Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Можно ли завещать ипотечную квартиру

Завещание на ипотечную квартиру

Добрый день.подскажите пожалуйста что мы можем сделать :

у нас ипотека оформленная на мою мать,платим вместе.сейчас фамилии разные мама вышла за муж пару месяцев назад,хотим оформить завещание только на меня,будет ли её муж в случае чего претендовать на имущество и как нашей семье (в том числе и бабушке )обезопасить наше имущество от него? жду ответа,спасибо.

    завещание на квартиру, квартира по завещанию, оформление завещания на квартиру, оформление завещания
  • Поделиться

Ответы юристов ( 2 )

  • 3704 ответа
  • 1190 отзывов

Здравствуйте! Если будет составлено завещание на вас, тогда мамин муж не сможет претендовать на мамино имущество, все достанется вам.

Мне не совсем понятен вопрос, как обезопасить ваше и бабушкино имущество? Поясните пожалуйста.

Просто собирали на эту квартиру на первый взнос все вместе,мою долю продали мамины накопления + бабушкины накопления,Это было не легко,так что не хотелось бы делить с маминым мужем,очень подозрителный и хитрый мужчина без своего имущества.не гоним его,поскольку мама ему рада

А, квартира приобреталась в браке вашей матери с данным мужчиной?

Нет,тогда мама была не замужем.А в случае допустим,если они собирутся рожать ребёнка ?

Не подумайте пожалуйста плохого,просто хотелось бы реально оценивать ситуацию.

я плачу за эту квартиру уже несколько лет,а прописана с согласия.

В данном случае ваша мама в праве решать сама, без участия своего супруга, на кого составлять завещание. Согласно статьи 1119 гражданского кодекса, существует свобода завещания.

Статья 1119.Свобода завещания
1. Завещатель вправе по своему усмотрению завещать имущество любым лицам, любым
образом определить доли наследников в наследстве, лишить наследства одного, нескольких или
всех наследников по закону, не указывая причин такого лишения, а в случаях, предусмотренных
настоящим Кодексом, включить в завещание иные распоряжения. Завещатель вправе отменить или
изменить совершенное завещание в соответствии с правилами статьи 1130настоящего Кодекса.
Свобода завещания ограничивается правилами об обязательной доле в наследстве (статья
1149).
2. Завещатель не обязан сообщать кому-либо о содержании, совершении, об изменении или
отмене завещания.

Но если у них родиться ребенок, то согласно статьи 1149 части 1 гражданского кодекса, он будет иметь право на обязательную долю в данном наследстве.

Статья 1149.Право на обязательную долю в наследстве
1. Несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные
супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к
наследованию на основании пунктов 1и 2 статьи 1148настоящего Кодекса, наследуют независимо
от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при
наследовании по закону (обязательная доля).
2. Право на обязательную долю в наследстве удовлетворяется из оставшейся незавещанной
части наследственного имущества, даже если это приведет к уменьшению прав других наследников
по закону на эту часть имущества, а при недостаточности незавещанной части имущества для
осуществления права на обязательную долю — из той части имущества, которая завещана.
3. В обязательную долю засчитывается все, что наследник, имеющий право на такую долю,
получает из наследства по какому-либо основанию, в том числе стоимость установленного в пользу
такого наследника завещательного отказа.
4. Если осуществление права на обязательную долю в наследстве повлечет за собой
невозможность передать наследнику по завещанию имущество, которым наследник, имеющий
право на обязательную долю, при жизни наследодателя не пользовался, а наследник по завещанию
пользовался для проживания (жилой дом, квартира, иное жилое помещение, дача и тому подобное)
или использовал в качестве основного источника получения средств к существованию (орудия
труда, творческая мастерская и тому подобное), суд может с учетом имущественного положения
наследников, имеющих право на обязательную долю, уменьшить размер обязательной доли или
отказать в ее присуждении.

Ипотековед

Онлайн-журнал об ипотеке и недвижимости в России

Кому дают ипотеку в 2021 году. Проверь свои шансы онлайн

Можно ли завещать квартиру, находящуюся в ипотеке в 2021 году: особенности передачи по наследству имущества с обременением

7 мин. на чтение

Ипотечная недвижимость имеет свои особенности, которые следует учитывать еще на этапе подачи заявки на кредит. Несмотря на то, что такие объекты являются собственностью заемщика, распоряжаться ими допускается только с согласия банка. Например, многие не знают, можно ли завещать квартиру в ипотеке и как это сделать. Учитывая срок кредитования (в среднем 25 лет), данный вопрос имеет особенную актуальность.

Права собственника по закону

Права законного владельца недвижимости регламентируются Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 30 настоящего законодательного акта, собственник может совершать следующие юридические действия со своим имуществом:

  • владеть, эксплуатировать и распоряжаться;
  • предоставлять во владение или использование другому лицу на законных основаниях (по договору найма, безвозмездного пользования, дарения и т.д.);
  • передавать в арендное пользование юридическому лицу.

При этом он обязан:

  • содержать свою собственность и нести соответствующие расходы, а если речь идет о многоквартирном доме, то принимать участие в поддержании общего имущества его жильцов;
  • поддерживать помещение в порядке, проявлять уважение к интересам и правам своих соседей, а также бережно относиться к общему имуществу жителей многоквартирного дома.

Ст. 17 ЖК РФ устанавливает, что жилое помещение должно использоваться для проживания, но закон допускает эксплуатацию собственности и для коммерческих целей.

Важно! Главное условие – профессиональная деятельность не должна мешать соседям и затрагивать их интересы. Подробнее о том, можно ли сдавать ипотечную квартиру, читайте далее.

Можно ли завещать ипотечную квартиру по закону

Согласно законодательству РФ, лицо, являющееся юридическим собственником, имеет право распоряжаться имуществом по своему усмотрению. Это значит, что он может, в том числе, оставлять указания по его использованию после своей смерти.

Но распространяется ли подобное право на квартиру, приобретенную в кредит, долг по которому еще не погашен?

Главное условие, которое нужно учитывать в данном вопросе, это то, что недвижимость, приобретенная в ипотеку, не является собственностью банка.

Что говорит закон

Права и обязанности владельца ипотечной квартиры регламентируются Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102-ФЗ. В соответствии с п. 1 ст. 37 настоящего закона, данный вид имущества может быть отчужден заемщиком другому лицу только с согласия банка. Получается, что, пребывание квартиры в залоге ограничивает юридические права кредитора.

Однако это не касается возможности передачи имущества по наследству. Согласно п. 3 ст. 37 № 102-ФЗ, заемщик может завещать ипотеку без согласия банка. Если между сторонами заключен договор, запрещающий это, он признается ничтожным после смерти заемщика.

При этом закон не накладывает ограничений по виду ипотечной квартиры. Так, можно завещать недвижимость:

  • приобретенную в долг только что;
  • оплаченную частично;
  • обремененную долгами по кредитным выплатам.

Таким образом, ответ на вопрос, можно ли завещать кому-то свою ипотечную квартиру утвердительный.

Детям

Согласно ст. 1149 Гражданского кодекса РФ, существует обязательная доля в наследстве. Она не зависит от наличия или отсутствия завещания, а также не учитывает волю умершего владельца имущества.

Согласно закону в список обязательных наследников входят несовершеннолетние дети (как родные, так и усыновленные), нетрудоспособные родители и супруг умершего, а также лица, находившиеся на его иждивении.

Получается, что ребенку отойдет доля квартиры, независимо от того, имеется завещание или нет, и даже если он не упоминается в составленном волеизъявлении.

Обратите внимание! Если ипотечная квартиры приобретена после регистрации брака, она является совместно нажитым имуществом, половина которой принадлежит второму супругу. Соответственно, распоряжаться можно только 50% недвижимости.

Если детей несколько, наследство делится между ними поровну.

Супругу

Муж/жена умершего владельца ипотечной квартиры автоматически получает половину имущества. Кроме этого, умерший может завещать супругу и остальную часть квартиры (при условии отсутствия других обязательных наследников).

Если имеются дети или престарелые родители, волеизъявитель может передать мужу/жене только часть своей половины квартиры.

Родственникам

Родственники, не относящиеся к наследникам первой очереди, могут рассчитывать на ипотечную квартиру только в том случае, если у умершего нет детей, супруга и престарелых родителей. Также обязательным условием является наличие завещания. В нем должно быть указано, кому и в каком объеме переходит имущество волезъявителя.

Если у умершего есть наследники первой очереди, другие родственники также могут рассчитывать на квартиру, при условии, что они упомянуты в завещании. Но здесь следует учитывать, обязательную долю, за вычетом которой и будет передано наследство.

Как оформить завещание

Последнюю волю можно составить самостоятельно или обратиться к специалисту. Однако следует учитывать, что независимо от того, как оформить волеизъявление, необходимо нотариальное заверение документа.

Требования к составлению:

  • письменная форма;
  • наличие подписи наследодателя;
  • приложенная справка о дееспособности и отсутствии психических заболеваний (если волезъявитель старше пенсионного возраста);
  • печать и подпись нотариуса.

В определенных случаях завещание может быть заверено другими лицами:

  • главврачом больницы, если волеизъявитель пребывает в нем на лечении;
  • начальником военной части;
  • командиром корабля;
  • начальником исполнительной колонии;
  • работником консульства РФ, в случае пребывания наследодателя заграницей;
  • главой местной администрации, если в населенном пункте отсутствует нотариальная контора.

Образец завещания ипотечной квартиры

Помимо письменной формы и обязательности нотариального заверения, к завещанию предъявляется еще одно требование ­– четкое изложение воли наследодателя, исключающее любую двусмысленность.

В тексте должна содержаться следующая информация:

  • сведения о волеизъявителе – ФИО полностью, дата и место рождения, адрес регистрации и проживания (если они не совпадают), паспортные данные (серия, номер, дата получения и орган, выдавший документ);
  • данные нотариуса – ФИО полностью, реквизиты нотариальной конторы;
  • сведения о наследниках – достаточно указать ФИО и дату рождения;
  • подробное перечисление имущества с указанием доли, полагающейся каждому получателю;
  • ознакомление со ст. 1149, подтверждающее получение информации о правах обязательных наследников;
  • данные о внесении госпошлины;
  • дата, подпись, печать нотариуса.

Образец документа можно скачать здесь.

Обратите внимание! Указание вида недвижимости (о том, что она находится в ипотеке), является необязательным. Данные сведения будут впоследствии получены из Росреестра.

Также нужно учитывать, что наследование ипотечной квартиры предполагает получение не только имущества, но и долгов по нему. С этого момента на наследника переходят все обязательства первоначального заемщика по выплате кредитного долга.

Как избежать оспаривания

Как и любое волеизъявление, завещание ипотечной квартиры имеет риск оспаривания. Что свести подобную возможность к минимуму, нужно учитывать следующие факторы:

  • при составлении документа обязательно нужно принимать во внимание обязательную долю, потому что если данная категория наследников не получит причитающуюся долю в полном объеме из незавещанной части, она будет компенсирована из доли, указанной в последней воле;
  • учитывать риск признания указанного наследника недостойным по ст. 1117 ГК РФ (это возможно, если им будут совершены противоправные действия как против завещателя, так и других получателей имущества);
  • проверить текст на ошибки (особенно в части описания имущества и реквизитов наследников);
  • иметь справку о полной дееспособности и отсутствии психических заболеваний.

Также нужно учитывать, что передача ипотечной квартиры по завещанию означает обременение. Поэтому надо соотнести возможности потенциального наследника по дальнейшему погашению кредитного долга.

Таким образом, процедура завещания ипотечной квартиры не имеет принципиальных отличий от передачи других видов имущества. Главное условие – соблюдение всех правил составления волеизъявления и учет обязательной доли наследства.

Важно! Помощь с оформлением завещания и по другим юридическим и ипотечным вопросом вы можете получить в рамках бесплатной консультации. Запишитесь на неё в специальной форме в углу экрана.

Можно ли завещать квартиру в ипотеке

В последнее время самым распространенным способом приобретения жилья является покупка квартиры в ипотеку. В связи с тем, что выплата ипотечного кредита – процесс долговременный, всех интересует ответ на вопрос, можно ли завещать квартиру в ипотеке и как это оформить?

Читать еще:  Как унаследовать неприватизированную квартиру

Можно ли составить завещание на ипотечную недвижимость?

Согласно 1120 статье ГК России , завещанием является документ, в котором фиксируется передача наследникам прав на владение и использование любого движимого и недвижимого имущества завещателя вместе со всеми обязательствами по нему. 1112 статьей Кодекса рассматривается возможность передачи имущества, которое только будет приобретено, только если оно будет собственностью наследодателя.

Недвижимость, как объект собственности ипотечного заемщика, может быть передана по наследству супругу, детям или иным лицам.

Разница с не ипотечной квартирой состоит только в том, что до момента погашения кредитных обязательств вместе с недвижимостью наследник получит обременение в виде финансовых обязательств.

В связи с этими особенностями, указание квартиры как объекта наследства должно быть согласовано с банком, который, в свою очередь, с одобрения залогодержателя, может ее отчуждать. Кроме того, 346 статья Кодекса дает право кредитному учреждению прописывать особенные условия в кредитном договоре.

Несмотря на такое допущение, третьим пунктом 37 статьи ФЗ «Об ипотеке» от 1998 года установлено, что запрещать передачу квартиры, обремененной ипотекой, в виде наследства кредитная организация не вправе.

Особенность наследования ипотечного жилья

Владелец обремененной ипотекой квартиры вправе проживать в ней и даже использовать ее как средство получения денежной прибыли (с согласия банка). Что касается наследства, следует сказать, что отсутствие завещания приведет к тому, что недвижимость и сумма оставшегося долга по ипотеке будет разделена в равных долях между наследниками.

Каждый наследник обязан оплачивать свою часть ипотеки, пропорционально полученной в квартире доле.

Составление завещания позволяет наложить бремя выплат только на одного или нескольких лиц (с правом получения права на обремененное имущество). Наследник может, как погасить остаток долга, так и отдать имущество банку. Часть имущества, не затронутая завещанием, распределяется между всеми наследниками по общим правилам.

Так как законодательство не определяет, на каком этапе жизни необходимо составлять завещание, ипотечная квартира к моменту открытия наследства может быть снята с обременения.

Заемщик может не уведомлять кредитную организацию о завещании, согласно второму пункту 1119 статьи Кодекса , на основании принципа свободы завещания. Обязать собственника уведомлять банк никто не вправе.

Особенности завещания ипотечной квартиры детям

На квартиру, как часть наследства, распространяется правило выделения обязательных долей, особенно в отношении детей. Обязательные доли выделяются следующим лицам:

  1. Несовершеннолетнему.
  2. Обучающемуся на очной форме ребенку до достижения им двадцатитрехлетнего возраста.
  3. Нерожденному ребенку наследодателя. В отношении такого лица свидетельство на наследство будет выдано на дату рождения ребенка.
  4. Нетрудоспособные лица (родственники), находящиеся на иждивении у завещателя более года до момента его смерти (по 1148 статье Кодекса).
  5. Иждивенцы, проживавшие вместе с завещателем более года до даты смерти (по 1149 статье Кодекса).

Лица из этого перечня вправе претендовать на половину того, что должны были получить по закону, включая долги по ипотеке.

Если ипотечная квартира передана по завещанию несовершеннолетнему, долг по ипотеке гасится его родителями, попечителями или опекунами. Если у законных представителей нет денег на погашение ипотеки, они вправе отказаться от получения наследства с разрешения опеки. Если они оплачивали все же ипотеку, с достигшего совершеннолетия ребенка они могут взыскать эту сумму в регрессном порядке.

Оформление завещания на ипотечную квартиру

Порядок оформления завещания на обремененное имущество такой же, как в остальных случаях:

  • обращение в контору нотариуса по местожительству завещателя или месту расположения предмета наследства. Это облегчит наследникам поиски необходимых для открытия наследства документов;
  • сбор нужных документов;
  • оплата государственной пошлины за нотариальные действия;
  • составление завещания.

В завещании должна содержаться следующая информация:

  1. Сведения о наследодателе (имя, фамилия, отчество, дата и место рождения, место регистрации и жительства, данные паспорта).
  2. Сведения о ведущем дело нотариусе и его конторе.
  3. Сведения о наследниках (имя, фамилия, отчество, дата рождения);
  4. Перечень наследства с указанием долей.
  5. Подтверждение ознакомления с положениями 1149 статьи Кодекса о выделении обязательных долей.
  6. Данные об оплате государственной пошлины.
  7. Дата и подпись.

Сообщать о наличии обременения в виде ипотеки нотариусу не нужно.

Составление завещания при угрозе жизни обязательно должно происходить в присутствии двух свидетелей. Удостоверение завещания должно происходить спустя месяц после устранения таких обстоятельств.

При себе заявителю необходимо иметь паспорт или иной документ, удостоверяющий личность, и документы на завещанное имущество. Кредитный договор лучше всего взять с собой.

Заключительные положения

При невозможности по объективным причинам собственноручно подписать составленное завещание, наследодатель поручает это нотариусу с указанием об этом в документе. Кроме того, в завещании можно указать дополнительных наследников, если основные откажутся от получения наследства в связи с необходимость выплаты кредита.

Конкретизировать случаи передачи наследства не стоит, чтобы избежать недопонимания между наследниками в будущем.

Чтобы лица, не указанные в завещании, но заинтересованные в получении наследства, не смогли оспорить составленный документ, завещатель должен представить нотариусу справку о своем психическом здоровье.

Чтобы не допустить возможности оспаривания документа, необходимо также проверить его на наличие ошибок, неточностей или опечаток.

При составлении завещания необходимо помнить, что, если доли для обязательных наследников из не завещанного имущества будут меньше положенных, возмещение будет производиться из завещанных долей других наследников.

Так как по нормам 1117 статьи Кодекса , недостойные наследники лишаются имущества, избежать перехода наследства в чужие руки можно путем указания другого правопреемника по завещанию.

Собственник ипотечной квартиры вправе передать ее детям или другим близким ему людям из людей, не являющихся родственниками, с помощью составления завещания. Препятствовать составлению такого документа кредитная организация не вправе, как и не вправе указывать, кому квартиру можно передавать.

При передаче по наследству обремененной квартиры необходимо учитывать возможности наследника оплачивать долги. В противном случае недвижимость может отойти банку, и наследники останутся без жилья.

Можно ли завещать квартиру в ипотеке: как составить завещание

Ипотека подразумевает приобретение жилья за счет кредитных средств. При одобрении сделки банком, квартира становится собственностью заемщика с регистрацией залога. Завещать ипотечную квартиру можно без ограничений, хотя наследникам придется выплачивать долга по кредиту.

Можно ли завещать: что говорит закон

Согласно части 3 ГК РФ, допускается наследство квартиры или иного имущества, если оно принадлежало покойному на праве собственности. Соответственно, зарегистрировав права на ипотечную недвижимость, заемщик вправе составить завещание, определить порядок получения жилья наследниками. Согласие банка на совершение такой сделки не требуется.

Нужно учитывать важное правило, которое связано с непогашенными обязательствами покойного. После смерти наследодателя все его долги передаются лицам, которые подали заявление и решили вступить в наследство. Отказать от принятия обязательств при одновременном получении имущества нельзя. Поэтому банк сможет на законных основаниях требовать погашения ипотечного кредита с наследников.

Какие квартиры можно завещать

Никаких ограничений по наследованию объектов недвижимости закон не предусматривает. Должно соблюдаться единственное требование – на квартиру должно быть зарегистрировано право собственности покойного. Этот факт подтверждается выпиской из ЕГРН, которую запросит нотариус. Также подать запрос могут сами наследники.

Помимо ипотечных квартир, в содержание завещания можно включить и иные виды объектов. Например, допускается передавать права по наследству на жилье, полученное по приватизации, приобретенное на вторичном рынке за счет своих средств. Нельзя завещать только муниципальную квартиру, выделенную по договору соц. найма.

Можно ли завещать часть квартиры

Если на объект была оформлена долевая ипотека, оформить завещательный бланк можно только на свою долю. Исключением является совместное завещание супругов, когда они одновременно распоряжаются правами на случай своей смерти. При составлении завещания собственник вправе:

  • разделить права на объект между несколькими получателями, т.е. выделить равную или разную долю для каждого из них;
  • указать в завещательном бланке только часть помещения, которую получат наследники (все остальное имущество будет наследоваться по закону);
  • предусмотреть сохранение права проживания для отдельных лиц, которые не получат права по наследству.

Для завещания нужно соблюдать принцип тайны и свободы волеизъявления наследодателя. Пока собственник жив, никто не вправе узнать, кому и на каких условиях он отписал квартиру. Нарушение этого условия повлечет недействительность завещания.

Указывать в завещательном бланке, что квартира в ипотеке, не нужно. Этот факт будет подтвержден автоматически при ведении наследственного дела.

Кто наследник

Ключевым преимуществом завещания является возможность указать любых получателей имущественных и денежных активов. Поэтому ипотечную квартиру можно завещать:

  • жене, детям, родителям, иному родственнику;
  • посторонним лицам, не состоящим в родстве с покойным (друзья, коллеги, соседи по подъезду);
  • юридическим лицам, если на момент открытия наследства они числятся в реестре ЕГРЮЛ.

Заставить собственника написать завещание на определенных лиц нельзя. Любые факты понуждения, давления или угрозы будут рассматриваться как нарушение принципа свободы волеизъявления. Такое завещание будет признано недействительным по требованию любого заинтересованного лица.

Можно ли завещать несовершеннолетнему

Завещатель может отписать ипотечную недвижимость несовершеннолетнему ребенку (например, своим детям). Такой вариант наследования не только соответствует закону, но и дает дополнительную экономию средств. При вступлении в наследство несовершеннолетние дети освобождены от уплаты госпошлины. От имени ребенка все формальности в наследственном деле будет соблюдать его законный представитель (родитель, опекун, попечитель).

Минусом оформления завещания на детей является существенное ограничение прав на распоряжение квартирой. Пока ребенку не исполнится 18 лет, продать унаследованное жилье можно только с согласия органа опеки. Выдается этого документ только при подтверждении. Что на несовершеннолетнего приобретена другая равнозначная недвижимость.

Как оформить завещание

Составить завещание можно только через нотариуса. Если на документе не будет нотариального штампа, он не повлечет никаких юридических последствий. Нотариус обязан убедиться в дееспособности завещателя, понимании им сути происходящего и последствий. Подтверждать права на квартиру не обязательно, но желательно. Это устранит проблемы и идентификацией объекта на стадии наследственного производства.

Содержание документа

Требования к форме и содержанию завещаний предусмотрены ГК РФ. Выделим ключевые моменты, которые нужно учесть наследодателю:

  • завещание может составляться только в письменном виде (обычно документ оформляет сам нотариус);
  • наследодатель может указать точные характеристик завещанной квартиры в ипотеке, либо сделать оговорку «передается все имущество, принадлежащее на момент смерти»;
  • в тексте завещания указываются паспортные данные собственника, дополнительные условия для вступления в наследство, завещательные отказы и распоряжения.

После составления документа нотариус обязан прочитать его вслух. Только затем ставится подпись и печать специалиста нотариата. Один экземпляр завещания выдается наследодателю, второй остается на хранение в архиве конторы. Также нотариус обязан сделать запись в федеральном реестре, что устранит споры после смерти завещателя.

Стоимость услуги

Услуги по оформлению и удостоверению завещания платные. Стоимость не зависит от рыночной оценки имущества или квартиры. Согласно НК РФ, за удостоверение любого завещания нужно оплатить нотариусу 100 руб. По дополнительному тарифу оплачивается составление бланка сотрудниками нотариальной конторы. Как правило, такая услуга стоит 1500-2000 руб.

За получения ипотечной квартиры в собственность по наследству пошлину будут править получатели. Ее размер зависит от цены объекта и степени родства с покойным:

  • близкие родственники должны заплатить 0.3% от стоимости, но не более 100 тыс. руб.;
  • дальняя родня или посторонние наследники платят 0.6%, но не более 1 млн. руб.
Читать еще:  Как правильно составить завещание

Освобождены от платежей несовершеннолетние дети и ряд иных льготников. Если ипотечное жилье получают сразу несколько лиц, госпошлина будет рассчитана пропорционально их долям.

Как избежать оспаривания завещания

Уже после смерти наследодателя может возникнуть вопрос о недействительности завещания. Такой иск в суд могут предъявить не только наследники, лишенные имущества, но и иные заинтересованные лица. Основания для оспаривания указаны в законе, в том числе:

  • нарушение формы и порядка удостоверения завещания (например, при отсутствии подписи и печати нотариуса);
  • распоряжение имуществом, не принадлежавшим покойному (например, если вам одобряют ипотеку, завещать квартиру можно только после регистрации права в Росреестре);
  • нарушение тайны волеизъявления;
  • совершение противоправных действий в отношении завещателя или наследников (например, угрозы или насилие для изменения содержания документа).

Не является нарушением тот факт, что наследодатель не указан в завещании родственников, а отписал ипотечную квартиру постороннему лицу. Ряд лиц (супруг, дети, родители) смогут получить обязательную долю даже в этом случае.

При соблюдении перечисленных правил и норм ГК РФ, проблем с оспариванием не возникнет. Также желательно проконсультироваться у юриста еще на стадии подготовки завещания.

Отказ от ипотеки по наследству

Право собственности на ипотечную квартиру переходит только лицам, подтвердившим желание получить имущество по наследству. Такое заявление наследники должны подать в нотариальную контору в течение 6 месяцев. Также любой из претендентов может направить официальный отказ от принятия имущества, либо воздержаться от подачи заявления.

Основной причиной для отказного решения является нежелание выплачивать долг за квартиру, если она находится под ипотечным обременением банка. Особенно это актуально, если кредит был взят непосредственно перед смертью заемщика. В этом случае остаток по ипотеке будет практически равен рыночной стоимости жилья. Наследник наверняка окажется в убытке, так как ему нужно еще уплатить и большую пошлину нотариусу.

Указанные правила отличаются для созаемщика-супруга. При оформлении ипотеки муж и жена несут равные права и обязанности перед банком. В случае смерти одного из созаемщиков, они перейдут к пережившему супругу. Поэтому если жена не вступала в наследство после смерти мужа, ей все равно придется платить по кредиту, оплачивать имущественное страхование ипотечной квартиры.

Закон не содержит ограничений по оформлению завещаний на недвижимость под ипотекой. Однако пока в пользу банка зарегистрирован залог, наследники не смогут избежать выплат долга по кредиту. Такое требование законно, а избежать расчета по задолженности можно только при отказе от наследства.

Еще больше информации о правилах завещания ипотечной квартиры вы сможете узнать на бесплатной консультации у наших юристов. Звоните по телефонам, указанным на сайте, либо свяжитесь с консультантом через онлайн-чат. Мы разъясним нормы закона и судебной практики, поможем учесть все нюансы наследования при ипотеке.

Наследование ипотечной квартиры

Характерная особенность ипотеки – долгий период кредитования: до 30 лет. В течение срока выплат жизненные обстоятельства нередко кардинально меняются, вплоть до смерти заемщика. Это влечет практические и юридические последствия для наследников как в вопросе права собственности, так и в вопросе обязательств перед банком.

Можно ли завещать ипотечную квартиру и как это сделать?

Завещание предполагает передачу имущественных прав и обязательств на собственное имущество наследодателя. По закону квартира, купленная в ипотеку, – собственность заемщика, значит ее можно передать по наследству. При этом недвижимость также остается в залоге у кредитора до погашения займа. Если в ипотечном договоре есть запрет на передачу ипотечного жилья по наследству, он не законен: если вы подадите в суд, его признают недействительным.

Заемщик-залогодатель имеет право вносить распоряжения, касающиеся ипотечной недвижимости, в завещание. Иначе в случае его смерти ее разделят между всеми наследниками по закону. При этом каждому из них предстоит выплачивать долг банку в размере полученной доли.

Завещание избавляет других родственников от выплаты кредита. Наследник по завещанию имеет право принять наследство в виде залоговой недвижимости либо отказаться от него в пользу государства. Если в завещании указано несколько наследников и от наследства отказался один из них, остальные имеют право унаследовать его долю (какая кому достанется часть, решают обоюдным согласием либо через суд). При внесении ипотечной квартиры в завещание заемщик не обязан уведомлять об этом банк или просить у него разрешения.

Что происходит после смерти заемщика?

Право собственности оформляют не раньше чем через 6 месяцев после смерти наследодателя. До этого недвижимость так же находится в залоге у банка. Вместе с правом собственности переходит обязанность платить долг по кредиту. Никакие льготы для пенсионеров, ветеранов, инвалидов и так далее в данном случае законом не предусмотрены.

Наследник, вне зависимости от своего социального статуса, при вступлении в наследство принимает все обязательства по договору ипотеки и обязан их выполнять. Он также имеет право не принимать наследство – для этого нужно оформить официальный отказ у нотариуса.

Если вы не готовы отказаться от наследования жилья при этом не располагаете достаточной суммой средств для погашения ипотечного кредита, действующее законодательство предоставляет несколько путей выхода из сложившейся ситуации.

1. Долг по кредиту погашает страховая компания

При заключении кредитного договора жизнь и здоровье заемщика в обязательном порядке страхуют. Если смерть наследодателя наступила в результате страхового случая – болезни, несчастного случая или других перечисленных в договоре причин, – то долг погашает страховщик. В данном случае наследство достается наследникам без обременений.

Чтобы воспользоваться этой возможностью, наследнику необходимо письменно оповестить банк и страховую компанию о смерти заемщика. Это лучше сделать в срок, указанный в страховом договоре. Если вы его пропустите, то восстанавливать права придется через суд. Закон при этом будет на вашей стороне, так как предусматривает 3-годичный срок оповещения страховщика о смерти заемщика.

Нередко страховщики оспаривают подобные страховые требования и пытаются доказать, что заемщик скрыл от них заболевание, ставшее причиной смерти. Если страховая компания отказывается выполнять взятые на себя обязательства, следует подать иск в суд. При этом если на долг начисляются проценты, их по закону тоже обязан погасить страховщик. В случае разногласий со страховой компанией рекомендуется обратиться за помощью к юристу.

2. Изменение условий кредитного договора

Если смерть наследодателя – не страховой случай, и погашать ипотечный кредит придется вам, то можете попытаться договориться с банком об изменении условий кредитного договора, например продлить срок его действия, чтобы уменьшить сумму ежемесячных платежей. В случае финансовых затруднений вы можете попросить предоставить льготы, например разрешение на сдачу унаследованного жилья в аренду, чтобы полученными средствами погашать кредит. Либо вы можете попросить у банка согласие на продажу, чтобы частью вырученной суммы оплатить оставшийся долг. В этом случае цена на объект будет ниже рыночной, потому что покупатели неохотно идут на сделки с кредитным и наследуемым жильем.

Изменение условий кредитного договора – не обязанность, а право банка. Как правило, вам пойдут навстречу, если вы документально докажете свою платежеспособность. Если банк посчитает наследника неплатежеспособным, то может обратиться в суд с иском о расторжении кредитного договора, после чего выставить залоговую недвижимость на продажу.

Пока вы будете вести переговоры с банком об изменении кредитных условий, платежи по первоначальному ипотечному договору должны погашаться вовремя и в полном объеме. В противном случае на них могут быть начислены пени и штрафы.

3. Оплата кредита поручителями

В подавляющем большинстве случаев обязанности поручителя по ипотечному кредиту заканчиваются в момент смерти заемщика. Редкие исключения – когда в договоре прописано, что поручитель согласен отвечать за невыполнение обязательств должника его наследниками. Как правило, это бывает, если наследник – несовершеннолетний ребенок, наследодатель – один из его родителей, а поручители – дедушка с бабушкой. Если опекун наследника – второй из родителей, то в этой ситуации ему не придется выплачивать кредит банку.

4. Отказ от наследства

Если вы не в состоянии выплатить ипотечный кредит за квартиру, то можете отказаться от вступления в наследство. В этом случае квартира перейдет в собственность государству, и банк будет взыскивать долг с него.

Имейте в виду, что принимать наследство либо отказываться от него можно только в полном объеме. Если вы откажетесь от залогового имущества, то должны будете отказаться и от необремененного, например от земли, машины и прочего.

Особенности наследования находящейся в ипотеке квартиры

Несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане принимают либо отказываются от наследства с разрешения опекуна либо органов опеки и попечительства. При принятии наследства в данном случае обязанности по погашению кредита возлагаются на опекуна.

Если наследников несколько, то все перечисленные действия должны осуществляться по их обоюдному согласию. В противном случае все вопросы решаются в судебном порядке.

Наследник отвечает по доставшимся в наследство кредитным обязательствам в пределах унаследованного имущества. Это значит, что банк не сможет взыскать с вас больше, чем стоит ипотечная квартира. Худшее, что может случиться, – в результате выплаты остатка долга по ипотеке вы выйдете в ноль. Однако, как правило, рыночная стоимость недвижимости выше, чем кредитные обязательства перед банком. Поэтому прежде чем принимать решение об отказе или принятии наследства, изучите рыночную конъюнктуру и проконсультируйтесь у юриста и риелтора. Приняв наследство, вы не сможете от него отказаться, а отказавшись – вернуть.

Что можно и что нельзя делать с ипотечной квартирой

Сбылась места — вы наконец-то приобрели квартиру. Пусть в кредит, по ипотечной схеме, главное — она ваша. Осталось только запомнить несколько правил поведения собственника, и у вас не возникнет проблем.

Когда заемщик покупает квартиру по классической ипотечной схеме, она сразу переходит в его собственность, оставаясь в залоге у банка. Соответственно, владелец квартиры приобретает три права: пользования, владения и распоряжения своей недвижимостью.

Регистрация и вселение третьих лиц

Что касается права пользования, заемщик может свободно проживать в квартире и вселять в нее третьих лиц, уведомляя, однако, банк обо всех лицах, которых он хочет поселить в квартире. Потому что и заемщик, и все вселенные им лица будут отвечать перед банком за сохранность квартиры, а значит, банку следует знать обо всех проживающих в ней. Эта процедура носит чисто уведомительный характер, банк не будет проверять моральный облик или законопослушность ваших жильцов.

Ряд банков для того, чтобы лишний раз напомнить заемщикам об этом обязательстве, предлагают заемщику подписать отдельное соглашение при заключении ипотечной сделки, в котором заемщик обязуется согласовывать с банком круг лиц, которых он намерен поселить в квартире. Изредка банки налагают ограничения на заемщиков, разрешая, например, вселять в квартиру, приобретенную по ипотеке, только членов семьи. Всеми возможными ограничениями нужно поинтересоваться еще до подписания договора с банком. Изменить условия после заключения ипотечного договора банк не имеет права.

Кстати, если в числе условий банка есть запрет на вселение в квартиру лиц, не являющихся вашими родственниками, это отнюдь не означает одновременного запрета на регистрацию в ней третьих лиц. По новому жилищному законодательству регистрация в квартире, временная или постоянная, не влечет возникновения права пользования ею. Сейчас человек приобретает право пользования жилым помещением, только проживая в нем. Но о том, что вы собираетесь зарегистрировать кого-либо на вашей жилплощади, тоже придется уведомить банк.

Читать еще:  Как завещать квартиру: пошаговое руководство

Продажа, завещание и дарение

А вот право распоряжаться квартирой у заемщика, оформившего ипотечный кредит, ограничено в связи с тем, что квартира находится в залоге у банка до полной выплаты кредита. Так что завещать или подарить кому-то квартиру вы сможете только с согласия банка-кредитора.

Продавать же жилье, купленное по ипотечной схеме, россияне фактически не могут. Точнее, законодательных ограничений для этого нет, но, пока не разработана процедура продажи квартир, приобретенных по ипотеке, банки обычно не идут на это.

Залог

Квартиру, приобретенную по ипотечной схеме, теоретически можно заложить второй раз. Это будет вторичный залог, поскольку квартира уже находится в залоге у банка, выдавшего ипотечный кредит. Но, во-первых, потребуется согласие банка-кредитора, выдавшего ипотечный кредит, а во-вторых, большой вопрос, согласится ли другой банк или иное учреждение стать вторым кредитором в очереди в случае, если заемщик не сможет расплатиться по своим обязательствам.

Перепланировка

Сейчас к перепланировке жилья предъявляются гораздо более строгие требования, нежели год назад. Квартиру, приобретенную по ипотеке, конечно, можно перепланировать, но процедура эта будет непростой. Мало того, что в некоторых субъектах РФ до сих пор не разработаны процедуры согласования перепланировки квартиры, придется столкнуться с дополнительными трудностями.

Процедура согласования перепланировки для квартиры, купленной по ипотеке, будет проходить в три этапа. Сначала владелец квартиры должен подготовить и согласовать с контролирующими органами проект перепланировки. После этого – получить согласие страховой компании, в которой застрахована квартира (кстати, компания вполне может выступить против, если проект перепланировки таит в себе риск порчи и разрушения имущества, то есть квартиры). И уже в-третьих предстоит получить согласие банка на перепланировку.

Раньше, до ужесточения требований к перепланировке квартир, были случаи, когда заемщики занимались перепланировкой, получая на это согласие и банка, и страховщика, сейчас же процедура усложнилась, поэтому пока желающих не находится.

Ипотека в наследство: кредит по завещанию

Ипотечный кредит на жилье рассчитан, в среднем, на 15-20 лет. Срок большой, и случается, что заемщик не доживает до его окончания. Что делать в этой ситуации наследникам, обязательно ли платить за недвижимость, чтобы ее получить, и как отказаться от наследства, если платежи по ипотеке слишком высоки или есть большая просрочка, читайте в материале.

Представим ситуацию, что вы стали наследником квартиры, за которую не выплачен ипотечный кредит. Здесь может быть 2 сценария развития действия: либо вы принимаете эту недвижимость (и долги по ней), либо отказываетесь от нее. Принять или отказаться от наследства – это право, а не обязанность. Так что вступать в наследство или нет – решать только вам.

Я принимаю наследство

В случае положительного решения вы должны понимать, что принимаете все наследство. То есть долг по кредиту придется выплачивать вам. Если же наследников несколько, они разделят кредитные обязательства пропорционально наследуемой доле.

«Например, сумма кредита составила 9 млн рублей, а в наследство вступают три наследника одной очереди. Тогда каждый будет претендовать на 1/3 долю в праве общей собственности. По такому же принципу распределится между ними и долг, который считается солидарным. Проще говоря, если один из наследников перестанет вносить платежи, делать это за него придется остальным. При этом они могут потребовать от недобросовестного наследника возмещения, но в случае отказа вопрос придется решать через суд», – рассказывает управляющий директор компании «Метриум» Надежда Коркка.

Что нужно делать?

Если вы решили принять ипотечную квартиру в наследство, нужно в течение (это очень важно!) 6 месяцев со смерти наследодателя обратиться к нотариусу и заявить о своем желании. Помните, вам необходимо уложиться в эти полгода! «Если подать заявление нотариусу после того, как пройдут 6 месяцев со смерти наследодателя, вам откажут в принятии заявления в связи с пропуском срока. Тогда придется идти в суд, где чаще всего люди в аналогичной ситуации получают отказ в восстановлении срока принятия наследства», – комментирует руководитель юридической компании «Владислав Фролов и партнеры» Владислав Фролов.

Для того, чтобы открыть наследство, нужно обратиться к нотариусу. С собой следует принести пакет документов. Список не полный, так как может разниться в зависимости от ситуации, однако основные бумаги – это

  • справка о смерти наследодателя, выданная органом ЗАГСа, на основании медицинского заключения;
  • справка о месте регистрации наследодателя на момент смерти (берется в УФМС);
  • документы, подтверждающие родство с умершим: свидетельство о рождении, о заключении или расторжении брака, справка о смене фамилии и т.д.;
  • заявление о вступлении в наследство.

Обращение в банк

Об изменившихся обстоятельствах (о смерти заемщика) необходимо известить и банк, в котором человек брал ипотеку. Сделать это можно лично (с отметкой о принятии на вашем экземпляре обращения) или заказным письмом (обязательно с описью и уведомлением). «Вам, как наследнику, будет нужно предоставить свидетельство о смерти наследодателя. Затем следует заключение дополнительного соглашения с банком, согласно которому заемщиком становитесь уже вы», – отмечает юрист АВТ Консалтинг Ирина Куликова. Делается это после вступления в права наследования на недвижимость.

Важный момент

Выдача свидетельства о праве на наследство происходит не ранее, чем через полгода после смерти наследодателя. Все это время недвижимость продолжает находиться в залоге у банка, и платежи не приостанавливаются. Поэтому чтобы не накапливать штрафы и пени, даже в период, когда вы еще не вступили в наследство, лучше ежемесячно оплачивать ипотеку.

«Если наследник понимает, что платеж для него велик, но он очень хочет оставить квартиру, есть возможность обратиться в банк с просьбой о рефинансировании кредита – получения нового кредита на других условиях для закрытия старого. Чаще всего этот вариант выгоднее по величине ежемесячного платежа», – рассказывает Владислав Фролов.

Страховая компания

Идеальный вариант – когда наследодатель застраховал свою жизнь и здоровье в пользу залогодержателя (банка). В таком случае страховая компания погасит долг по кредиту, и наследникам достанется свободная от обязательств квартира. Как рассказывает юрисконсульт онлайн-платформы Податьвсуд.РФ Эльвира Прусакова, обычно выплачивается сумма, равная остатку по непогашенной ипотеке + 10%. Но бывает, что страховая сумма больше оставшегося долга. Тогда разница передается наследнику.

Что нужно делать?

Несмотря на то, что компенсация по страховке выплачивается в пользу банка, сам банк (его сотрудники) не будет обращаться в страховую компанию. Уведомлять о смерти застрахованного лица должны его наследники. Варианты уведомления такие же, как при уведомлении банка. Но здесь имеются некоторые нюансы, о которых следует знать.

«В договоре страхования всегда указан срок, в течение которого следует известить страховую компанию о наступлении страхового случая. Чаще всего он ограничивается 30 днями. Однако правила «Росгосстраха» гласят, что на установление контакта дается всего 2 дня с момента, как выгодоприобретатель узнал о кончине застрахованного. Если наследник пропустит этот срок, страховая компания может отказаться от выполнения своего обязательства. И чтобы восстановить справедливость, придется обращаться в суд», – предупреждает управляющий партнер юридическая компания «Антошевская и Партнеры» Анастасия Антошевская.

Важный момент

Признание смерти человека, оформившего страховой полис, страховым случаем – не самый желаемый результат для страховщиков. Поэтому проводится тщательное расследование каждой истории, выясняются все детали и причины. «Однозначно не страховым случаем являются самоубийство, алкоголизм и наркомания, смертельные хронические и заразные заболевания. Если они известны до страхования, то выплат не будет. Если же они появились после, задача юриста компании – доказать, что клиент сознательно скрыл эти болезни и ввел страховщика в заблуждение. Если смерть будет признана не страховым случаем, долг по ипотеке переходит к наследнику», – комментирует Надежда Коркка.

Налог на наследство

С 2006 года налогов на наследство не существует, рассказывает Владислав Фролов. Но наследники оплачивают государственную пошлину, которая рассчитывается от кадастровой стоимости имущества на день смерти наследодателя:

  • 0,3%, но не более 100 тыс. руб. – наследники первой очереди (родители наследодателя, его супруг, родные и усыновленные дети);
  • 0,6% (максимум 1 млн руб.) – наследники других очередей.

Госпошлина при наследстве по завещанию равна 0,3%. Также есть льготы в 50% (предоставляются инвалидам 1 и 2 группы; участникам ВОВ и т.д.) и полное освобождение от уплаты. Последним могут воспользоваться лица, проживавшие с наследодателем на одной территории до и после его смерти, несовершеннолетние лица; граждане, признанные недееспособными, и т.д.

Оплачивается госпошлина при получении свидетельства о праве на наследство у нотариуса, который ведет наследственное дело. Также учитывайте, что нужно еще оплатить техническую и правовую работу этого специалиста. Стоимость этих услуг зависит от прейскуранта конкретной нотариальной конторы.

«Что касается ипотеки, доставшейся в наследство, – необходимо уплатить государственную пошлину от стоимости квартиры на день смерти наследодателя, а не пошлину за ипотеку. Дальше же наследники (после вступления в права) будут оплачивать только налог за квартиру в налоговую инспекцию», – уточняет Владислав Фролов.

Я отказываюсь от наследства

Бывает и так, что наследник не может/не хочет принимать ипотечную квартиру. Либо же размер долга по кредиту (подробнее об этом ниже) настолько велик, что смысла брать на себя обязательства по выплатам практически нет. Отказ от наследства, как и согласие на его принятие, тоже является нотариально удостоверенным документом. При этом он может быть оформлен у любого нотариуса, а не только у того, кто ведет наследственное дело, отмечает Владислав Фролов.

Наследство, как одно целое

По общему правилу, отказаться от части причитающегося наследства невозможно. «Отказ от наследства подразумевает отказ от всего причитающегося наследнику имущества. К примеру, кроме ипотечной квартиры у умершего еще была дача. Тогда наследник, не желающий наследовать квартиру, не сможет претендовать и на дачу», – рассказывает нотариус Нотариальной палаты Санкт-Петербурга Анна Таволжанская.

Тем не менее, наследник может вступить в наследство по нескольким основаниям – по закону, завещанию и т.д. В таком случае можно принять наследство по одному из оснований, отказавшись от наследства по другому. «На дачу оставлено завещание, а на ипотечную квартиру – нет. В такой ситуации наследник, в пользу которого совершено завещание, может принять в наследство дачу, а от квартиры отказаться. Тогда и долг по квартире на него не перейдет», – добавляет Владислав Фролов.

Как узнать про долги?

Зачастую наследники получают информацию о наличии задолженности, ее размере, размере процентов от наследодателя при его жизни. В такой ситуации следует поднимать все имеющиеся документы. Но так происходит не всегда. «До момента принятия наследства наследник не вправе получать информацию о долгах умершего. Поэтому обращение в банк или бюро кредитных историй ничего не даст – информация конфиденциальна. В этом может помочь нотариус, который при открытии наследства принимает претензии от кредиторов. Он же может направить запрос в бюро кредитных историй», – рассказывает юрист бюро адвокатов «Де-юре» Игорь Валуев.

Если вы только собираетесь оформлять ипотеку, эксперты советуют обязательно страховать свою жизнь и здоровье. Экономия на страховке может впоследствии обернуться неприятным сюрпризом для вашей семьи по выплате кредита. Если же вы являетесь наследником ипотечной квартиры – просчитывайте ее стоимость, величину долгов, объем того, что можно потерять при отказе от имущества. Иногда отказаться от наследства оказывается выгоднее, чем согласиться на его принятие.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector