Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Покупка участка в СНТ что нужно знать

Юридические услуги в Курске — Юрист Умеренков О.Н.

Юрист Умеренков Олег Николаевич

Покупка дачи (земельного, дачного участка) в СНТ

Покупка земельного участка (дачи) в садоводческом, огородническом или дачном некоммерческом товариществе (далее СНТ) несколько отличается от покупки квартиры или дома. При заключении договора купли-продажи земельного участка (дачи) в СНТ, если земельный (дачный) участок не приватизирован или у продавца отсутствуют документы о право собственности на дачу, стороны зачастую ограничиваются оформлением документов только в СНТ. Так, получив деньги за земельный участок (дачу), продавец подает заявление в СНТ о выходе из него, а продавец – о принятии его в члены СНТ. После этого покупатель полагает, что он становится собственником дачного участка. Однако это не так.
Согласно п.1 ст.8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации.
Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом (п.2 ст.8.1 ГК РФ).
В соответствии с п.1 ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.
Аналогичные нормы содержатся и в Земельном кодексе РФ (ст.ст.25 и 26).
Таким образом, право собственности на земельный участок (дачу), а также иные права на него подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре прав и возникают с момента такой регистрации, о чем выдается соответствующее свидетельство. Следовательно, если право собственности на земельный участок не зарегистрировано за продавцом, он не вправе им распоряжаться, то есть продавать его. Соответственно, и покупатель не будет собственником до того момента пока за ним не будет зарегистрировано право собственности на земельный участок (дачу).
Документом, удостоверяющим право собственности на дачный участок, является соответствующее свидетельство, в котором указывается местоположение земельного участка (дачи) и кто является его собственником.
В тоже время из данного правила есть и исключение в части записи в реестре. Например, если земельный участок был предоставлен продавцу в собственность до вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», т.е. до 30.01.1998, когда еще не было единого государственного реестра прав на недвижимое имущества. Но и в этом случае выдавалось свидетельство о праве собственности на земельный участок.
Следует обратить внимание и на то, что п.9.1 ст.3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» установлено, что в случае, если в акте, свидетельстве или другом документе, устанавливающих или удостоверяющих право гражданина на земельный участок, предоставленный ему до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, не указано право, на котором предоставлен земельный участок, или невозможно определить вид этого права, такой земельный участок считается предоставленным указанному гражданину на праве собственности, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом земельный участок не может предоставляться в частную собственность.

Но как быть, когда у продавца из документов на руках только членская книжка о членстве в СНТ? Учитывая, что такая схема продажи дачных (садоводческих) земельных участков широко используется, рассмотрим возможность регистрации права собственности, когда покупатель стал только членом СНТ и какие-либо иные документы, подтверждающие право на дачный участок, у него отсутствуют.
В силу п.1 ст.18 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» членами садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого товарищества (садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого партнерства) могут быть граждане Российской Федерации, достигшие возраста восемнадцати лет и имеющие земельные участки в границах такого товарищества (партнерства).
Как видно из данной статьи, право, на основании которого гражданин, являющийся членом СНТ, владеет данным участком, не указано. Между тем земельные участки могут находиться у граждан: на праве собственности (ст.15 ЗК РФ), на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст.20 ЗК РФ), на праве пожизненного наследуемого владения (ст.21 ЗК РФ) и на праве аренды (ст.22 ЗК РФ).
Необходимо отметить, что земельные участки могут принадлежать гражданам на праве постоянного (бессрочного) пользования и на праве пожизненного наследуемого владения, только если они были получены ими до введения в действие Земельного кодекса РФ (до 30.10.2001). Продавать такие участки граждане не вправе. Продать такой земельный участок можно только после оформления его в собственность.
Согласно п.4 ст.28 Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» в случае, если земельный участок, составляющий территорию садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения, предоставлен данному некоммерческому объединению либо иной организации, при которой до вступления в силу настоящего Федерального закона было создано (организовано) данное некоммерческое объединение, гражданин, являющийся членом данного некоммерческого объединения, имеет право бесплатно приобрести в собственность земельный участок, предоставленный ему в соответствии с проектом организации и застройки территории данного некоммерческого объединения либо другим устанавливающим распределение земельных участков в данном некоммерческом объединении документом. Предоставление в указанном случае такого земельного участка в собственность этого гражданина осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, обладающими правом предоставления такого земельного участка, на основании заявления этого гражданина или его представителя.
Таким образом, член СНТ, если земельный участок входил в территорию СНТ, выделенную до вступления в силу Федерального закона от 15.04.1998 №66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», то есть до 23.04.1998, вправе приобрести дачный участок в собственность бесплатно. Если территория была выделена после вступления в силу данного Федерального закона, то земельный участок предоставляется члену СНТ за плату. Поэтому покупая дачный участок, и используя схему покупки через членство в СНТ, необходимо выяснить дату, когда он был предоставлен, чтобы не пришлось платить дважды.
Для приобретения земельного участка в собственность, член СНТ должен обратиться в орган местного самоуправления, на территории которого находится данный земельный участок.
Предоставление земельного участка производится на основании заявления члена СНТ. К заявлению прилагаются: описание местоположения такого земельного участка, подготовленное заявителем; заключение правления данного некоммерческого объединения, в котором указывается гражданин, за которым закреплен такой земельный участок, и подтверждается соответствие указанного описания местоположения такого земельного участка местоположению земельного участка, фактически используемого гражданином.
Решение о предоставлении земельного участка либо об отказе в его предоставлении принимается в двухнедельный срок со дня получения заявления и необходимых документов (п.6 ст.28 Закона). Принятие органом местного самоуправления решения о предоставлении земельного участка будет являться основанием для регистрации за членом СНТ права собственности на данный участок.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ ЮРИДИЧЕСКИЕ КОНСУЛЬТАЦИИ ЮРИСТА:

Покупаем участок и дом: подводные камни

Иногда желание побыстрее обзавестись загородными владениями оказывается настолько сильным, что будущие хозяева совершают необдуманные поступки. Либо покупают понравившийся надел, не зная всех нюансов, а в результате, вместе с землей, обзаводятся проблемами. С какими сложностями можно столкнуться при покупке загородного участка и дома и как их избежать, рассмотрим на опыте пользователей портала.

Статьи:

Участок с домом — вариации на тему, подводные камни. В статье рассмотрим, как минимизировать возможные проблемы при покупке участков с капитальными строениями.

Строимся и обустраиваемся — подборка предложений для частников. Обучающие курсы и типовые проекты, а также материалы, технологии и инструменты для дома и участка.

Отстаиваем своё право на доступную инфраструктуру — личный опыт. Эксперты рассказывают о нюансах выбора земли под застройку, юридических аспектах подключения дома к энергосетям и строительства подъездных дорог.

Переделка дачи под ПМЖ: практикум от FORUMHOUSE. Рассмотрим юридические нюансы и технические аспекты, предъявляемые к участку и дачному дому, для возможности прописки и постоянного проживания за городом.

Покупка земли зимой. Преимущества и недостатки сделки, «подводные камни». Когда и почему выгоднее покупать землю за городом, на что стоит обращать внимание при выборе участка и как не прогадать ни зимой, ни летом.

Сценарий загородной жизни: советы экспертов. В этой статье ответим на вопросы: какой участок выбрать, как расположить на нем дом и другие объекты, где разбивать огород, где плодовый сад, на чем можно экономить, на чем — ни в коем случае нельзя, и что, вообще, делать, чтобы поскорее началась новая загородная жизнь — комфортная, безмятежная и совершенно счастливая?

Видео:

Борьба за цивилизацию в заброшенном СНТ. Порой, покупая участок под застройку, приходится выбирать — красота природы или готовые коммуникации. Если красота окружающей природы вам всё же ближе, то стоит побороться за цивилизацию, как это уже несколько лет делает семья Яковлевых. Вырубка зарослей леса, дороги, обводные каналы и даже электросети. Причём, делают это не только для себя, но и для всего заброшенного СНТ.

Покупка дома на этапе отделки: подводные камни. Не все готовы тратить время и силы на строительство дома с нуля, иногда проще приобрести готовый дом и обустроить его самостоятельно. Разбор ошибок при покупке готового загородного жилья. Все, что нужно знать об отделке дома: от пола до кровли — в нашем сюжете.

Земляные работы в начале строительства. Порядок и правила проведения. Строительство дома начинается с рытья котлована. О порядке земляных работ и особенностях почвы рассказывает специалист технадзора Роман Никонов.

Исследования грунта под дачное строительство. К необходимости инженерно-геологических изысканий под загородное строительство многие относятся скептически. А зря. Ведь оно может не только спрогнозировать возможные проблемы с грунтом, но и в некоторых случаях снизить затраты на строительство.

Покупка земли под частную застройку. Категории и виды использования земель. История любого дома начинается с покупки земли. О том, какие бывают виды и назначения земель, и о том, как выбрать наиболее подходящий вам участок, рассказывает специалист по проектированию поселков Роман Серов.

Убираем воду с участка с помощью подпорных стенок. Подпорные стенки на участке Геннадия не только элемент ландшафтного дизайна. Они нужны были для того, чтобы отвести воду, приходящую на участок с поля. Геннадий расскажет, как сделать эти и другие монолитные конструкции на участке надежными.

Темы форума:

Проверка юридической чистоты земельного участка перед покупкой. Что необходимо проверить до покупки участка, чтоб не обмануться: какие документы изучить и какие вопросы о самом участке и предполагаемых постройках прояснить.

Последовательность действий при покупке участка. Решение переехать за город или обзавестись дачей принято, выбран участок, который вы готовы купить. Что и в каком порядке необходимо делать дальше?

Читать еще:  Приватизация дачного участка

Что делать, если соседи захватили часть участка. Иногда бывает, что участок купили, а со строительством приходится подождать. Но при очередном посещении новых владений вдруг оказывается, что часть вашей территории прихватили соседи. Что разумнее делать в этом случае: молча вернуть себе свое, ругаться с соседями, обратиться в правоохранительные органы или в суд?

Земли сельхозназначения. Рекламные объявления о продаже таких участках выглядят заманчиво: в них завлекают красотами природы и обещают, что в случае надобности такой надел легко перевести под дачное строительство. Так ли это на самом деле, и стоит ли покупать участок на землях сельхозназначения?

Изменение ВРИ, или что можно строить на участке. В последнее время на форуме стали подниматься вопросы, связанные с изменение вида разрешённого использования (ВРИ). В этой теме участники портала решили систематизировать эту информацию.

Покупка участка в СНТ

В нашей компании «Good Zem» вы можете приобрести дачный участок с домом или без недалеко от Москвы без лишних юридических хлопот. А если вам интересно, далее мы расскажем вкратце, как оформлять сделку.

Аббревиатура СНТ расшифровывается как садоводческое некоммерческое товарищество. Оно имеет свои особенности. Это организация, зарегистрированная официально, состоящая из владельцев земельных участков и созданная для решения социально-хозяйственных задач. Члены садового товарищества регулярно оплачивают взносы на содержание общего имущества (дорог и участков совместного пользования, водопроводных, газовых и других сетей, строений и т.д.). Во главе стоит председатель, общее собрание и правление.

Категория земель, к которому относятся участки СНТ — земли с/х назначения. Разрешенный вид использования — для ведения садоводства. Узнать это можно из выписки из ЕГРН (продавать и покупать недвижимость без нее невозможно). По закону на этих землях разрешено строить индивидуальные жилые дома.

Покупка участка в СНТ с домом или без него имеет свои преимущества:

  • меньшая стоимость за сотку, особенно это актуально для популярных районов Московской области;
  • меньшая ставка налога на недвижимость;
  • земли под СНТ выбираются в более экологически чистых зонах, за городом;
  • больше возможностей для строительства дома (часто там нет подземных коммуникаций);
  • все вопросы относительно благоустройства, нововведений, коммуникаций и проблем решаются членами садового товарищества.

Процесс оформления дачного участка

Покупка участка в садовом товариществе происходит по следующей схеме:

  • 1. Для заключения сделки понадобятся:
    a. выписка из ЕГРН, подтверждающая отсутствие обременений или ареста (для ее получения нужно обратиться в МФЦ или ближайшее отделение Росреестра);
    b. экспертная стоимостная оценка земли (проводится специалистами, которым нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности, и геодезические планы с указанием границ участка, кадастровые план и справку, а также выписку из ЕГРН с указанием сведений об обременении и ограничении или их отсутствии);
    c. свидетельство о праве владения землей.
  • 2. После подписания договора купли-продажи земельного участка (в 3-х экземплярах, один из которых предоставляется в орган Росреестра) необходимо подать заявление в отделение Росреестра или МФЦ для регистрации права собственности. Для этого нужно подготовить документы:
    a. Паспорта (если нужно, нотариально заверенная доверенность представителя);
    b. Договор и акт приема-передачи;
    c. Свидетельство о собственности (предоставляется продавцом);
    d. Согласие супруга продавца (если сделка осуществляется в браке);
    e. Квитанция об оплате госпошлины.
  • 3. После обращения в МФЦ или Росреестр, заполнения заявления и подачи документов вы получите Свидетельство о собственности (примерно через 3-4 недели).

Купив землю, только после процедуры государственной регистрации права собственности покупатель может считаться новым собственником дачи.

Покупка участка – что нужно знать при оформлении сделки?

Приобретение участка предполагает передачу продавцу довольно крупной суммы денег, поэтому покупатель хочет быть уверен в том, что после оплаты участок действительно будет ему принадлежать. В данной статье будет рассматриваться порядок расчетов – когда и как следует передавать деньги, а также вопросы защиты сделки, которые касаются передачи и оформления задатка.

Последовательность действий и возможные риски

Итак, земельный участок под застройку, соответствующий потребностям и вкусам будущего владельца загородного коттеджа, найден. Вопрос окончательной цены уже проговорен, изучены документы, удостоверяющие право продавца без ограничений распоряжаться принадлежащей ему собственностью, а также документы, которые подтверждают отсутствие каких-либо обременений. До обретения покупателем права на этот участок осталось сделать всего несколько шагов:

  • Подписать договор купли-продажи;
  • Передать продавцу требуемую сумму;
  • Переоформить участок на покупателя.

Однако на каждом этапе могут возникнуть непредвиденные затруднения. Например:

  • Продавец может передумать продавать участок до или после подписания договора или даже после принятия оплаты;
  • После передачи задатка или полной суммы продавец может «потеряться» с деньгами, а до переоформления участка в Росреестре дело так и не дойдет.
  • Продавец может попросту тяжело заболеть или умереть, в результате чего покупатель останется без участка и без своих денег.

Мы рассмотрим последовательность действий, которая дает покупателю гарантии проведения сделки и сохранности его денег вплоть до окончания оформления права собственности на приобретаемый участок.

Подготовка сделки

Продавец и покупатель пришли к соглашению, однако, перед тем, как провести сделку, ее необходимо подготовить – составить договор, определить порядок расчетов, подготовить и подать в Росреестр документы, необходимые для переоформления, пр. Кроме того, может возникнуть ситуация, когда не все документы в наличии, часть документов продавцу еще предстоит собрать или покупатель только ожидает поступления денег (например, находится в процессе получения наследства или продажи какой-либо собственности).

В подобных условиях сделка откладывается на некоторое время, но при этом продавец не желает терять покупателя, который может получить более интересное предложение, а покупатель не желает, чтобы облюбованный им участок достался кому-нибудь другому. Как правило, решением проблемы представляется задаток или аванс, который вносится в подтверждение серьезности намерений покупателя.

Предварительный договор

Поэтому сначала заключается предварительный договор, в рамках которого вносится аванс (задаток), а после этого уже готовится и заключается основной договор (купли-продажи), по которому осуществляется полный расчет с продавцом. В предварительном договоре прописывается сумма задатка, срок и порядок его внесения (наличными деньгами, перечислением), дата заключения основного договора, условия основного договора. При этом положения предварительного договора не должны противоречить положениям основного договора.

Задаток или аванс

Нужно понимать, что аванс и задаток не являются синонимами, это совершенно разные (с юридической точки зрения) понятия. Аванс никого и ничем не обязывает, при судебных разбирательствах аванс трактуется как частичная оплата приобретаемой собственности. В случае нежелания продавца расставаться со своим участком аванс просто возвращается, точно так же покупатель может передумать и потребовать обратно средства, внесенные в качестве аванса. Другими словами, с помощью аванса нельзя гарантировать последующее проведение сделки.

Задаток, в свою очередь, имеет четкое определение в Гражданском Кодексе (ст. 380) и служит достаточным стимулом для выполнения намерений продавцом и покупателем. Статья 381 определяет ответственность за неисполнение сторонами своих обязательств после передачи-принятия задатка: в случае отказа от сделки тот, кто получил задаток, должен вернуть контрагенту сумму в двойном размере, а если передумает тот, кто внес задаток, то деньги ему возвращены не будут.

Оформление передачи денег

Передача задатка должна сопровождаться распиской, которая пишется от руки (так легко впоследствии доказать авторство), содержит дату передачи денег, сумму и цель (в счет выполнения обязательств по Предварительному договору). Расписка визируется получателем задатка, и после его получения можно заключать договор купли-продажи.

Порядок расчетов по договору купли-продажи

Когда препятствия для проведения сделки устранены (договор готов, все документы на месте и достаточная сумма денег в наличии), настало время выполнить обязательства по основному договору. То есть, покупатель должен передать продавцу денежные средства, а продавец – переоформить на покупателя участок. Есть следующие варианты расчетов:

  1. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки при подписании договора купли-продажи;
  2. Передача наличных денег (безналичный перевод) из рук в руки после получения свидетельства о государственной регистрации;
  3. Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку;
  4. Перечисление денежных средств в безналичном порядке по аккредитиву.

Первый и второй варианты являются достаточно рискованными, а потому используются крайне редко. В первом случае продавец, получив деньги, может «передумать» продавать участок, лечь в больницу с тяжелым заболеванием, травмой, а то и вовсе умереть, при этом покупатель останется без денег и без участка. Во втором случае уже покупатель после переоформления на него участка может «передумать» отдавать деньги, ведь участок и так принадлежит ему.

Расчеты через депозитарную (банковскую) ячейку

Одним из наиболее надежных способов является передача денег через банковскую ячейку. Процедура выглядит следующим образом:

  • Покупатель участка арендует ячейку в банке, куда закладывает нужную сумму, при этом продавец удостоверяется, что сумма в ячейке соответствует условиям договора;
  • В договоре с банком фиксируется порядок предоставления доступа к этой ячейке. То есть – продавец участка может получить доступ к деньгам только в том случае, если представит документы о регистрации участка на имя покупателя;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Если сделка не состоялась (условия не выполнены в течение определенного периода времени), тогда доступ к ячейке получает несостоявшийся покупатель и забирает свои деньги.

Этот способ хорош тем, что продавец получит деньги за участок в обязательном порядке, вне зависимости от желания покупателя. Покупатель же никак не сможет потерять деньги, если продавец не выполнил условия договора.

Перечисление денежных средств по аккредитиву

Принцип этого метода расчетов идентичен предыдущему способу оплаты, отличие заключается только в том, что вместо наличных денег используется безналичное перечисление средств. Порядок расчетов с использования аккредитива следующий:

  • Покупатель открывает в банке аккредитив — специальный счет, с которого банк перечислит деньги продавцу при наступлении определенных условий (оформление участка на имя покупателя);
  • Покупатель перечисляет со своего счета на аккредитив деньги, которые не имеет возможности забрать в течение определенного периода (30-60 дней);
  • Продавец удостоверяется в наличии аккредитива, в наличии на этом счете достаточной суммы и знакомится с условиями банковского договора;
  • Продавец отправляет заявление и прочие документы в Росреестр и получает свидетельство о праве собственности на участок на имя покупателя (5 – 10 рабочих дней);
  • Продавец отправляется в банк, где предъявляет свидетельство. Банк перечисляет на его текущий счет сумму, указанную в договоре;
  • Если в оговоренный срок аккредитив остается невостребованным, банк возвращает средства покупателю, перечисляя деньги на его текущий счет.

Использование аккредитива имеет некоторые преимущества – покупателю нет нужды получать в кассе банка наличные (или доставлять их в банк из дома, что связано с определенным риском). А продавцу не нужно пересчитывать деньги в банковской ячейке, заниматься их транспортировкой и хранением

Работа над ошибками: как исправить наложение земельных границ

Многие участки в России пересекаются и накладываются друг на друга. Собственник может не знать, что де-юре занимает часть чужой земли, но это не спасет его от штрафов и опасности потерять «кусок» своего участка. Эксперты рассказали, как привести юридические границы в кадастре в соответствие с фактическими до суда или в суде, а когда этого и вовсе не стоит делать. Они посоветовали, когда есть смысл покупать участок с пересечениями, а когда нет, и поделились, как проверить землю перед сделкой.

Читать еще:  3 способа узнать ФИО и телефон владельца земельного участка

Наложение участков – распространенная история, а виноваты в этом обычно кадастровые инженеры. Например, они неверно определили координаты поворотных точек, не учли фактическое расположение объектов. “Уехать” в сторону может целая улица или даже поселок – это происходит в случае так называемого “линейного смещения”, когда межевание проводилось давно и плохо, а вместо натурных замеров недостающие точки дорисовывали на бумаге, рассказывает руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова.

Но главное различие смещений не в их типе, а в том, затрагиваются ли права соседей. Если да, то пересечения могут быть чреваты не только спорами с соседом, но и административными штрафами по ст. 7.1 КоАП за самовольное занятие чужого участка (например, забором, домом, баней и т. п). Они рассчитываются в процентах от кадастровой стоимости занимаемой земли, но составляют не менее 5000 руб. для физических и не менее 100 000 руб. для юридических лиц. Штрафуют за это все чаще, причем не только злостных нарушителей, но и тех, кто не знал, что определенный “кусочек” не входит в его участок, делится Бузанова. Что еще хуже, можно потерять часть участка, чьи границы пересекают другие, предупреждает управляющий партнер Адвокатского бюро “Юг” Юрий Пустовит.

Вопрос исправления наложений актуален еще и потому, что с 1 января 2018 года вступит в силу запрет на любые сделки с участками, не имеющими официальных границ. Их 59%, согласно данным Росреестра конца 2016 года. Чтобы продать или завещать землю, необходимо уточнить ее границы. А в случае наложений в более выгодном положении окажется тот из соседей, кто первым провел межевание и поставил участок на кадастровый учет.

Если собственники столкнулись с пересечениями, юридические границы надо приводить в соответствие с фактическими. Для начала стоит попытаться решить проблему мирно.

1. Досудебное урегулирование

Если ошибка в реестре (дело рук кадастрового инженера), то Росреестр обязан исправить ее, когда получит подтверждение такой ошибки (корректный межевой план). Но чиновники обычно осторожничают, если видят риск спора с соседями, а чаще всего он есть. Поэтому придется согласовывать с ними межевой план. Самое главное – заручиться их согласием: оно поможет решить вопрос без суда.

Бузанова советует обратиться в Росреестр и в том случае, если кто-то из соседей отказался подписать акт согласования границ. Чиновники, конечно, отклонят заявление. Но их официальный отказ подтвердит, что заявитель соблюдал обязательный претензионный порядок. И что единственный для него выход – обратиться в суд.

В деле А65-14074/2016 судья Верховного суда отказался передавать жалобу на рассмотрение в экономколлегию, поскольку заявитель не доказал, что соблюдал досудебный порядок.

2. Обращение в суд: заявить правильные требования

В практике сложилось два подхода: оба распространенные, но лишь один из них правильный.

– Иск об исключении из госудаственного кадастрового учета сведений о границах участка, который поставлен на учет с ошибкой (как, например, в деле А13-12775/2016). В некоторых регионах суды делают только так, но этот способ неверный, утверждает Пустовит. Ведь если исключить сведения о границах участка, он сам перестанет существовать как объект права, поясняет юрист. В то же время п. 3 ст. 61 закона о госрегистрации недвижимости разрешает исправлять реестровые ошибки, если это “не влечет возникновение, прекращение или переход зарегистрированного права собственности”.

– Иск о корректировке в ГРН сведений о границах и площади земельного участка (как в деле А09-4250/2016). Такие требования Пустовит считает верными: нужно исправить границы объекта, который поставлен на учет с ошибкой, заменить одни координаты на другие, даже если придется “обрезать” часть площади соседа.

3. Обращение в суд: определить состав ответчиков и третьих лиц

Если орган Росреестра отказал в исправлении границ, Бузанова советует привлечь его ответчиком, в противном случае – третьим лицом. В то же время суды могут быть разного мнения о роли Росреестра в процессе, предупреждает она.

Гражданская коллегия Верховного суда отправила на пересмотр «земельное» дело 4-КГ15-38, потому что нижестоящая инстанция не предложила истцу привлечь ответчиком Росреестр. Но это надо было сделать, ведь именно он виноват в кадастровой ошибке и ему ее исправлять после разрешения спора.

Кроме того, обязательно привлечь к делу всех, чьи интересы могут быть затронуты в ходе исправления границ.

4. Обращение в суд: рассмотрение иска

В суде необходимо доказать реестровую ошибку. В этом пригодится не только межевой план, полученный до суда, но и при необходимости судебная землеустроительная экспертиза, которую назначают по ходатайству стороны. Специалист не только ответит на вопрос о причинах наложения, но и предложит варианты, как его можно исправить.

Суд же выяснит, чьи границы появились на местности раньше – здесь действует принцип «Кто первый их в кадастр внес, тот и прав», рассказывает Бузанова. Еще суд узнает, какова причина ошибки и правомерно ли собственник владеет земельным участком в конкретной площади и конфигурации, продолжает юрист.

Суды могут отказаться удовлетворять требование об исправлении ошибки, потому что есть спор о праве. Это причина абсолютного большинства всех отказов, но они не основаны на законе, уверяет Пустовит.

Суды, которые отказывают в иске об исправлении реестровой ошибки из-за спора о праве, никогда не объясняют, почему его там не может быть. Какая норма права не позволяет быть спором о праве делу об исправлении ошибки? Ведь разрешают его в исковом производстве, которое как раз для этого и предназначено. К тому же суды всегда исследуют, на каком правовом основании участки принадлежат каждой из сторон.

Управляющий партнер АБ «Юг» Юрий Пустовит

Перед покупкой: проверить кота в мешке

Как видно, процедура исправления наложений непростая и может стоить много денег и времени. Но главная сложность, пожалуй, не в бюрократических барьерах, а в конфликте интересов, который может отодвинуть решение проблемы на долгие годы.

В нашей практике в Солнечногорском районе Московской области группа земельных участков де-юре смещена на несколько метров. В итоге некоторые (в том числе производственные) здания расположены фактически на соседних территориях. Ситуация затронула нескольких землепользователей, поэтому они уже несколько лет боятся поднимать этот вопрос.

Антон Шаматонов, партнер «Мозго и партнеры»

Вместо того, чтобы решать проблему (или же не сумев решить), собственник может захотеть продать свой участок. А иной продавец и вовсе не знает о наложении границ, если он долго владел землей и к нему не предъявляли претензий. Такие участки “со скелетом в шкафу” продаются достаточно часто, отмечает Бузанова. Обычно покупателям достаточно кадастрового плана, поэтому о расхождениях они узнают позже, когда нужно, например, разделить участок, или возник спор с соседом, рассказывает Елена Черкасова из юрфирмы “Мозго и партнеры”. По ее словам, покупатели редко узнают о наложении границ на этапе приобретения объекта, но если уж узнают – это должно многих отпугивать, особенно если есть другие варианты.

Чтобы избежать проблем в будущем, есть смысл проверить участок, прежде чем отдавать за него деньги. Надо не только свериться с ЕГРН, но и попросить кадастрового инженера показать на самом участке его юридические границы. Это рекомендует Юлия Жадан из АБ “Степанов и Аксюк”. Проверять нужно и застроенные, и незастроенные участки, настаивает она.

Если проблема с покупаемым участком не глобальная (например, забор огораживает пустующий участок земли или пересечение границ не нарушает прав соседей), можно прикинуть, сколько времени и сил уйдет на исправление недостатка. Тогда будет ясно, стоит ли просить продавца о скидке или предложить ему привести все в порядок самому.

Руководитель практики “Межевание, кадастр, регистрация” “Содружества земельных юристов” Юлия Бузанова

Если реестровая ошибка обнаружилась после покупки, ее нужно исправить, не дожидаясь, пока ее заметят органы власти или соседи. Это поможет сберечь время, деньги и нервы, уверяет Бузанова. Если же ошибку невозможно исправить, это повод подать иск к продавцу об уменьшении цены или расторжении договора, заключает Пустовит.

Что нужно знать при покупке земельного участка

Какие документы необходимо проверить при покупке свободного земельного участка

При покупке земельного участка, прежде всего, необходимо проверить права продавца на земельный участок. Основными документами являются:

— свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю;

— документ-основание для регистрации права. Это может быть договор, свидетельство о праве на наследство, акт приема-передачи земельного участка в уставной капитал и так далее;

Так же не лишним будет попросить у продавца:

— справку о нормативной стоимости;

— справку об отсутствии арестов и запрещений;

— справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

Необходимо проверить и документы продавца: паспорт гражданина РФ либо Свидетельство о регистрации и учредительные документы юридического лица.

Если вы имеете дело с продавцом – физическим лицом, необходимо ознакомиться со следующими документами:

— нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;

— разрешение органов опеки и попечительства в случае, если совладельцем земельного участка (или иного приобретаемого объекта недвижимости) является несовершеннолетний.

Также стоит попросить предоставить справки районных психоневрологического и наркологического диспансеров о том, что продавец не состоит на учете и имеет диагноз («здоров») по результатам осмотра психиатра.

При проверке незастроенного земельного участка особое внимание нужно уделить основаниям, по которым у продавца возникло право на земельный участок, а так же соответствию категории и вида разрешенного использования земли тому планируемому использованию, для которого приобретается участок.

Какие дополнительные документы необходимо проверить при покупке земельного участка, в том случае, если на нем начато строительство

В случаях, когда на участке уже начато строительство, необходимо удостовериться в наличии комплекта исходно-разрешительной документации, в частности:

— проекта планировки территории;

— технических условий на присоединение инженерных коммуникаций;

— утвержденной и согласованной в архитектурных и надзорных органах проектной документации.

Основным же документом, дающим право на строительство, является разрешение на строительство за подписью главы администрации района.

Какие «подводные камни» могут подстерегать покупателя земельного участка

«Подводные камни», в зависимости от ситуации, могут быть самыми разнообразными:

— качество земли (земли могут затапливаться весенними паводками);
— сокрытие информации о нахождении земельного участка под арестом или иных обременениях;

— отсутствие согласия супруга на продажу земельного участка и многое другое.

Какие сложности могут возникнуть у покупателя земельного участка

Сложности возникнут, если земельный участок:

— находится в долевой собственности;

— входит в состав особо охраняемых природных территорий;

— на праве бессрочного пользования;

— если имеются обременения земельного участка;

— земельный участок подпадает под изъятие для нужд государства и так далее.

Самые распространенные ошибки покупателей земельных участков

— невнимательное прочтение документов, предлагаемых к подписанию продавцом;

— неквалифицированная проверка правоподтверждающих документов на земельный участок и договора.

Читать еще:  Как расшифровать кадастровый номер земельного участка

Руководитель отдела розничных продаж УК «Финансы и Недвижимость» Сергей Мазенков

Купить земельный участок в китае

Maloo by acoola internet magazin

Butyl steklannaa 50 litrov kupit

Kupit vozdusnyj zmej v minske

Holodilniki bu v aroslavle kupit

Smesitel odnorycaznyj dla rakoviny kupit

Kupit formy dla vypecki ukraina

Negabaritnyj gruz znak naklejka kupit

Vaz 2110 tormoznye diski kupit

Земельный участок в посёлке » Настасьино Лэнд» Земельный участок расположен — 64 км от от МКАД по Киевскому шоссе.. Площадь участка 6 сот. Цена: 360 000 руб. -16% 300 000 руб.

Smartfon sony xperia m4 kupit

Sterzni dla rucek sarikovyh kupit

Komplekt prokladok teploobmennika z18xer kupit

Купите земельный участок в Брянске на ЦИАН — 830 объявлений. Самый маленький участок объекта: 3,09 сот.. Продажа земельных участков в Брянске по цене от 76,4 тыс. руб.

Razbavitel dla maslanyh krasok kupit

Telefon s sos knopkoj kupit

Kupit fly era life 2

Купить земельный участок в Харькове. продажа земельных участков в Харькове и Харьковской области под застройку. , На «В Крым — Инфо» купить или продать земельный участок в Большой Ялте сегодня предлагают агентства недвижимости, частные риелторы и собственники жилья. Наш портал поможет вам купить или .

Svejnuu masinku kupit v penze

Dodz vajper kupit v moskve

Kupit akkumulatornye batarei dla avtomobila

Продаю земельный участок в садоводческом товариществе «Солнечное (район Малой Боровки), площадь- 10 соток, рядом лес, в перспективе газ, спокойное, живописное место.

Minusy i plusy internet magazina

File piksi kupit v spb

Kupit nissan kaskaj moskva novyj

Почему я решил купить земельный участок в «Матчино парке»? Потому что Москва — это город для работы, а жить нужно на природе.

Kupit zimnaa kurtka na podrostka

Kupit v samare ionizator vozduha

Если вы решили купить земельный участок в Мариуполе, то вы без труда сможете осуществить эту операцию. Такие участки продаются и в центре города и за его пределами.

Tojota lend kruzer 2017 kupit

Электричество Линия 15кВт на 380 В подключается на каждый земельный участок. Выгодная цена. Возможность купить землю в рассрочку на выгодных условиях. Ежемесячный платеж — 5000 ₽/мес. Вода

Magazin obuvnoj kostroma rezim raboty

Купить земельный участок в Рязани с полным сопровождением и безопасным способом расчета. В базе недвижимости по данному запросу нашлось 129 вариантов. Цены — от 100 000 руб. до 16 000 000 руб. , Купите земельный участок в Боре на ЦИАН — 888 объявлений. Самый маленький участок объекта: 2,96 сот.. Продажа земельных участков в Боре по цене от 118,7 тыс. руб.

Setka rabica v grodno kupit

Свежие частные объявления с предложениями купить земельный участок в России от собственника без посредников.

Samogonnyj apparat v ceboksarah kupit

Предлагается к продаже участок 9,23 сотки, расположен в близи центра поселка Длина участка 64 метра, фасад 15. Земельный участок 5.1 сот.

Soni iksperia kupit v samare

Catrice kosmetika kupit v novosibirske

Kvartira kursk kupit na deriglazova

Купить земельный участок в Алексеевке недорого. Цены от 100 000 руб. Сделаем подборку жилья для вас Отмечены адреса на карте, фотографии и описание. ☎ Звоните, отправляйте онлайн заявку.

Kupit bowers wilkins zeppelin air

Kupit fifu 18 na pk

В собственности с 2018 года, ДКП, 1 взрослый собственник. Есть возможность купить соседний участок, получится 6 соток. Номер объекта: 1/564546/7007 Земельный участок в Жуковском.

Redmond multipekar kupit v rostove

Kupit v moskve prikolnye podarki

Feb 09, 2016 · Купить земельный участок с разъяснениями из практики действующего судьи.

Kupit orto taurin v moskve

Mebel magkaa kupit v tule

Более 16168 объявлений по продаже участков в Краснодарском крае. Карты цен, инфраструктуры, транспортной доступности и качества воздуха помогут выбрать и купить участок на Яндекс.Недвижимости.

Soevoe maso kupit niznij novgorod

Kupit solaris novyj v samare

Купить земельный участок в Новосибирске с полным сопровождением и безопасным способом расчета. В базе недвижимости по данному запросу нашлось 894 вариантов. Цены — от 100 000 руб. до 66 500 000 руб.

Magazin terminal v minske suharevo

Aksessuary dla sita internet magazin

Купить земельный участок. В последнее время продажа земельных участков интересует не только частных владельцев, но и крупные компании, которые используют земельные участки под . Покупка земельных участков в Казахстане интересует многих граждан. Однако важно знать не только как выбрать надел, но и где купить земельный участок в Казахстане.

Купите земельный участок в Красноярске на ЦИАН — 1 836 объявлений. Самый маленький участок объекта: 4 сот.. Продажа земельных участков в Красноярске по цене от 98 тыс. руб.

В разделе земля на N1.RU, ранее domchel.ru вы сможете подобрать подходящие вам земельного участка в Челябинске, выбрать землю по наличию подведённых коммуникаций и ориентирам.

Более 993 объявлений просто купить земельный участок в Евпатории по дешевой цене большой выбор свежих объявлений. Продажа земельных участков Евпатория предложения с фото за короткое время.

Земельный участок 12 соток в Мотовилихинском районе Участок под строительство капитального дома и строительства в нем 980 000 руб. за участок

Продать или купить земельный участок. Продажа земли Полтава — сервис объявлений OLX.ua Полтава!

В разделе земля вы сможете подобрать подходящие вам земельные объекты недвижимости в Екатеринбурге, выбрать землю по наличию подведённых коммуникаций и ориентирам.

продается земельный участок в г.Краснодар п.Индустриальный площадь 1.8га около трассы М-4Дон ,рядом бетонный завод,склады магазина «Магнит» , электричество рядом ,есть дорога гравийная ,съезд с трассы ,так же продаются .

Земельный участок 1259 кв.м., находится в черте города в СНТ » Сигнал» в районе д. Труфаново. Общество расположено в 3 км от города -заезд со старорощинской дороги (Тюмень-Луговое автодорога . Более 16168 объявлений по продаже участков в Краснодарском крае. Карты цен, инфраструктуры, транспортной доступности и качества воздуха помогут выбрать и купить участок на Яндекс.Недвижимости. Свежие частные объявления с предложениями купить земельный участок в России от собственника без посредников.

Купите земельный участок в Вологде на ЦИАН — 886 объявлений. Самый маленький участок объекта: 4,5 сот.. Продажа земельных участков в Вологде по цене от 94,2 тыс. руб.

Как избежать мошенничества при покупке земельного участка

В нашей юридической практике мы сталкивались с несколькими вариантами мошенничества с землей:

  • Продаваемый земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности или на основании договора аренды. В этом случае продавец пользуется незнанием покупателя о том, какие документы на земельный участок должны быть у продавца
  • Продавцу принадлежит на праве собственности большой земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, а с будущими покупателями заключается предварительный договор купли-продажи на небольшие участки земли, не поставленные на государственный кадастровый учет
  • Земельный участок был зарегистрирован в собственность по поддельным документам
  • Границы земельного участка не определены, либо находятся в совершенно ином месте, чем это указано в правоустанавливающих документах

До осмотра земельного участка на местности важно провести предварительную проверку, чтобы не потерять время на просмотры участков зря. На этапе предварительной проверки может отсеяться немалое количество объектов.

  • Определите, для каких целей Вы подбираете земельный участок? Строительство жилого дома или магазина, садоводство, фермерское хозяйство или иные цели? От этого будет зависеть, какой участок подойдет именно вам.
  • Сделайте предварительную подборку интересующих земельных участков из публичных источников, таких как avito.ru, Из рук в руки и прочие. Составьте таблицу с указанием адресов участков, их кадастровых номеров и контактных данных продавцов.
  • Проведите предварительную проверку по Публичной кадастровой карте на сайте Росреестра. Там вы получите информацию о том, когда земельный участок был поставлен на государственный кадастровый учет, какая у него категория земли и вид разрешенного использования. По результатам такой небольшой проверки вы поймете, какие земельные участки стоят Вашего времени и внимания, а какие нет.

На возможность строительства влияют следующие факторы:

    • Какой именно объект планируется построить
    • Категория земель
    • Вид разрешенного использования земли
    • Территориальная зона, в которой находится земельный участок
    • Наличие санитарных и охранных зон трубопроводов, газопроводов, источников водоснабжения, линий электропередач
    • Площадь планируемой застройки
    • Иные градостроительные факторы

Если вы планируете строить на земельном участке, то необходимо до его покупки проанализировать градостроительную ситуацию на предмет получения разрешения на строительство. Для этого нужно направить соответствующий запрос в орган Архитектуры и градостроительства от имени действующего собственника или арендатора.

    • Закажите на прошедшие отбор земельные участки выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимость. В электронном виде выписки можно получить в течение 24 часов, воспользовавшись специальным сервисом Росреестра.
    • Попросите продавца предоставить копииправоустанавливающих документов на земельный участок и внимательно изучите их. Вас должно интересовать, как давно продавец стал собственником земельного участка? Был ли этот участок приватизирован из государственной или муниципальной собственности и на каком основании?
    • Если есть малейшие сомнения в документах – обратитесь к опытному юристу. Не пожалейте денег и времени на юридическую консультацию, так как она может вас предостеречь от неверных действий.

Перед покупкой земельного участка обязательно нужно заказать свежую выписку ЕГРН на земельный участок, по сроку она не должна быть старше 2 недель.

Из выписки ЕГРН можно узнать следующие сведения:

  • Кто является правообладателем земельного участка
  • Вид права: аренда или собственность
  • На основании чего и когда возникло право на землю
  • Наличие арестов, залогов и иных обременений на земельном участке

Перед покупкой земельного участка нужно обязательно проверить его кадастровые границы. Для этого обратитесь к любому кадастровому инженеру для выноса точек земельного участка на местность. Это очень важно! Поскольку кадастровые границы земли могут оказаться не там, где их показывает продавец участка.

Получите от кадастрового инженера схему расположения кадастровых границ земельного участка и их соотношения с фактическим границами.

Вот несколько простых советов, которые могут уберечь Вас от мошеннических действий при совершении сделки купли-продажи земли:

    • Перед сделкой закажите выписку из ЕГРН на земельный участок и убедитесь, что он не находится под арестом, залогом или иным обременением.
    • Не покупайте участок, если продавец действует по доверенности. Отсутствие на сделке собственника участка может обернуться для вас судебным спором.
    • Не вносите авансовых платежей за землю. Если договоренность о покупке между продавцом и покупателем достигнута, можно сразу идти на сделку. Отдавать деньги малознакомым людям, даже при наличии письменного договора, не рекомендуется.
    • Доверьте подготовку документов по сделке профессиональному юристу. Это позволит избежать серьезных ошибок в документах.
    • Производите безопасные расчеты по сделке с использованием аренды банковской ячейки или депозита нотариуса.

Не передавайте наличные денежные средства за покупаемый участок в руки продавцу. Ваше право собственности на участок еще не зарегистрировано, в органе Росреестра возможны приостановки по документам. Вы рискуете остаться и без денег и без участка.

Гораздо безопаснее заложить деньги в банковскую ячейку или внести их на депозит нотариуса. Условия аренды банковской ячейки предусматривают, что денежные средства выдаются продавцу только после того, как будет зарегистрировано ваше право собственности на земельный участок.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector