Zavialovo.ru

Юридическая консультация
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Признание приватизации недействительной срок исковой давности

Как признать договор приватизации квартиры недействительным?

Договор приватизации квартиры может быть признан недействительным в судебном порядке по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной (ст. 166 ГК РФ; п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8).

Для признания договора приватизации квартиры недействительным рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Определите, имеются ли основания для признания договора приватизации недействительным

Договор приватизации квартиры может быть недействителен по основаниям, установленным законом, в силу признания его таковым судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (п. 1 ст. 166 ГК РФ).

Основаниями для признания договора приватизации недействительным могут являться, в частности (п. 1 ст. 26, п. 1 ст. 28, п. 2 ст. 29, п. п. 1, 2 ст. 30, п. 2 ст. 37, ст. ст. 168, 171, 172, 173.1, 175 – 179 ГК РФ; ст. 71 ЖК РФ; ст. ст. 1, 2, 4, 7, 11 Закона РФ от 04.07.1991 N 1541-1; ст. 21 Закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ; п. 7 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.08.1993 N 8; Определение Верховного Суда РФ от 25.11.2014 по делу N 81-КГ14-9):

1. Нарушение прав нанимателей при заключении договора приватизации, например:

  • исключение из состава участников приватизации несовершеннолетних граждан, имеющих или не утративших право пользования квартирой;
  • лишение права на приватизацию граждан, временно не проживающих в квартире, но сохраняющих право пользования (например, лица, проходящие военную службу в Вооруженных Силах или отбывающие наказание в виде лишения свободы);
  • неправомерное участие в приватизации гражданина, который ранее в совершеннолетнем возрасте уже использовал свое право на участие в приватизации;
  • заключение договора приватизации с лицами, не имеющими права на приватизацию данной квартиры (например, не являющимися членами семьи нанимателя, фактически никогда не проживавшими в квартире и т.д.).

2. Отсутствие необходимых для заключения договора приватизации согласий, в частности отсутствие разрешения (согласия) органа опеки и попечительства на приватизацию квартиры исключительно несовершеннолетними гражданами или на совершение отказа от участия в приватизации несовершеннолетнего, недееспособного или ограниченного в дееспособности гражданина.

3. Отсутствие надлежащих полномочий у гражданина, подписавшего договор приватизации, например:

  • подписание документов несовершеннолетними гражданами в возрасте от 14 до 18 лет без согласия родителей или законных представителей (для лиц младше 14 лет самостоятельное подписание документов не допускается);
  • подписание документов ограниченно дееспособным гражданином без согласия попечителя;
  • подписание документов представителем, не имеющим надлежащим образом оформленных полномочий (доверенности);
  • подписание документов недееспособным гражданином.

4. Заключение договора приватизации или совершение отказа от приватизации под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств.

5. Передача в собственность граждан квартиры, не подлежащей приватизации (например, служебного жилья).

Шаг 2. Проверьте, не истек ли срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от того, является ли договор приватизации оспоримым или ничтожным.

Срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение указанного срока начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а если иск предъявлен лицом, не являющимся стороной сделки, – со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. В последнем случае срок исковой давности не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки и начинает течь не ранее 01.09.2013 (п. 1 ст. 181 ГК РФ; ч. 9 ст. 3 Закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ).

Срок исковой давности по требованию о признании договора недействительным и применении последствий недействительности оспоримой сделки составляет год. Для сделок, совершенных под влиянием насилия или угрозы, он исчисляется со дня прекращения насилия или угрозы, а в остальных случаях – со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (п. 2 ст. 181 ГК РФ).

Исковое заявление будет принято судом к рассмотрению независимо от истечения срока исковой давности. Однако, если до вынесения судом решения сторона в споре заявит об истечении срока исковой давности, в удовлетворении иска будет отказано (п. п. 1, 2 ст. 199 ГК РФ).

Шаг 3. Составьте исковое заявление

В исковом заявлении необходимо указать (ч. 2 ст. 131 ГПК РФ):

  1. Наименование суда, в который подается иск.
  2. Сведения об истце: ваши Ф.И.О., место жительства, а также по желанию – контактный телефон и адрес электронной почты. Если иск подается представителем, указываются также аналогичные сведения о нем. В качестве истца может выступать сторона сделки или иное заинтересованное лицо (п. п. 2, 3 ст. 166 ГК РФ; п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25).
  3. Сведения об ответчике: Ф.И.О., место жительства физического лица, наименование органа, передавшего жилое помещение по договору приватизации, и место его нахождения.
  4. Информацию о том, в чем заключается нарушение либо угроза нарушения ваших прав, а также обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства.
  5. В зависимости от обстоятельств дела, кроме требования о признании договора приватизации недействительным и применении последствий его недействительности, могут быть также заявлены требования о признании недействительными совершенных впоследствии с квартирой сделок, о признании недействительной записи в ЕГРН, о прекращении права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета и т.д.
  6. Перечень документов, прилагаемых к исковому заявлению.
    Заявление необходимо распечатать и подписать. Это может сделать ваш представитель, если полномочия на подписание заявления и подачу его в суд указаны в доверенности (ч. 4 ст. 131 ГПК РФ).

С 01.01.2017 заявление можно подать в электронном виде при условии наличия технической возможности для этого в суде. В этом случае заявление подписывается электронной подписью (ч. 1.1 ст. 3, ч. 1.1 ст. 35 ГПК РФ; ч. 4 ст. 12 Закона от 23.06.2016 N 220-ФЗ).

Шаг 4. Подготовьте необходимые документы

К исковому заявлению следует приложить следующие документы (ст. 132 ГПК РФ):

  1. его копии в соответствии с количеством ответчиков и третьих лиц;
  2. доверенность или иной документ, удостоверяющий полномочия представителя (если иск подается представителем);
  3. документы, подтверждающие обстоятельства, на которых вы основываете свои требования, и копии этих документов для ответчиков и третьих лиц, если копии у них отсутствуют;
  4. документ, подтверждающий уплату госпошлины.

Справка. Размер госпошлины

Госпошлина для физических лиц составляет 300 руб. (пп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 5. Подайте исковое заявление в суд и дождитесь рассмотрения дела

С исковым заявлением следует обратиться в районный суд по месту нахождения квартиры (ст. 24, ч. 1 ст. 30 ГПК РФ).

Вы вправе принимать участие в судебных заседаниях лично или через надлежащим образом уполномоченного представителя. Личное участие в деле не лишает вас права иметь по этому делу представителя (ч. 1 ст. 48 ГПК РФ).

По общему правилу суд должен рассмотреть и разрешить дело до истечения двух месяцев со дня поступления искового заявления в суд (ч. 1 ст. 154 ГПК РФ).

Шаг 6. Получите решение суда

После окончания судебного разбирательства получите решение суда. Оно вступает в силу по истечении месяца с момента его изготовления в окончательном виде, если не было обжаловано в вышестоящий суд. В случае подачи апелляционной жалобы на решение суда оно вступает в силу после рассмотрения жалобы судом (ч. 1 ст. 209, ч. 2 ст. 321 ГПК РФ).

Договор приватизации признается недействительным полностью или в части с момента его заключения (п. 1 ст. 167, 180 ГК РФ).

Последствиями признания договора приватизации квартиры недействительным в зависимости от оснований такого признания могут быть, в частности (п. 2 ст. 167, ст. 180 ГК РФ):

  1. прекращение прав собственности на квартиру у всех приватизировавших ее лиц, погашение записей о правах в ЕГРН и возврат квартиры в государственную или муниципальную собственность;
  2. признание недействительными всех последующих сделок со спорной квартирой;
  3. признание права собственности истца и (или) иных лиц на квартиру;
  4. исключение из договора приватизации и прекращение права собственности на квартиру одного и (или) нескольких лиц, участвовавших в приватизации, изменение размера долей в праве общей долевой собственности.

Признание приватизации недействительной срок исковой давности

СУДЕБНАЯ КОЛЛЕГИЯ ПО ГРАЖДАНСКИМ ДЕЛАМ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ КАРЕЛИЯ

от 27 января 2012 года Дело N 33-217/2012

27 января 2012 года г. Петрозаводск

Судебная коллегия по гражданским делам

Верховного Суда Республики Карелия

в составе: председательствующего Переплесниной Е.М.,

судей Сыромятникова А.В., Глушенко Н.О.,

при секретаре Кузнецовой И.А.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе истца на решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 12 декабря 2011 года по делу по иску Булатова И.Н. к администрации Лахденпохского муниципального района о признании сделки недействительной.

Заслушав доклад судьи Сыромятникова А.В., объяснения представителя истца Булатовой И.А., поддержавшей доводы жалобы, судебная коллегия

Булатов И.Н. обратился в суд с иском к Администрации Лахденпохского муниципального района по тем основаниям, что ХХ.ХХ.ХХ. матерью истца Б. был заключен договор безвозмездной передачи жилого помещения, расположенного по адресу: (. ). Булатов И.Н. в период заключения вышеуказанного договора отбывал наказание . и как наниматель жилого помещения до осуждения имел равные с матерью права на получение занимаемой квартиры в собственность в порядке приватизации. Однако по объективным причинам Булатов И.Н. не знал и не мог знать о том, что его мать единолично приватизировала квартиру, его согласия на приватизацию никто не спрашивал. Тем самым он был лишен возможности реализовать свое право на получение жилья в собственность в порядке приватизации. В результате указанных действий были нарушены его права на приобретение жилья в собственность в порядке приватизации, а, следовательно, указанная сделка является незаконной. 11.07.2007 года Б. умерла. Спорная квартира была унаследована в равных долях Булатовым И.Н. и его сестрой К. Ссылаясь на ст.ст.166,168 ГК РФ, истец просит суд признать договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации недействительным. Кроме того, истец заявил ходатайство о восстановлении срока подачи искового заявления о признании договора недействительным.

В предварительном судебном заседании истец и его представители Булатова И.А. и адвокат Орлов С.И. ходатайство о восстановлении срока поддержали, пояснили, что Булатов И.Н. отбывал наказание . с ХХ.ХХ.ХХ. г. по ХХ.ХХ.ХХ., с ХХ.ХХ.ХХ. года по ХХ.ХХ.ХХ. г. Договор о безвозмездной передаче жилья в собственность в порядке приватизации был заключен в августе 1995 г. без согласования с истцом, поэтому он не мог своевременно узнать, что его право нарушено. Срок обращения в суд истцом нарушен по уважительным причинам, в связи .. истец не мог своевременно обратиться в суд.

Представитель ответчика администрации Лахденпохского муниципального района Медведева О.В. полагала ходатайство не подлежащим удовлетворению, поскольку причины пропуска срока не являются уважительными.

Решением суда в удовлетворении заявления отказано.

С таким решением не согласен истец. Полагает, что отказывая в восстановлении срока на обращение с иском, суд не учел данные, характеризующие его личность. Вывод суда о том, что о приватизации квартиры ему стало известно в январе 2008 года, является ошибочным, поскольку при оформлении документов в 2008 году они не осознавали, какие последствия может повлечь факт приватизации квартиры. Также указывает, что спорная квартира была предоставлена его матери на двух человек, в том числе на него. О том, что квартира приватизирована матерью без учета его мнения ему стало известно в апреле 2008 года . Учитывая изложенное, просит решение отменить и принять новое решение.

В возражениях на жалобу Администрация Лахденпохского муниципального района указывает на законность и обоснованность решения суда и просит оставить жалобу истца без удовлетворения, решение суда — без изменения.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему выводу.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности для защиты права по иску лица, право которого нарушено, устанавливается в три года.

Согласно ч. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В соответствии с положениями ч. 2 ст. 181 ГК РФ иск о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности может быть предъявлен в течение года со дня, когда истец узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Согласно ст. 199 ГК РФ и п. 26 Пленума ВС РФ № 15 от 12.11.2001 г. и ВАС РФ № 18 от 15.11.2001 г. «О некоторых вопросах связанных с применением норм Гражданского кодекса РФ «Об исковой давности» исковая давность применяется судом по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В силу ч.2 ст. 152 ГПК РФ при установлении факта пропуска без уважительных причин срока исковой давности суд принимает решение об отказе в иске без исследования фактических обстоятельств по делу.

Судом установлено, подтверждено материалами дела, что истец отбывал наказание . в период времени ХХ.ХХ.ХХ. г. по ХХ.ХХ.ХХ. года и с ХХ.ХХ.ХХ. года по ХХ.ХХ.ХХ. г. Договор безвозмездной передачи жилого помещения в собственность заключен между матерью истца и представителем администрации Лахденпохского района 22.08.1995 года. В указанное время истец не отбывал наказание .

Из объяснений истца и его представителя следует, что Булатову И.H. стало известно о наличии договора приватизации в январе 2008 года, то есть во время оформления свидетельства о праве на наследство после смерти матери истца. Указанный факт подтверждается копией свидетельства о праве на наследство от 17.01.2008 года. С заявлением в суд об оспаривании договора о безвозмездной передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации истец обратился 23.11.2011 года.

Читать еще:  Примерная форма искового заявления о расторжении брака и разделе имущества (подготовлено экспертами компании; Гарант; )

Суд верно указал, что статья 42 Закона РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21.12.2001 года предусматривает только одно основание для признания сделки приватизации ничтожной — совершение ее неуполномоченным лицом. Иных оснований для признания сделки ничтожной Закон РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ» не предусматривает. Поскольку основанием заявленных требований явился тот факт, что истец не был осведомлен о заключении договора приватизации, тогда как право на приватизацию он имел, то такое основание может повлечь признание либо непризнание сделки недействительной судом по основаниям, предусмотренным ст.ст.166-179 ГК РФ, то есть сделка является оспоримой. Следовательно, срок исковой давности по заявленному требованию составляет один год.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции сделал верный вывод о том, что срок исковой давности, установленный ч. 2 ст. 181 ГК РФ, по заявленному требованию истек. Также истек и общий срок исковой давности.

Судом не было установлено каких-либо уважительных причин пропуска срока. Обстоятельств, влекущих приостановление или перерыв течения срока исковой давности, установленных ст. ст. 202, 203 ГК РФ, в судебном заседании не установлено.

Обстоятельства дела правильно установлены судом, выводы суда мотивированы, полно изложены в решении, соответствуют установленным обстоятельствам и исследованным доказательствам.

Доводы жалобы о причинах пропуска процессуального срока следует признать несостоятельными, поскольку они были предметом судебного разбирательства и судом первой инстанции им дана надлежащая правовая оценка.

Иные доводы жалобы, связанные с характеристикой личности истца не имеют правового значения и не влекут отмену судебного решения, соответствующего требованиям материального и процессуального закона.

Решение суда соответствует установленным обстоятельствам и требованиям закона, правовых оснований для его отмены по доводам кассационной жалобы не имеется.

решение Лахденпохского районного суда Республики Карелия от 12 декабря 2011 года по настоящему делу оставить без изменения, кассационную жалобу истца — без удовлетворения.

Электронный текст документа
подготовлен ЗАО «Кодекс» и сверен по:
файл-рассылка

Срок исковой давности по приватизации квартиры

Приватизация квартиры считается реализацией жилищных прав человека. Если права нарушены потребуется оспорить приватизацию – а значит, не избежать упоминания об исковой давности.

Гражданское законодательство определяет исковую давность как срок для защиты нарушенных прав человека (ст. 195 ГК РФ).

Пресловутая исковая давность в делах по приватизации квартиры имеет ряд нюансов. Прежде чем обращаться в суд, нужно установить причину нарушения прав, особенности этой причины, а также срок, в течение которого решение может быть оспорено. Попробуем разобраться, когда используется исковая давность, каковы сроки и можно ли их восстановить в случае пропуска?

В каких случаях используется?

Приватизацией принято считать переоформление государственного и муниципального жилья в частную собственность. Несмотря на стандартность процедуры, в ходе оформления могут возникать непредвиденные ситуации. Если приватизация была с нарушениями, следует признать ее недействительной или ничтожной – а это возможно исключительно в суде. Вот тут и наступает черед исковой давности по таким делам.

Основания для признания приватизации незаконной:

  1. Жильцу не досталась доля

Если человек имел регистрацию в муниципальной квартире, но его не включили в договор о передаче жилья – это явное нарушение регламента. Правда, если человек сам отказался от участия и написал нотариальный отказ – это не нарушение.

  1. Повторное участие в приватизации

Закон разрешает принять участие в бесплатной приватизации единожды в жизни (ст. 11 ФЗ № 1541-1). Повторное участие может быть только на платной основе (см. «Платная приватизация квартиры»). Если жилец скрыл факт предыдущего участия в приватизации, а затем был включен в договор – сделка считается ничтожной.

  1. Предоставление поддельных документов
  2. Игнорирование интересов несовершеннолетнего

Родители могут участвовать в приватизации вместе с детьми. Причем в некоторых случаях не имеет значения, был ли ребенок прописан в квартире с матерью/отцом. Несовершеннолетним полагается обязательная доля – в расчете не меньше, чем у остальных.

  1. Принуждение к приватизации

Запугивание, злоупотребление доверием, обман, шантаж и прочее влияние на участников приватизации – недопустимы. Если нарушения будут доказаны, приватизация признается незаконной. Обычно таким способом навязывают перевод в собственность аварийного или ветхого жилья.

  1. Недееспособность участника

Установив хотя бы одно из вышеперечисленных оснований, потерпевший вправе оспорить приватизацию в судебном порядке. Пошаговую инструкцию, нюансы, перечень документов и расходы на оспаривание смотрите в нашей статье «Оспаривание приватизации квартиры».

Срок исковой давности

Обратившись к гражданскому законодательству, можно отметить конкретные сроки для защиты прав путем подачи искового заявления. Период времени ограничен, поэтому затягивать с обжалованием не стоит.

Исковая давность по приватизации жилого помещения:

  • ничтожные сделки – 3 года;
  • оспоримые сделки – 1 год.

Разберемся, в чем их отличие и приведем конкретные примеры.

Ничтожные сделки – считаются изначально недействительными, т.е. жильцы не должны были участвовать в сделке ввиду отсутствия прав или статуса квартиры. Яркий пример: повторное участие в приватизации на бесплатной основе.

Оспоримые сделки – признанные таковыми судом вследствие обращения потерпевших. Пример: несовершеннолетний не получил причитающуюся ему долю в квартире.

Если приватизация признана незаконной, ее можно оспорить в суде в соответствии со ст. 168 ГК РФ – подать исковое заявление, выиграть дело и получить выписку из судебного решения.

Можно ли восстановить пропущенный срок?

Ничего страшного, если вы вдруг пропустили срок, даваемый на оспаривание сделки с жильем. Признать приватизацию недействительной, равно как и восстановить пропущенный срок можно – но только в судебном порядке.

Заявитель, как заинтересованное лицо, должен подать заявление или ходатайство установленного образца. Восстановление пропущенного срока относится к особому производству, т.е. фактического спора между лицами нет (ст. 112 ГПК РФ).

Предлагаем вам ознакомиться с примером заявления:

Обращаем ваше внимание, что восстановление срока исковой давности возможно только в случае уважительных причин. Некоторые основания пропуска срока описаны в ст. 205 ГК РФ.

Судебная практика учитывает следующие уважительные причины:

  1. Длительная болезнь, нахождение в стационаре – подтверждается выпиской из медицинской карты, заключением врачей, рецептами лекарственных препаратов, квитанциями на оплату медикаментов, восстановления.
  2. Нахождение в командировке в другом городе, стране – подтверждается приказом руководителя о направлении в командировку, финансовыми документами, чеками, справкой о временной прописке по месту пребывания, штампом в рабочей визе или загранпаспорте.
  3. Отбывание наказания в местах лишения свободы – подойдут копии приговора суда, справки из колонии, свидетельские показания.
  4. Служба в армии (срочная или по контракту) – приказ МВД, справка из военного комиссариата и др.

Уважительные причины могут быть и другими. Самое главное иметь подтверждение указанных оснований. Если суд признает их уважительными, срок исковой давности будет восстановлен. Неуважительные причины, равно как и основания без доказательств, судом не учитываются.

Юридические последствия

Сразу после восстановления исковой давности суд приступает к рассмотрению дела – оспаривание, корректировка или полная отмена приватизации квартиры.

Юридические последствия могут быть следующими:

  1. Нарушитель откажется от приватизации добровольно.
  2. Административная ответственность для должностных лиц (сотрудников администрации, Департамента, Росреестра, БТИ).
  3. Восстановление неучтенных прав (например, включение ребенка в договор о передаче муниципальной квартиры).
  4. Назначение компенсации за нарушение прав истца или его представителя.
  5. Отмена приватизации квартиры и возвращение жилья на баланс муниципалитета (Более подробно об этом в статье «Как расприватизировать квартиру, жилье«).

Таким образом, если приватизация была с нарушениями, ее можно оспорить и даже отменить. Если истец установит факт нарушения, подготовит убедительные доказательства, воспользуется правом на подачу искового заявления и не опоздает со сроком исковой давности – все будет в порядке.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Основания для признания приватизации недействительной

Признание приватизации недействительной – это не частая, но важная юридическая операция. Считается, что приватизация – самый безопасный способ стать хозяином жилплощади. Вроде бы махинаций или проблем в этой сфере быть не должно. Но есть умелые мошенники, которые пользуются доверчивостью людей и отбирают у них недвижимость. Также известны случаи, когда процесс приватизации был проведён с нарушениями и явным ущемлением интересов собственника жилья. Но договор о приватизации можно оспорить. Как и на каком основании? Все самые интересные подробности в статье.

Приватизация. Что это?

Приватизацией называется процесс перехода жилья из государственного владения в частное. Юридические, а также частные лица вправе приватизировать комнату в общежитии, квартиру в кооперативном доме либо обычной многоэтажке, частный дом, офисное помещение или земельный участок.

Кто может рассчитывать на оспаривание приватизации?

На признание договора приватизации недействительным имеют право любой гражданин либо организация, которые полагают, что их права и интересы были ущемлены из-за оформления приватизации. Как показывает судебная практика, с такой просьбой в суд обращаются жильцы, которых незаконно выписали из квартиры или дома, а также те, кто не давали своего согласия на процедуру из-за того, что не проживали в тот момент по указанному адресу.

В итоге, судья может обязать госадминистрацию сделать следующее:

  • перезаключить договор;
  • выселить тех, кто незаконно занял чужую жилплощадь, не предоставляя им взамен другую недвижимость;
  • выселить незаконных жильцов, но учитывая их потребности или обстоятельства, предоставить им другое подходящее жильё.

Причины признания недействительного соглашения

Ничтожной считается та сделка, которая явно противоречит законодательной базе уже с самого начала её совершения (даже если этот факт не был выявлен при заключении соглашения), а также идёт вразрез с нравственными нормами и основами порядка. Такая сделка не нуждается в подтверждении её недействительности через суд.

Оспоримой или мнимой называют сделку, недействительность которой, нужно доказывать через суд, поскольку с первого взгляда не разобраться, кто прав. Выслушав все доказательства, суд выносит окончательное решение.

ГК РФ статьи 166-179 устанавливают причины, по которым можно оспорить или вообще отменить действие договора о приватизации:

  • нарушение правовой документации и законодательной базы (статья 168). Например, данная недвижимость вообще не подлежала приватизации (служебное жильё); при оформлении договора интересы несовершеннолетних жильцов были ущемлены – не получено согласия опекунских органов; сделка заключена человеком, который уже воспользовался своим одноразовым правом на приватизацию; сделка осуществлялась по поддельным документам; не получено согласие временно снятых с регистрационного учёта, например, тех, кто на тот момент проходил службу в армии, сидел в тюрьме и т.д. Такие люди не потеряли своего права голоса, хотя временно не проживают на данной жилплощади; сделка была подписана лицами, не имеющими на то никаких прав, например, имеющих лишь временную регистрацию;
  • участие нетрудоспособного человека либо имеющего ограничения на трудоспособность (статьи 171, 176, 177). Из-за болезни человек может не отдавать отчёта своим действиям либо быть неспособным контролировать свои поступки;
  • участие человека, имеющего психическое расстройство (статья 171). Психические заболевания, нервное потрясение, а также состояние алкогольного или наркотического опьянения – серьёзная причина для того, чтобы аннулировать соглашение. Даже если человек имеет слабовыраженную степень психического расстройства и просто стоит на учёте в психдиспансере – нет гарантий, что на момент оформления сделки он был адекватным, вменяемым и способным осознавать последствия своих поступков.
  • нарушение норм порядка и нравственности (статья 169). Сюда включается ущемление прав, интересов, свободы граждан;
  • прикрытие приватизацией других сделок (статья 170). Например, граждане могут прикрываться приватизацией, но при этом заключать акт купли-продажи либо аренды помещения.
  • человеком, который выступал в качестве доверенного лица, были превышены его полномочия (статья 174);
  • сделка заключена несовершеннолетним лицом (от 14 до 18 лет), без получения на то согласия его родителей, опекунского совета либо попечителей (статьи 172, 175).
  • человек заключил сделку, будучи введённым в заблуждение (статья 178). Если гражданина кто-либо неправильно проинформировал, ввёл в заблуждение либо он сам до конца не понимал целей заключённого договора или последствия лично для него, то ему нужно доказать это через суд. Суд принимает во внимание только заблуждение, касающееся предмета соглашения (квартиры или дома), а не мотивов человека. Например, заключив договор о приватизации, включающего совместное владение жилплощадью с другими жильцами, он думал, что его права не будут ущемляться. Но отношения между совладельцами стали очень напряжёнными. Он не может полноценно пользоваться своей долей, но и уехать оттуда ему также некуда.
  • соглашение заключено под давлением, угрозой насилия, из-за обмана или от тяжёлого стечения обстоятельств, которые в итоге поставили человека в крайне невыгодное положение, а вторая сторона этим воспользовалась (статья 179). Вторая сторона может предоставлять заведомо лживую информацию, умалчивать важные моменты, угрожать расправой над жизнью, здоровьем либо имуществом истца, давить на него эмоционально. Если суд встанет на сторону потерпевшей стороны, признав договор недействительным, то виновник не сможет получить назад своё имущество. Оно будет передано в пользу государства.

Порядок действий

После того, как были выявлены причины для признания договора недействительным, нужно решать вопрос через суд. Для этого понадобится:

  1. Написать письменное исковое заявление. В нём указываются наименование суда, информация об истце и ответчике, описание проведённой сделки, ссылка на законы и правовые акты, просьба о признании соглашения незаконным, дата, подпись.
  2. Подать иск в судебную инстанцию. Вместе с иском прикладываются документы, подтверждающие факт проведения сделки, документы на недвижимость (договора, свидетельства на право собственности) и доказательства в пользу истца (чеки, справки, показания очевидцев, фото и видеоматериалы). Иск направляется по месту проживания ответчика.
  1. Ждать решения суда. На протяжении 5 дней, суд должен рассмотреть заявление и начать судебный процесс. Скорость решения этого вопроса напрямую зависит от количества и качества поданных доказательств, а также соблюдения всех норм процессуального законодательства.
  2. Согласиться с принятым решением либо обжаловать его в высших инстанциях.
Читать еще:  Заявление о признании недееспособным

Важные моменты

Результатом судебного решения может стать возврат положения сторон к их изначальному состоянию. В основном, это переход права собственности из частных рук обратно к государственному либо муниципальному жилищному фонду, а гражданин становится обычным арендосъёмщиком. Если недвижимость уже была продана либо обменена, то такая сделка тоже аннулируется.

Вывод

Решение такого вопроса всегда требует серьёзного подхода к делу. Если есть сомнения в собственных силах, то лучше обратиться за поддержкой к опытному юристу, который профессионально аргументирует позицию истца, ссылаясь на законодательные акты и доведёт дело до конца.

Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.

Признание приватизации участка недействительной

#1 Птичка Птичка —>

Мы купили приватизированный земельный участок 2,5 года назад. Приватизация была больше 10 лет назад. Сейчас выясняется, что приватизация была произведена неуполномоченным органом и не соответствовала генеральному плану. Сейчас подается в суд иск о признании нашей приватизации недействительной. Иск сформулирован абсолютно по-идиотски:
называется: «Исковое заявление о признании решения о приватизации, договора купли-продажи, государственной регистрации права собственности незаконными, уточнение границ»
Просят:
1. Признать решение Кузнецкого сельсовета о приватизации незаконным
2. Признать договор к-п, по которому мы покупали (т.е. не договор приватизации) и нашу зеленку недействительными
3. Уточнить границы земельного участка (площадь нашего земельного участка декларативна и подлежит уточнению при межевании). При уточнении они хотят уменьшить нашу площадь чуть ли не вполовину.

Таким образом непонятно, что это такое и как с этим бороться? Если они хотят признать недействительной сделку приватизации, то срок исковой давности давно вышел. Если они хотят признавать именно решение, как написано в иске, то срок не вышел, поскольку они об этом решении узнали совсем недавно.
Отсюда вопрос: может ли суд признать незаконным решение без признания недествительной сделки приватизации и будет ли это иметь какие-либо правовые последствия для нас сейчас?
Дополнение: при приватизации договор не заключался, просто было вынесено решение о приватизации и выдано свидетельство о праве собственности, надеюсь это не говорит о том, что такая привтизация не является сделкой и к ней не применяются правила о сроках исковой давности при недействительности сделок?
Буду благодарна за комментарии.

  • Наверх

#2 inver inver —>

1.При оспаривании «сделок приватизации» первоначально оспаривается распорядительный документ, на основании которого проводилась приватизация. Это ведь акт властного органа, обязательный к исполнению. Давность здесь — 3 месяца с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Сделка приватизации — понятие неправовое. Есть 2 точки зрения на то, как она оспаривается. 1-я: есть акт властного органа, есть договор на передачу в собственность. В зависимости от того, в каком из этих документов есть дефект, подается соответствующий иск с учетом соответствующих правил исчисления ИД. 2-я точка зрения заключается в том, что никакого разделения не проводится, а исковая давность начинает исчисляться со дня, когда началось исполнение (раньше было — 10 лет, сейчас — 3 года).
2.Жалко, что Вы не указали, кто истец. По общему правилу, истец должен привести самостоятельные основания, по которым договор купли-продажи может быть признан недействительным. Только недействительности приватизации здесь недостаточно (если она будет установлена). Кроме того, истец должен был бы подать виндикационный иск, но не иск о признании Вашей купли-продажи недействительной. Но такой иск бесперспективен (смотрите постановление КС РФ № 6-п). Сам по себе Ваш договор соответствует действующему законодательству, и оснований для его признания недействительным (ничтожным) нет (если, конечно, там нет внутренних дефектов, с приватизацией не связанных). Возможное нарушение прав третьих лиц основанием для признания сделки недействительной не является. Нарушение прав третьих лиц может являться лишь основанием для оспаривания распорядительного акта органов государственной власти (ОМС), но, Вы должны всячески доказывать, что срок исковой давности для такого обжалования истек (истец должен был узнать, если бы проявил должную заботу и осмотрительность). Кстати, кто истец- то?
Насчет несоответствия приватизации Генплану: когда этот генплан появился?
Какое это имеет значение: это земли общего пользования что ли?
3. Уточнить границы таким образом, чтобы урезать участок вполовину, нельзя. Это будет уже совсем другой участок. Кроме того, при применении последствий недействительности сделок, наступает двусторонняя реституция, т.е. все стороны возвращаются в исходное положение. Весь приватизированный участок должен возвернуться в госсобственность, но никак не может ополовиненным остаться у Вас.

Так что иск Ваши оппоненты составили, действительно, неграмотно.

  • Наверх

#3 Evgeni Stepanenko Evgeni Stepanenko —>

Исковое заявление о признании решения о приватизации, договора купли-продажи, государственной регистрации права собственности незаконными

Это 2 разных требования. первый может быть удовлетворен только в части уже определеного объекта. Если объект не индифицирован, то не удовлетворят. Главный принцип виндикационого иска(не применяется тута пряма).

Если они хотят признать недействительной сделку приватизации, то срок исковой давности давно вышел.

Вопите о том, что этот иск в рамках ст 181, а не 208, что следует из требования. Тока окуратней, как бы они не изменили требование. Хотя, если они плавают в этом вопросе, то за счет ораторского искуства можно суд убедить, что в рамках 181 ГК.

Если они хотят признавать именно решение, как написано в иске, то срок не вышел, поскольку они об этом решении узнали совсем недавно.

Аргумент п 1 ст 181 ГК- их половые трудности. Иной практики я пока не встречал. И еще. вопрос об акте. В п 4 198 АПК сказало, но действие- 3 месяца, но в том числе, когда и узнали. Тут уже можно говорить, что этот акт принят в развитие гражданско-правовых (приватизация- институт гражданского права) отношений, а не публичных. Если понадобиться парктика- у меня есть. Поделюсь.

Дополнение: при приватизации договор не заключался, просто было вынесено решение о приватизации и выдано свидетельство о праве собственности, надеюсь это не говорит о том, что такая привтизация не является сделкой и к ней не применяются правила о сроках исковой давности при недействительности сделок?

Ну, нормальынй опус, тока не забывайте, что приватизация- это переход права от публика к часнику(в краце ст 217 ГК). Она может быть как возмездной, так и безвозмездной. И тут читаем ст 153 ГК РФ. Вопрос оформления- это уже двадцатый вопрос.

Если что не понятно, то лучше в личку. а посты уже сюда выкладывать.

Добавлено в [mergetime]1146127854[/mergetime]
inver
Не соглашусь.

При оспаривании «сделок приватизации» первоначально оспаривается распорядительный документ, на основании которого проводилась приватизация. Это ведь акт властного органа, обязательный к исполнению. Давность здесь — 3 месяца с момента, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своих прав. Сделка приватизации — понятие неправовое. Есть 2 точки зрения на то, как она оспаривается. 1-я: есть В зависимости от того, в каком из этих документов есть дефект, подается соответствующий иск с учетом соответствующих правил исчисления ИД. 2-я точка зрения заключается в том, что никакого разделения не проводится, а исковая давность начинает исчисляться со дня, когда началось исполнение (раньше было — 10 лет, сейчас — 3 года).

1. Не обязательно оспаривать акт. Это сделка и сама сделка в оспаривание. Смотря какую позицию занимать, защиты или нападения. Я в нападении никогда бы не стал оспаривать акт, тк меня приструнили бы п4 ст 198 АПК и тут уже не попляшешь.
2. Приватизация- это сделка. По сути это дог КП(который и должен иметь место), тока со спец инструментом регулирования отношений. Лучше для примера брать 178-ФЗ.
3. К 1-ой точки средия о «. акт властного органа, есть договор на передачу в собственность. » не стоит забывать о лохматых годах. В данном случии субъект РФ действовал, и что бы не делать кучу бумаг он выдал свидетельство о гос рег права. Как бы смешно не было, но это в их власти, хотя правовая природа страдает

того, истец должен был бы подать виндикационный иск, но не иск о признании Вашей купли-продажи недействительной. Но такой иск бесперспективен (смотрите постановление КС РФ № 6-п)

Никомпетентность наших коллег нас будет еще долго удивлять. Это будет плюс в защиту в которой они обязаны выйграть дело.

Считаю тему раскрытой полностью, теперь можно перейти к спорам

Претензии к проведённой приватизации. Сроки исковой давности.

Сергей Михайлович Михайлович

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день, Игорь. Понятно, что искать никого Вы не будете. Скорее всего прийдётся искать нового покупателя, раз эти такие умные оказались. Страхуются перестрахуются , молодцы.
Чётко обозначьте свою позицию, либо пусть берут как есть, либо просто поищем других.
Они могут застраховать титул, раз всего боятся, так же Вы можете дать письменное обязательство, что в случае потери собственности покупателем гарантируете возврат денет.Вариантов выхода из этой ситуации много.

Решений у проблемы много.
Согласна с коллегами, это не последний покупатель на Ваши хоромы.
Чётко своию позицию обозначьте. Либо покупают как есть, либо поищу других. Объясните, что никого не собираетесь искать и вести за руку к натариусу.Это полный бред.
Как вариант страхование титула и письменное обязательство с Вашей стороны, что в случае расторжения ДКП вернёте деньги.

Добрый день.
Теоретически таккая претензия может возникнуть, но практически это нужно попасть в такую кому, что бы потом в суде доказать незнание факта приватизации, суда и продажи.
Хороший совет, но плохой — найдите бывшего.
Плохой совет, но хороший — поменяйте агента и покупателя.

Добрый день, Игорь Иванович!
Непонятно, как это «бывший муж может не знать,что все эти годы проживал по другим адресам». Прописка производится при личном присутствии человека, его подпись заверяется.
Думаю, вам не стоит спорить с юристом, а просто нужно твёрдо обозначить свою позицию.
» Я консультировался в юридической фирме, мне сказали, что законных претензий со стороны бывшего мужа быть не может. Нотариальный отказ от него я получать не буду (или: пробовал получить, мне отказали). Решайте, будете ли вы брать квартиру на этих условиях. Я готов подписать обязательство в случае возникновения претензий разбираться с этим вопросом самостоятельно.»
Возможно, это просто способ снизить цену. А возможно, юрист перестраховывается.
Успехов!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь Иванович, не стоит ничего представлять и не надо думать кто и на какую траекторию дальнейшего движения Вас направит.
Покупатель может требовать с Вас все, что угодно, это его право. Ваше право предоставлять ему это или нет. Если текущая ситуация не устраивает покупателя, то от сотрудничества с ним целесообразнее отказаться. Иначе, своими действиями Вы можете создать себе дополнительные проблемы. Оно вам надо?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь Иванович, не стоит задумываться над тем, что он Вам скажет и какую траекторию дальнейшего движения предложит. Покупатель (его представитель) вправе требовать от Вас все, что угодно. Ваше право предоставлять ему это или нет. Если покупатель категорично настаивает на дополнительных документах, то от сотрудничества с ним целесообразно отказаться, а иначе Вы рискуете создать себе дополнительные проблемы! Оно Вам надо?

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Наталия, Вы чего такой «скромный» пробел сделали? Я аж свой ответ не с первого раза увидел 🙂 Модераторы, просьба второй ответ — дубль удалить!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Игорь, исковой срок давности по приватизации — 3 года, если только сделка не является ничтожной в силу закона. Так же срок не распространяется на случаи, когда в были ущемлены права несовершеннолетних. В вашем случае все исковые сроки вышли. Смените риелтора.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

На счет пробела я присоединяюсь — чуть с компьютером не поссорилась.

Здравствуйте, Игорь Иванович!
Уж коли Вы взялись сами продавать свою квартиру — отстаивайте свою позицию, свои деньги. Скорей всего это делается умышленно с целью снизить стоимость.
Как это можно прописать человека куда-то без его ведома? Бред какой-то. Выписать без ведома можно и то только по суду, а прописать.
И даже если теоретически предположить, что он обратиться в суд с требованием отмены приватизации, как он объяснит, что столько лет не интересовался этим вопросом? Проживание в других местах можно и установить.
С уважением и наилучшими пожеланиями

SOS. Пожалуйста , уберите пробел! А то чуть повторно не ответила.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Добрый день
Считаю, что требования риелтора покупателя завешены.
Сроки все вышли.
Нужно четко отстаивать свою позицию и искать другого покупателя.
Значит это не Ваш покупатель:)
Удачи
С уважением, Антонина

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Жалко. покупателя сейчас необходимо бантиками перевязывать. Но видимо у Вас нет другого выхода, бегать по всей Москве за бывшим — это маразм, да еще не известно, что еще ему в голову взбредет после этого, решит что денег в жизни ему маловато. ) Видимо прийдется Вам продавать дальше и искать более зговорчивого покупателя. Как последний вариант — попробуйте заинтересовать их небольшой скидкой. Успехов Вам.

Читать еще:  Исковое заявление о взыскании заработной платы

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Блин. сам свой ответ еле отыскал. )) Наташа пошутила. 😉

Здравствуйте Игорь Иванович! Если бывший муж, выписанный по суду до приватизации менял адреса — а это делается только при личном присутствии — то никак не мог быть не в курсе их изменения. Поэтому шансов восстановить срок исковой давности и заявить претензии — практически нет, не говоря уже про то, чтобы выиграть суд. Требования юристов продавца не обоснованы (исходя из описанной Вами ситуации и результатов проверки). Предложите либо брать так, либо самим искать бывшего мужа и брать у него нотариальный отказ (но только чтобы они этим не сделали хуже — зародив человеку идею наживы). Либо ищите других покупателей.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

Срок исковой давности ничтожной сделки составляет три года.

Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.
Сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону.

Если Вы купили квартиру через год после ее приватизации и прошло уже 14 лет как Вы, добросовестный покупатель, ею владеете, бояться расторжения сделки не стоит.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.
Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Приватизации квартиры оспоримая сделка, поэтому и срок исковой давности по ней один год.

Исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
Срок исковой давности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки. Сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Оспоримая сделка влечет возникновение для сторон юридического результата. Если ни одна из сторон или заинтересованных лиц не предъявила иск о признании сделки недействительной, она может быть исполнена сторонами, что не противоречит закону. Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. Приватизации квартиры оспоримая сделка, поэтому и срок исковой давности по ней один год. В вашем случае, вы купили квартиру спустя год после ее приватизации и владеете квартирой, как добросовестный покупатель 14 лет, бояться не стоит, а риэлтор покупателя просто некомпетентен в этом вопросе, поэтому перестраховывается.

Добрый день,Игорь Иванович!
В свое время,покупая данную квартиру, вы подвергли себя определенному риску. Но время дает нам такое понятие, как срок исковой давности.
Человек, выписанный по суду и зарегистрированный по новому адресу, никак не может не знать о своем проживании вне старого адреса. Тем более, что в прошлом веке, перед пропиской по новому месту, гражданин обязан был выписаться со старого адреса. И у всех паспортистов он должен был писать заявления и присутствовать ЛИЧНО!
Предъявить иск по факту своего выселения и нарушения(если оно было) при приватизации данной квартиры, этот человек мог в течении года с момента как он узнал о своей выписке со старого(вашего) адреса. Прописка же по новому адресу и есть тот факт и та дата оповещения данного гражданина.
И таких фактов можно предъявить множество: смена адресов жительства, получение водительского удостоверения, постановка и снятие автомобилей с учета, нотариальные действия, получение и обмен гражданского и заграничного паспорта, изменение семейного положения и т.д.
Понятна и боязнь вашего потенциального покупателя,тем более, если она подогревается юристом агентства недвижимости.
Чтобы успокоить и полностью обезопасить вашего Покупателя нужно всего лишь написать у нотариуса Обязательство, по которому, в случае претензий к новым собственникам данной квартиры со стороны третьих лиц, вы, Игорь Иванович, выступаете в качестве ответчика и готовы вернуть полностью сумму, если ДКП
будет расторгнут.
И последнее. То,что Риэлтор не совсем владеет, как грамотно распорядиться в данной ситуации, это не говорит о его профессиональных качествах. А вот
такому, с позволения сказать, горе-юристу лучше сменить профессию.
Успехов вам в преодолении данной ситуации. Давид Моисеевич.

В чем риск покупки квартиры, приватизированной в 90-е годы?

— Какие связанные с детьми риски существуют при покупке квартиры, приватизированной в 90-е годы?

Как мы знаем, приватизация началась в 1992 году. В те «бешеные» времена мало кто знал о правильном и законном действии по приватизации. В связи с этим было много моментов, когда несовершеннолетние дети не участвовали в приватизации, будучи прописанными на жилой площади. Никто этого не требовал, а родители и не задавались вопросом, нужно детей включать в приватизацию или нет. Вопрос: в течение какого периода дети, достигшие 18 лет, могут обратиться в суд о признании нарушения их прав? Речь идет именно о детях, которые были прописаны, но не участвовали в приватизации! И что делать, если такие взрослые дети обнаруживаются? А квартира понравилась и хочется ее купить!

Отвечает специалист по недвижимости агентства недвижимости «Невский простор» Дмитрий Румянцев:

К сожалению, такие случаи имеют место, и Ваши опасения обоснованы. Дети, чьи права были нарушены, имеют право обратиться суд в течение трех лет с того момента, как они узнали о нарушении своих прав. Поэтому в этой ситуации сроки очень и очень размыты. Если Вы точно знаете о таких детях, которые сейчас уже не дети, то с них можно взять нотариальное заявление. Этот документ поможет доказать, что они знали о продаже и не выс тупали против. Вследствие этого споров в отношении права пользования не возникнет. Если это невозможно, то лучше воздержаться от покупки так ого жилья или застраховать право собственности от притязаний третьих лиц, хотя срок страхования определить довольно сложно.

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

В 90-е годы , во время самого активного периода приватизации, дети до 18 лет , действительно , чаще всего не включались в договор о передаче прав по приватизации. То есть граждане , которые на момент оформления недвижимости в собственность были несовершеннолетними, сегодня могут в любой момент потребовать выделить их долю в квартире. Причем сделать это они могут фактически в течение всей жизни. Конечно, есть сроки иск овой давности, но гражданин через суд может доказать , что он не знал о своем нарушенном праве. Тем не менее не всегда новый собственник должен будет возмещать стоимость д оли объявившемуся владельцу, не учтенному при приватизации. Скорее , решать вопрос по выплатам «новым» собственникам придется со своими родственниками, а не с людьми, купившими приватизированное некогда жилье.

Отвечает старший юрисконсульт компании «Мой семейный юрист» Дмитрий Смаковский:

Прежде всего следует обратить внимание на то, что признание недействительным договора передачи квартиры в собственность в порядке приватизации делает недействительными и все последующие сделки со спорной квартирой. Это лишний раз говорит о том, насколько внимательно и тщательно необходимо подходить к покупке жилой недвижимости.

Оспаривая невключение в договор о приватизации несовершеннолетних, проживающих в спорном жилом помещении, нужно иметь в виду, что Закон РФ от 04.07.1991 N 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не предусматривал такой обязанности до 11.08.1994, и до этой даты включение несовершеннолетних в договор о приватизации не считалось обязательным. При этом невключение несовершеннолетнего в договор о приватизации могло быть осуществлено только с согласия родителя. Если этого не было сделано, договор также можно оспорить.

По требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности ср ок исковой давности составляет один год, а по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной — три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. Об этом сказано в ст. 181 Гражданского кодекса РФ.

Очень часто суды отказывают детям, достигши м 18 лет, в удовлетворени и исковых требований, как раз на этом основании . Так, наиболее показательным является Определение Приморского краевого суда от 04.04.2016 по делу N 33-3106/2016, в котором указано, что « истцы должны были узнать о нарушении своего права на участие в приватизаци и жилого помещения по достижении совершеннолетия». Добросовестному приобретателю недвижимости, в свою очередь, необходимо заявить о пропуске исковой давности в рамках процесса.

Отвечает адвокат по недвижимости в Москве Инна Белякова:

Действительно, в пер воначальной редакции от 1991 года з акон «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не содержал никаких указаний на невозможность лишения несовершеннолетних граждан права на приватизацию занимаемых ими жилых помещений. Данное упущение законодатель исправил только в августе 1994 г ода , когда внес изменения, которыми запретил лишать несовершеннолетних права на приватизацию занимаемы х ими жилых помещений. Но за три года, с 1991 -го по 1994-й, огромное количество квартир, в которых вместе со своими родителями проживали и дети, было приватизировано без участия последних .

Верховный суд РФ, рассмотрев этот вопрос, указал, что даже несмотря на то, что обязанность включать детей в договоры бесплатной передачи жилья в собственность не была до 1994 года прописана в специальном законе, права несовершеннолетних, не участвовавших в приватизации, все равно были нарушены. И поскольку в части невключения несовершеннолетних детей в число собственников квартиры сделка по приватизации является недействительной, эти дети имеют право их восстановить в судебном порядке. Ни законом, ни каким-либо судебным актом не устанавливается срок, в течение которого дети, достигшие 18-летнего возраста, вправе обратиться за восстановлением своих нарушенных прав. Но, в любом случае, в таких спорах подлежат применению общие положения о сроках исковой давности. Так, срок исковой давности по недействительным сделкам сейчас составляет один год со дня, когда лицо, обращающееся в суд, узнало о нарушении своего права. Для несовершеннолетних этот срок начинается не ранее дня, когда им исполнится 18 лет. Соответственно, по общему правилу гражданин, который ребенком был лишен своего права на участие в бесплатной приватизации жилья, может обратиться в суд за защитой своего нарушенного права до 19-летнего возраста.

Учитывая, что с августа 1994 года все дети в обязательном порядке участвуют в приватизации, даже родившимся в августе 1994 года уже больше 22 лет. То есть дети, право которых на участие в приватизации было нарушено в 1991–1994 годы, по общему правилу уже пропустили срок исковой давности, и им может быть отказано в иске только на этом основании. Можно, конечно, предположить, что человек и после совершеннолетия не знал о том, что квартира, в которой он маленьким жил с родителями, приватизирована без его участия. В таком случае срок исковой давности начнет действовать со дня, установленного судом, и он не будет считаться пропущенным, но для этого потребуется доказать в том же суде уже и это обстоятельство, что само по себе достаточно сложно.

Если обнаруживаются подобные обстоятельства, необходимо принять меры к нивелированию всех возможных рисков. Даже при условии, что продавец полностью уверен в том, что срок исковой давности уже истек. Если такие «взрослые» дети находятся в пределах досягаемости и с ними можно вести диалог, то не помешает взять у них заявление, подтверждающее отсутствие претензий к факту передачи квартиры в собственность без их участия. Это не прекращает права таких лиц на обращение в суд, но позволяет установить дату, когда они узнали о нарушении своего права. Если же с таким лицом нет связи, и покупатель никак не может выяснить его позицию по этому вопросу, то не помешает максимально выяснить обстоятельства ознакомления этого человека с информацией о приватизации квартиры и подкрепить это какими-либо письменными доказательствами. В любом случае тогда покупка квартиры будет производиться покупателем на свой, пусть даже и совсем небольшой, страх и риск.

Кроме того, если такой человек до сих пор зарегистрирован в квартире, то не стоит забывать, что лица, лишенные права на участие в приватизации, так же, как и отказавшиеся от приватизации, обладают безусловным правом пользования жилым помещением, которое может быть прекращено только ими самими. Это обстоятельство может навредить покупателю гораздо сильнее, чем перспектива иска о признании договора бесплатной передачи жилья в собственность недействительным.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!

Редакция оставляет за собой право выбирать темы из числа вопросов, которые прислали пользователи.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector