Zavialovo.ru

Юридическая консультация
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома

Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома

Открытая общественная правовая информационная система

Задать вопрос юристу

  • Главная ›
  • Правовая энциклопедия ›
  • Основы жилищного и земельного права ›
  • Обязанности собственника и нанимателя жилья ›
  • Правомерно ли взимание платы за обслуживание домофонной системы управляющей организацией с жильцов многоквартирного дома, при наличии договоров по абонентскому обслуживанию и пользованию домофонной системой с организацией

Правомерно ли взимание платы за обслуживание домофонной системы управляющей организацией с жильцов многоквартирного дома, при наличии договоров по абонентскому обслуживанию и пользованию домофонной системой с организацией

Правомерно ли взимание платы за обслуживание домофонной системы управляющей организацией с жильцов многоквартирного дома, при наличии договоров по абонентскому обслуживанию и пользованию домофонной системой с организацией, предоставляющей соответствующие услуги?

В соответствии с ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товариществом собственников жилья признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в части 2 статьи 136 настоящего Кодекса, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

В статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ЖК РФ) и пункте 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, приведен перечень объектов, отнесенных к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Домофонные системы прямо не указаны в данном перечне, в связи с чем, при отсутствии соответствующего решения о включении их в состав общего имущества работы по их содержанию и обслуживанию не относятся к услугам по содержанию и ремонту жилых помещений.

В таком случае, если домофонная система приобретена непосредственно собственниками квартир отдельного подъезда в многоквартирном доме, то до момента принятия решения о включении домофонной системы в состав общего имущества многоквартирного дома она является личной собственностью жильцов подъезда, при этом бремя содержания такого имущества, в силу статьи 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, несет собственник.

Собственники домофонной системы имеют право самостоятельно заключать договоры на ремонт и техническое обслуживание домофонных систем с любыми организациями, оказывающими соответствующие услуги.

Исходя из вышеизложенного, взимание управляющей организацией платы за обслуживание домофона с собственников жилых помещений многоквартирного дома является неправомерным.

Порядок установки и оплаты домофона в многоквартирном доме

Цены за жилищно-коммунальные услуги ежегодно растут, поэтому собственники помещений в МКД хотят знать, за что они платят, какие услуги в квитанции включены законно, а на каких наживаются недобросовестные управляющие организации.

Одна из услуг, которая стабильно вызывает вопросы у жителей домов – установка и обслуживание домофона. Расскажем, каков порядок установки домофона в МКД и в каких случаях управляющая организация имеет право взимать за него плату.

Домофон – общее имущество собственников помещений в МКД

Управляющая организация по договору управления многоквартирным домом обязуется предоставлять собственникам помещений в этом доме работы и услуги по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества (ч. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме устанавливает п. 2 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. В него входят:

  • межквартирные лестничные площадки;
  • лестницы;
  • коридоры;
  • технические подвалы, в которых есть инженерные коммуникации;
  • иное оборудование, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения.

Домофоны в многоквартирных домах устанавливаются на входе в подъезд, они обслуживают более одного помещения, поэтому входят в состав общего имущества МКД. Автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД тоже включаются в состав общего имущества в МКД в соответствии с п. 7 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

Порядок установки и подключения домофона

Установка и обслуживание домофона возможны в двух случаях: такие работы и услуги предусмотрены договором управления МКД или соответствующее решение принято на общем собрании собственников (ст. 44 ЖК РФ). О случае, когда управляющая организация устанавливает домофон на свои деньги, мы расскажем отдельно.

Договор управления многоквартирным домом может не предусматривать техническое обслуживание домофона в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества МКД. Тогда для начисления платы за обслуживание запирающих устройств необходимо решение ОСС, согласно которому собственники могут заключить договор на обслуживание домофона либо напрямую с подрядной организацией, либо со своей управляющей организацией.

Даже если домофон планируют установить собственники только одного подъезда, для решения такого вопроса необходимо получить согласие и других собственников помещений в МКД (ст. 36 ЖК РФ).

На общем собрании собственники могут принять решение о включении платы за обслуживание домофона в платёжный документ в составе платы за содержание и ремонт общего имущества в МКД, согласно ст. 155 ЖК РФ. Собственники помещений в МКД могут заключить договор напрямую с подрядной организацией и получать отдельные квитанции за обслуживание домофона.

Читать еще:  В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

Управляющая организация не может требовать от собственников уплаты отдельной услуги «Обслуживание домофона» (письмо Министерства регионального развития РФ от 23.08.2010 № 30665-ИБ/14). Этой же позиции придерживается Минстрой РФ в своём письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 «О содержании и ремонте общего имущества в МКД».

Если решения общего собрания собственников об установке домофона или оплате его обслуживания нет, и управляющая организация решила установить его самостоятельно, она не сможет впоследствии предъявить собственникам плату за установку обслуживание запирающего устройства.

Обслуживание домофона

Работы и услуги, оказание и проведение которых требуется для поддержания работы домофона, должны быть указаны в договоре на обслуживание и ремонт запирающих устройств, заключенным между управляющей и подрядной организацией. Вот их примерный перечень:

  • технический осмотр оборудования,
  • ремонт домофона,
  • выезд для устранения неполадок в работе домофона,
  • восстановление линий связи.

В договоре обслуживания по желанию собственников можно предусмотреть другой перечень работ и услуг.

Если подрядная организация ненадлежащим образом исполняет свои обязанности по договору обслуживания, это может послужить причиной для отказа от её услуг. Принять решение о смене подрядчика можно только на общем собрании собственников помещений в МКД.

Бывают случаи, когда домофон не работает на протяжении нескольких месяцев, а управляющая организация перечисляет подрядчику плату за его обслуживание и включает её в квитанции. В таком случае любой из собственников помещений в МКД может потребовать у управляющей организации сделать перерасчёт с того дня, когда домофон перестал работать.

Определение стоимости обслуживания домофона

Стоимость технического обслуживания домофона определяется договором на оказание услуг и выполнение работ подрядной организацией. Как правило, подрядные организации сами устанавливают размер платы за свои услуги.

Управляющей организации стоит помнить о том, что размер платы за обслуживание запирающих устройств, который они включают в тариф на содержание и ремонт общего имущества, должен быть обоснован. Любой собственник может обратиться в УО и запроситьрасшифровку статьи на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома (п. п. 10, 10.1 ст. 161 ЖК РФ).

Провести общее собрание собственников и решить вопрос по оплате домофона в многоквартирном доме гораздо проще с помощью сервиса «ОСС на 100%».

Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения
«Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Северная Осетия — Алания»

Техническое обслуживание домофона – обязанность собственников помещений в многоквартирном доме!

Нормами Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме выполняются управляющей организацией по договору управления многоквартирным домом. При этом в договоре управления многоквартирным жилым домом должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня (ч. 3 ст. 162 ЖК РФ).

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491) определен состав общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. В частности, это: межквартирные лестничные площадки; лестницы; коридоры; технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование.

Собственники помещений несут бремя расходов на содержание общего имущества. Доля обязательных расходов собственника определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (статья 39 ЖК).

Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме, и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме, в связи с чем принадлежит на праве собственности собственникам помещений в многоквартирном доме. А его обслуживание включает в себя, как правило, поддержание системы в работоспособном функциональном состоянии, принятие заявок от жителей на восстановление работоспособности домофона как в целом, так и отдельных его узлов, выезд мастера по заявке, выявление и устранение неисправности, регулировка и настройка оборудования, приобретение и замена комплектующих деталей, подлежащих замене и реализуемых через торговую сеть, выполнение работ по замене функциональных узлов, выработавших свой ресурс.

В связи с поступающими обращениями по вопросам оплаты услуг по обслуживанию домофона Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации в своем письме от 11.04.2016 № 10686-АТ/04 дало следующие разъяснения.

Согласно пункту 1 вышеуказанных Правил состав общего имущества определяется в целях выполнения обязанности по содержанию общего имущества собственниками помещений в многоквартирном доме.

В случае, если техническое обслуживание запирающих устройств (домофона) предусмотрено договором управления многоквартирным домом, то оплата этого вида работ производится из состава платы за содержание и ремонт жилого помещения, устанавливаемой в порядке, предусмотренном статьей 157 ЖК РФ.

Если же договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества техническое обслуживание домофона не предусмотрено, то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений и заключение соответствующего договора с управляющей организацией или с организацией, осуществляющей обслуживание домофона. Министерством подчеркнуто, что в зависимости от конструкции взаимоотношений такое решение общего собрания принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 – 48 Жилищного кодекса РФ, или в порядке, предусмотренном главой 9.1 Гражданского кодекса РФ. В указанном случае тариф на обслуживание домофона, в том числе порядок его изменения, а также порядок внесения платы за такое обслуживание, устанавливается в договоре между организацией, осуществляющей соответствующий вид деятельности, и собственниками помещений в многоквартирном доме или по их поручению с управляющей организацией.

Читать еще:  Развод с разделом имущества: как обойтись без суда

Является ли домофон общим имуществом многоквартирного дома

Вопрос

Входит ли в состав общего имущества многоквартирного дома — домофонное оборудование (домофон), размещенное в местах общего пользования многоквартирного дома.

Имеет ли право общее собрание дома принимать решения (исполнения, которого обязательно для всех жильцов) о включении платы за обслуживание домофона отдельной строкой в едином платежном документе.

Ответ

На основании пункта 7 вышеуказанных постановления Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Правила) к составу общего имущества многоквартирного дома отнесены домофоны.

Если домофон предусмотрен проектом многоквартирного дома, он автоматически вносится в состав общего имущества данного дома.

Если домофон не предусмотрен проектом многоквартирного дома, но по факту установлен, он на основании прямого требования законодательства (пункт 7 Правил, статья 36 ЖК РФ) должен быть внесён в состав общего имущества многоквартирного дома.

Решение вопроса о внесении домофона в состав общего имущества (увеличение состава общего имущества многоквартирного дома) осуществляется на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома.

В силу пункта 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. Следовательно, обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона возлагается именно на управляющую организацию. Обслуживание домофона входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества.

Обслуживание домофона, как технической составляющей автоматически запирающегося устройства входной двери, входит в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Данная оплата, при наличии в составе общего имущества запирающего устройства, должна быть включена в строку «содержание и ремонт» или выделена в квитанции дополнительной строкой «Обслуживание домофона». Главное, чтобы у управляющей компании не возникло двойного платежа за одну и ту же услугу.

Если возникли проблемы с домофоном

Если возникли проблемы с домофоном

Как правило, вопросов по поводу установки и обслуживания домофонов у потребителей возникает немало. Постараемся ответить на некоторые из них.
1. Домофон относится к общедомовому имуществу?
Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Согласно подпункту «д» п. 2 Правил в состав общего имущества включается в том числе механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры).
А в пункте 7 Правил сказано: в состав общего имущества включаются в числе прочего автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома. Таким образом, домофон отвечает всем признакам общего имущества в многоквартирном доме.
2. Является ли пользование домофоном услугой?
Домофон, дверь – это товар, а установка и обслуживание домофона — это услуга. Поэтому, приобретая домофон и услуги по его установке, жильцы заключают так называемый смешанный договор, в котором есть обязательства и по передаче товара (купля-продажа), и по его установке (бытовой подряд).
Никакого закона, который обязывал бы жильцов платить за сервисное обслуживание домофона, не существует. Можно этого и не делать, а вызывать мастера только тогда, когда возникает поломка. Однако стоимость ремонта будет существенно выше, чем при ежемесячной плате за обслуживание домофона.
Тем не менее у потребителей должен быть выбор. И не только формы оплаты (ежемесячно или лишь в случае поломки), но и фирмы, которой жильцы поручают техническое обслуживание своего домофона. Причем вовсе необязательно, что это будет та же организация, которая устанавливала оборудование. Возможно, у конкурентов цены окажутся ниже или качество ремонта выше.
3. Кто должен платить за обслуживание домофона?
Согласно ст. 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества. Статья 290 ГК РФ относит домофоны к общему имуществу собственников. Следовательно, собственники обязаны производить плату за содержание домофона. Однако кроме собственников в число плательщиков должны быть включены и те жильцы, которые занимают помещения на основании договора социального найма (наниматели жилья).
Согласно п. 2 ст. 154 Жилищного кодекса РФ для обеих этих категорий жильцов плата за содержание и ремонт жилого помещения включает «плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме». А поскольку домофон – общее имущество, платить за него должны не только собственники, но и наниматели жилья.
Однако бывает, что не все жильцы соглашаются платить за установку домофона и отказываются ставить у себя в квартире домофонную трубку. В этом случае брать с них плату за обслуживание домофона никто не имеет права! Им просто предлагают купить ключи от подъезда или сообщают цифровой код, отпирающий дверь.
4. Могут ли жильцы расторгнуть договор о гарантийном обслуживании с компанией, установившей домофон, и заключить его с другой компанией или не заключать его ни с кем?
Конечно, это их право. Если в течение гарантийного срока у жильцов возникли претензии к компании, обслуживающей домофонную систему, они вправе расторгнуть заключенный договор. При этом в собственности жильцов остается то оборудование, которое они оплатили (т.е. – демонтировать его компания не имеет права, так как это уже не ее собственность).
Когда закончится срок гарантийного обслуживания, компания предложит заключить дополнительный договор на дальнейшее техническое сопровождение системы. Однако заказчик не обязан его заключать. Он имеет право выбрать другую компанию или обращаться за ремонтом домофона только тогда, когда это потребуется.
Эти вопросы решаются на общем собрании собственников или управляющей компанией. Если дом отчисляет ежемесячно фирме плату за техническое обслуживание, то дополнительные деньги за ремонт взиматься не должны (за исключением тех случаев, когда причина ремонта – механическое воздействие).

Читать еще:  Акт приема-передачи арендованного имущества

Новости

Дистанционная система профессионального гигиенического обучения

Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека

Управление Роспотребнадзора по Алтайскому краю

Портал государственных услуг

ФБУЗ «Федеральный центр гигиены и эпидемиологии» Роспотребнадзора

Домофон — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме

В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам квартир и собственникам нежилых помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, а также земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства.

Согласно пункту 7 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, в состав общего имущества включаются автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов многоквартирного дома.

Таким образом, критерием для отнесения того или иного инженерного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

На основании изложенного, домофонное оборудование, используемое для автоматического запирания дверей подъездов многоквартирного дома, является частью единых систем (автоматически запирающихся устройств дверей подъездов многоквартирного дома), конструктивным элементом инженерного оборудования многоэтажного дома. В связи с этим, в силу своего функционального назначения домофонное оборудование относится к общему имуществу собственников помещений в доме.

Таким образом, в случае, если способом управления многоквартирным домом является управление управляющей организацией, обязанность по содержанию и ремонту домофонного оборудования лежит на управляющей организации, которая вправе привлекать для выполнения работ по содержанию общего имущества, в том числе домофонного оборудования, иных лиц на основании договоров подряда. Ответственность перед собственниками за выполнение работ по содержанию домофонного оборудования несет в этом случае управляющая организация.

Собственники при таком способе управления многоквартирным домом заключать прямые договоры с домофонными компаниями не вправе. Для выбора домофонной компании, с которой будет заключать договор управляющая организация, протокол общего собрания собственников не требуется.

Роcпотребнадзор объясняет псковичам, как перевести домофон в общедомовое имущество

Большинство многоквартирных домом, находящихся в г. Пскове, построены до введения в действие нового Жилищного кодекса РФ и при строительстве не предусматривалось наличие домофона в проектной документации, сообщили Псковской Ленте Новостей в Управлении Роспотребнадзора по Псковской области.

«В таких многоквартирных многоквартирных домах обслуживаемых управляющей организацией, граждане, проживающие в одном подъезде по собственной инициативе (собрание жильцов подъезда) заключали прямые договора с обслуживающей организацией на установку домофона на дверях подъезда и на техническое обслуживание установленного домофона за свой счет», — поясняют в Роспотребнадзоре.

В соответствии с законодатель наличие домофонной системы в подъезде многоквартирного дома еще не означает, что она является общим имуществом собственников многоквартирного дома, так как для включения ее в состав общего имущества необходимо принятие по данному вопросу решения собрания собственников жилых помещений данного многоквартирного дома, в соответствии с пунктом 1 Правил.

При включении домофонной системы в состав общего имущества собственников многоквартирного дома, работы, услуги по ее содержанию, ремонту и обслуживанию подчиняются правилам жилищного законодательства. В этом случае обслуживание домофона должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества многоквартирного дома и обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона, как общего имущества возлагается на управляющую организацию.

Для разрешения сложившейся ситуации, собственникам многоквартирных домов необходимо решением общего собрания собственников внести в состав общего имущества многоквартирного дома автоматически запирающее устройство дверей подъездов (домофон) и включить техническое его обслуживание в перечень услуг и работ по содержанию общего имущества помещений многоквартирного дома в договор управления, заключенный с управляющей организацией.

В соответствии со ст.156 ЖК РФ размер платы за содержание и ремонт жилого помещения определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном статьями 45-48 Жилищного кодекса РФ и плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства.

На основании принятого решения общего собрания собственников помещений управляющая организация должна заключить договор на техническое обслуживание этого общего имущества с обслуживающей организацией или осуществлять данный вид услуг самостоятельно.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector