Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Квартира по наследству подводные камни

Бойся наследников, квартиру продающих.

Нередко на рынке продаются квартиры, которые были получены по наследству. Сделка эта, по мнению юристов, достаточно рискованна. О том, какие подводные камни может таить в себе такая покупка, и поговорим.

С племянником вас!

Наследство, как известно, бывает двух видов: по закону и по завещанию.
Если раньше круг законных наследников казался довольно узким, то после принятия части 3 Гражданского кодекса РФ он заметно расширился. Отныне претендовать на свою долю могут не только бабушки-дедушки или братья-сестры умершего, но даже племянники. Наследники каждой последующей очереди могут вступить в наследство, если нет наследников предшествующих очередей.

Покупатели «наследственных» квартир должны понимать: существует круг законных преемников, которые независимо от текста завещания имеют право на долю. Ее не могут быть лишены, к примеру, переживший супруг, родители наследодателя и его несовершеннолетние дети (даже, если они были только еще зачаты на момент смерти). По новому закону они должны иметь не менее половины от того имущества, которое переходит по завещанию.

Так что если покупатель квартиры или лицо, которое помогает ему оформить сделку, не установили полный круг наследников (и «забыли» кого-то), риск потерять жилье весьма велик. Нередко, к сожалению, подобная проверка бывает проблематичной даже для агентств недвижимости. Кроме того, это очень дорогостоящая операция, и в сложном случае (когда есть сомнения) стоит купленную квартиру застраховать.

Не стоит забывать и о том, что есть категория лиц, которые наследуют часть имущества, независимо от того, составлено на них завещание или нет. Речь идет о нетрудоспособных иждивенцах наследодателя.

Они, хотя и не входят в круг наследников той очереди, которая призывается к наследованию, однако наследуют по закону наравне с ними. Правда, лишь в том случае, если ко дню открытия наследства не менее года до смерти наследодателя находились на его иждивении (независимо от того, жили они совместно или нет).

Кто кого обделил

А сейчас давайте посмотрим, какой вид наследства более «безопасен». Бытует мнение, будто с квартирой, доставшейся человеку по завещанию, все достаточно просто. А если, мол, завещания нет, в любой момент может всплыть какой-нибудь «семиюродный» брат и заявить, что его обделили при разделе наследства.

Наоборот, по закону все более четко и ясно. Когда же написано завещание на кого-то, то нередко другие обиженные родственники стараются его оспорить. И поверьте, поводы найти можно почти всегда.

Есть граждане, которые не наследуют ни по закону, ни по завещанию. Речь идет о тех, кто своими умышленными противоправными действиями, обращенными против наследодателя, кого-либо из его наследников или против осуществления последней воли наследодателя, выраженной в завещании, способствовали либо пытались способствовать призванию их самих или других лиц к наследованию (либо способствовали или пытались способствовать увеличению причитающейся им или другим лицам доли наследства). Разумеется, подобные обстоятельства должны быть подтверждены в судебном порядке.

Так гласит закон, но давайте попробуем применить букву закона к житейской ситуации. К примеру, супруга или супруг под разными предлогами убеждают пожилого человека написать завещание в их пользу. Они это могут сделать, чтобы не было никому обидно и подозрительно, оба одновременно. А потом один из супругов. попадает в автокатастрофу. И если суд докажет, что здесь замешано заинтересованное в получении наследства лицо, то признает того недостойным и лишит наследства.

Не наследуют по закону и родители после детей, если были в судебном порядке лишены родительских прав, которые не были восстановлены ко дню открытия наследства. Они тоже являются недостойными.

Хотя бы деньги вернуть.

Поскольку число наследников возросло, увеличилась и опасность того, что приобретенная квартира может быть оспорена по суду.

Поэтому, если вы решили приобрести жилье, которое перешло к продавцу в порядке наследования, нужно быть предельно осторожным. Во-первых, нотариусы не проверяют круг наследников и выдают свидетельства о праве на наследство по закону лицам, которые явились в нотариальную контору. Другой наследник по закону или по завещанию, узнав, что его право нарушено, имеет все основания обратиться в суд и признать данное свидетельство недействительным.

Следует быть осторожным и в случае, если правоустанавливающим документом является свидетельство о праве на наследство по завещанию. Во-первых, может объявиться наследник с другим завещанием, которое составлено позже (а действительным считается завещание, составленное по времени последним). Во-вторых, наследники умершего имеют право оспорить завещание в судебном порядке.

Плюс ко всему, на сегодня по законодательству приоритетное право принадлежит наследникам по завещанию, но есть категория граждан, которые имеют право на обязательную долю в наследстве по закону. Это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя. И иногда сведения о них обнаруживаются после вступления в наследство одного из претендентов и продажи квартиры добросовестному приобретателю. После чего начинаются долгие судебные тяжбы.

Поэтому, считают юристы, при покупке квартиры, перешедшей в порядке наследования, в договоре купли-продажи желательно указывать ее полную рыночную цену. В случае любого сюрприза, добросовестный приобретатель вернет хотя бы вложенные деньги.

Какие риски могут быть при покупки «вторички»

Покупка готовой квартиры на вторичном рынке безопаснее, чем участие в долевом строительстве и удобнее новостройки, но бывает что это связано со сложностями и рисками.

Риски условно можно разделить на:

  • технические — не влияют на право собственности, но создают некомфортные условия проживания. Они не так страшны, но могут вылиться в большие финансовые траты, когда продавец забирает сантехнику, двери, встроенную мебель. Неприятностями грозит несанкционированная перепланировка;
  • юридические — связаны с возможностью утраты права собственности на жилье.

Большинство рисков становятся реальностью уже после того, как уплачены деньги. Не стоит надеяться, что продавец вернет деньги даже по решению суда, поэтому нужно быть очень осторожным. Первое, что должно насторожить — низкая цена. Конечно, у нее могут быть объективные причины: неудобный район, старый дом, плохое состояние квартиры. Но в большинстве случаев все дело в сомнительном прошлом. И даже если ее продает добросовестный продавец, которому срочно нужны деньги, лучше не торопиться и тщательно проверить все документы.

Резко возрастает возможность махинаций, если квартиру продают по доверенности, которая вполне может оказаться поддельной, недействительной, просроченной. Даже подлинную доверенность лицо, ее выдавшее, может аннулировать, поэтому на момент сделки нужно проверить ее полномочия, подлинность, срок действия. Мошенники могут заставить оформить доверенность детей-сирот, одиноких стариков, инвалидов, лиц, страдающих алкоголизмом. Продавцом может быть подставное лицо, на которого переоформлена квартира по такой доверенности, самих же владельцев переселяют в заброшенные дома, увозят за пределы Московской области.

Схем мошенничества много. Сложность заключается в том, что у квартиры есть юридическое прошлое, которое не всегда ясное и чистое. В группу риска попадают квартиры, если за короткий срок они перепродавались несколько раз. Длинная запутанная история помогает скрыть детали, после нескольких сделок покупателю все труднее докопаться до истины.

Чтобы покупка квартиры не обернулась многолетними судебными тяжбами и потерей денег, нужно обратить внимание на такие моменты:

  • подлинность документов. Мошенники пользуются тем, что юридически безграмотные покупатели не знают, как должны выглядеть многие документы;
  • выписавшиеся несовершеннолетние дети, находящиеся в воспитательных учреждениях, заключенные, дембеля, проходящие срочную службу, сохраняют право пользования, проживания при смене владельца. При этом продавцы могут убеждать, что отсутствующие жильцы не будут претендовать на жилплощадь и даже показывать письменное согласие на продажу квартиры. Также опасность представляют не выписавшиеся жильцы, участвовавшие в приватизации, обещающие покупателю выписаться после сделки. Даже отказ от приватизации не лишает их права пожизненного проживания в квартире. По решению суда могут вселиться прописанные несовершеннолетние дети. Такие истории затягиваются на годы, и даже с благоприятным исходом для покупателя ему придется все это время платить за всех коммунальные услуги;
  • если квартира была получена по наследству, необходимо тщательно проверить историю наследования, иначе могут объявиться наследники, предъявляющие свои права. Решение суда в таких случаях зависит от многих обстоятельств, бывает, что суд принимает сторону обойденных наследников, если квартира продана без их согласия;
  • после идентификации собственника, нужно убедиться в его дееспособности. При подозрении в неадекватности, желательно попросить справку из наркологического/психоневрологического диспансера. Недееспособным гражданам не запрещается совершать сделки, но нужно быть очень осторожным, т. к. у них есть право оспорить сделку;
  • квартира, приобретаемая во время брака, является общей собственностью супругов, поэтому один из супругов обязательно должен дать согласие на продажу в виде нотариального документа. Если собственник разведен, то нужно проверить срок заключения/расторжения брака, даже бывшие супруги могут через суд предъявить свои права;
  • обременение правами третьих лиц, участие в судебном споре, залог, сдача в аренду. Например, квартира находится в залоге у банка, а продавец кредит не оплачивает. У юристов банка больше шансов выиграть суд и забрать квартиру.
Читать еще:  Порядок оформления наследства: практические рекомендации наследнику

Учесть все риски невозможно, их очень много. Но можно свести их к минимуму, обратившись к профессионалам за оформлением купли-продажи квартиры. Лучше оплатить услуги агентства недвижимости, чем остаться ни с чем.

Подводные камни при покупке квартиры. Часть I

После долгих поисков и моря затраченного времени, а так же километров, проезженных по осмотрам, Вы выбрали квартиру.

Часть пути до заветной мечты пройдена, теперь осталось пройти вторую — надо убедиться в юридической чистоте квартиры. Что это, спросите Вы, и вопрос будет вполне резонным, т.к. не многие знают что это такое.

Юридической чистотой квартиры является всесторонняя проверка квартиры в юридическом и историческом плане, что связанно со множеством документов. История упомянута не зря, ведь разговор пойдет о вторичном жилье. Только после всей этой процедуры и получения документов на квартиру, после государственной регистрации права собственности Вы можете вздохнуть свободно.

Покупая вторичное жилье без проверки Вы никогда не можете быть уверенным, что из воздуха не материализуется некий гражданин, который заявит, что эта квартира его, или еще кого-то из родственников, и не попросит Вас оттуда съехать. И в итоге Вы можете остаться без денег и без квартиры, так что начнем сначала.

Документы на квартиру

Если Вы покупаете квартиру при помощи Агентства недвижимости, то риэлтор, который будет Вас сопровождать от начала и до победного конца, обязательно запросит у продавца недвижимости пакет документов на продаваемую квартиру. Что же в него входит?

  • свидетельство о государственной регистрации права собственности;
  • правоустанавливающие документы (договор купли-продажи; договор дарения, договор приватизации, договор мены, свидетельство о праве на наследство по закону и т.д.);
  • документ удостоверяющий личность продавца;
  • выписка из финансово-лицевого счета;
  • выписка из домовой книги;
  • нотариальное согласие супругов на продажу, в случае необходимости.

Если Вам никогда не доводилась поучаствовать в покупке-продаже квартиры, для Вас это может быть реальной и ощутимой угрозой. В соответствии с действующим законодательством РФ в нашей стране практикуется выписка граждан с места жительства при некоторых обстоятельствах: если человек например находится в местах лишения свободы место его регистрации становится там, следовательно права на квартиру в который он был прописан сохраняются, а в документах его нет. И при освобождении на совершенно законном основании эти граждане могут потребовать либо расторгнуть сделку, либо потребовать часть квартиры.

Чтобы такого не произошло можно заказать расширенную выписку из домовой книги, где указаны все лица, которые когда-либо были зарегистрированы в данной квартире с момента постройки дома. И благодаря этой выписки Вы сможете быть уверенным, что никакие лица не будут предъявлять свои права на приобретаемое Вами имущество.

На что нужно обратить внимание в правоустанавливающих документах:

Договор приватизации

Так вот, при приватизации, то есть переводе жилого помещения из состояния муниципального в состояние собственности все зарегистрированные лица имеют права на данную квартиру, но при этом они могут отказаться от приватизации и квартира будет оформлена на одного или нескольких лиц. То есть Продавец квартиры один и документы в принципе все в порядке, но если те лица, которые были зарегистрированы до приватизации данной квартиры, не выпишутся до сделки, они сохраняют, в соответствии с действующим законодательством РФ право пользования и проживания в данной квартире. Поэтому следует быть очень внимательным к таким моментам.

Следующим этапом будет договор купли-продажи квартиры.

Если квартира, которую Вы хотите приобрести покупалась по договору купли-продажи нужно обратить внимание на то, находился ли Продавец в тот момент в браке, в случае, если находился эта квартира является совместно нажитым имуществом супругов, в соответствии с действующим законодательством РФ, следовательно супруг может и не являться собственником по свидетельству, но на 1/2 доли в праве общей долевой собственности имеет право, поэтому обязательно нужно согласие супруга на продажу (нотариально оформленное), иначе сделка может быть оспоримой.

Если квартира принадлежит Продавцу на основании: договора дарения, свидетельства о праве на наследство или договора приватизации согласие супруга не требуется.

Чтобы убедится в отсутствии ограничений, обременений, арестов и иных видов претензий к данной квартире Вы можете сами заказать Выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где будет четко отражены какие-либо ограничения прав собственников на квартиру. В случае, если они все-таки имеются, а Вам сильно понравилась данная квартиру обратитесь к опытным специалистам по недвижимости и они смогут Вам помочь в решении данного вопроса.

3 способа снизить риски, покупая квартиру, полученную по наследству

Больше половины всех вторичных квартир на продажу собственники получили в наследство. При этом покупатели стараются не иметь дело с таким жильем, так как боятся неожиданных наследников, которые могут заявить о своих правах уже после продажи жилья. Насколько обоснованы такие опасения и как снизить риски при покупке наследственной квартиры, рассказывает адвокат Олег Сухов из «Юридического центра адвоката Олега Сухова».

Бытует мнение, что покупатель наследственной квартиры не в состоянии проверить и выявить всех потенциальных наследников, которые могут претендовать на имущество. Поэтому многие покупатели шарахаются от квартир, полученных по наследству, рассчитывая найти на рынке приватизированную либо приобретенную по договору купли-продажи недвижимость.

Впрочем, с каждым годом «чистых» вариантов становится все меньше. «Пока еще живы люди, приватизировавшие жилье в 90-х и «нулевых». Однако уже в обозримом будущем вряд ли возможно будет найти на рынке квартиру, в истории которой не было бы переходов прав по наследству», – констатирует адвокат Олег Сухов. Многие люди напуганы драматическими историями о том, как обделенные при дележе наследства родственники в буквальном смысле слова разрывают квартиры на части. Однако, по мнению Олега Сухова, при определенных условиях риски при покупке унаследованной квартиры существенно ниже, чем при покупке жилья, права на которое приобретено в результате коммерческих сделок.

Известны прецеденты, когда наследники неожиданно появлялись спустя несколько лет после совершения сделки и предъявляли права на недвижимость, оспаривая заключенные добросовестными приобретателями договоры. Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

В зоне повышенного риска находится так называемое «свежее» наследство, то есть квартиры, унаследованные относительно недавно, за 2–3 года до того, как жилье было выставлено на продажу. Неудивительно, что сроки экспозиции таких объектов в 1,5–2 раза выше среднестатистических, а дисконт зачастую составляет 5–10%. Наиболее рискованны сделки с недвижимостью, которая была завещана одинокими стариками дальним родственникам, либо унаследована ими по закону.

Читать еще:  Открыть дело о наследстве у нотариуса

Если проанализировать судебную статистику, то чаще всего оспариваются сделки с имуществом, унаследованным от мужчин: о правах заявляют внебрачные дети. Разумеется, на сто процентов гарантировать сделку с наследственным жильем невозможно. Однако ряд превентивных мер позволяют обойти наиболее острые «подводные камни».

1. Желательно приобретать квартиры, унаследованные не вчера, а 7–10 лет назад. В этом случае вероятность появления на горизонте никому не известных наследников сохраняется, однако сводится к минимуму.

2. Необходимо тщательно изучить документы и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника-продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

3. Необходимо указывать в договоре-продаже только реальную цену. В противном случае при возникновении спора суд может признать действия покупателя недобросовестными со всеми вытекающими из этого последствиями в виде истребования имущества и взаиморасчетов исходя их зафиксированных в договоре сумм.

Текст: «Юридический центр адвоката Олега Сухова»

Подводные камни при покупке недвижимости

Покупка квартиры — сложный и длительный процесс, требующий особенно внимательного и осторожного отношения, ведь на кону стоят огромные суммы и просто крыша над головой. На рынке недвижимости действует очень много мошенников, но даже если вы имеете дело с добросовестным продавцом, есть большая вероятность столкнуться с непредвиденными проблемами. Итак, на что следует обратить особое внимание при покупке квартиры?

Несовершеннолетние дети
Дети могут наряду со взрослыми иметь право собственности на квартиру (после приватизации или по договору купли-продажи) либо право пользования жильем. В любом случае, для продажи квартиры обязательно нужно разрешение органов опеки и попечительства (ОП). Обычно ОП дает такое разрешение при определенных условиях (например, покупка новой квартиры не меньшего метража в определенном районе). При нарушении продавцами этих условий суд, скорее всего, расторгнет ваш договор купли-продажи в интересах ребенка.

Если дети только прописаны в квартире и не являются собственниками, необходимо, чтобы они были выписаны из нее и прописаны в новом жилье. Еще 1 момент: для продажи квартиры с несовершеннолетними детьми необходимо согласие обоих родителей, если только они не лишены родительских прав.

Бывшие супруги
Проверяя паспорт продавца, обратите внимания на штампы о браках-разводах: все даты следует сверить с датами документов на собственность. Если квартира куплена в браке, бывший супруг/супруга может в любой момент заявить в суд о своем праве на жилье. Обратите внимание: супруги имеют право на половину приобретенного в браке имущества, даже если они не прописаны и не проживали в данной квартире. Срок давности по таким искам — 3 года после развода, но в некоторых случаях суд может восстановить этот срок (если истец по уважительной причине не мог ранее заявить о своем праве). В этом случае необходимо проверить документ о разделе имущества: договор супругов или соответствующее решение суда. Уточните, вступил ли этот документ в силу, не опротестован ли.

Выписка
Настаивайте на том, чтобы к моменту подписания договора все жильцы были выписаны из квартиры. Обратите внимание на отсутствующих членов семьи. Возможно, кто-то из жильцов находится в армии, местах лишения свободы, длительной командировке, больнице. Вернувшись, они могут оспорить сделку, совершенную без учета их прав.

Документы
Покупая квартиру «с рук», обязательно проверьте документы, подтверждающие право собственности продавца, и другие документы, необходимые для продажи квартиры. Если пользуетесь услугами риэлтора, проверьте, имеет ли он право на осуществление соответствующих операций. У него должна быть личная лицензия на риэлторскую деятельность или доверенность от гендиректора фирмы на совершение сделок с печатью организации.

Доверенности
Если сделка совершается по доверенности, обратите внимание на полномочия обладателя этой доверенности. Все юридически значимые действия, совершаемые им, должны быть перечислены в документе. В доверенности могут быть указаны и пределы цен, за которые представитель не может выйти. Доверенность должна быть оформлена письменно, устные поручения не допускаются! Даже если перед вами близкие родственники, следует настоять, чтобы все операции подкреплялись письменным документом.

Обратите внимание на дату выдачи доверенности. Максимальный срок ее действия — 3 года, если срок не указан, доверенность действительна 1 год. Доверенность без даты выдачи недействительна! Смерть или недееспособность доверителя также прекращают ее действие.

Наследство
Квартиры, полученные в наследство, часто сразу поступают в продажу. Однако следует иметь в виду, что в течение полугода после смерти владельца могут объявиться новые претенденты на его имущество (кстати, по уважительной причине суд может восстановить и этот срок). Покупатель обычно не в состоянии отследить всех возможных наследников, ведь в их число могут войти дети от предыдущих браков и даже дети, в отношении которых умерший был лишен родительских прав. Самый безопасный вариант — единственный наследник по завещанию. Его права должны быть закреплены в Свидетельстве о праве на наследство по завещанию. В остальных случаях могут возникнуть непредвиденные проблемы.

История квартиры
В данном случае имеется в виду юридическая история квартиры, то есть сделки, совершаемые с ней за последние годы. Это информацию можно узнать по выписке из Единого государственного реестра прав, которую может заказать собственник квартиры по Вашей просьбе. Стоит насторожиться, если квартира в последние годы часто меняла хозяев.

Кроме того, собственник может взять для вас выписку из домовой книги, из которой вы узнаете о всех зарегистрированных в этой квартире лицах. Выписка берется в паспортном столе в ЖЭКе. Можно также попросить расширенную выписку, где будут указаны все, кто когда-либо был зарегистрирован в квартире и выписывался, куда выписывались эти люди и по каким причинам.

Общая и жилая площадь
Площадь кухни, наличие балконов, лоджий и подсобных помещений. Большое значение имеют также расположение жилья, связанная с ним доступность городской инфраструктуры и экологическая безопасность.

«Подводные камни» при обменных сделках

Сегодня обмен квартиры чаще всего оформляется через одновременную продажу своего и покупку чужого жилья. Сперва продавец находит покупателя на свою квартиру, получает аванс и подбирает себе недвижимость. Часто оказывается, что подходящую квартиру также продают, подбирая себе встречный вариант. Таким образом, выстраиваются обменные цепочки из трех-пяти, а то и более квартир.

Статьи и видеосюжеты о вторичном рынке недвижимости

  • Как продать квартиру самому?
  • Безопасность после покупки квартиры
  • Документы для покупки комнаты
  • Продать квартиру с риэлтером и без
  • Документы для покупки квартиры
  • Как согласовать продажу жилья в собственности несовершеннолетнего с органами опеки
  • Как узаконить перепланировку
  • Как подготовить квартиру к продаже
  • Как продать заложенную квартиру
  • Мошеннические схемы в купле-продаже квартир
  • Кто и почему может оспорить сделку купли-продажи?
  • Совместная, долевая собственость
  • «Подводные камни» в сделках с комнатами
  • Купля — продажа залоговой квартиры
  • «Подводные камни» при приватизации жилых помещений
  • «Подводные камни» при обменных сделках
  • Как продать долю в квартире
  • Выдача сведений из ЕГРП: варианты получения информации
  • Последствия покупки квартиры, где не выполнено нотариальное обязательство по наделению детей долями
  • Раздел недвижимости при разводе
  • Покупка квартиры по доверенности
  • Специфика расчетов при покупке квартиры
  • Договор с агентством недвижимости. На какие пункты агентского договора необходимо обращать особое внимание?
  • Шесть шагов для проверки юридической «чистоты» квартиры
  • Кто имеет пожизненное право проживания в квартире?
  • Продажа по договору дарения
  • Продажа унаследованной квартиры
  • Как восстановить потерянные документы на квартиру?
Читать еще:  В Росреестре рассказали, как зарегистрировать квартиру по наследству

Комментарии юриста:

НАСЛЕДСТВО БЕЗ ПОСЛЕДСТВИЙ

Завещание должно быть заверено нотариусом – или лицом, которое в определённых законом случаях может его заменить: врачом, капитаном судна, командиром воинской части или начальником места лишения свободы.

«В имениях заповедных наследственных ближайшие наследники учредителей сих имений должны быть определяемы ими самими в актах учреждения оных. На сем основании учредитель как одного, так и нескольких заповедных имений обязан с точностью обозначить, кому из своих детей, внуков или иных лиц своего рода он предназначает в наследство каждое из учреждаемых им заповедных имений и по какому, впрочем сообразному с установленными для сего правилами, порядку наследования. Равным образом при учреждении одного заповедного имения несколькими лицами, они должны назначить наследником оного лицо, к их роду принадлежащее».

Эта цитата взята из гражданских законов Российской Империи – «с разъяснениями Правительствующего Сената и комментариями русских юристов». Занятное, кстати, чтение, но обратимся к более актуальным вопросам юридического обеспечения наследования. Имения с крепостными на повестке дня не стоят, но и «однушка» в спальном районе – недвижимость весьма привлекательная. Для передачи этого жилья в чужие руки есть разные пути: завещание, договор дарения, рента. У каждого из этих вариантов есть свои плюсы и минусы.

Завещание должно быть заверено нотариусом – или лицом, которое в определённых законом случаях может его заменить: врачом, капитаном судна, командиром воинской части или начальником места лишения свободы. Государственная пошлина за удостоверение завещаний и за принятие закрытого завещания составляет 100 рублей; за вскрытие конверта с закрытым завещанием и оглашение закрытого завещания – 300 рублей. Но как бы грамотно не было завещание составлено, «подводные камни» всё равно могут быт. Например, наследник может стать собственником не ранее чем через полгода после смерти наследодателя. А если он решит продать эту квартиру или дом сразу после вступления в наследство, то будет обязан (как человек, который владеет данной недвижимостью менее трёх лет) оплатить подоходный налог в размере 13 % с суммы превышающей один миллион рублей полученной в результате продажи.

Другая тонкость – есть категория граждан, которые всегда, что бы в завещании ни говорилось, имеют право на долю в наследстве, в том числе на часть оставленного жилья. Это несовершеннолетние, нетрудоспособные отпрыски и родители завещателя, его иждивенцы, а также нетрудоспособный супруг (пункт 1 статьи 1149 ГК РФ). Они могут рассчитывать как минимум на половину той части имущества, которая положена им при получении наследства по закону.

«Завещание может быть оспорено, как и любая другая сделка, по общим основаниям, – говорит Хая Плещицкая, руководитель юридического департамента агентства недвижимости МИАН.– Поскольку завещание, чаще всего оформляется нотариально, судебные иски по несоблюдению формы встречаются редко. Исключения составляют завещания, заверенные в особых обстоятельствах, при невозможности нотариального удостоверения – главврачами больниц, начальником тюрьмы, командиром части. Основаниями для оспаривания являются полная или частичная недееспособность завещателя, невозможность им в полной мере осознавать значение своих действий, нарушение прав наследников, имеющих право на обязательную долю». Следовательно, составлять завещание лучше в «нормальных» условиях, но это всё равно не подходит тем гражданам, у которых есть нелюбимые, но, увы, нетрудоспособные родственники. В таком случае для передачи квартиры лучше выбрать договор дарения.

Договор дарения жилья нотариального удостоверения не требует, но его нужно зарегистрировать у чиновников. Стоит это 500 рублей, такой же госпошлиной облагается и регистрация перехода права собственности. Если этот договор оформлен правильно, то его, в отличие от завещания, граждане, не являющиеся участниками соглашения, не сумеют оспорить. Договор дарения квартиры расторгают только по согласию сторон сделки, а также по желанию одной из них. «Договор дарения между посторонними людьми, то есть не состоящими в родственных отношениях, – добавляет начальник отдела маркетинга портала ГДЕЭТОТДОМ.РУ Ольга Корнеева, – оформляется по той же процедуре, что и договор дарения между родственниками. Основное отличие заключается в том, что приобретатель имущества будет вынужден оплатить налог на доход, равный 13% от стоимости подаренного ему имущества».

Но и у этого способа передачи квартиры имеются недостатки. При дарении собственник жилплощади должен освободить помещение. Это значит, что ему следует сменить прописку, а также выехать из квартиры, – иначе договор дарения может быть признан недействительным: обделённые родственники имеют полное право отменить его через суд.

Николай Грачёв, руководитель юридической службы экспертного риэлт-бюро «Тактик&Практик», считает, что «оформление договора ренты – это подходящий вариант для человека, который хочет гарантировать себе безбедную старость. По договору собственником становится плательщик ренты, а предыдущий владелец квартиры будет получать периодические платежи и содержание, размер которых устанавливается по соглашению сторон». По пункту 2 статьи 602 ГК РФ размер такой ренты не должен быть меньше двух минимальных зарплат – и подлежит увеличению с учетом инфляции. После подписания соглашения получатель ренты может проживать в своей квартире до конца жизни – без его согласия плательщик ренты не вправе продать, подарить или заложить жильё. Данное ограничение прав приобретателя недвижимости четко прописано в статье 604 ГК РФ. Кроме того, новому владельцу стоит позаботиться о доказательствах выплаты ренты (например, потребовать от собственника квартиры расписки в получении денег) – иначе он рискует лишиться квартиры.

Что же до налогов, то в течение пятнадцати дней с момента выдачи свидетельства о праве на наследство (по закону, или по завещанию) нотариус направляет в налоговые органы сведения о стоимости имущества, переходящего в собственность граждан. Имущество стоимостью менее 850-кратного минимального размера оплаты труда (сейчас это 100 рублей) налогом не облагается. Правда, столь дешёвых жилплощадей просто не бывает. Так что – налог будет в размере от 5 до 40 % в зависимости от стоимости имущества и степени родства (закон РФ «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения»). Налог не платят супруги, наследники, проживавшие совместно с наследодателем на день открытия наследства и некоторые другие категории граждан.

Договоры дарения недвижимости между близкими родственниками (супруги, дети, родители, бабушки, дедушки, внуки, братья, сёстры) не облагаются налогом. Договоры купли-продажи между указанными лицами осуществляются по общим правилам, с той разницей, что при покупке квартиры, жилого дома или долей в них покупателю, приходящемуся родственником продавцу, не полагается имущественный налоговый вычет (Налоговый кодекс называет таких лиц «взаимозависимыми»). Дарение недвижимого имущества в отношении лиц, не являющихся родственниками, облагается налогом по ставке 13 % . Хая Плещицкая (МИАН) добавляет, что «с 1 января 2006 года отменён закон «О налоге с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения», в связи с которым утратило силу и разъяснительное письмо УФНС РФ о расчете налога с инвентаризационной стоимости. В настоящее время вопрос о том, с какой стоимости (рыночной или инвентаризационной) берется налог, в законодательстве не урегулирован. Однако на практике 13% рассчитываются со стоимости, определенной органами БТИ. Если же недвижимость передаётся безвозмездно родственникам более дальним или неродным людям, то одариваемые должны платить налог на доходы физических лиц в расчёте от потенциальных расходов за получение прав на недвижимость.

Ясно, что и близким, и дальним родственникам при вступлении в отношения перехода собственности надо советоваться с юристом. Работы законникам хватает. Ольга Корнеева (ГДЕЭТОТДОМ.РУ) рассказывает, что очень часто размолвки по вопросам «переходной» собственности «возникают в случаях приобретения гражданами наследуемого жилья по некоторым спорным для законодательства основаниям (таким, как приватизация, переход квартир жилищно-строительных кооперативов в собственность членов кооператива). И происходит это из-за отсутствия в законодательстве по этому поводу определенного правового решения».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector