Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Истребование имущества от добросовестного приобретателя судебная практика

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Квартирный вопрос

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Условия признания добросовестным

Достаточно распространенное понятие в гражданском обороте правоотношений – истребование имущества у добросовестного приобретателя, доставшееся последнему в результате незаконных действий третьих лиц.

Не важно по какую сторону спора Вы окажетесь, в любой ситуации необходимо правильно определить способ защиты права и обязательно учитывать при подготовке позиции по делу актуальную судебную практику относительно понятия «Добросовестный приобретатель».

Гражданский кодекс устанавливает правовое регулирование, истребования имущества от добросовестного приобретателя.

Пункт 1 ст. 302 ГК РФ гласит, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Все достаточно просто изложено. Лицу, чье имущество оказалось у добросовестного приобретателя, следует обратиться в суд с иском об его истребовании.

При этом формируя исковое заявление, следует быть предельно осторожным, поскольку многие юристы допускают ошибки подавая иск о признании сделки, на основании которой имущество переоформлялось, недействительной и применении последствий ее недействительности.

Читать еще:  Батарея отопления - моя или общая

Так, из Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 21.03.2003 года № 6-П следует, что: когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке ст. 302 ГК РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество (виндикационный иск). Если же в такой ситуации собственником заявлен иск о признании сделки купли-продажи недействительной и о применении последствий ее недействительности в форме возврата переданного покупателю имущества (реституция), и при разрешении данного спора судом будет установлено, что покупатель является добросовестным приобретателем, в удовлетворении исковых требований должно быть отказано.

Получается, что суд при рассмотрении спора об истребовании имущества у добросовестного приобретателя, должен установить является ли он добросовестным. В свою очередь судебная практика устанавливает критерии добросовестности.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ приобретатель признается добросовестным, если докажет, что при совершении сделки он не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения имущества продавцом, в частности, принял все разумные меры для выяснения правомочий продавца на отчуждение имущества.

Согласно Информационному письму ВАС РФ, если совершению сделки сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у приобретателя имущества сомнения в отношении права продавца на отчуждение спорного имущества (в том числе явно заниженная цена продаваемого имущества), приобретатель не является добросовестным .

Таким образом, добросовестный приобретатель должен доказать, что он таковым является, и что совершению спорной сделки не сопутствовали обстоятельства, которые должны были вызвать у него сомнения по объективным причинам.

Удовлетворяя иски об истребовании имущества у добросовестных приобретателей, суды указывают на ст. 461 ГК РФ, в свою очередь устанавливающая право такого покупателя, обратиться в суд с требованием к продавцу, по чьей вине имущество было изъято, о возмещении убытков.

По сути, приобретателю, вернувшему имущество по иску об истребовании, следует подавать иск о возмещении убытков к недобросовестному продавцу соответствующего имущества.

Специалисты Юридической компании «Миралс» готовы оказать профессиональную поддержу по делам связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения и добросовестного приобретателя в частности. Обращайтесь к нам за правовой помощью!

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества: судебная практика

С 1 января 2020 года приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся на данные ЕГРН, будет признаваться добросовестным приобретателем.

Приобретатель будет считаться добросовестным до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования публично-правового образования (РФ, субъекта РФ, муниципального образования) об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося публично-правовым образованием, во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет публично-правовое образование.

Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано по указанному выше основанию, признается собственником с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае жилое помещение может быть истребовано у него как у добросовестного приобретателя лишь по требованию лица, не являющегося публично-правовым образованием.

Кроме того, уточняется, что течение срока приобретательной давности начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае если было зарегистрировано право собственности на недвижимую вещь — не позднее момента регистрации права.

Документ: Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации».

Добросовестные приобретатели обратились за защитой в КС

Добросовестные приобретатели недвижимости обратились в Конституционный суд для защиты своих прав, пишет газета «Коммерсантъ».

Семья Однодворцевых из Москвы подала жалобу в КС на нормы Гражданского процессуального кодекса и ФЗ «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде». Семья купила квартиру, которая ранее была приватизирована незаконно. Город пытается изъять это имущество через суд. Семья не может воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса об изъятии государством имущества добросовестного приобретателя из-за оспоренных норм.

Валерия Однодворцева в 2010 году суд признал добросовестным приобретателем. Он приобрел квартиру, которая результате незаконной приватизации «выбыла из владения города помимо воли владельца». Иск столичного департамента жилищной политики и жилищного фонда о выселении семьи был отклонен. Но позже судебная коллегия Мосгорсуда по гражданским делам удовлетворила требования департамента на основании п. 1 ст. 302 ГК об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Через шесть лет было открыто исполнительное производство.

В июне 2017 года практика применения п. 1 ст. 302 ГК была признана неконституционной после постановления КС по делу Александра Дубовца. Руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представляющий интересы семьи Однодворцевых, рассказал, что в суд было подано заявление о прекращении исполнительного производства как противоречащего правовой позиции КС. Однако все суды общей юрисдикции, несмотря на вердикт КС, отказали в прекращении исполнительного производства. По словам юриста, Однодворцевым уже более 9 лет грозит выселение из единственного жилья.

В июле 2019 года был одобрен в первом чтении законопроект, запрещающий государству истребовать жилье выбывшее из владения РФ или ее субъекта, от добросовестного приобретателя. Комитет по госстроительству и законодательству к второму чтению предложил убрать этот запрет и ввести трехлетний срок на истребование имущества. По мнению юриста, это будет означать игнорирование постановления КС.

Проект закона о внесении изменений в статью ГК о добросовестных приобретателях готовится ко второму чтению. Партнер адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов говорит, что теперь истец будет обязан доказывать в суде недобросовестность ответчика. Государство при изъятии жилья будет ссылаться на то. Что покупатель должен был осознавать подозрительность сделки, к примеру, в случае заниженной цены или частой смены собственников. Такая формулировка законопроекта не сможет защитить интересы добросовестных приобретателей.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015, согласно которому лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Как следует из решения ВС, в 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия. Затем Общество заявило о намерениях построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

Построив предприятие, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих ему объектов недвижимости. Администрация приняла постановление, в котором согласилась с требованиями Общества и заключила с ним договор купли-продажи участка. Получив участок в собственность, Общество продало его и находящиеся на нем постройки Агросервису.

В дальнейшем проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи. В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем. Эту позицию поддержал и суд округа.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Читать еще:  Уголовная ответственность за умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества

Также ВС РФ сослался на позицию Европейского Суда по правам человека, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. «Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка», – указал ВС.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

«Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом», – заключил Верховный Суд.

Руководитель Экспертно-аналитического центра юридической компании LDD Андрей Руднев считает, что в данном случае позиция Судебной коллегии обоснованна и соответствует ГК РФ, Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. № 10/22, Постановлению КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, которыми признано, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, является приобретатель.

«Если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Эти положения относятся к недвижимому имуществу, собственником которого могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные органы», – прокомментировал Андрей Руднев.

Эксперт считает, что данное определение интересно и тем, что ВС РФ подтвердил позицию Европейского Суда по правам человека. «Это дает возможность при определенных случаях ссылаться одновременно на позиции Судебной коллегии Верховного Суда РФ и ЕСПЧ», – отметил он.

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин сообщил, что практика обращения в суд по вопросам недействительности сделок и истребования из чужого незаконного владения встречается достаточно часто. При этом эксперт отметил, что применение этих правовых институтов оставляет желать лучшего как со стороны заявителей, так и со стороны судов.

«Зачастую не спасает даже наличие руководящего Постановления Пленума № 10/22, в котором, казалось бы, эти вопросы “разобраны по косточкам”. Тем отраднее, что в данном деле фундаментально правильное решение было вынесено судом первой инстанции», – оценил эксперт.

Александр Тамодлин считает, что это определение находится в фарватере ранее сформированной позиции, но представляет определенный интерес: «На конкретном примере фактически сформулирована позиция относительно отсутствия у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность при переходе права от государства или муниципалитета к первому частному собственнику. Кроме того, в мотивировочной части определения коллегия, полагаю, не просто ради красного словца сослалась на положения ч. 2. ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возместить стоимость полученного по недействительной сделке при невозможности вернуть в натуре. Возможно, это завуалированное указание на надлежащий способ защиты нарушенного права в ситуации, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Добросовестные приобретатели недвижимости ищут защиты в КС

Конституционный суд России (КС) зарегистрировал жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде». Заявители, семья Однодворцевых из Москвы, приобрели по договору купли-продажи квартиру, которая ранее была незаконно приватизирована, и теперь город истребует свое имущество по суду. Оспоренные нормы не позволяют заявителям воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса (ГК) об истребовании государством имущества от добросовестного приобретателя. В Госдуме ко второму чтению готовится законопроект о внесении поправок в статью ГК о добросовестных приобретателях. Эксперты отмечают, что один из вариантов поправки устанавливает трехлетний срок, в течение которого истребование квартиры у добросовестного приобретателя будет возможно. Такая правка игнорирует позицию КС и может усугубить ситуацию, считают собеседники “Ъ”.

Семья Однодворцевых оспорила в КС конституционность ч. 1 ст. 439 ГПК, п. 4 ч. 1 ст. 43 ФЗ «Об исполнительном производстве», а также ч. 3 и 5 ст. 79 ФКЗ «О Конституционном суде», которые в совокупности не позволяют прекратить исполнительное производство против них. В 2010 году Преображенский райсуд Москвы признал Валерия Однодворцева добросовестным приобретателем квартиры в столице. Господин Однодворцев купил квартиру, которая ранее «выбыла из владения города Москвы помимо воли владельца» в результате незаконной приватизации. Суд отклонил иск департамента жилищной политики и жилищного фонда Москвы о выселении семьи Однодворцевых из квартиры. Однако затем судебная коллегия Мосгорсуда по гражданским делам приняла по делу новое решение, удовлетворив требования департамента, опираясь на п. 1 ст. 302 ГК (истребование имущества от добросовестного приобретателя), а через шесть лет в отношении семьи было открыто исполнительное производство.

В июне 2017 года КС признал практику применения п. 1 ст. 302 ГК неконституционной. Оспорить норму смог заслуженный строитель Александр Дубовец, который стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой завладели по поддельному свидетельству наследства и перепродавали мошенники. В постановлении КС по его делу говорится, что, если квартира выбыла из владения государства из-за ненадлежащего выполнения органами власти своих функций, истребовать такую квартиру у добросовестного приобретателя нельзя. КС в данном случае ссылался в том числе на практику ЕСПЧ, где считают, что «истребование жилого помещения по иску публично-правового образования при условии неоднократной проверки самими органами публичной власти… документов и сделок, заключенных в отношении соответствующего объекта, влечет непропорциональное вмешательство в осуществление права собственности на жилище». По словам председателя правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светланы Гладышевой, ЕСПЧ вынес уже более 70 подобных решений, в которых указывается на неправомерность действий российских властей. Только в 2019 году коммуницировано более десятка жалоб россиян.

«Мы подали в суд заявление о прекращении исполнительного производства против семьи Однодворцевых, поскольку выселение этих людей после 22 июня 2017 года будет противоречить правовой позиции КС,— пояснил “Ъ” суть жалобы Однодворцевых руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан, представляющий интересы заявителей.—

Все суды общей юрисдикции вплоть до Верховного суда РФ нам отказали. Суды считают, что постановление КС по делу Александра Дубовца касается только Александра Дубовца».

В частности, отказывая в прекращении исполнительного производства в феврале этого года, Преображенский суд указал, что ссылка заявителей на постановление КС по делу Дубовца не может быть принята во внимание, поскольку «в нем не содержится указания на распространение данного постановления на лиц, не являющихся участниками конституционного судопроизводства… и не содержит прямого указания на необходимость пересмотра иных судебных актов». «Вопрос системный и касается не только конкретной семьи или проблемы выселения добросовестных приобретателей. Речь о том, что решения КС должны защищать не только того, кто первым подал туда жалобу, но и всех, кто находится в аналогичной ситуации»,— говорит господин Вайпан.

Как КС встал на защиту добросовестных покупателей жилья

Юрист отмечает, что Однодворцевы живут под угрозой выселения более девяти лет, а для их семьи из шести человек эта квартира — единственное жилье. Одному из членов семьи, Василию Однодворцеву, 94 года, он является ветераном Великой Отечественной войны и инвалидом I группы. Поскольку по состоянию на 2010 год он не был прописан в квартире, его не включили в число ответчиков по иску девять лет назад. В этом году департамент городского имущества Москвы инициировал против него отдельный иск о выселении, а в октябре Преображенский райсуд Москвы требования ведомства удовлетворил.

В июле 2019 года в первом чтении приняли законопроект, в котором сказано, что государство не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из владения РФ или ее субъекта, от добросовестного приобретателя. «Ко второму чтению профильный комитет (по госстроительству и законодательству) предлагает убрать этот запрет, а вместо него ввести трехлетний срок на истребование имущества. То есть в течение трех лет государство может, как и прежде, выселить добросовестного приобретателя по суду»,— говорит Григорий Вайпан. По его мнению, такой вариант означал бы открытое игнорирование постановления КС. Светлана Гладышева также считает, что поправка о трехлетнем сроке ухудшит ситуацию по сравнению с нынешней.

Читать еще:  Где можно купить конфискованные телевизоры, холодильники и «Мерседесы» по смешным ценам
Как СПЧ вступился за добросовестных приобретателей московских квартир

Партнер адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» Дмитрий Степанов, представлявший интересы Александра Дубовца в КС, пояснил “Ъ”, что в случае с его доверителем после покупки жилья прошло восемь лет и, если бы в тот момент действовало правило о трехлетнем сроке, проблемы бы не возникло. «Минус законопроекта в том, что теперь истец должен доказывать в суде недобросовестность ответчика,— говорит господин Степанов.— Государство в таких случаях может ссылаться на то, что гражданин должен был осознавать подозрительность сделки, если, например, указанная в договоре цена квартиры ниже рыночной или если у квартиры постоянно менялись собственники. В таком виде законопроект не сможет защитить добросовестных приобретателей. Исправить ситуацию можно было бы, прописав в нем некоторые презумпции. Например, если квартира куплена по рыночной цене с опорой на данные ЕГРН, то приобретателя нельзя признать недобросовестным. Судебная практика едва ли поможет выработать подобные презумпции, поскольку, скорее всего, будет носить прогосударственный характер».

Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Понятие добросовестности приобретения, особенности истребования имущества от добросовестного приобретателя.

В процессе совершения хозяйственной деятельности физические и юридические лица нуждаются в дополнительных инструментах, которые они приобретают для большей эффективности своей работы. Но не всегда продавцы действуют в соответствии с законом. На практике возникает немало случаев, когда в результате оказывается, что проданное имущество продавцу не принадлежало, а законный владелец отказывается передавать право собственности.

Вот тут возникает проблема, которая нуждается в законодательном регулировании вопроса.

Понятие добросовестности приобретения

Для того, чтобы предельно максимально применить комплекс защитных мер в отношении собственников и покупателей имущественных ресурсов, законодательство внедрило в правовую систему такое понятие, как добросовестность приобретения.

Нередко можно столкнуться с ситуацией, когда после покупки определенной вещи оказывается, что она была реализована нелегитимно, а права собственности на нее находятся у другого человека, а не продавца. Поэтому, главной задачей государственных органов контроля тут будет создание максимально благоприятных условий для установления правомерности совершенной сделки.

Исходя из положений ст.302 ГК РФ, добросовестным приобретением необходимо считать те приобретения, которые соединены с отсутствием у приобретателя достоверных данных относительно нелегитимности сделки, то есть незнание обстоятельств, при которых имущество оказалось в руках недобросовестного продавца, а также оснований, в результате которых у покупателя могли возникнуть вопросы относительно законности приобретения.

Однако, это применимо только в тех случаях, когда имущество было продано по его реальной стоимости. Если окажется, что материальный ресурс был приобретен по сниженной цене, или в результате неподтвержденной официальными бумагами сделки, о покупка буде считаться недобросовестной, и относительно отсутствия реальных данных о приобретении у покупателя, могут возникнуть серьезные сомнения.

Бремя доказывания добросовестности приобретения

Правоотношения в сфере имущественных прав характеризуются наличием множества сложностей и нюансов. Так, в той ситуации, когда покупатель приобрел некое имущество, вполне может оказаться, что продавец продал не принадлежащий ему ресурс. И в результате законный собственник вещи может потребовать от покупателя вернуть принадлежащее ему имущество.

Как показывает судебная практика, подобные случае имеют место быть довольно часто. Именно поэтому государство предпринимает все необходимые меры, чтобы защитить права приобретателя в частности.

Однако, как гласят нормы ст.302 ГК РФ, доказывать добросовестность своей покупки приобретатель должен самостоятельно. Если ему удастся убедить суд в том, что его приобретение происходило правомерно, то имущество останется в его владении. В противном случае приобретение буде возвращено своему законному владельцу, а покупатель понесет финансовые потери.

В качестве мер по доказыванию добросовестности сделки, покупателю необходимо будет предоставить документацию, в частности выписку из ЕГРП, а также подготовит необходимую базу для того, чтобы убедить суд в незнании неправомерности покупки. Если это ему в полной мере удастся, то истребование имущества от добросовестного приобретателя будет невозможным.

Особенности истребования имущества от добросовестного приобретателя

Судебная практика показывает, что в последнее время стало больше случаев, когда имущество продается без ведома его законного собственника. По сути, приобретение подобного имущества будет признано незаконным, однако для того, чтобы защитить права и интересы покупателей, государство регламентирует данный вопрос.

В ст.302 ГК РФ указано, что собственник имущества, которое без его ведома было продано, имеет полное право требовать данное имущество к возврату, или же может потребовать денежную компенсацию, которая будет равна сумме утраченного имущества.

В данной ситуации владельцу имущества необходимо будет подать виндикационное исковое заявление, которое представляет собой требование к приобретателю вернуть имущество, которое было продано на незаконных основаниях.

Если сделка будет признана недобросовестной, то тут особых сложностей не возникнет, и суд встанет на сторону истца.

Однако, если имеет место быть добросовестное приобретение, то могут возникнуть некоторые осложнения. В данной ситуации возврат имуществ может проходить на основании порядка реституции, который предусматривает возврат в первоначальное положение.

В некоторых ситуациях, которые указаны в действующих нормативных актах, в частности в ст.302 ГК РФ предусмотрено, что возврат имущества может быть не осуществлен по определенным причинам.

Вещи, которые не подлежат виндикации у добросовестного приобретателя

Если приобретатель купил ценные бумаги или акции, то в такой ситуации виндикация относительно возраста имущественных ценностей законному владельцу применена не будет. Кроме того, вернуть свое имущество владелец не сможет в той ситуации, если оно было выставлено на торги судебными приставами в качестве воздействия на нарушителя, который мог предоставить заведомо ложные сведения относительно своего имущественного положения.

Что касается недобросовестного приобретателя, то в его отношении виндикация может быть осуществлена в полном объеме и без дополнительных осложнений.

Автор статьи

Кузнецов Федор Николаевич

Вопросы и ответы юристов

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Регистрация права собственности на помещение юр лицом

Организация приватизировала помещение в 1995 году путем выкупа муниципального имущества. Затраты на выкуп списывали по мере выплат. А помещение поставили на учёт на забалансовый счёт. Есть свидетельство на право собственности 1995 года. В 2002 г. Организация по закону изменила орг-правовую форму, стала 000, название не изменилось, документ на право собственности не меняли и перерегистрацию не делали. Теперь оказалось, что в БТИ помещение числится за этой организацией по старой форме собственности, а в госрегистрации без собственника. Как зарегистрировать право собственности на помещение в госреестре на ООО в такой ситуации? Идти в МФЦ со старыми документами или восстанавливать право через суд. ? Спасибо.

  • Ответ юриста
  • Дополнительные вопросы (0)
  • Комментарии юристов (0)

Добрый день! Обратитесь в МФЦ со всеми документами.

Покупка квартиры с прописанным, пропавшим человеком, признанным умершим и выписаным

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, разобраться с ситуацией. Ситуация такая, 1993 год, квартира муниципальная, неприватизированная, прописанных трое на тот момент трое: отец, муж и жена (дочь) в разводе с 1983 года, отец позже по собственному желанию выписался в 1996 году. С момента развода муж не проживал в данной квартире, проживала жена, далее ситуация: в 2010 году женщина бесследно пропала, на тот момент ей было 56 лет, после пропажи велось следствие о об убийстве, в деле фигурировал ее собутыльник, который к слову дал показания, что мол совершил преступление, но тело не нашли, искали в реке, это из материалов дела, далее за неимением доказательств дело закрыли. при том человека стали искать только несколько месяцев после пропажи, такие видимо отношения с остатками семьей были, к слову, детей у неё не было. в итоге: через 5 лет, оставшийся прописанный в квартире муж добился заключения суда о выписке бывшей жены из квартиры и признания ее смерти. На настоящий момент прошло 8 лет, оставшийся прописанный в квартире — муж, оформил приватизацию на себя. Документы на собственность, признание судом смерти, его самовольная выписка и выписка жены из реестра — все документы в оригиналах, все в порядке. Сейчас эту квартиру покупаем, вопрос такой: гипотетически появившаяся женщина на что максимум может претендовать и чего добиться от суда? Насколько понимаю она может добиться через суды возврата регистрации и аннулирования приватизации, но вот как быть со сделкой о продаже, вопрос крайне щепитильный. С одной стороны, предположим, если ей удастся добиться возврата регистрации, то, что это будет означать? — муж ее бывший выписан, человек к тому же пожилой, его может и не стать в скором времени. и что тогда выйдет, она станет единственным прописанным человеком в квартире, хотя конечно прописка будет и у меня, но опять же, вопрос о признании сделки купли-продажи. Насколько я понимаю, по закону, у «добросовестного покупателя» забрать возмездно приобретённое имущество можно только в том случае, если будет доказана его «недобросовестность» при купле. Так вот, что в худшем варианте развития событий сможет сделать эта женщина, как у «добросовестного покупателя» изъять имущество, или же «обратная» регистрация без права «слить» меня из квартиры — это ее максимум? Опять же, если она вернёт свою регистрацию, то сможет ли стать тогда собственником? Несмотря на то, что она никогда не была им, может ли стать им если вернёт регистрацию? Хотелось бы взвесить все максимальные возможные риски. Спасибо.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector