Zavialovo.ru

Юридическая консультация
4 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Срок исковой давности по ДДУ

Сроки исковой давности по неустойке ДДУ

Договор долевого участия (ДДУ) предполагает вложение дольщиком собственных денежных средств в строительство объекта недвижимости. По договору ДДУ застройщик обязан построить и передать квартиру или апартамент в установленный срок, но на деле дольщики часто не получают свою строящуюся недвижимость в договорной срок. Если строительная компания нарушила условия договора, то необходимо защищать свои права, обращаясь с иском в суд. Но чтобы успешно защититься в суде, нужно знать о сроке исковой давности по неустойке. Именно этот вопрос внимательно изучен в настоящей статье.

Суть понятия

Определение срока исковой давности (СИД) в России существует в судебной практике во всех отраслях: в трудовых отношениях, при реализации и поставки товаров, в рекламе и маркетинге, и в долевом строительстве тоже.

  • Что делать, если срок исковой давности прошел?
  • Услуги юриста в суде
  • Застройщик заставляет подписать доп. соглашение о переносе сроков
  • Нарушение сроков сдачи квартиры по ДДУ
  • Представление в суде по ДДУ
  • Взыскание неустойки с застройщика в арбитражном суде
  • Застройщик заставляет дольщика подписывать акт приема-передачи квартиры

СИД является таким периодом, в течение которого гражданин может рассчитывать на защиту нарушенных прав. Когда этот период (на судебную защиту) истекает, то это означает, что даже если какое-либо право или права были нарушены, то их исправление уже невозможно. В части нарушений условий договоров участия в долевом строительстве пропуск срока исковой давности означает невозможность взыскать убытки, оспорить действие или бездействие застройщика или взыскать неустойку за просрочку передачи квартиры. Любое лицо, пропустившее период для защиты своих интересов теряет возможность оспаривать что-либо и теряет возможность получения денежных компенсаций, штрафов, пеней и неустоек с застройщика — даже если на это вполне можно было рассчитывать ранее.

В долевом строительстве не предусматриваются отдельные нормы, по которым рассчитывается СИД в отношении невыполнения застройщиком его обязательств. В федеральном законе 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов» нет специального алгоритма расчёта срока исковой давности, поэтому в рамках долевого строительства действуют общие правила, прописанные в статье 196 и статье 200 Гражданского Кодекса Российской Федерации.

В указанных ст. ГК РФ установлены чёткие сроки, применимые к вопросам долевого строительства, по договорам строительного подряда и иным схожим отношениям. СИД по всем указанным договорам составляет три года. Но не всё так однозначно: периодически возникают споры о том, с какого дня начинает исчисляться срок исковой давности по взысканию неустойки.

В ст. шестой ГК РФ указывается, что если застройщик свои обязательства не выполняет в срок, он выплачивает дольщику за каждый день просрочки пени в размере 1/150 ставки рефинансирования ЦБ (в процентах) от суммы договора.

Потребовать исполнения обязательств по исковому заявлению истца можно даже после начала процедуры банкротства и увольнения всех сотрудников, связанного с финансовой несостоятельностью. Но для таких споров в нашем государстве установлена иная система.

Исчисление срока

Исковая давность по неустойке, выплачиваемой застройщиком при нарушении условий соглашения, составляет три года. Но не все знают, с какого момента начинается этот отсчет. Есть разные точки зрения:

  1. Срок исковой давности по неустойке ДДУ начинает исчисляться после невыполнения основного обязательства (своевременной сдачи объекта), то есть с первого дня просрочки передачи квартиры (или апартамента). Так гласит 220-я статья ГК РФ.
  2. Исковая давность, предусмотренная по долевому строительству, действует не для исполнения основного обязательства (сдачи построенного объекта), а для каждого повременного платежа. Такие правила устанавливает российский Верховный суд (ВС) в соответствии со статьей 207 ГК РФ. Срок взыскания назначенной неустойки будет отдельным для каждой ежедневной выплаты, поэтому дольщик может потребовать положенные ему деньги за весь трёхлетний период до даты подачи иска в судебную инстанцию (например, в арбитражный суд).
  3. СИД начинается с момента, в который обнаруживается факт нарушения законных прав дольщика. Но дата передачи объекта недвижимости прописывается в договоре, и будущий владелец квартиры должен её знать. Поэтому дольщику придётся доказать, что он не был в курсе нарушения прав не из-за собственной недобросовестности и халатности, а по иным независящим от него причинам (из-за болезни, временной недееспособности). Пример – в случае некорректно составленного документа. Так, компания может в документе завуалированно указать возможность сдвига крайних дат, что абсолютно незаконно и оспаривается в любом суде. Но в таком случае сделка признаётся оспоримой, то есть может быть расценена гражданским или арбитражным судом недействительной полностью или в части.

Важно! ГК РФ установлена возможность назначения специальных сроков исковой давности: они отличаются от общих по длительности и применяются в некоторых отдельных случаях (о них вы узнаете далее).

Отдельные случаи

СИД предполагает, что неустойка должна быть выплачена в трёхлетний период с даты просрочки основного обязательства или для каждого платежа (в зависимости от решения судьи или ВС, осведомлённости истца и компетентности юриста). Но есть и отдельные случаи.

Первая ситуация: застройщик ответил на иск заявлением об истечении давностного срока, исчисляемого с первого дня невыполнения основного обязательства, судья тоже занял данную позицию. В таком случае истец вправе уточнить свои требования, сославшись на необходимость рассчитывать период давности для каждого дня просрочки выплат пеней. Судья должен назначить компенсации за последние три года до дня направления соответствующей претензии от дольщика в адрес застройщика.

Вторая ситуация: Условия по долевому строительству неприемлемы для дольщика, и договор был составлен с явными нарушениями или включением в документ спорных и незаконных пунктов, ущемляющих его права. При признании сделки недействительной срок исковой давности составит всего год с момента подписания ДДУ. Но на практике с даты составления соглашения, которое заключили две стороны, до первого дня нарушений проходит больше года, так как дома зачастую строятся несколько лет.

Третья ситуация: застройщик передаёт квартиру в одностороннем порядке, то есть без официального подтверждения принятия объекта дольщиком. Пример: акт передачи направляется по неверному адресу или по эл. почте, а владелец недвижимости не получает его. В таком случае нужно доказать факт неполучения такого документа или несогласия с ним при ненадлежащем качестве работ или при несоответствии квартиры заявленным изначально характеристикам. Если не подписать акт приёма объекта после предшествующего процесса сдачи, то недвижимое имущество не будет передано владельцу, и он сможет в дальнейшем отменить незаконные условия передачи, чтобы на следующем этапе добиться справедливости и взыскать деньги по собственному требованию или по постановлению суда.

Если срок давности прошел

Если срок исковой давности по взысканию неустойки за просрочку сдачи объекта по долевому участию в строительстве прошёл, в некоторых случаях получить деньги все равно возможно. Рассмотрим такие ситуации:

  • Можно подать иск и надеяться на то, что ответчик проигнорирует ход процесса и не направит в судебные органы заявление об истечении давностных законных сроков. Такое нередко случается из-за невнимательности ответчика или непрофессионализма отдельных юристов. А суд самостоятельно в разбирательствах не применяет соответствующие нормы, так что истец сможет выиграть дело.
  • Если застройщик ответил встречным иском, указав на истечение давностного периода, нужно сослаться на постановления, изданные пленумом Президиума функционировавшего в РФ до 2014-го года Высшего арбитражного суда (ВС). В этих документах от десятого февраля 2009-го и от пятнадцатого января 2013-го было указано, что срок давности считается не с даты нарушения главного обязательства, а отдельно для каждого дня просрочки пеней. Тогда судья по факту не сможет применить 207-ю ст. Гражданского Кодекса.
  • Чтобы по прошествии давности потребовать уплатить положенную неустойку, можно попробовать сослаться на невозможность отстаивания законных прав дольщиком. Если истец ранее не мог обратиться в суд, он должен доказать это, например, предъявить справку от врача о тяжёлой болезни или травме, препятствовавшей обращению в судебный орган. При признании причин уважительными судья продлит период, так как течение сроков давности приостанавливается на время заболевания. Если причина неуважительная или незначительная, в иске откажут.

Судебная практика

К какому важному выводу можно прийти, изучив изложенную информацию? В результате обзора предписаний ВС и законодательства, действующего в части СИД и регулирующего правовые отношения между сторонами ДДУ, следует понять, что есть множество различных обстоятельств применительно к уплате неустойки застройщиком, в которых может разобраться и грамотно подготовить исковое заявление в суд только профессиональный юрист.

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) или предприятие иной формы собственности, занимающееся строительством, может принять во внимание требования участников ДДУ и даже частично удовлетворить их.

Однако чаще бывает иначе. Поскольку законы России в актуальной редакции по части СИД не имеют однозначного толкования, споры в судах проходят по-разному, часто возникают вопросы. Срок исковой давности по неустойке – понятие сложное и неоднозначное. Если его пропустить, то почти утрачивается шанс на получение законной компенсации от застройщика.

Читать еще:  Заявление о пропуске срока

Во-первых, следите за ходом строительных работ после их начала, отслеживайте нарушения. Во-вторых, своевременно обращайтесь за квалифицированной юридической помощью и не пропускайте срок исковой давности, ведь если он истекает, то применение надлежащих санкций по отношению к строительной фирме становится невозможным. В-третьих, будьте последовательны в своих требованиях к застройщику и никогда не ведите с ним общение на предмет компенсаций и неустоек самостоятельно – чтобы не потерять сове право на них.

Как получить неустойку по ДДУ если срок исковой давности закончился

02.06.2018 Недобросовестное отношение к своим обязательствам со стороны застройщика сегодня не редкость. Неустойка один из самых эффективных и законодательно закрепленных инструментов борьбы с халатным, а для дольщика еще и ощутимо дорогим, и к сожалению частым отношением к работе. Как элемент воздействия она очень действенна, но не все могут своевременно её использовать. Довольно часто в момент регистрации иска обнаруживается, что срок давности такового обращения прошел, то есть законной денежной компенсации за невыполнением ДДУ застройщиком заявитель получить не сможет. Поэтому вопросы:
— каков срок исковой давности,
— можно ли получить компенсацию по ее истечению,
волнует очень многих.

Законодательная база в решении подобных вопросов

ДДУ – документ, в котором прописана не только стоимость возводимого для дольщика жилья и схема погашения указанной суммы со строгим обозначением дат внесения денежных средств. Но и строгие сроки передачи готовой для проживания недвижимости в пользование. Именно последнее чаще всего и нарушает застройщик. И призвать его к ответственности очень не просто. Согласно ныне действующему законодательству сторона, не выполнившая свои обязательства в строго прописанные в ДДУ сроки должна уплатить неустойку. Размер пени просрочки насчитывается по нормам, указанным с ФЗ №214, то есть 1/150 ставки Центра Банка на момент удовлетворения иска в перерасчете на величину составленного ДДУ за каждый день просрочки выплаты неустойки.

В ныне действующем ГК РФ допустимый период расчета и оплаты неустойки не должен превышать 36 месяцев (ГК ст.196). Момент отсчета его начинается со дня, когда дольщик был либо должен был быть ознакомлен с нарушениями его законных прав (ГК ст.200). Если в ДДУ указана строго определенная дата исполнения обязательств застройщика, то именно с момента ее наступления начинается отсчет установленного законом срока давности.

Данный период можно увеличить в судебном порядке. Но для этого вам потребуется сообщить о наличии исключительных причин, вызвавших просрочку вашего обращения за неустойкой. Это могут быть тяжелое заболевание дольщика или иные уважительные причины, досконально подтвержденные документально. Сроки подачи иска увеличиваются, если подобное случилось в последние полгода длительности срока исковой давности.

Возможность получения неустойки при просрочке периода подачи искового заявления

Исковое заявление о выплате неустойки по истечению срока давности не редкость. По законодательству такой иск просто не принимается к рассмотрению. Но со стороны судебной инстанции отношение к решению данной ситуации не однозначно. Почему? Реальность такова, что подход к подобным искам двоякий:

С одной стороны ГК ст.207 гласит, что окончание срока давности выполнения обязательств по основному договору является истечением и срока возможности выставления иска об оплате неустойки по дополнительному договору.

С другой стороны оплата пени за просрочку выплаты неустойки продлевается в зависимости от длительности каждого договорного документа по отдельности. В сфере долевого строительства пеня за несвоевременное погашение задолженности насчитывается за каждый просроченный день, то есть ежедневно растет сумма и появляются обязанности по ее уплате. Что приводит к увеличению срока давности, рассчитываемого за каждый день просрочки выплаты.

Последнее получило подтверждение в Президиуме ВАС, утвердившего Постановление от 10 февраля 2009. Где просрочка выполнения основного обязательства, то есть передачи отстроенной недвижимости законному владельцу в оговоренный договором период, в срок наступления отсчета исковой давности не дает права основываться ст.207. Другими словами выплата неустойки в данной ситуации просчитывается отдельно, без учета срока исковой давности, стартовавшего с момента просрочки даты введения новой недвижимости в пользование, указанной в ДДУ.

Срок давности в ДДУ

Проще всего разобрать данный вопрос на конкретной ситуации. К примеру, окончательной датой передачи готового жилья в ДДУ установлено 05.08.2014. Застройщик исполняет его 05.08.2015, а дольщик подает иск о неустойке лишь 05.02.2018. Законодательно определено исчисление сроков давности по каждому платежу индивидуально, следовательно, размер неустойки рассчитывается за срок от 05.08.2014 до 05.08.2015, что попадает в трехлетний срок исковой давности. Значит, дольщик имеет полное право заявить в суд о выплате в свой пользу неустойки за некорректное выполнение ДДУ.

Реальность такова, что большинство судебных инстанций придерживаются формулировки ГК ст.207. В соответствии, с которой по данной ситуации исковой срок подачи требования на оплату неустойки прошел. Что не верно. Для доказательства правомерности ваших требований рекомендуем нанять опытного и высококвалифицированного юриста, который обязательно поможет разобраться в данной ситуации с пользой для вас.

Срок исковой давности по ДДУ

Верховный суд определением от 5 декабря 2017 г. №77-КГ17-31 отменил апелляционное определение, в котором было сказано, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня передачи объекта долевого строительства его участнику

Фото: www.gup.ru

Участник долевого строительства обратился в суд с иском к ООО «ТЕКТА Восток» о взыскании неустойки за нарушение предусмотренного договором срока передачи квартиры. Как следует из материалов судебного дела, между дольщиком застройщиком был заключен договор участия в долевом строительстве, согласно которому застройщик должен построить многоквартирный дом и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать в нем квартиру. Согласно условиям договора ориентировочный срок окончания строительства и ввода многоквартирного дома в эксплуатацию — IV квартал 2012 года. Квартира должна быть передана застройщиком в срок не позднее двух месяцев после ввода дома в эксплуатацию, то есть не позднее 28 февраля 2013 г. В нарушение условий договора в установленный срок квартира не передана.

Разрешение на ввод выдано застройщику 27 июня 2013 г., передача квартиры состоялась 19 октября 2013 г., т.е. с нарушением, предусмотренного договором срока передачи на 10 месяцев. В связи с этим дольщица просила взыскать с застройщика неустойку. Однако с заявлением дольщица обратилась в суд только 3 октября 2016 г., спустя почти 3 года, с момента передачи объекта.

В ходе рассмотрения судебного спора ООО «ТЕКТА Восток» заявило о пропуске срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки за период с 01.03.2013 по 02.10.2013 г. Судом первой и апелляционной инстанции пропуск срока давности не установлен, требования дольщицы удовлетворены частично с применением статьи 333 ГК РФ об уменьшении размера неустойки.

Удовлетворяя частично исковые требования, суд первой указал, что начало течения срока исковой давности является не 1 марта 2013 г. — следующий день за последним днем для передачи квартиры дольщице, а 19 октября 2013 г. — дата фактической передачи объекта долевого строительства (квартиры). Такой же позиции придерживался и суд апелляционной инстанции.

Верховный Суд отменил апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам, направил дело на новое рассмотрение. При этом Верховный Суд указал, что срок передачи застройщиком квартиры истек 28 февраля 2013 г., право Колпаковой М.А. на получение объекта было нарушено с 1 марта 2013 г. Именно исходя из этой даты рассчитан размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истицы. Однако судами первой и апелляционной инстанции сделан не основанный на нормах материального права вывод о том, что срок исковой давности для взыскания неустойки начинает течь со дня фактического исполнения обязательства, то есть со дня передачи объекта долевого строительства его участнику (19 октября 2013 г.).

Другие публикации по теме:

Срок исковой давности по ДДУ

Несмотря на то, что строительные фирмы, работающие на рынке долевого строительства, все разные, как и дома, которые они возводят. Однако практически все застройщики чаще всего допускают одно и то же нарушение – затягивание сроков передачи жилья дольщикам. Получить квартиру точно в срок – большая редкость. За подобное нарушение в соответствии с 214 ФЗ застройщики обязаны выплачивать неустойку участникам. Но зачастую строители, пытаясь всеми способами уйти от ответственности, ссылаются на то, что срок исковой давности по ДДУ уже прошел. Как определить, сколько есть времени у дольщика, чтобы предъявлять требования к нарушителю, и сколько составляет исковая давность по договору. Давайте разберемся в этом непростом вопросе.

По закону, если застройщик не исполняет своих обязательств перед дольщиком, в частности просрочил передачу ему квартиры, он обязан выплатить последнему неустойку по ДДУ в размере 1/150 ставки Центробанка от полной суммы договора за каждые сутки просрочки. Помимо этого, участник долевого проекта может предъявить требования к строительной компании о покрытии своих дополнительных расходов, возникших в результате просрочки, также ему положен штраф в размере 50 % от всей суммы предъявленного иска.

Читать еще:  Иск о взыскании долга по расписке

Исходя из приведенных выше правовых норм, неустойка по ДДУ может быть взыскана за три года, которые предшествовали подаче иска. Например, застройщик должен был передать жилье 15 декабря 2012 года, но дольщик по ряду причин подал заявление в суд только 15 декабря 2015 года. В таком случае участник долевого проекта не пропустил срок исковой давности по договору долевого участия в строительстве и может требовать со строительной компании неустойку за все предшествовавшие три года.

Приведенный выше пример касается стандартной ситуации, когда срок давности не пропущен. Однако в юридической практике нередко встречаются случаи, когда дольщики идут в суд не сразу, а уже после того, как срок давности по договору прошел. Например, если рассматривать предыдущий пример, предположим, участник подал заявление не 15 декабря 2015, а 25 марта 2016 года. И здесь судебная практика далеко неоднозначна. Многие суды в этих случаях отказывают в удовлетворении требований дольщика, руководствуясь статьей 207 ГК, в которой определено, что если срок давности прошел по основному требованию, то и по остальным требованиям, в частности неустойке, он также считается истекшим.

Исходя из этого, следует, что срок предъявления требований в предыдущем примере истек только в отношении периода времени с 15 декабря 2012 по 25 марта 2013 года включительно. Период от 26 марта 2013 по 15 декабря 2016 входит в трехлетний срок, который предшествует дате подачи иска (25 марта 2016 года), поэтому за этот период дольщик может вполне законно взыскивать со строительной компании положенную неустойку.

Таким образом, если требование к застройщику об уплате неустойки было выставлено дольщиком несвоевременно, это все равно не освобождает строительную компанию от обязанности уплатить положенные проценты. Другое дело, что на практике, суд может не применить данную правовую норму и отказать участнику в требовании неустойки, такое происходит достаточно часто. Чтобы наверняка получить положенную компенсацию, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Наша юридическая компания с 2009 года занимается вопросами защиты прав дольщиков. Мы знаем все нюансы этой категории дел и поможем вам получить компенсацию в максимальном размере. Мы проконсультируем вас по всем вопросам, касающимся долевого строительства. Чтобы получить бесплатную юридическую консультацию, позвоните нам либо заполните форму обратной связи.

Исковая давность при взыскании неустойки с застройщика

Существует две точки зрения, касательно определения срока исковой давности при взыскании неустойки по ДДУ. При этом под каждую можно подвести соответствующую судебную практику. Разберём оба варианта.

Содержание статьи о сроке исковой давности по ДДУ

Срок исковой давности при взыскании неустойки по ДДУ

Определение начала течения срока исковой давности

При взыскании неустойки с застройщика срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). Однако начало его течения разные судьи определяют по-разному.

Первая точка зрения. Трехлетний срок исковой давности истекает с даты, когда застройщик по условиям договора долевого участия, должен был передать квартиру по акту.

Вторая точка зрения. Дольщик вправе взыскать неустойку за последние три года предшествующие дате подачи искового заявления в суд.

Если прошло более трех лет с даты, когда застройщик должен был передать квартиру по ДДУ

Что делать? В иске заявить неустойку за весь период просрочки. Ответчик может в суд не явиться и заявление о пропуске срока исковой давности почтой не направить. Такое случается в связи с большой загруженностью юристов у застройщика. Также статистически есть вероятность, что такое заявление не будет подано по невнимательности представителя ответчика. Так тоже бывает. Если заявление о пропуске срока исковой давности от ответчика поступит, истцу следует уточнить исковые требования и потребовать взыскать неустойку за трехлетний период, предшествующий подаче иска. Такое уточнение можно сделать заранее, предполагая возможное развитие событий.

Например. По условиям ДДУ, квартира должна быть передана по акту 30.11.2015 года. Двусторонний акт подписан 30.11.2017. В суд истец обратился с иском 30.11.2019 года. Ответчик подал заявление о пропуске срока исковой давности. Следовательно, истец может рассчитывать на взыскание неустойки за период с 30.11.2016 по 30.11.2017 года. Т.е. за предшествующие три года с даты подачи иска. С учётом того, что передаточный акт подписан 30.11.2017, период, за который суд сможет взыскать неустойку составит один год.

Однако такую позицию истец ещё должен в суде обосновать. Не забываем, что ответчик будет просить суд отказать в иске в полном объёме. Будет мотивировать тем, что прошло более трёх лет, с даты, когда по условиям ДДУ должен был быть подписан передаточный акт. Для истца хорошо, что судебная практика по таким искам существует довольно большая. В обоснование своей позиции истцу следует сослаться на пп. 24, 25 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43 «О некоторых вопросах. об исковой давности». Согласно разъяснениям, срок давности по искам о просроченных повременных платежах исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу. Скрыть

Это значит, что срок исковой давности по требованию о взыскании неустойки должен исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Другими словами, представителю истца нужно будет доказать суду, что просрочка исполнения обязательства по передаче дольщику квартиры представляет собой правонарушение, носящее длящийся характер.

Обращаем внимание, что невозможно гарантировать на сто процентов, что судом будут учтены вышеуказанные обоснования дольщика. Суд в данном вопросе может встать и на сторону ответчика, однако статистически это маловероятно. Теоретически суд может отказать в иске со ссылкой на п. 1 ст. 207 ГК РФ. Т.к. с истечением срока исковой давности по главному требованию (передача квартиры дольщику), считается истекшим срок исковой давности и по неустойке, возникшей после истечения срока исковой давности по главному требованию. В связи с изложенным, дольщику лучше заблаговременно подать иск к застройщику. Причём чем раньше, тем лучше.

Исчисление срока исковой давности по оспоримым сделкам: односторонним актам и ДДУ

Истечение срока исковой давности по вопросам признания отдельных пунктов ДДУ недействительными

Признание отдельных пунктов договора долевого участия недействительными тесно связано с вопросом взыскания неустойки. Застройщик грамотно обыграл в договоре способ изложения об исчислении предельного срока по передаче дольщику квартиры. К примеру, в ДДУ стороны согласовали, что срок ввода дома в эксплуатацию ориентировочный и дата передачи квартиры ставится от него в зависимость.

Еще более хитрый вариант. Застройщик прописывает в ДДУ условие о том, что стороны согласовали продление срока передачи квартиры, в случае направления дольщику уведомления о переносе сроков строительства. Кроме того, в ДДУ могут быть третейская оговорка, а также иные пункты нарушающие права участника долевого строительства.

Всё это может повлиять на период просрочки, следовательно, на сумму неустойки, а также на подсудность спора. Кроме того, в ДДУ застройщик может указать, что в случае уменьшения площади квартиры, застройщик никаких денег возвращать не должен. Это условие также нарушает права дольщика, как потребителя, и может быть признано недействительным в суде.

В подобных случаях рекомендуется признавать такие пункты договора недействительными. Однако, в отличие от рассматриваемого ранее варианта, сроки исковой давности исчисляются здесь по-другому. Если при взыскании неустойки, срок исковой давности составляет три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ), то в случае признания отдельных пунктов ДДУ недействительными, всего один год (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Срок в этом случае исчисляется с даты подписания договора долевого участия. Как правило, временной интервал между датой подписания договора долевого участия и датой передачи квартиры, по его условиям, составляет более одного года. Т.е. к тому времени, когда большинство дольщиков захочет в суде оспорить отдельные пункты ДДУ, в связи с нарушением сроков строительства, срок исковой давности в этой части будет давно пропущен. Когда поясняешь это дольщикам, они говорят, что об этом ничего не знали. Теперь вы знаете.

Что из этого следует? На этапе покупки квартиры практически невозможно изменить условия в шаблоне договора долевого участия. На все замещения дольщика ответ будет один, не нравится, не покупайте у нас квартиру. Однако, подписав ДДУ с кабальными условиями, многие его пункты, ущемляющие права дольщика, можно легко признать в суде недействительными. Достаточно не пропустить срок в один год с даты подписания ДДУ.

Исчисление срока исковой давности в случае признания одностороннего акта недействительным

Первая. Односторонний акт — это сделка. Сделка оспоримая. Суд может так его квалифицировать, например, по следующим причинам. Передаточный акт порождает переход риска случайной гибели объекта от застройщика к дольщику, а также порождает переход обязанности по несению расходов на содержание дома от застройщика к дольщику. Поэтому к требованиям о признании такого акта недействительным подлежат применению нормы ГК РФ о сделках, в том числе и нормы о недействительности сделок. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий её недействительности составляет один год (п. 2 ст.181 ГК РФ). Другое дело, что начало его течения определяется моментом, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права (п. ст. 200 ГК РФ). Истцу должны быть известны обстоятельства, являющиеся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ). Односторонние акты обычно направляются дольщику почтой. Здесь представителю дольщика в суде нужно доказывать, что о нарушении своих прав истцу не было своевременно известно. В связи с этим возникают различные спорные моменты, которые могут толковаться судом в пользу дольщика. Например, акт был отправлен дольщику по другому адресу или у ответчика нет доказательств, подтверждающих его направление.

Читать еще:  Уточнение; УО в; суде требований к; должнику и; срок исковой давности

Вторая. Односторонний акт не является сделкой. Согласно ст. 153 ГК РФ сделками признаются действия, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Односторонний акт никакие права не устанавливает, не изменяет и не прекращает. Акт передачи квартиры только подтверждает факт исполнения обязательства из договора долевого участия. Или его не подтверждает. Таким образом положения п. 2 ст. 181 ГК РФ к данной ситуации не применяются. В силу ч. 6 ст. 8 ФЗ 214-ФЗ односторонний акт составляется только при уклонении истца от приёмки квартиры. Следовательно, в суде достаточно доказать, что у ответчика отсутствовали причины для его составления. Если всё сделать правильно, суд может взыскать неустойку не на дату одностороннего акта, а на дату судебного заседания.

В любом случае, стоит запомнить самое главное правило: не зевать и обращаться к юристу, чем раньше, тем лучше. Тем более, что юридические консультации по телефону в Юридическом центре RegPractic для дольщиков являются полностью бесплатными.

Поскольку читателя интересует срок исковой давности, следовательно, срок просрочки застройщика довольно большой. Чтобы рассчитать неустойку правильно, можно воспользоваться нашим калькулятором.

Квартира опоздала: Верховный суд рассказал о сроках давности жалоб на застройщика

Покупательница квартиры по договору долевого участия получила ее на несколько лет позже, чем ожидалось. Женщина отправилась в суд, потребовав компенсацию за поздно сданное жильё. Но застройщик возражал, что срок исковой давности пропущен, и это сама заявительница должна доплатить компании за площадь квартиры, которая оказалась больше, чем было изначально заявлено в договоре. Кто прав, разобрался Верховный суд.

Застройщик опоздал на несколько лет

Тамара Петрова* купила квартиру в строящемся доме. По предварительному договору продавец, ООО «ЛЭК-1», должен был передать ей помещение площадью 47,3 кв. м. Цена квартиры по договору составила 160 820 у. е., на момент заключения – 4,34 млн руб.

Петрова оплатила всю сумму. Квартиру должны были передать в первом квартале 2009 года, но на деле всё случилось гораздо позже. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдали только 28 апреля 2015 года, и месяц спустя компания направила Петровой соответствующее уведомление и предложила подписать акт передачи квартиры. 4 июня 2015 года представитель Петровой подписал документ, указав ряд недостатков помещения, а 7 июля подписал его повторно, указав, что недостатки отсутствуют.

При этом оказалось, что площадь помещения почти на два квадратных метра больше, чем ожидала Петрова. Возможность изменить площадь квартиры и балкона, а соответственно, и стоимость квартиры, была предусмотрена предварительным договором.

Суды не разобрались в сроках давности

Когда квартиру сдали позже, чем ожидалось, Петрова отправилась в суд. В иске к ООО «Л 1-1», направленном в Салехардский городской суд Ямало-Ненецкого автономного округа, она потребовала взыскать неустойку за нарушение срока передачи квартиры – 7, 18 млн руб., компенсировать моральный вред на 50 000 руб., взыскать с ответчика штраф за неисполнение в добровольном порядке требований потребителя и обязать его заключить договор купли-продажи до 30 июня 2016 года.

В ходе рассмотрения спора компания обратилась со встречным иском к Петровой, потребовав взыскать с нее деньги за увеличение стоимости квартиры – 375 061 руб., а также расходы по уплате госпошлины – 6951 руб. При этом представители компании заявили, что сама владелица квартиры пропустила срок исковой давности о взыскании неустойки.

Первая инстанция частично удовлетворила требования Петровой: с «Л1-1» в ее пользу взыскали неустойку в размере 3 млн руб. (расчет самой заявительницы суд счел неверным), компенсацию морального вреда в размере 50 000 руб. и штраф в размере 1,525 млн руб. Удовлетворить другие требования суд отказался.

Встречные исковые требования «Л1-1» удовлетворили полностью. Что касается вопроса об исковой давности, то суд счел, что он начинается с 4 июня 2015 года – даты передачи Петровой квартиры, а следовательно, не пропущен. В итоге суд произвел зачет, в результате которого с ООО «Л1-1» в пользу Петровой взыскали 4,14 млн. Апелляция, суд Ямало-Ненецкого АО, оставила решение без изменения.

Верховный суд определил сроки давности

Тогда компания обратилась с кассационной жалобой в Верховный суд. Ее представители настаивали на том, что первая инстанция и апелляция неправильно посчитали, с какого момента надо считать исковую давность.

Коллегия по гражданским спорам ВС под председательством судьи Вячеслава Горшкова не согласилась с нижестоящими судами. Срок исковой давности по делу составляет три года и согласно п. 1 ст. 196 ГК начинается со дня, когда лицо должно было узнать о нарушении своего права, а по обязательствам с определенным сроком исполнения – по окончании срока исполнения, напомнил ВС в определении. Применительно к делу, начало срока течения исковой давности – не дата передачи объекта в 2015 году, а момент, когда квартира должна была быть передана Петровой в 2009 году. Интересно, что при этом неустойку нижестоящие суды посчитали исходя из того, что суд право покупательницы на получение квартиры было нарушено с 1 апреля 2009 года. Выводы судов в ВС сочли взаимоисключающими и отправили дело на пересмотр в апелляцию.

Срок исковой давности по ДДУ

ВС РФ принял определение от 14.04.2020 № 33-КГ20-3, которым разъяснил порядок исчисления срока исковой давности по требованию о взыскании неустойки с застройщика.

Между застройщиком и дольщиком 23.01.2014 был заключен договор долевого участия в строительстве многоквартирного дома, по которому застройщик обязался сдать объект долевого строительства не позднее 31.12.2014. Однако квартира была передана по акту приема-передачи только 3 марта 2016 г. Участники строительства обратились с подачей иска о взыскании неустойки за просрочку лишь 10.10.2018 г.

Суд первой инстанции принял решение об отказе в удовлетворении иска ввиду пропуска срока исковой давности, который по мнению суда, исчисляется с момента, как истцы узнали о том, что их право нарушено, а именно – со следующего дня, когда квартира не была сдана в срок по заключенному договору.

Апелляционная инстанция поддержала доводы суда первой инстанции и оставила решение в силе.

Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ посчитала, что данный вывод судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными ввиду следующего.

Согласно статье 200 ГК РФ — по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.

С учетом положений Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», каждый день за период с момента нарушения срока передачи объекта долевого строительства до момента исполнения обязательства на стороне застройщика возникало обязательство по уплате неустойки, срок исковой давности по которому на основании пункта 25 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. № 43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности» исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу, определяемому применительно к каждому дню просрочки. Таким образом, ежедневно в течение периода просрочки исполнения обязательства по передаче застройщиком объекта долевого строительства с момента нарушения обязательства до момента его исполнения на стороне ответчика возникало обязательство по уплате неустойки.

Это означает, что сроком, с которого необходимо исчислять исковую давность является не начало периода просрочки, а, в нашем случае, дата передачи застройщиком объекта строительства дольщикам, а именно – 3.03.2016, поэтому срок исковой давности не является пропущенным.

На основании указанных выводов, Судебная коллегия по гражданским делам ВС РФ отменила принятые акты нижестоящих судов и направила дело на новое рассмотрение в апелляцию.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector