Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Изъятие имущества у добросовестного приобретателя

В ГК РФ появилась презумпция добросовестности приобретателя недвижимости, полагавшегося на сведения из ЕГРН

С 1 января 2020 г. вступили в силу поправки в ГК РФ о добросовестном приобретении и приобретательной давности. В частности, теперь в нем содержится презумпция того, что для признания приобретателя добросовестным ему достаточно проверить сведения в ЕГРН. Эту презумпцию по-прежнему можно оспорить в суде.

Президент РФ подписал закон, касающийся добросовестных приобретателей и срока приобретательной давности (Федеральный закон от 16.12.2019 № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации»). Он вступил в силу 01.01.2020.

Изначально в проекте содержались только поправки, направленные на защиту добросовестных приобретателей приватизированных жилых помещений при обращении государственных органов и органов местного самоуправления с исками об истребовании этих помещений. Дело в том, что в п. 1 ст. 302 ГК РФ предусмотрено правило о том, что собственник вправе истребовать помещения у добросовестных приобретателей в случае, когда имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В итоге получалось, что если лицо приобретало жилое помещение в порядке приватизации у органа власти, который не имел права на отчуждение, то у такого приобретателя суд мог истребовать квартиру. Но в окончательную редакцию документа включили общее положение, которое касается добросовестных приобретателей любого недвижимого имущества, то есть не только приватизированных квартир.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества

В статье 8.1 ГК РФ теперь предусмотрено, кто является добросовестным приобретателем недвижимого имущества.

Приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные государственного реестра, признается добросовестным (статьи 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на него.

Пункт 6 ст. 8.1 ГК РФ

Таким образом, в ГК РФ теперь закреплено положение о том, что при приобретении недвижимости достаточно проверить сведения из ЕГРН. Если приобретатель это сделал, то он будет считаться добросовестным. А значит, изъять у него приобретенную недвижимость не получится. В то же время возможно опровержение этой презумпции. Иные лица вправе представить другие доказательства того, что приобретатель знал или должен был знать о том, что продавец не вправе был отчуждать это недвижимое имущество. Такими обстоятельствами могут быть наличие притязаний третьих лиц, частая смена собственников недвижимости за короткий срок и т.д.

Приобретательная давность

Также в ГК РФ появилась норма о том, что течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы (в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ), начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя. Сейчас срок приобретательной давности (пять лет для движимого имущества и 15 лет для недвижимости) начинается не ранее истечения срока исковой давности по требованию об истребовании вещи из чужого незаконного владения, то есть фактически составляет восемь лет для движимого имущества и 18 лет для недвижимости с момента, когда законный владелец вещи узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Суд будет отказывать в удовлетворении требования РФ, субъекта РФ или муниципального образования об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия жилого помещения из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя жилого помещения. При этом бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца должен нести орган власти.

Людмила Степанова, юрист практики по недвижимости и инвестициям «Качкини Партнеры»

О добросовестном приобретателе

По вопросу доказывания добросовестности приобретателя существовали различные подходы. В изначальной редакции п. 38 совместного постановления пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее — Постановление № 10/22) было указано, что по спорам об истребовании имущества из чужого незаконного владения приобретатель должен доказывать свою добросовестность. При этом в судебной практике были сформулированы достаточно жесткие требования к «стандарту добросовестности» приобретателя недвижимой вещи. Учитывались наличие записи в ЕГРН о праве собственности отчуждателя объекта, факт осмотра объекта до его приобретения, ознакомление приобретателя со всеми правоустанавливающими документами на недвижимость и выяснение оснований возникновения у продавца права собственности (см., например, Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом ВС РФ 01.10.2014).

Однако в 2015 г. приведенный абзац Постановления № 10/22 был исключен, что позволило некоторым исследователям на основании ст. 10 ГК РФ делать вывод о презумпции добросовестности приобретателя по соответствующей категории споров.

В соответствии с принятыми изменениями для действия презумпции добросовестности лицу при приобретении недвижимой вещи достаточно ознакомиться с данными ЕГРН в отношении объекта и убедиться, что его собственником является отчуждатель и какие-либо обременения/отметки, исключающие право отчуждателя, отсутствуют. При этом сохраняется возможность опровержения добросовестности приобретателя в судебном порядке. Данный подход соответствует принципу публичной достоверности реестра и снимает с приобретателя риск невозможности установления правомерности приобретения объекта предшествующими обладателями.

О приобретательной давности

В соответствии с ранее действующей редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК РФ (по правилам о виндикации), начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям.

Данная норма вызывала критику (см., например, Концепцию развития гражданского законодательства РФ, одобренную в 2009 г.). Во-первых, она удлиняла общий срок, необходимый для приобретения права собственности по давности владения (исковая давность в три года + срок приобретательной давности 5/15 лет). Во-вторых, делала неопределенным момент, с которого начинает течь срок приобретательной давности (он привязан к моменту истечения срока исковой давности по виндикационному иску собственника, который, в свою очередь, начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком).

В соответствии с новой редакцией п. 4 ст. 234 ГК РФ течение срока приобретательной давности в указанном случае начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя (в случае регистрации права добросовестного приобретателя на недвижимую вещь в ЕГРН, во всяком случае, не позднее такой регистрации).

Как можно видеть, отмеченные ранее недостатки нормы устранены. При этом новая редакция предполагает иное соотношение срока исковой давности по виндикационному иску собственника и срока приобретательной давности: эти сроки текут параллельно, являются различными, и момент начала течения данных сроков определяется также по-разному.

Отметим, что в соответствии с внесенными изменениями в п. 1 ст. 234 ГК РФ закреплена возможность установления отличающихся от общих сроков и условий приобретения права собственности по давности владения, однако сами такие случаи в настоящее время не предусмотрены ст. 234 ГК РФ.

ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Квартирный вопрос

Наталье Зибровой* принадлежала однокомнатная квартира в Москве. После смерти Зибровой квартиру переписали на Евгению Жарикову*. Она обратилась к нотариусу и указала, что Зиброва – ее мать и они жили вместе. После получения квартиры в собственность Жарикова продала ее Максиму Верцаеву*, а тот зарегистрировал в «однушке» отца.

Уже после продажи квартиры департамент горимущества Москвы подал в суд: в иске ДГИ настаивал, что Жарикова соврала о совместном проживании, вовремя не доказала принятие наследства, следовательно, квартира – выморочное имущество. ДГИ потребовал признать недействительным свидетельство о праве на наследство, изъять квартиру и выселить последних жильцов без предоставления им другого жилья, поскольку сделка по передаче им квартиры была недействительной.

Первая инстанция, Нагатинский районный суд, оставила требования ДГИ без удовлетворения. Районный суд указал, что Жарикова – наследница первой очереди, а ДГИ вовремя не зарегистрировал право на выморочное имущество. Верцаев же – добросовестный приобретатель квартиры, который проверил все по ЕГРН.

В апелляции, Мосгорсуде, (определение от 30 июля 2018 года) решение первой инстанции отменили и приняли новое. В нем отменили свидетельство о праве на наследство и признали продажу квартиры недействительной, сославшись на то, что документы, подтверждающие совместное проживание, подложные. Суд решил, что надо забрать квартиру у Верцаева, признать право собственности за Москвой и выселить жильцов. При этом доводы покупателя жилья о том, что он всё проверил перед совершением сделки, суд отклонил. В определении указали, что ему следовало проверить целый ряд обстоятельств и документов. Например, нужно было посмотреть на свидетельство о рождении Жариковой и выяснить, почему она долго не оформляла право собственности на «однушку», а через месяц после оформления продала жильё. Также в апелляции сочли, что покупателю надо было проверить копию паспорта Жариковой. Он бы узнал, что она неоднократно меняла паспорт, в том числе незадолго до совершения сделки, не проживала с наследодателем и находилась не в Москве. Это, заключили в Мосгорсуде, заставило бы Верцаева усомниться в том, что Жарикова владеет квартирой законно. Но покупатель «не проявил достаточную степень осмотрительности и добросовестности при заключении договора», решил суд. Также суд отметил, что квартира была приобретена по заниженной стоимости.

Мосгорсуд предъявил приобретателю такие требования, которые делают приобретение невозможным. Так, возложение на него проверки действий нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство – это, с одной стороны, практически подрывает сам смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств, более того, такого, чьи акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой – требует от приобретателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

Читать еще:  Как выглядит договор аренды имущества

Александр Латыев, партнер Intellect

Пределы осмотрительности

В том, что такое «должная осмотрительность» при покупке жилья, пришлось разобраться коллегии Верховного суда по гражданским спорам под председательством судьи Александра Кликушина (дело № 5-КГ19-88). В ВС указали, что ситуацию, по сути, создало бездействие самого истца: когда ДГИ не оформляет выморочное имущество вовремя, создаются предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, говорится в определении.

ВС высказался и по основному вопросу в деле – по поводу добросовестности приобретателя. ВС напомнил о п. 1 ст. 302 ГК, по которому собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и КС признал ее частичную неконституционность. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова. Он получил квартиру по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», впоследствии осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но КС решил иначе (Постановление 22 июня 2017 года № 16-П): суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

КС указал, что ДГИ не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нынешнем деле ситуация аналогичная: ДГИ Москвы вовремя не предпринял никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении. ВС направил дело на новое рассмотрение в апелляцию (на момент написания материала не рассмотрено).

По оценке Юлии Бузановой, партнера Содружество Земельных Юристов Содружество Земельных Юристов Федеральный рейтинг. группа Земельное право/Коммерческая недвижимость/Строительство группа Разрешение споров в судах общей юрисдикции группа Арбитражное судопроизводство (средние и малые споры — mid market) группа Управление частным капиталом 23 место По выручке на юриста (менее 30 юристов) 47 место По выручке Профайл компании × , отмененный акт суда апелляционной инстанции носит весьма поверхностный характер. Суд не дает оценку действиям и бездействию ДГИ, что приводит к результату в виде акта, не основанного на анализе фактических обстоятельств. Это ставит вторую сторону настоящего процесса в заведомо проигрышное положение. «При рассмотрении аналогичных споров на результат влияет каждая деталь. Если бы судебный акт апелляционной инстанции был оставлен без изменений, то это породило бы множественные злоупотребления со стороны уполномоченных органов власти в части выморочного имущества», – замечает Бузанова.

По мнению Александра Латыева, партнера INTELLECT INTELLECT Федеральный рейтинг. группа Цифровая экономика группа Интеллектуальная собственность (включая споры) группа ТМТ (телекоммуникации, медиа и технологии) 13 место По количеству юристов 25 место По выручке на юриста (более 30 юристов) 36 место По выручке Профайл компании × , московские власти в очередной раз демонстрируют свое стремление во что бы то ни стало заполучить квартиры умерших одиноких москвичей, даже если они уже были приобретены другими добросовестными москвичами. Их не останавливает то, что покупателей в этом случае придется выселять. «Фабула дела практически такая же, как дела Дубовца. Только теперь, понимая, что с учетом позиции КС ссылаться на выбытие помимо воли бессмысленно, ДГИ зашел с другой стороны и попытался подвергнуть сомнению добросовестность покупателя», – заметил Латыев.

Как быть добросовестным

При этом судебная практика и без того предъявляет довольно высокие требования к приобретателю, чтобы признать его добросовестным, отмечают юристы. Ссылаться только на данные ЕГРН для подтверждения добросовестности необходимо, но давно недостаточно. Практика требует от приобретателя осмотреть приобретаемую недвижимость, убедиться не только в её юридической, но и фактической свободе от третьих лиц, замечает Латыев.

Быстрая перепродажа действительно является одним из признаков недобросовестности, равно как и заниженная цена продажи. Но в случае с продажей унаследованного имущества и то и другое вполне может иметь свои объяснения, никак не связанные с недобросовестностью. Например, малый период времени между регистрацией права и продажей квартиры объясним тем, что продавец зарегистрировал право только для того, чтобы иметь возможность продать, а до этого в регистрации не нуждался. А заниженная цена может быть обусловлена низкой субъективной ценностью имущества для продавца.

По мнению Александра Латыева, проблема судебных претензий Москвы к приобретателям выморочного имущества во многом основана на том, что ДГИ превратно понимает цель признания имущества выморочным. «Выморочное имущество – это не способ пополнения городской казны, а всего лишь определение крайнего наследника, чтобы никогда не складывалось такой ситуации, что кто-то умер без наследников», – замечает юрист. Отсутствие наследников создает проблему для кредиторов умершего, поскольку непонятно, к кому предъявлять претензии. А если наследство выморочное, то претензии предъявляются к городу. Именно поэтому закон запрещает отказываться от выморочного наследства и не требует его принятия, разъясняет юрист.

Нормы о выморочном имуществе направлены не на обогащение публичного субъекта, а на защиту интересов наследников умершего.

*– имена участников процесса изменены редакцией.

Поправки в ГК о защите добросовестных приобретателей прошли второе чтение

4 декабря Госдума приняла во втором чтении поправки в ГК РФ (законопроект № 243975-7), направленные на защиту прав добросовестных приобретателей жилых помещений. Напомним, что документ разработан во исполнение Постановления Конституционного Суда РФ от 22 июня 2017 г. № 16-П.

Как ранее писала «АГ», КС признал положение п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции в той мере, в какой оно допускает истребование имущества от его добросовестного приобретателя по иску публично-правового образования в случае, когда таким образованием не приняты своевременные меры по его установлению и оформлению права собственности на это имущество.

Внесенным в Госдуму проектом предлагалось установить запрет на истребование в собственность РФ, ее субъекта или муниципального образования жилого помещения, выбывшего из их собственности, у добросовестного приобретателя-гражданина, в том числе если такое жилье было приобретено им безвозмездно или выбыло из владения государственных или муниципальных органов помимо их воли.

Ко второму чтению проект существенно изменился. После доработки п. 6 ст. 8.1 ГК («Государственная регистрация прав на имущество») предлагается дополнить абзацем, в соответствии с которым приобретатель недвижимого имущества, полагавшийся при его приобретении на данные ЕГРН, признается добросовестным (ст. 234 и 302), пока в судебном порядке не доказано, что он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого ему перешли права на данную недвижимость.

Кроме того, предлагается указать, что добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании п. 4 ст. 302 ГК, признается собственником жилого помещения с момента госрегистрации его права собственности. При этом право собственности может быть оспорено в судебном порядке, а жилье – истребовано в соответствии с п. 1 и 2 ст. 302 Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в п. 1 ст. 124 ГК (РФ, ее субъекты и муниципальные образования).

Кроме того, предусматривается изменение в п. 4 ст. 234 ГК, в соответствии с которым течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 и 305 ГК, будет начинаться со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимости, которой он владеет открыто, – не позднее момента регистрации данного права.

Статью 304 ГК предлагается дополнить новым пунктом и закрепить, что суд отказывает в удовлетворении требования субъекта гражданского права, указанного в п. 1 ст. 124 Кодекса, об истребовании жилого помещения у добросовестного приобретателя, не являющегося таким субъектом гражданского права, во всех случаях, если после выбытия жилья из владения истца истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя. Бремя доказывания обстоятельств, свидетельствующих о недобросовестности приобретателя, или обстоятельств выбытия жилого помещения из владения истца несет РФ, ее субъект или муниципальное образование.

В комментарии «АГ» партнер юридической фирмы INTELLECT Александр Латыев отметил, что первоначальная идея проекта была понятна: исключить один из общих необходимых реквизитов добросовестного приобретения – выбытие имущества из владения собственника по его воле (в случае если собственником являлось публичное образование). По мнению эксперта, такое исключение встречается часто – например, для добросовестного приобретения денег или ценных бумаг на предъявителя данный реквизит никогда не требовался.

«Несколько необычным выглядит ослабление правового положения собственника по субъектному признаку, более того – ослабление положения именно публичных субъектов. Это явно не соответствует общей тенденции (хотя скорее правоприменения, чем законодательства) на всемерную защиту государства. В данном случае, видимо, было принято решение продемонстрировать готовность государства поступиться своими интересами, если речь идет о жилье – с одной стороны, это важно для граждан, с другой – наверное, ущерб от потери таких объектов на общегосударственном уровне не так существенен», – считает Александр Латыев.

В то же время он отметил, что публичные субъекты, как правило, вообще не вступают во владение спорными объектами и в этом смысле не могут утратить владение ими – хоть по своей воле, хоть против. «Похоже, что общая беда с пониманием владения и смешением его с правом характерна не только для судов, но и для законодателей», – подчеркнул он.

По мнению эксперта, первоначальная редакция законопроекта полностью соответствовала заявленной идее и была достаточно простой, однако ко второму чтению появилось много изменений, из-за чего проект получил дополнительные смыслы, стал менее понятным и в целом потерял концепцию.

Управляющий партнер юридической фирмы «LLC-Право» Дмитрий Лизунов полагает, что в данном законопроекте воля законодателя направлена на защиту интересов добросовестного приобретателя. «К примеру, законодатель дополнил п. 6 ст. 8.1 ГК ссылкой на добросовестность приобретателя в случае, если он полагался на данные государственного реестра – по сути, внес необходимую формулировку, столь часто используемую судами при принятии решений по такого рода искам. В таком случае при покупке недвижимости, чтобы застраховать себя от риска изъятия имущества, придется не только заказывать выписку из ЕГРН, но и хранить ее несколько лет», – считает он.

Читать еще:  Договор доверительного управления

«Ошибся ли законодатель при внесении данных изменений либо только в какой-то части, мы увидим, когда дела подобного рода начнут рассматриваться судами, в том числе свою позицию выразит Верховный Суд РФ», – резюмировал Дмитрий Лизунов.

Адвокат МКА «Центрюрсервис» Илья Прокофьев посчитал, что изменения, внесенные в текст законопроекта ко второму чтению, можно охарактеризовать положительно. По его мнению, формулировки документа позволят избежать неоднозначного толкования судами норм и понятий добросовестного приобретения, а это, в свою очередь, будет способствовать единообразию судебной практики по искам об истребовании имущества от добросовестного приобретателя.

Эксперт полагает, что законопроект существенно повлияет на судебную практику в сторону защиты прав добросовестных приобретателей имущества.

Законопроект о добросовестных приобретателях недвижимости прошел через Госдуму

Госдума РФ приняла в третьем окончательном чтении поправки в ГК РФ, направленные на защиту добросовестных приобретателей приватизированных квартир от изъятия жилья в пользу государства. Этот законопроект был внесен в ГД по предписанию Конституционного суда РФ (постановление от 22.06.2017 № 16-П).

Никаких замечаний юридико-технического и лингвистического характера к третьему чтению не имелось, и законопроект был одобрен депутатами.

Речь идет, как уже рассказывал L.R, об изменениях ст. 302 ГК РФ (истребование имущества от добросовестного приобретателя). Она дополняется новым пунктом, согласно которому государство, субъект РФ, муниципалитет не вправе истребовать жилое помещение, выбывшее из их владения, от добросовестного приобретателя — гражданина. Это ограничение будет действовать и в случаях, если такое жилье было приобретено безвозмездно (например, при наследовании или дарении) или выбыло из владения органов власти помимо их воли.

При рассмотрении указанных исков судами будет устанавливаться факт добросовестности приобретателя жилого помещения. Это позволит защитить владельцев приватизированного жилья, которые попали в непростые ситуации из-за мошеннических схем. При этом у государства сохраняется право регрессного требования к лицам, виновным в незаконном выбытии такого имущества.

Ко второму чтению в документ были внесены важные поправки, на необходимость которых ранее указывала замминистра экономического развития РФ — руководитель Росреестра Виктория Абрамченко.

В частности, устанавливается презумпция добросовестности лица, который приобрел помещение, основываясь на данных Росреестра. Указывается, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества является тот, кто при его приобретении полагался на данные госреестра, пока в судебном порядке не доказано, что он знал (или должен был знать) об отсутствии права на отчуждение этого имущества у лица, от которого к нему перешли права на недвижимость.

Также уточняются правила сроков приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ). Течение срока начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя. А в случае если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, — не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.

Кроме того, вводится еще одна ключевая норма. Государство, субъект, муниципалитет не могут в судебном порядке истребовать помещение, если прошло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.

В случае принятия закон вступит в силу 1 января 2020 года.

Как сообщал L.R, в августе президент РФ Владимир Путин подписал поправки в закон «О государственной регистрации недвижимости», касающиеся выплаты компенсации добросовестным приобретателям за утрату права собственности на жилье. Документ разработан по предписанию КС РФ (постановление от 4 июня 2015 года № 13-П).

Этот закон также начнет действовать с 1 января 2020 года. Нормы о компенсации имеют обратную силу. В течение трех лет после его вступления в силу те лица, которые ранее лишились жилого помещения, смогут обратиться в суд с требованием о выплате компенсации. Она будет выплачиваться из казны РФ по выбору правообладателя — либо в размере суммы реального ущерба, либо исходя из кадастровой стоимости истребованной недвижимости.

Проект поправок к ГК не гарантирует им защиту от возможного изъятия квартиры государством

Госдума приняла во втором чтении поправки к Гражданскому кодексу (ГК), которые должны усилить защиту добросовестных приобретателей жилья. Законопроект правительства был внесен летом 2017 года во исполнение решения Конституционного суда (КС) по делу Александра Дубовца — тогда КС признал не соответствующей основному закону практику применения п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества у добросовестного приобретателя. Опрошенные “Ъ” эксперты считают, что принятый законопроект пока обеспечивает защиту лишь части добросовестных приобретателей жилья и все еще нуждается в серьезной доработке.

Согласно законопроекту, приобретатель имущества, который при покупке полагался на данные госреестра, признается добросовестным, пока в судебном порядке не будет доказано, что «он знал или должен был знать об отсутствии права на отчуждение имущества у лица, от которого ему перешли права на него». Кроме того, суд будет отказывать в истребовании недвижимости, если после внесения данных о первом добросовестном приобретателе в госреестр пройдет более трех лет.

Глава комитета Госдумы по госстроительству и законодательству Павел Крашенинников ссылался на принятые летом поправки к закону о госрегистрации недвижимости, которые вступят в силу 1 января 2020 года.

«Это достаточно серьезная защита. Если тот закон о компенсации и этот закон вступят в силу, они начнут работать»,— считает господин Крашенинников. Он подчеркнул, что за компенсацией в течение трех лет смогут обратиться и те, кто лишился имущества раньше 2020 года.

«Если речь идет о споре между частными лицами, то это хорошая мера,— говорит руководитель судебной практики Института права и публичной политики Григорий Вайпан.— Но в ситуациях, когда с иском об истребовании квартиры обращается государство, эта конструкция не имеет смысла: государство отбирает у человека квартиру, а тот через суд может получить от государства ее стоимость. Это бессмысленный размен, в ходе которого человека выкидывают на улицу непонятно ради чего». Эксперт отмечает, что главная цель собственника — вернуть свою квартиру, в то время как государству она сама по себе не нужна:

« Об этом пишет Европейский суд по правам человека во всех своих постановлениях: у частного лица, в отличие от государства, есть «эмоциональная привязанность» к конкретной квартире».

Председатель правления АНО «Центр защиты жилья и жилищных прав» Светлана Гладышева отмечает, что в принятом во втором чтении законопроекте ничего не говорится о предельных сроках, в течение которых государство обязано оформить имущество в свою собственность. Отметим, что в постановлении КС по делу Александра Дубовца одной из причин признания п. 1 ст. 302 ГК не соответствующим Конституции названо бездействие публично-правового образования в части установления и надлежащего оформления своего права собственности. «Бездействие публично-правового образования фактически способствует появлению мошенников,— считает экс-уполномоченный по правам человека Москвы Александр Музыкантский, который занимался делами добросовестных приобретателей в Общественной палате РФ.— При этом никаких сроков для принятия решения государством в законопроекте не появляется». С другой стороны, в законопроекте есть определение добросовестного приобретателя. «Это шаг вперед, но теперь резко возрастает ответственность регистраторов, потому что теперь добросовестность приобретателя будет напрямую зависеть от того, какая запись внесена регистратором в реестр»,— говорит господин Музыкантский. По его мнению, это требует усиления ответственности за внесение заведомо подложных сведений в реестр.

Как добросовестные приобретатели недвижимости ищут защиты в Конституционном суде

Григорий Вайпан считает, что в нынешнем виде проект поправок противоречит решениям КС и ЕСПЧ: «Они исходят из того, что если приобретатель признан добросовестным, то по иску государства отбирать жилье у него нельзя, государство должно просто оставить этих людей в покое и обращаться с исками к мошенникам, так и было записано в изначальной редакции». Александр Музыкантский также предлагает вернуть законопроект на доработку. Господин Крашенинников на звонок корреспондента “Ъ” не ответил. В третьем чтении поправки к ст. 302 ГК планируют рассмотреть до конца декабря. Вступить в силу он должен 1 января 2020 года.

Как ранее сообщал “Ъ”, на прошлой неделе КС зарегистрировал жалобу на нормы Гражданского процессуального кодекса (ГПК) и федеральных законов «Об исполнительном производстве» и «О Конституционном суде». Оспоренные нормы не позволяют семье Однодворцевых из Москвы воспользоваться решением КС от 2017 года о несоответствии Конституции п. 1 ст. 302 ГК об истребовании государством имущества от добросовестного приобретателя по делу Александра Дубовца. Господин Дубовец стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры не имевшего наследников москвича, умершего в 1994 году, которой по поддельным документам завладели мошенники. КС счел, что квартиру, выбывшую из владения государства из-за ненадлежащего исполнения органами власти своих функций, истребовать у добросовестного приобретателя нельзя.

Защита добросовестного приобретателя: новые меры

Добросовестным приобретателем считается лицо, которое не знало и не могло знать о том, что приобретает имущество у лица, не имевшего права его отчуждать (ч. 1 ст. 302 ГК РФ).

Например:
Лицо купило недвижимость у другого лица, которое в следующие три года было признано банкротом. В таком случае Арбитражный управляющий банкрота будет оспаривать сделку купли продажи недвижимости, возвращать недвижимость в конкурсную массу для погашения долгов банкрота. В результате чего добросовестный покупатель лишается приобретенного имущества.

Или другой пример:
один гражданин приобрел недвижимость у другого гражданина, который в последствии признан недееспособным и не имевшим право отчуждать такое имущество. Родственники недееспособного гражданина могут также оспорить сделку купли-продажи, в результате чего добросовестный покупатель лишится имущества и денег.

Новое в законодательстве

Так какие же новые меры предпринял законодатель для защиты таких лиц?

1. Закрепил правило о том, что лицо считается добросовестным, если оно полагалось при приобретении недвижимости на данные из ЕГРН. И таковым оно будет считаться до тех пор, пока в судебном порядке не будет доказано, что приобретатель знал или должен был знать об отсутствии права отчуждать имущество у лица, от которого ему перешли права на недвижимость.

Читать еще:  Как выглядит договор аренды между юридическими лицами

2. Ограничил право истребования имущества публично-правовым образованием (Российской Федерацией, субъектом РФ, муниципальным образованием) от его добросовестного приобретателя в случае, когда последний не предпринимал своевременных мер по установлению и оформлению своего права собственности на имущество.

Что это значит? Суд будет отказывать по искам публично-правовых образований об истребовании жилья у добросовестного приобретателя во всех случаях, если после выбытия такого жилья из владения публичного собственника истекло три года со дня внесения в ЕГРН записи о праве собственности первого добросовестного приобретателя этого жилого помещения.

Данное правило не распространяется только лишь на те случаи, в которых ответчиком является также Российская Федерация, субъект РФ или муниципальное образование. В данных спорах бремя доказывания недобросовестности приобретателя или выбытия помещения из владения истца будет нести публично-правовое образование.

Выплата компенсации: нововведения

Гораздо более серьезные механизмы защиты введены в части выплаты компенсации добросовестным приобретателям, лишившимся жилых помещений.

С 01.01.2020 г. в Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» внесены существенные изменения в регулирование выплаты компенсации добросовестным приобретателям.

Ниже представлена таблица изменений:

Будут ли работать новые меры?

Введенными изменениями государство добровольно приняло на себя дополнительные обязательства в рамках своей социальной функции и однозначно улучшило положение дел по таким категориям споров.

Но стоит отметить, что до настоящего времени, в стране не выработан порядок выплаты Российской Федерацией компенсации добросовестным приобретателям. По-прежнему остается неразрешенным вопрос, из какого именно бюджета будет выплачиваться компенсация гражданам и будут ли выделяться для этой цели деньги из бюджета государства.

В заключение отметим, что 23 июня 2015 года Президент Российской Федерации, выступая на пленарном заседании Общественной палаты Российской Федерации, сказал: «Право гражданина, если у него отберут жилье, обратиться с регрессным иском к тому, кто его «надул», не имеет никакой перспективы решения, потому что человека просто загоняют по этим самым судебным инстанциям. Поэтому это не решение проблемы, это профанация» .

Описанные выше нововведения несмотря на свои положительные стороны, вступают в противоречие с позицией главы государства, поскольку действительно заставляют граждан, утративших недвижимость, пройти не менее трех судебных процедур:

  • судебный процесс по делу об изъятии у них недвижимости;
  • разбирательство по делу о взыскании возмещения вреда с лица, которое не имело право отчуждать имущество;
  • судебный процесс по делу о взыскании компенсации с казны Российской Федерации.

В связи с этим механизм защиты прав добросовестного приобретателя вызывает большие сомнения в своей эффективности.

ВС пояснил, когда добросовестность приобретателя не подлежит сомнениям

Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда РФ вынесла Определение № 305-ЭС17-13675 по делу № A41-103283-2015, согласно которому лицо может быть признано добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неправомочным отчуждателем.

Как следует из решения ВС, в 2010 г. Администрация заключила с ОАО договор аренды земельного участка сроком на 15 лет. Впоследствии ОАО и Общество заключили соглашение о передаче последнему прав и обязанностей арендатора по договору аренды в пределах срока его действия. Затем Общество заявило о намерениях построить на участке предприятие для переработки и хранения сельскохозяйственной продукции, что и было сделано после получения соответствующих разрешений.

Построив предприятие, Общество обратилось в Администрацию с заявлением о выкупе арендованного земельного участка, ссылаясь на нахождение на нем принадлежащих ему объектов недвижимости. Администрация приняла постановление, в котором согласилась с требованиями Общества и заключила с ним договор купли-продажи участка. Получив участок в собственность, Общество продало его и находящиеся на нем постройки Агросервису.

В дальнейшем проверкой Министерства имущественных отношений было выявлено существенное превышение площади проданного Обществу участка по отношению к площади здания, расположенного на нем на момент продажи. В связи с этим Администрация обратилась в арбитражный суд с иском о признании недействительным договора купли-продажи участка, заключенного между Администрацией и Обществом, применении последствий данной сделки в виде признания недействительным договора купли-продажи между Обществом и Агросервисом о прекращении права собственности последнего на данный участок и исключении из ЕГРП соответствующей записи, а также об истребовании участка из чужого незаконного владения Агросервиса. В качестве основного довода истец указал, что земельный участок был предоставлен Обществу в собственность с нарушением законодательства.

Суд первой инстанции пришел к выводу о том, что спорные договоры купли-продажи являются недействительными, однако не истребовал участок из владения Агросервиса, признав его добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку участок выбыл из владения собственника по воле Администрации, осуществляющей распоряжение им, и при ее активном участии.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводом первой инстанции о ничтожности спорных договоров купли-продажи, но, сославшись на ст. 273, 301, 302 ГК РФ и ст. 36 и 11.9 Земельного кодекса, все же истребовал спорный земельный участок из владения Агросервиса и обязал передать его Администрации, посчитав, что компания не может быть признана добросовестным приобретателем. Эту позицию поддержал и суд округа.

Однако Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что суд первой инстанции, признавая недействительным договор купли-продажи, заключенный Обществом и Агросервисом, а другие суды, отменяя решение суда первой инстанции в части отказа в иске Администрации об истребования спорного участка из владения Агросервиса и удовлетворяя данное требование Администрации, неправильно применили нормы материального права.

Суд сослался на п. 1 ст. 302 ГК РФ, которой установлено, что если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать, то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Также ВС РФ сослался на позицию Европейского Суда по правам человека, согласно которой, если речь идет об общем интересе, публичным властям надлежит действовать своевременно, надлежащим образом и максимально последовательно. ЕСПЧ также указывал, что ошибки или просчеты государственных органов должны служить выгоде заинтересованных лиц, особенно при отсутствии иных конфликтующих интересов; риск любой ошибки, допущенной государственным органом, должно нести государство, и ошибки не должны устраняться за счет заинтересованного лица.

Верховный Суд также указал, что у апелляционного и кассационного судов не было оснований для опровержения вывода первой инстанции о признании Агросервиса добросовестным приобретателем, со ссылкой на то, что он должен был предположить незаконность сделки по предоставлению участка в собственность Общества ввиду существенного превышения площади участка по отношению к размерам расположенных на нем объектов недвижимости. «Нарушение предусмотренного ранее действовавшими ст. 33 и 36 ЗК РФ порядка предоставления земельного участка в собственность Общества является основанием для признания договора недействительным, но не может быть в данном деле критерием для оценки добросовестности последнего приобретателя участка», – указал ВС.

Также Суд отметил, что истребование в пользу Администрации у Агросервиса земельного участка, на котором расположены законно приобретенные им объекты недвижимости, противоречит закрепленному в подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

«Поскольку надлежащим способом защиты интересов собственника является виндикационный иск, предъявляемый к последнему приобретателю имущества, и в данном деле спор о праве собственности на участок между Администрацией и Агросервисом подлежал рассмотрению только путем предъявления виндикационного иска, в удовлетворении которого суд первой инстанции правильно отказал, у судов не имелось правовых оснований для удовлетворения требования Администрации о признании недействительным договора купли-продажи, заключенного Обществом и Агросервисом», – заключил Верховный Суд.

Руководитель Экспертно-аналитического центра юридической компании LDD Андрей Руднев считает, что в данном случае позиция Судебной коллегии обоснованна и соответствует ГК РФ, Постановлению Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 20 апреля 2010 г. № 10/22, Постановлению КС РФ от 22 июня 2017 года № 16-П, которыми признано, что добросовестным приобретателем недвижимого имущества, право на которое подлежит государственной регистрации, является приобретатель.

«Если только из установленных судом обстоятельств дела с очевидностью не следует, что это лицо знало об отсутствии у отчуждателя права распоряжаться данным имуществом или не проявило должной разумной осторожности и осмотрительности, при которых могло узнать об отсутствии у отчуждателя такого права. Эти положения относятся к недвижимому имуществу, собственником которого могут быть физические и юридические лица, в том числе государственные и муниципальные органы», – прокомментировал Андрей Руднев.

Эксперт считает, что данное определение интересно и тем, что ВС РФ подтвердил позицию Европейского Суда по правам человека. «Это дает возможность при определенных случаях ссылаться одновременно на позиции Судебной коллегии Верховного Суда РФ и ЕСПЧ», – отметил он.

Адвокат АБ «Яблоков и партнеры» Александр Тамодлин сообщил, что практика обращения в суд по вопросам недействительности сделок и истребования из чужого незаконного владения встречается достаточно часто. При этом эксперт отметил, что применение этих правовых институтов оставляет желать лучшего как со стороны заявителей, так и со стороны судов.

«Зачастую не спасает даже наличие руководящего Постановления Пленума № 10/22, в котором, казалось бы, эти вопросы “разобраны по косточкам”. Тем отраднее, что в данном деле фундаментально правильное решение было вынесено судом первой инстанции», – оценил эксперт.

Александр Тамодлин считает, что это определение находится в фарватере ранее сформированной позиции, но представляет определенный интерес: «На конкретном примере фактически сформулирована позиция относительно отсутствия у последнего приобретателя обязанности предполагать возможную незаконность при переходе права от государства или муниципалитета к первому частному собственнику. Кроме того, в мотивировочной части определения коллегия, полагаю, не просто ради красного словца сослалась на положения ч. 2. ст. 167 ГК РФ об обязанности стороны возместить стоимость полученного по недействительной сделке при невозможности вернуть в натуре. Возможно, это завуалированное указание на надлежащий способ защиты нарушенного права в ситуации, когда имущество не может быть истребовано у добросовестного приобретателя».

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector