Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

ВС: собственник общего имущества не вправе извлекать из него доход без согласия других собственников

Верховный Суд вынес Определение № 305-ЭС19-13573, в котором указал, что использование единолично одним собственником мест общего пользования и получение от этого дохода без согласия других собственников не соответствует требованиям закона.

Повод для обращения в суд – сдача оператору связи крыши здания в аренду

ООО «ПБК-Инвест» как участник общей долевой собственности на общее имущество здания заключило с ПАО «МегаФон» возмездный договор на размещение оборудования и средств связи на кровле названного здания, предусматривающий взимание арендной платы.

Гаражно-строительный кооператив «Формула 1», являющийся собственником нежилого помещения в этом же здании, направил обращение ПАО «МегаФон», в котором попросил привести основания использования общего имущества. В ответе «МегаФон» указал, что заключил договор с единственным известным ему собственником в лице ООО «ПБК-Инвест», представившим документы, подтверждающие право владения, пользования и распоряжения помещениями в спорном здании.

«Формула 1» посчитала, что денежные средства за использование общего имущества подлежат распределению между собственниками помещений в указанном здании (пропорционально принадлежащей доле в праве общей собственности на общее имущество в здании), в связи с чем направила претензию «ПБК-Инвест».

Поскольку общество не ответило на претензию, ГСК обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к «ПБК-Инвест» о взыскании 60 тыс. руб. неосновательного обогащения и более 3,5 тыс. руб. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Первая инстанция в удовлетворении иска отказала. Руководствуясь положениями ст. 246–248, 1102, 1105 ГК РФ, ч. 4 ст. 36 Жилищного кодекса, суд установил, что истцом не представлено доказательств принятия собственниками помещений в здании решения о размещении оборудования связи в местах общего пользования с распределением долей или заключения соглашения участников долевой собственности об определении долей в распоряжении имуществом, находящимся в общей долевой собственности. Соглашаясь с данным выводом, апелляция указала на отсутствие доказательств, подтверждающих использование ответчиком недвижимости в размере, превышающем его долю в праве общей долевой собственности. «Формула 1» обратилась в Верховный Суд.

Верховный Суд указал, что права одного собственника имущества не могут нарушать прав его сособственников

Изучив материалы дела № А40-257961/2018, ВС отметил, что отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому, в соответствии с п. 1 ст. 6 ГК, к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения. Собственнику отдельного помещения в здании во всех случаях принадлежит доля в праве общей собственности на общее имущество здания (п. 1 Постановления Пленума ВАС от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»).

Суд отметил, что согласно п. 1 ст. 246 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Статьей 247 ГК определено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

«При этом, как усматривается из статьи 248 Гражданского кодекса, плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними», – подчеркнула высшая инстанция.

ВС отметил, что аналогичные положения содержатся в ст. 36 Жилищного кодекса, согласно которой собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Собственники помещений владеют, пользуются и в установленных кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Пунктом 4 ст.36 ЖК также закреплено, что по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

«Таким образом, право собственников помещений – участников общей долевой собственности владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам остальных собственников. Использование единолично одним собственником мест общего пользования, получение от этого дохода без согласия других собственников нельзя считать соответствующим требованиям закона, поскольку, в силу пункта 4 статьи 1 Гражданского кодекса, никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения», – пришел к выводу Верховный Суд.

По мнению ВС, поскольку ответчик не представил нижестоящим инстанциям доказательства правомерного распоряжения общим имуществом и получения соответствующего дохода, у судов не имелось оснований для отказа в иске.

Более того, указала высшая инстанция, суд апелляционной инстанции в обоснование отказа в иске указал также на недоказанность истцом факта использования ответчиком объекта общей собственности в размере, превышающем его долю. Суд посчитал, что с таким обоснованием принятого судебного акта нельзя согласиться, поскольку законом установлен специальный порядок для осуществления собственниками права пользования общим имуществом многоквартирного дома, который не зависит от размера принадлежащей собственнику доли. ВС сослался на п. 39 «Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», утвержденного Президиумом ВС 4 декабря 2013 г., и отметил, что, несмотря на то что, хотя ответчик и обладает равными с другим собственником правами владеть, пользоваться и распоряжаться кровлей дома, реализация данного права обусловлена необходимостью достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.

Таким образом, Верховный Суд отменил решения нижестоящих инстанций и направил дело на новое рассмотрение в АС г. Москвы.

Эксперты посчитали разъяснения ВС значимыми для правоприменительной практики

В комментарии «АГ» адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» Андрей Кацайлиди указал, что ВС определил важную правовую позицию по вопросу дохода от использования общего имущества. «Верховным Судом верно установлено, что распоряжение таким имуществом невозможно без согласия всех собственников. Иное нарушило бы основополагающие нормы гражданского и жилищного законодательства. Наличие же согласия одного из собственников общего долевого имущества явно недостаточно для заключения договора аренды, поскольку это нарушает имущественные права других собственников, которые имеют право голоса на определение эффективного способа распоряжения крышей», – подчеркнул он.

Андрей Кацайлиди отметил, что все доходы, полученные от сдачи арендных площадей, подлежат распределению между другими собственниками общего долевого имущества пропорционально, поскольку между ними не имеется соглашения, предусматривающего иной порядок.

По мнению ведущего юриста Содружества земельных юристов Марины Строкань, при рассмотрении подобных споров следует принимать во внимание, что режим использования общего имущества здания, в частности отдельных общих помещений, может устанавливаться по решению собственников помещений. В качестве особенностей режима может быть установлен в том числе порядок использования средств, полученных от сдачи общего имущества здания в аренду, как указано в п. 6 упомянутого Постановления Пленума ВАС РФ № 64. В соответствии с п. 7 этого постановления по соглашению сособственников общего имущества допускается передача отдельных частей здания в пользование. Например, может быть заключен договор пользования несущей стеной или крышей здания для размещения наружной рекламы. Стороной такого договора, предоставляющей имущество в пользование, признаются все сособственники общего имущества здания, которые образуют множественность лиц в соответствии с действующим законодательством.

«В настоящем споре суд обращает внимание на отсутствие принятого всеми собственниками решения о размещении оборудования в местах общего пользования. Данное обстоятельство, по мнению первой инстанции, позволяет обществу, не связанному никакими ограничивающими факторами, реализовать свое право на использование общего имущества, как любому из собственников в здании, – отметила Марина Строкань. – В этой позиции усматривается следующая презумпция: что не запрещено рамками достигнутых собственниками договоренностей в отношении общего имущества, то по умолчанию разрешено». Такой подход, по ее мнению, не коррелируется с положениями ЖК РФ, применяемого к спорным отношениям в силу аналогии закона.

Эксперт указала, что из-за отсутствия прямого регулирования правоотношений, касающихся владения и распоряжения общим имуществом в нежилых зданиях, суды довольно часто совершают ошибки, не учитывая правовой режим такого имущества. «Именно отсутствие решения всех собственников помещений в здании о передаче кровли в пользование третьему лицу ограничивает отдельного собственника в праве распоряжения этой частью здания и обязывает вынести данный вопрос на обсуждение. Третье лицо, в свою очередь, с учетом публичности сведений ЕГРН, имеет доступ к информации о зарегистрированных правах на объект», – отметила юрист.

Марина Строкань посчитала, что в рассматриваемом споре Верховный Суд в очередной раз указал на недопустимость дискриминации прав всех собственников в здании в результате единоличного распоряжения имуществом общего пользования со стороны одного из собственников.

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Добрый день, обращаемся в вашу компанию от имени товарищества собственников жилья. Помогите определиться в следующей ситуации. В нашем доме также располагаются нежилые помещения, используемые их собственниками в коммерческих целях. Один из собственников нежилого помещения использует большую часть общего коридора на первом этаже. Он загородил эту часть легкими строительными конструкциями и разместил там своё оборудование. Собственники квартир из-за этого не могут использовать эту часть коридора. Можем ли мы обратиться в суд и запретить этому собственнику использовать общий коридор в своих целях? И заставить его убрать своё оборудование и строительные конструкции? Большое спасибо!

Читать еще:  Соглашение о разделе имущества

Ответ юриста по делам о правах на недвижимое имущество о правомерности использования общего имущества многоквартирного дома собственником одного из нежилых помещений без согласия других собственников помещений исключительно в своих целях.

Действия указанного вами собственника нежилого помещения являются неправомерными, и суд должен будет удовлетворить ваши требования. Для этого вам необходимо будет ссылаться на следующие обстоятельства и нормы законодательства.

Помещения общего имущества в многоквартирном доме могут передаваться в исключительное пользование собственника одного из помещений на основании решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Указанные положения закреплены в ч. 4 ст. 36 ЖК РФ. Если в вашем случае такое решение общего собрания собственников помещений не принималось, то действия указанного вами собственника нежилого помещения по самовольному занятию части общего коридора, возведению строительных конструкций и размещению своего оборудования являются неправомерными.

В целях обоснования требований о возложении на собственника нежилого помещения обязанностей привести часть общего коридора в первоначальное состояние также дополнительно необходимо ссылаться на следующее. Данным собственником совершены действия, направленные не только на самовольное занятие части общего коридора, но и на изменение его состояния, без соответствующего на то согласия всех членов товарищества собственников жилья. Получение данного согласия необходимо в силу ч. 2 ст. 36 ЖК РФ.

Возложение на собственника нежилого помещения указанных выше обязанностей не нарушит его прав, поскольку оно не возлагает на него дополнительных обязанностей, а только направлено на восстановление прежнего состояния части общего коридора, то есть общего имущества собственников.

Верховный суд РФ при рассмотрении аналогичных дел неоднократно разъяснял, что предусмотренное ч. 2 ст. 36 ЖК РФ право собственников помещений в многоквартирном доме владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом не может быть истолковано как позволяющее одному собственнику нарушать те же самые права других собственников, а интерес одного собственника противопоставлять интересам других собственников.
Не возложение на собственника нежилого помещения обязанностей привести часть общего коридора в первоначальное состояние повлечет возможность продолжать незаконно использовать её указанным собственником в своих интересах (хранить имущество и др.) без согласия других собственников.

Используя поиск на нашем сайте, вы сможете ознакомиться с информацией, которая может оказаться полезной для вас при разрешении дел по спорам о правах на недвижимое имущество и др.

Для эффективной защиты ваших прав и законных интересов, для успешного разрешения дел о правах на недвижимое имущество, в том числе, споров о пользовании общим имуществом многоквартирного дома, обращайтесь к юристам и адвокатам нашей компании:

Незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ, регулирующий порядок пользования, владения и распоряжения общим имуществом собственников в многоквартирном жилом доме, действует с 2005 года, многие граждане до сих пор не совсем понимают смысл этих норм права и, как следствие, не всегда реализуют возможности, представленные законодателем.

Речь идет, прежде всего, о вопросах передачи в возмездное пользование третьих лиц элементов общего имущества собственников: нежилых помещений, расположенных на технических этажах, фасадов, крыш здания под размещение рекламных конструкций, оборудования сотовых операторов, провайдеров, и проч.

В данной рубрике вы найдете ответы и на вопросы о возможности использования общего имущества по усмотрению собственников, в частности:

  • о возможности и условиях присоединения части общей площади к площади занимаемого помещения в результате перепланировки, реконструкции;
  • о возможности установки кондиционера;
  • о возможности устройства балкона, его остекления;
  • о возможности объединения балкона с комнатой

В данной рубрике собраны публикации на тему «общее имущество в многоквартирном доме», ранее размещенные на logos-pravo.ru.

Разрешение на установку кондиционера

Перепланировка, реконструкция.
Присоединение общего имущества

Исковое заявление о признании недействительным решения собрания собственников об узаконивании присоединения мест общего пользования к квартирам ответчиков, устранении препятствий в пользовании мусоропроводом (истец просит демонтировать устроенные перегородки, двери с лестничной клетки, привести в рабочее состояние мусоропровод). См. по данному делу: решение суда о демонтаже перегородки, двери, признании недействительным общего собрания собственников о присоединении мест общего пользования

Плата за содержание
и ремонт общего имущества

Об отнесении печи для отопления к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном жилом доме

Иски в суд:

Технические подвалы
— общее имущество собственников

Управляющая организация препятствует пользованию подвалом жилого дома. Определение порядка пользования общим имуществом собственников

Исковые заявления об истребовании помещений подвалов

Исковое заявление об истребовании из чужого незаконного владения нежилого помещения, находящегося в подвале многоквартирного жилого дома

Исковое заявление об истребовании общего имущества собственников помещений многоквартирного жилого дома (помещения технического подвала) из чужого незаконного владения

Возражения на жалобу, иск, доводы

Возражения на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Возражения истца на кассационную жалобу ответчика по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома — 2

Возражения на исковое заявление о признании права общей долевой собственности на помещения технического подвала

Письменные доводы в суд истца по делу об истребовании из чужого незаконного владения нежилых помещений, находящихся в подвале многоквартирного жилого дома

Заявление о принятии меры по обеспечению иска (наложении ареста по иску об истребовании недвижимого имущества из чужого незаконного владения)

Из судебной практики Правового центра «Логос»

Суд истребовал из чужого незаконного владения нежилое помещение, расположенное в техническом подвале многоквартирного жилого дома и передал его во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома.

Решение суда, которым отказано в признании права собственности на помещения технического подвала в многоквартирном жилом доме отменено, дело направлено на новое рассмотрение. При этом суд кассационной инстанции в определении Омского областного суда указал следующее: из приложенного к кассационной жалобе акта обследования следует, что во всех помещениях расположены инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания более одного помещения многоквартирного дома.

Суд истребовал из владения ООО нежилое помещение и передал во владение собственников помещений многоквартирного жилого дома. Собственники жилых помещений обратились в суд с иском об истребовании нежилого помещения подвала, находящегося в собственности ООО, признании права собственности на данное помещение за всеми собственниками помещений дома. При повторном рассмотрении дела суд решил исковые требования удовлетворить: истребовать из владения ООО нежилое помещение находящееся в подвале жилого дома и передать указанные помещения во владение собственников жилых помещений пятиэтажного кирпичного жилого дома. Кассационным определением судебной коллегии, решение суда оставлено без изменения.

Размещение рекламы
на фасаде жилого дома

Реклама. Понятие, виды рекламы, признаки и требования. Что не является рекламой?

Рекламная конструкция (наружная реклама). Типы конструкций. Правила размещения

Вывеска. Рекламная или информационная? Отличия вывески от наружной рекламы

Размещение рекламы, вывески на жилом доме. Судебная практика, комментарии (вопросы о разграничении понятий «сведения рекламного характера» и «сведения о предпринимателе или юрлице, обязательные для размещения на вывеске», в том числе о виде деятельности; вправе ли собственники помещений дома требовать оплату за размещение на фасаде дома вывески или рекламы, сведений о коммерческом обозначении; в каком порядке и в какой форме необходимо получать согласие собственников на размещение рекламы на здании жилого дома и другие вопросы)

Исковые заявление о демонтаже рекламы и взыскании

Исковое заявление об обязании демонтировать рекламные конструкции с фасада жилого дома и взыскании неосновательно сбереженных денежных средств

Исковое заявление об обязании ответчика демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции, взыскании неосновательного обогащения за незаконное пользование общим имуществом (фасадом здания)

Исковое заявление об обязании демонтировать с фасада жилого дома рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Исковое заявление о взыскании задолженности по договору об использовании общего имущества собственников МКЖД (фасада здания для размещения рекламы)

Отзывы, доводы

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций (в частности о том, кто является надлежащим ответчиком по делу)

Доводы по делу о демонтаже рекламных конструкций с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Доводы по иску об обязании демонтировать рекламные конструкции, размещенные на фасаде жилого дома и взыскании неосновательного обогащения

Доводы в суд истца по делу о демонтаже рекламных конструкций; Доводы в суд истца — 2 по делу о демонтаже рекламных конструкций

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу о демонтаже рекламы с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения (также решение арбитражного суда по делу; постановление 8 ААС по делу)

Отзыв на апелляционную жалобу ответчика по делу об обязании демонтировать рекламные конструкции и взыскании неосновательного обогащения за пользованием фасадом жилого дома

Решение суда

Арбитражный суд взыскал с ответчика в пользу ТСЖ 180 164 рубля неосновательного обогащения за пользование общим имуществом собственников помещений жилого дома — фасадом здания для размещения рекламных конструкций. Восьмой арбитражный апелляционный суд постановлением оставил решение суда без изменения.

Читать еще:  Добровольное страхование имущества

Постановление суда о демонтаже рекламной конструкции с фасада здания и взыскании неосновательного обогащения

Решение Арбитражного суда о демонтаже рекламных конструкций с фасада жилого дома (с учетом заявления истца об отказе от исковых требований о взыскании в полном объеме в связи с исполнением ответчиком требований о взыскании)

Другие судебные акты акты по данной категории споров см. также в разделе судебные акты арбитражных судов

Незаконное использование придомовой территории

Здравствуйте. Я, Миранчук Ирина Сергеевна, от лица жителей многоквартирного дома, расположенного по адресу г. Великие Луки пр. Гагарина 15/2, обращаюсь к вам с жалобой на неправомерные действия жильца нашего дома Снеткова А., не являющегося собственником. Снетков А. осуществляет на придомовой территории незаконное строительство объектов, несущих угрозу здоровья нам и детям, проживающим в этом доме. Он также вырубает зеленые насаждения, самовольно перенёс ограждение и разобрал забор соседнего здания в результате чего под нашими окнами образовалась автопарковка, оборудовал для себя отдельное парковочное место, на фасаде дома повесил зеркала, в помещении первого подъезда построил кладовку, разместил на детской площадке множество старых шин. Общее собрание жильцов по данному вопросу не проводилось. Многократные устные ,а также письменное обращение в УК «Центральное» результатов не дало, ответа ,как и действий не последовало. На основании вышеизложенного просим провести проверку и устранить проблему, а именно обязать УК «Центральное»: — снести незаконные постройки на придомовой территории; • ликвидировать автопарковку под окнами нашего дома, установив ограждение на расстоянии от фасада дома 6,5 метров. • высадить за ограждением зеленые насаждения, как было ранее; • ликвидировать личное парковочное место Снеткова А.; • снять зеркала с фасада дома ; • разобрать кладовое помещение в первом подъезде. — вывезти со двора старые шины. А также рассмотреть вопрос о привлечении Снеткова А. к административной ответственности. Приложение:1. Копия заявления в УП. 2. Фотографии придомовой территории. Подписавшиеся жильцы дома: Жесткова О.С Жесткова Е.К Миранчук И.С Воробьев А.А Николаева Т.С Соколов Ю.А Рудакова И.Н Комиссарова Р.М.

Государственный комитет Псковской области по строительному и жилищному надзору (далее — комитет) рассмотрел Ваше обращение, поступившее из Интернет-приемной Администрации Псковской области (вх. № СН-08-3136 от 28.10.2016), и сообщает следующее.

В соответствии с частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ), пункта 1(е) Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила), в состав общего имущества входит земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства.

Из публичной кадастровой карты — справочно-информационного сервиса для предоставления пользователям сведений Государственного кадастра недвижимости на территорию Российской Федерации следует, что земельный участок, на котором расположен Ваш дом, сформирован и поставлен на государственный учет 15.01.2007, кадастровый номер 60:25:0031019:1, площадь его составляет 5 524 кв.м. Согласно границам участка, в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме входит земельный участок со стороны Лунного переулка. В соответствии с нормами гражданского законодательства, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников. Любой из собственников обладает равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом в многоквартирном доме (например, выполнить устройство ограждения на земельном участке, повесить зеркало на фасад дома, разместить на площадке шины). При этом реализация данного права обусловлена необходимостью достигнуть соглашения между всеми участниками долевой собственности. Такого согласия от собственников помещений в Вашем многоквартирном доме Снетковым А.Н. получено не было.

Таким образом, собственники помещений в Вашем многоквартирном жилом доме на общем собрании по результатам голосования большинством голосов могут принять решение, что своими действиями Снетков А.Н. нарушает права жильцов, и возведенные им постройки подлежат демонтажу, отразив соответствующее решение в протоколе общего собрания собственников. В соответствии с п. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном ЖК РФ порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании. Если согласие не достигнуто, порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Управляющей организацией ООО «Управляющая организация Центральное» в адрес гражданина Снеткова А.Н. направлено предписание с требованием привести в первоначальное состояние земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, либо предоставить протокол общего собрания собственников помещений МКД, в котором принято решение о пределах использования земельного участка.

В случае неисполнения требований, изложенных в предписании, ООО «Управляющая организация Центральное» или собственники помещений в Вашем многоквартирном доме вправе обратиться в суд с иском, направленным на обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Дополнительно сообщается, что действующим жилищным законодательством принятие мер административного воздействия в отношении Снеткова А.Н. не установлено.

Является ли подвал дома общим имуществом?

31 августа 2016 12:54, , возрастное ограничение 0+

Что делать, если подвальное помещение многоквартирного дома незаконно используют

В государственную жилищную инспекцию Кировской области поступают обращения с вопросами незаконного использования третьими лицами (в том числе управляющими компаниями) подвальных помещений многоквартирных домов.

В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме:

1) помещения в доме, не являющееся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в доме, в том числе подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в доме оборудование;

2) иные помещения в доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий.

В соответствии с п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила №491), в состав общего имущества включаются технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование).

Согласно п. 3 Правил № 491 при определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (ЕГРП) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре.

В зависимости от данных, содержащихся в ЕГРП, возможны различные варианты правового режима подвального помещения:

помещение может входить в состав общего имущества многоквартирного дома (МДК),

оно может иметь статус нежилого помещения.

Само по себе наличие инженерных коммуникаций и оборудования в подвальном помещении не дает оснований считать этот объект недвижимости общей долевой собственностью домовладельцев, отвечающей критериям статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Для этого необходимо доказать, что спорное помещение является техническим, требующим постоянного открытого доступа к инженерному оборудованию для его эксплуатации и контроля.

Как указано в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда РФ от 22.01.2013 № 11401/12, от 02.03.2010 № 13391/09, если подвальные помещения были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались фактически в качестве общего имущества (то есть не являлись техническими), то право общей долевой собственности на эти помещения у собственников помещений в многоквартирном доме не возникает.

В случае, если подвальное помещение входит в перечень общего имущества, право общей долевой собственности на него имеется у всех собственников помещений дома.

Согласно статье 304 ГК РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права. В силу статьи 208 ГК РФ исковая давность на требование собственника об устранении нарушений его права, не связанных с лишением владения, не распространяется. Ответчиком по данному иску должно быть лицо, чьими действиями нарушено право собственности.

Таким образом, разрешение спора о незаконном использовании общего имущества возможно только в суде, по иску собственников помещений.

Как устранить препятствия в пользовании общим имуществом МКД

В практике каждой управляющей организации часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом МКД. Сегодня мы расскажем, как устранить препятствия в пользовании общим имуществом. Вы получите алгоритм разрешения подобных споров в судебном порядке.

Требования к пользованию общим имуществом

В соответствии с ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежит общее имущество в многоквартирном доме. Пользование данным имуществом ограничено двумя требованиями.

  1. Пользование общедомовым имуществом может происходить только с согласия самих собственников. Напомним, что решения собственников по вопросам пользования общим имуществом, а также реконструкции МКД должны приниматься на ОСС не менее 2/3 голосов от общего числа голосов всех собственников помещений (п. п. 1–3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).
  2. Даже согласованное собственниками пользование общим имуществом не должно нарушать права и интересы собственников, нанимателей помещений и публичные интересы.

В практике довольно часто возникают споры, связанные с нарушением порядка пользования общим имуществом. Например:

  • незаконное использование чердачных и подвальных помещений;
  • использование коридоров и лестничных площадок для хранения отдельными собственниками личных вещей, а иногда и монтирование различных шкафов или даже капитальных ограждений;
  • установка рекламных конструкций, систем коллективного приема телевидения и радио, незаконное строительство или размещение шлагбаумов на придомовой территории, недопуск к общедомовому оборудованию.
Читать еще:  Что такое отчуждение имущества

Нарушить порядок пользования может не только собственник или пользователь помещения, но и третьи лица, включая управляющую организацию, ТСН или ЖК.

Для разрешения подобных споров в судебном порядке советуем придерживаться следующего алгоритма.

Шаг 1. Выберите надлежащий способ защиты – негаторный иск

Требования об освобождении общего имущества от незаконного пользования третьими лицами и обеспечении беспрепятственного пользования данным имуществом, о демонтаже рекламных конструкций, вывесок, антенн, перегородок, шлагбаумов и иного оборудования, а также требования о признании права общей долевой собственности на общее имущество являются по своей природе негаторными требованиями и защищаются специальным негаторным иском.

В Англии и США такой иск именуют иском против нарушения условий пользования имуществом, а в практике его называют иском против зловредности и неудобств (nuisance).

Содержание негаторного иска определено в ст. 304 ГК РФ: «Собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения».

Поскольку требования по негаторному иску предполагают устранение длящегося нарушения, негаторный иск не имеет срока исковой давности (ст. 208 ГК РФ, п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 29.09.2015 N 43) и может быть предъявлен в любой момент, пока сохраняется нарушение. Кроме того, негаторный иск может быть заявлен одновременно с требованием о взыскании судебной неустойки.

Шаг 2. Выберите надлежащего истца и ответчика

Истцом по негаторному иску может быть собственник помещения, имеющий право на общее имущество в МКД, или законный владелец помещения – арендатор, наниматель, член семьи собственника или нанимателя.

Когда речь идёт о препятствиях в пользовании общим имуществом МКД, идеально, если истцом выступит профессиональный управляющий (УО, ТСН/ЖК) в силу возложенной на него обязанности по надлежащему содержанию общего имущества на основании:

  • договора управления – для УО;
  • устава – для ТСН/ЖК.

Суды признают УО, ТСН/ЖК надлежащими истцами по негаторному иску, заявленному в интересах всех собственников помещений, находящихся в управляемом ими доме (Постановления Президиума ВАС РФ от 20.05.2014 N 19488/13 по делу N А73-762/2013, Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 17.10.2014 по делу N А29-1384/2013).

Ответчиком по негаторному иску является лицо, препятствующее собственнику или иному законному владельцу в пользовании общим имуществом МКД – нарушитель права. Таким лицом может быть один из собственников помещения или любое третье лицо. Неправильный выбор ответчика повлечёт отказ в удовлетворении иска.

Шаг 3. Определить подведомственность и подсудность спора

В зависимости от субъектного состава (личности истца и ответчика) негаторный иск может быть заявлен или в суд общей юрисдикции (районный суд) или в арбитражный суд.

Если истец – управляющая организация, а ответчик – индивидуальный предприниматель, незаконно установивший оборудование на стене МКД, дело подведомственно арбитражному суду.

Если же иск к индивидуальному предпринимателю предъявляет собственник помещения – физическое лицо или прокурор в защиту интересов неопределенного круга лиц, дело подведомственно суду общей юрисдикции с подсудностью районного суда.

Следует учитывать, что ГПК РФ разграничил подсудность мирового суда и районного суда по спорам о пользовании имущества: если предмет искового требования – определение порядка пользования имуществом, спор рассматривает мировой суд (п. 7 ч. 1 ст. 23 ГПК РФ).

Если предмет иска – устранение препятствий в пользовании (негаторный иск), то спор рассматривает районный суд. При этом иск, включающий в себя оба требования: об определении порядка пользования общим имуществом МКД и устранении препятствий в пользовании рассматривается районным судом.

Таким образом, неправильно сформулированное исковое требование может стать причиной возвращения иска (п. 2 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 129 АПК РФ).

Шаг 4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом МКД

Даёт ли установка двери или тумбы в общем коридоре, монтаж видеокамеры возле лифта, разведение палисадника перед МКД право на негаторный иск? Каждый случай индивидуален, требует особого внимания со стороны суда и доказывания истцом целого ряда обстоятельств.

Первое обстоятельство, которое предстоит доказать истцу – было ли нарушено его право. У любого собственника есть право на иск, но в суде надлежит доказать, как именно нарушено право, чем создано ограничение в доступе к общему имуществу МКД.

Например, следует ли считать нарушенным право собственников при установке двери в тамбуре на 5 этаже? Шансов у такого иска мало. Однако, если он заявлен собственником-соседом, которому установленная и запираемая на замок дверь мешает попадать в собственную квартиру, или иск подан от лица УО, которую лишили доступа к общему электрощитку, такой иск будет удовлетворён.

Подобные споры часто возникают между соседями. Рассматривая иск собственника к соседу об обязании освободить тамбур от принадлежащих ему вещей, суд удовлетворил иск в части требования демонтировать незаконно установленную дверь.

При этом суд отказал в части требований освободить тамбур от принадлежащих ответчику вещей: спортивного инвентаря, перекладины, полки с обувью, гардеробной вешалки, расположенных между квартирами. В материалах дела отсутствовали доказательства, свидетельствующие о том, что вещи истца ограничивают доступ к квартире и тем самым нарушают его право.

Следующее, что нужно доказать – противоправность действий ответчика, к которому предъявлен иск. На обязательность доказывания этого факта указал Верховный Суд РФ в определении от 12.10.2015 N 309-ЭС15-6673 по делу N А60-25477/2013. Требуется доказать отсутствие у ответчика правовых оснований для пользования общим имуществом:

  • решения ОСС,
  • договора аренды или ссуды,
  • сервитута.

Если препятствие в пользовании общим имуществом создано правомерными действиями (например, на основании решения ОСС или в силу установленного сервитута) негаторный иск не может быть использован. В таком случае суд может отказать в защите или даже квалифицировать требования истца как злоупотребление правом.

Третье обстоятельство, которое необходимо доказать – существование препятствий в пользовании общим имуществом на момент предъявления иска. Если препятствия отсутствуют, иск не может быть предъявлен.

Особое внимание суд уделяет вопросу о добросовестности истца: не является ли целью последнего исключительно причинение вреда интересам другого лица (ст. 10 ГК РФ).

Если истец – собственник помещения спустя пять лет решил потребовать демонтировать дверь, расположенную в общем коридоре или освободить техническое помещение от инвентаря УО, ТСН/ЖК, это может свидетельствовать о недобросовестности истца.

Удовлетворяя негаторный иск, суд может возложить на ответчика обязанность:

  • совершить определённые действия – например, демонтировать незаконно установленное оборудование;
  • воздержаться от определённых действий – например, не чинить препятствий в проходе, проезде или ином пользовании общего имущества МКД.

Выводы

Чтобы быстро и безболезненно в судебном порядке разрешить спор о нарушении порядка пользования общим имуществом, сделайте следующие действия:

  1. Выберите негаторный иск как способ защиты в суде.
  2. Определитесь с истцом и ответчиком.
  3. Определите подведомственность и подсудность спора.
  4. Докажите фактические обстоятельства наличия препятствий в пользовании общим имуществом многоквартирного дома.

Автор статьи: Киракосян Сусана Арсеновна, кандидат юридических наук, доцент филиала КубГУ г. Новороссийска, партнёр юридической фирмы «Эсток-Консалтинг», независимый эксперт при Минюсте РФ по антикоррупционной экспертизе НПА.

Общественная проверка установила незаконное использование общего имущества многоквартирного дома

В РЦОК НП «ЖКХ Контроль» поступило обращение граждан, собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: проспект Стачек дом 21, литера А, в котором отмечалось недобросовестное отношение к обязанностям управляющей организации (УО).

Руководителем регионального Центра общественного контроля в Санкт-Петербурге НП «ЖКХ Контроль» Калядиным О.С., в соответствие с Постановлением Правительства РФ «О порядке осуществления общественного жилищного контроля», было принято решение о проведении общественной проверки содержания общего имущества в многоквартирном доме (МКД), управляемого УО ООО «ЖКС 2 Кировского района».

Ответственным за проверку была назначена руководитель Департамента общественного контроля РЦОК в Санкт-Петербурге НП «Национальный центр общественного контроля «ЖКХ-Контроль» Бредец А.В.

Проверка состоялась по вышеуказанному адресу 16 декабря 2019 года. Председатель совета многоквартирного дома Колесникова Е.В. также приняла участие в проверке. В ходе проверки представители прошли по подъездам, побывали в подвалах МКД, осмотрели фасад и придомовую территорию.

Осмотр подъездов показал необходимость проведения в них ремонтных работ. Зафиксировано отслоение штукатурного и окрасочного слоев потолка и стен, отсутствие частей деревянного поручня (элементов перил), открытые шкафы электрощитков с 1 по 9 этаж.

Дверь в ГРЩ не имеет запорного устройства, нет ограничения для незаконного доступа, зафиксированы провода без изоляции, находящиеся под напряжением.

Отсутствует плотное прилегание дверного полотна, сколы и разрушение бетонных ступеней при входе в подъезды, отслоение штукатурного слоя стен в цокольной зоне.

При осмотре подвальных помещений зафиксировано не выключающееся, постоянно работающее освещение в помещениях ИТП и насосной. На полу подвала бытовой мусор. Часть подвального помещения, принадлежащего собственникам помещений дома, без согласования с ними, незаконно применяется УО ООО «ЖКС 2 Кировского района» в своих целях.

Фасад МКД незаконно используется для размещения дополнительного навесного оборудования (вывески, кондиционеры и т.п.) без разрешения и согласия собственников помещений МКД.

По результатам проверки составлен комиссионный Акт. Заявителям оказана бесплатная юридическая консультация, даны соответствующие рекомендации.

Пресс-служба Санкт-Петербургской РОО

«Объединение Советов многоквартирных домов»

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector