Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ремонт общедомового имущества за чей счет

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много спорных ситуаций и вопросов возникает вокруг ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Жильцы постоянно судятся из-за оплаты ремонта с управляющими компаниями. Сегодня попытаемся разобраться, какое оборудование в квартире собственника управляющая компания должна ремонтировать платно, а какое бесплатно.

Ответственность за содержание общего имущества в доме

По закону ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме (ст.210 ГК РФ, ч.3 ст.30, ст.39 ЖК РФ). Они ежемесячно перечисляют плату управляющей компании, которая, в свою очередь, обязуется за эту сумму выполнять соответствующие работы и оказывать услуги.

Также собственники помещений в МКД платят УК, РСО и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; Постановление Правительства РФ №491 от 13.08.2006).

Получается, что бремя основной нагрузки по содержанию в надлежащем состоянии и текущему ремонту общего имущества в жилом доме ложится на плечи управляющей компании (ст.161 ЖК РФ). Следовательно, УК должна производить ремонт общего имущества в доме, не взимая за это дополнительной платы сверх ежемесячной суммы платежа потребителя ЖКУ.

Поэтому важно определить, какое имущество в квартире относится к общему, а какое к личному пользованию собственника помещений в МКД.

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

  • внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;
  • внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;
  • внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;
  • внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям (ПП РФ №491).

Оборудование, которое УК не должна ремонтировать бесплатно

Управляющая компания не обязана за свой счёт производить бесплатный ремонт следующего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД:

  • индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;
  • газовых и электрических плит;
  • сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);
  • труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
  • домофонов в квартире;
  • электрических кабелей, розеток в квартире;
  • прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Как определить ответственность за ремонт собственника и УК

Чтобы решить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК.

Как вы уже поняли из выше перечисленных списков, например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому УК не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Во избежание недоразумений и споров рекомендуем вам закрепить границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками помещений в МКД в договоре управления.

Но если произойдёт авария или поломка оборудования в квартире собственника, которое входит в общедомовое имущество, то управляющая компания обязана сделать ремонт бесплатно (Решение Верховного Суда РФ от 30.11.2011 №ГКПИ11-1787).

Также следует обратить внимание, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений могут требовать от своей управляющей компании возмещения понесённых убытков или расходов на его ремонт либо произведения ремонта за счёт УК (п.149, 151 Постановления Правительства РФ №354 от 06.05.2011).

Спорные случаи

Самые большие сомнения, разногласия и споры собственников помещений в МКД с управляющими компаниями вызваны отнесением к общему имуществу дома внутриквартирных радиаторов отопления. Это объясняется тем, что зачастую достаточно трудно провести чёткую внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по отопительным сетям.

Поэтому по отопительным радиаторам в квартирах жильцов дома ситуация неоднозначная. Существует разное мнение и различные судебные решения. Так, одни суды считают, что внутриквартирные радиаторы входят в состав общего имущества МКД (Письмо Минрегиона РФ от 04.09.2007 №16273-СК/07).

Ведомство в своём объяснении ссылается на п.6 Правил содержания общего имущества, утверждённых Постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 года. Там сказано, что в состав общего имущества входит внутридомовая система отопления вместе со стояками, радиаторами, регулирующей и запорной арматурой, ОДПУ теплоэнергии и другим оборудованием на этих сетях.

Другие суды придерживаются противоположного мнения. Верховный Суд РФ считает, что в состав общего имущества собственников помещений в МКД входят только те радиаторы отопительной системы, которые обслуживают более одной квартиры в доме, то есть установлены за пределами квартир на лестничных клетках в подъездах, в подвалах (Определение Верховного Суда РФ от 24.11.2009 №КАС09-547).

Также бытует мнение, что радиаторы не входят в состав общего имущества в МКД, если они оснащены отключающими устройствами. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Как видите, вопрос отнесения квартирных отопительных приборов к составу общего имущества в МКД остаётся спорным и открытым до сих пор, поскольку в каждом отдельном случае суды трактуют проблему по-разному. С остальным оборудованием в квартирах собственников, надеемся, вам стало проще разобраться после прочтения нашей статьи.

Ремонт оборудования в квартире собственника (нанимателя): за чей счёт?

Большинство собственников жилых помещений и нанимателей сталкиваются с проблемой ремонта коммунальных сетей в квартире, но чаще всего они не имеют понятия, какого рода услуги должны предоставить управляющие компании (УК) на платной основе, а какие все же бесплатно. В данной статье мы расскажем, какое же оборудование в Вашей квартире управляющая компания должна ремонтировать.

Есть ошибочное мнение, что специалисты управляющих организаций должны ремонтировать все оборудование, находящееся в доме, в частности, располагающееся непосредственно в квартире. Для разъяснения этого вопроса следует обратиться к статье № 36 Жилищного кодекса и Постановлению Правительства от 13 августа 2006 года № 491 (редакция от 26.03.2014). Данные законодательные акты определяют перечень имущества, за которое ответственны УК, и те объекты, что должны ремонтировать сами собственники и наниматели.

В соответствии с законодательством Российской Федерации за надлежащее содержание общего имущества несут ответственность собственники (наниматели) помещений.

Собственники (наниматели) помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме (МКД). Также собственники (наниматели) помещений в МКД платят УК, ресурсоснабжающим организациям и региональному фонду капремонта за текущий и капитальный ремонт общего имущества в доме. (ч.2 ст.154, ст.156, 158, 166, 169 ЖК РФ; ПП РФ №491 от 13.08.2006).

Общее имущество в МКД, которое УК ремонтирует бесплатно.

Чтобы понять, какой ремонт в квартире управляющая компания должна делать бесплатно, давайте разберемся, что относится к общему имуществу, которое обязаны ремонтировать жилищно-коммунальные службы:

внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого запорного устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;

Читать еще:  Запрос в госреестр на недвижимое имущество

внутридомовые инженерные системы газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа;

внутридомовые системы отопления, включая стояки до первого запорного устройства, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии;

внутридомовые системы электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до приборов учёта электроэнергии.

Оборудование, которое управляющая компания НЕ должна ремонтировать бесплатно

Оборудование, принадлежащее гражданину на правах частной собственности, ремонтируется за его счет. В этот перечень входят:

индивидуальные приборы учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;

газовые и электрические плиты;

сантехническое оборудование в квартире;

трубы и отводы после запорно-регулировочного крана;

домофоны в квартире;

электрические кабели и розетки в квартире;

прочее оборудование, не входящее в состав общедомового имущества, предназначенное для обслуживания только одной квартиры.

Чтобы определить, платно или бесплатно должен производиться ремонт оборудования в квартире собственника (нанимателя) помещений в МКД, необходимо определить внутренние границы систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и УК. Для этого нужно знать границы эксплуатационной ответственности между вашей УК и собственниками (нанимателями) помещений в МКД по договору управления.

Как быть, когда управляющая компания требует деньги за ремонт или отказывается его выполнять?

В случае поломки общедомового оборудования или аварии, произошедшей на участке внутридомовых сетей в квартире, управляющая компания обязана в установленный срок осуществить соответствующие ремонтные работы. Собственники жилых помещений должны знать, что если ремонт квартирного имущества вызван ненадлежащим оказанием коммунальных услуг или недостойным содержанием общего имущества, то на защиту их прав встает закон – Постановление Правительства РФ от 6 мая 2011 года № 354 пункт 149. В соответствии с ним собственники имеют право потребовать возмещение понесенных расходов или необходимого ремонта от коммунальных служб.

Кто должен платить за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома


К нам на сайт пришло письмо от москвички Татьяны К. с вопросом: «В панельном доме, где я проживаю в приватизированной квартире, планируют снаружи утеплять стены. Дому 45 лет и его ремонтом ещё ни разу не занимались. Подскажите, кто должен платить за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома? В Управе настаивают на том, что его оплата должна быть произведена за счет владельцев приватизированных квартир. Так ли это?».

Уважаемая Татьяна. В связи с проходящей до сих пор приватизацией квартир, вопрос, за чей счет проводится капитальный ремонт многоквартирного жилого дома, волнует многих собственников. Увы, требование вашей Управы может быть вполне законным. Приватизировав квартиру, граждане получают право собственности и поэтому, соблюдая существующие нормы содержания жилья, несут ответственность за его состояние и эксплуатацию.

Часто спрашивают, на основании какой статьи жилищного кодекса собственник жилья должен платить за содержание и ремонт? Отвечаем, в соответствие со статьями №№ 30 и 150 ЖК собственникам жилых помещений вменена обязанность вносить плату за капремонт многоквартирного дома. В этой связи возникает следующий вопрос, а сколько должен платить собственник жилья за капитальный ремонт дома, в котором он живет? Размер этой оплаты устанавливается муниципальным органом по месту жительства. Причем окончательная сумма рассчитывается не в процентах от общей стоимости капремонта, а соразмерно доле собственника в праве на общее имущество. Размер этой доли также регулируется в Жилищном кодексе (ст. 37).

Однако в вопросе, кто должен платить за капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов есть свои тонкости, которые желательно знать. Так, если многоквартирный дом на момент приватизации квартиры нуждался в капитальном ремонте, то её собственники освобождаются от участия в оплате. Об этом говорится в ст. 16 Закона «О приватизации жилищного фонда», принятого 04.07.91 г. При этом конкретных сроков капремонта в многоквартирном доме не существует, а заключение о необходимости его проведения выносится в ходе техосмотра здания дважды в год. Эти осмотры проводят специалисты территориального центра ЖКХ, которые ведут специальные журналы по каждому многоквартирному дому. Собственник имеет право обратиться в этот центр и выяснить, имеется ли акт о необходимости проведения капитального ремонта в его доме. Если такой документ имеется и дата его заключения более ранняя, чем дата оформления приватизации квартиры, то у её собственника есть основание не платить за капитальный ремонт общего имущества многоквартирного дома.

Надеемся, что мы ответили на вопрос, должен ли владелец приватизированной квартиры платить за ремонт крыши, стен, подъезда и пр. своего дома.

Ремонт балкона: за чей счет?

Опасно не только выходить на такой балкон, но и ходить под ним. Фото с сайта www.l34.news

В предыдущем выпуске “Приемной ЖКХ” (“Грани”, № 80 от 26 октября) мы рассказывали о том, чем грозит собственнику самовольная перепланировка балкона. Разговор о таком конструктивном элементе, как балкон, решили продолжить. А тему подсказал горожанин Виктор (назовем его так). Некоторые дома в Новочебоксарске — ровесники города. Они ветшают. В одном из них и живет Виктор. Он интересуется, кто должен ремонтировать и за чей счет балконную плиту (пол)?

Ответственность несет УК
В состав общедомового имущества включены несущая стена и балконная плита — пол балкона. Она признается ограждающей конструкцией многоквартирного дома и находится в ведении управляющей домом организации, отвечающей за содержание и ремонт общего имущества МКД. За остальные части балкона — козырек, крышу, парапет, а также остекление — ответственность несет собственник.
Работы, выполняемые для надлежащего содержания балконов, входят в минимальный перечень работ и услуг, утвержденный постановлением Правительства РФ № 290. В перечень входят в том числе выявление нарушений и эксплуатационных качеств балконной плиты. Определять состояние и при необходимости планировать ремонт балконных плит управляющая компания должна в ходе плановых осмотров. Осмотры состояния конструктивных элементов дома должны проводиться минимум дважды в год — весной и осенью. Также УК обязана проверять правильность использования балконов жителями дома, не допускать размещения на балконах громоздких и тяжелых вещей, захламления и загрязнения.

Каковы действия управляющей компании
Осмотр балкона может проводиться не только по плану управляющей организации, но и по заявлению собственника или нанимателя помещения в доме. Если при осмотре балкона УО обнаружила признаки повреждений, то она обязана принять срочные меры и обеспечить безопасность людей. Оплачивают ремонт балконов всегда собственники помещений в многоквартирном доме, несущие бремя содержания общего имущества. Если требуется текущий ремонт, то источником его финансирования становятся средства, которые жители дома ежемесячно вносят в адрес УО за содержание и ремонт общего имущества дома. Если повреждения значительные и требуется капитальный ремонт, то вопрос выносится на общее собрание собственников (ОСС) помещений в МКД.
Несмотря на то что текущий ремонт, как и капитальный, отнесен к компетенции общего собрания собственников, отсутствие решения общего собрания собственников о проведении таких работ не является основанием для УК не выполнять их. Текущий ремонт балконной плиты она должна провести, не дожидаясь решения собрания.

Случаи из жизни
Собственник проживал в доме, требовавшем капитального ремонта, но не включенном в региональную программу. Он потребовал от УК восстановить балкон. УК отказалась, сославшись на то, что балконная плита требует капитального ремонта. Ему посоветовали инициировать ОСС. Госжилинспекция, куда собственник обратился, установила, что балконная плита имеет незначительные повреждения, следовательно, ее ремонт должен быть выполнен в счет средств, вносимых жителями дома за содержание и ремонт общего имущества МКД. И даже после этого УК не исполнила свои обязанности. Тогда собственник обратился в суд с иском. На дату рассмотрения дела дом не был включен в региональную программу по капремонту. Суд заострил внимание на том, что балконная плита находится над тротуаром и создает опасность для жизни и здоровья людей. Принимать меры в такой ситуации обязана управляющая домом организация. Суд вынес именно такой вердикт.

Демонтировать без согласия собственника
Другой случай. Гражданин приобрел квартиру в многоквартирном доме и обратил внимание, что в противоречие кадастровому паспорту в помещении нет балкона. Бывший собственник квартиры пояснил, что балкон был демонтирован в его отсутствие. Оказалось, балконная плита находилась в аварийном состоянии, что подтверждает акт осмотра. Во избежание падения плиты было принято решение ее демонтировать. А новый владелец потребовал восстановить разрушенный балкон. УК отказалась, аргументировав отсутствием решения общего собрания собственников помещений в доме о проведении капитального ремонта. Дело дошло до судебного разбирательства. Выяснилось, что износ элементов конструкции составлял свыше 50%, ремонту и восстановлению они не подлежали. Во избежание падения балконной плиты она была демонтирована. Работы проводились в отсутствие собственника квартиры, поскольку в ней долгое время никто не проживал. Восстановление балкона, как указал суд, относится к капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома. Потому суд посоветовал владельцу квартиры инициировать общее собрание собственников для принятия решения о восстановлении балконной плиты за счет средств капитального ремонта.

Читать еще:  Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

ВАЖНО ЗНАТЬ

Управляющая организация не должна игнорировать жалобы жителей дома на состояние балконов: если из-за износа балконной плиты произойдет обрушение конструкции, то ответственность за это понесут управляющие организации и ее должностные лица.

ЖЭК отказывается проводить текущий ремонт. Рассказываем, почему это незаконно 1269

Должна ли УК ремонтировать подъезды по желанию жильцов – что на этот счет говорит закон.

Жильцы ярославской пятиэтажки на ул. Свердлова, 72 решили, что подъезды в их доме пора бы уже обновить. За полвека их, конечно, ремонтировали. Но последний ремонт был уже так давно, что не все жители его помнят. Поэтому инициативные жильцы обратились в ОАО «Управдом Ленинского района».

– Согласно п. 3.2.9 «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», управляющая компания обязана ремонтировать подъезды не реже одного раза в пять лет или три года – все зависит от типа здания и физического износа. При этом отсутствие в договоре управления соответствующего пункта об обязанности управляющей компании ремонтировать подъезды не освобождает последнюю от обязанности обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан , – разъясняет юрист Федерального информационно-аналитического Центра защиты прав граждан Александр Зубко.

Ремонт подъездов можно проводить и чаще, но для этого собственники должны провести общее собрание и принять решение, выполнение которого обязательно для управляющей компании. Но в УК «Управдом Ленинского района» планы жителей не разделили – ни ремонта, ни помощи в проведении общедомового собрания. Накормили людей «завтраками» и спустили все на тормозах.

– Согласно ст. 161 Жилищного кодекса РФ, управляющая компания должна обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В подъездах многоэтажки на Свердлова, 72 штукатурка вместе с краской на стенах местами просто отвалилась, потолки давно растрескались, а плитка и перила находятся в полуразрушенном состоянии. Но ЖЭК почему-то проблемы игнорировал, поэтому люди обратились к нам, поясняет руководитель ярославского Центра справедливости Алексей Лопарёв.

Правозащитники помогли людям составить жалобу в УК с требованием провести текущий ремонт подъезда. В которой коммунальщикам напомнили об обязанностях, прописанных в 161 статье ЖК РФ и в Постановлении Правительства РФ №491. Также специалисты ЦЗПГ помогли собственникам квартир провести общедомовое собрание, на котором жильцы единогласно приняли решение о ремонте подъездов.

У ЖЭКа просто не оставалось выбора – в течение месяца все шесть подъездов отремонтировали и вдохнули в них новую жизнь. За что жители дома поблагодарили сотрудников Центра защиты прав граждан.

Напомним, Центр защиты прав граждан – неполитический проект, созданный партией «Справедливая Россия» в 2015 году. Проект поддержал Президент РФ Владимир Путин. Научить граждан защищать свои права и заставить власть исполнять законы – основные задачи Центров. Сегодня приемные работают в 72 регионах России.

СПРАВКА

Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для предупреждения преждевременного износа и поддержания эксплуатационных показателей и работоспособности, устранения повреждений и неисправностей общего имущества или его отдельных элементов (без замены ограждающих несущих конструкций, лифтов). Это прописано в Постановлении Правительства РФ №491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…».

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, их стоимость и условия выполнения.

КТО ОТВЕЧАЕТ ЗА РЕМОНТ ПОДЪЕЗДОВ

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивают:

собственники (при непосредственном управлении МКД);

Жильцы заключают договор о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы.

управляющие организации (УК, ТСЖ, ЖСК) – при наличии договора управления с собственниками;

ТСЖ, жилищные, жилищно-строительные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы могут выполнять работы по текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать исполнителей по договору.

застройщик;

В отношении помещений, не переданных собственникам, с момента выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию. Застройщик может заключить договор с управляющей организацией.

ВАЖНО ЗНАТЬ! Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы. При этом управляющая организация, товарищество или кооператив должны обеспечивать нормативно установленные требования по содержанию и обслуживанию жилого фонда.

ЗА ЧЕЙ СЧЕТ ПРОВОДИТСЯ ТЕКУЩИЙ РЕМОНТ

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями.

КАК ПРИНЯТЬ РЕМОНТНЫЕ РАБОТЫ

В случае привлечения сторонних лиц для осуществления текущего ремонта после окончания проведения работ лицо, которое от имени всех собственников помещений в многоквартирном доме уполномочено участвовать в приемке работ по текущему ремонту, подписывает акт приемки оказанных услуг. И (или) акт выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Ремонт оборудования в квартире собственника: за чей счёт?

Много вопросов возникает по поводу ремонта инженерных систем, квартирных стояков, радиаторов отопления, приборов учёта коммунальных услуг и прочего оборудования в квартирах собственников помещений в МКД. Собственники часто обращаются в прокуратуру района по вопросам оплаты ремонта с управляющими компаниями.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ, ч. 3 ст. 30, ст. 39 ЖК РФ ответственность за содержание квартир и общего имущества в МКД несут сами собственники помещений в доме.

Согласно положений ч. 2 ст. 154, ст.ст. 156,158, 166, 169 ЖК РФ собственники помещений в МКД оплачивают текущий и капитальный ремонт управляющей компании и региональному фонду капремонта

Управляющие компании должны производить бесплатный ремонт следующего оборудования, входящего в состав общего имущества в МКД:

· внутридомовых инженерных систем холодного и горячего водоснабжения, включая стояки с ответвлениями до первого отключающего устройства, коллективные (общедомовые) приборы учёта воды, первые запорно-регулировочные краны на отводах внутриквартирной разводки от стояков, механические, электрические, санитарно-технические элементы, относящиеся к этим сетям;

· внутридомовых инженерных систем газоснабжения, включая газопроводы, проложенные от источника газа или места присоединения к сети газораспределения до запорного крана на ответвлениях к внутриквартирному ГО, газоиспользующее оборудование (кроме газоиспользующего оборудования внутри квартиры), технические устройства на газопроводах, регулирующую и предохранительную арматуру, систему контроля загазованности помещений, коллективные (общедомовые) приборы учёта газа, ОПУ газа, фиксирующий его объём при производстве коммунальной услуги;

· внутридомовых систем отопления, включая стояки, обогревающие элементы, регулирующую и запорную арматуру, коллективные (общедомовые) приборы учёта теплоэнергии, остального оборудования, относящегося к этим сетям;

· внутридомовых систем электроснабжения, включая вводные шкафы, вводно-распределительные устройства, аппаратуру защиты, контроля и управления, коллективные (общедомовые) приборы учёта электроэнергии, этажные щитки, осветительные установки помещений общего пользования, электрические установки систем дымоудаления, автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовые, пассажирские и пожарные лифты, автоматически запирающиеся устройства дверей подъездов МКД, кабели от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учёта электроэнергии, остального электрического оборудования, относящегося к этим сетям.

Читать еще:  Верховный суд предлагает резко смягчить уголовное законодательство

Собственники самостоятельно ремонтируют (заменяют) следующее оборудование в квартирах:

· индивидуальных приборов учёта горячей и холодной воды, газа, электричества;

· газовых и электрических плит;

· сантехнического оборудования в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей);

· труб и отводов, установленных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;

· домофонов в квартире;

· электрических кабелей, розеток в квартире;

· прочего оборудования, не входящего в состав общедомового имущества, предназначенного для обслуживания только одной квартиры.

Например, ответвления от стояков водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры вместе с самим этим элементом в квартире собственника, а также сантехника в зону эксплуатационной ответственности управляющей компании не входят. Поэтому управляющая компания не должна ремонтировать это оборудование бесплатно.

Вместе с тем, если необходимость ремонта оборудования внутри квартиры вызвана ненадлежащим оказанием коммунальных услуг, то собственники помещений в соответствии с п.п. 149, 151 Постановления Правительства от 06.05.2011 № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» могут обязать управляющую компанию возместить понесённые убытки или расходы на его ремонт путем обращения в суд.

В соответствии с п.6 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утверждённых Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 года № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях.

При этом, согласно позиции Верховного Суда (определение от 24.11.2009 № КАС09-547) в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.).

Кроме того, отсутствие отключающего устройства на радиаторе подтверждает тот факт, что отопительные приборы квартир признаются элементом единой общедомовой отопительной системы.

Таким образом, платность или бесплатность ремонта оборудования в квартире собственника определяется внутренними границами систем коммунальных инженерных коммуникаций, по которым разграничивается ответственность за их эксплуатацию между владельцем жилья и управляющей компании.

Какие коммуникации в квартире можно отремонтировать бесплатно за счет УК и ТСЖ

Действующим законодательством на собственников жилья возложена обязанность по содержанию квартир и общего имущества в многоквартирном доме (МКД).

На финансирование текущего ремонта общего имущества с собственников квартир и нанимателей взимается плата.

Плата на проведение капитального ремонта общего имущества с собственников квартир – взимается, с нанимателей квартир — не взимается.

На практике поддержание в надлежащем состоянии и текущий ремонт общего имущества осуществляется управляющими компаниями (УК), товариществами собственников жилья (ТСЖ) в зависимости от выбранной собственниками формы управления МКД. В муниципальных домах такую работу проводят жилищно-коммунальные службы.

Таким образом, указанные организации обязаны без дополнительной платы ремонтировать имущество, которое относится к общему имуществу МКД.

Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем:

  • а) соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома;
  • б) безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества;
  • в) доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, а также земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе для инвалидов и иных маломобильных групп населения;
  • г) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц;
  • д) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества, для предоставления коммунальных услуг (подачи коммунальных ресурсов) гражданам, проживающим в многоквартирном доме;
  • е) поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома;
  • ж) соблюдение требований законодательства Российской Федерации об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности.

ВАЖНО. Общее имущество многоквартирном доме, подлежащее бесплатному ремонту

Какое имущество должны ремонтировать бесплатно

В состав общего имущества, подлежащее бесплатному ремонту, входят:

  • внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первого отключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях;
  • внутридомовая инженерная система газоснабжения, состоящая из газопроводов, проложенных от источника газа или места присоединения указанных газопроводов к сети газораспределения до запорной арматуры (крана) включительно, расположенной на ответвлениях (опусках) к внутриквартирному газовому оборудованию, газоиспользующего оборудования (за исключением бытового газоиспользующего оборудования, входящего в состав внутриквартирного газового оборудования), технических устройств на газопроводах, в том числе регулирующей и предохранительной арматуры, системы контроля загазованности помещений, коллективных (общедомовых) приборов учета газа, а также приборов учета газа, фиксирующих объем газа, используемого при производстве коммунальной услуги по отоплению и (или) горячему водоснабжению;
  • внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях;
  • внутридомовая система электроснабжения, состоящая из вводных шкафов, вводно-распределительных устройств, аппаратуры защиты, контроля и управления, коллективных (общедомовых) приборов учета электрической энергии, этажных щитков и шкафов, осветительных установок помещений общего пользования, электрических установок систем дымоудаления, систем автоматической пожарной сигнализации внутреннего противопожарного водопровода, грузовых, пассажирских и пожарных лифтов, автоматически запирающихся устройств дверей подъездов МКД, сетей (кабелей) от внешней границы до индивидуальных, общих (квартирных) приборов учета электрической энергии, а также другого электрического оборудования, расположенного на этих сетях.

Для решения вопроса о том, кто должен делать ремонт необходимо определить внутренние границы коммунальных инженерных систем, по которым будет разграничиваться их эксплуатационная ответственность.

Например, ответвления от стояков горячего и холодного водоснабжения после запорно-регулирующей арматуры, включая запорно-регулирующую арматуру в квартире и сантехоборудование, бесплатному ремонту не подлежат.

В случае аварии или поломки оборудования, находящегося в квартире, но относящегося к общедомовому оборудованию, управляющая компания (ТСЖ) обязана произвести его текущий ремонт бесплатно

Имущество в доме, не подлежащее бесплатному ремонту УК (ТСЖ)

Управляющие компании (ТСЖ) не обязаны производить бесплатный ремонт следующего оборудования:

  • индивидуальных приборов учета воды, газа, электричества. О том, обязательно ли устанавливать счетчики воды в квартире, читайте в статье по ссылке;
  • газовых и электрических плит;
  • сантехнического оборудования, находящегося в квартире (смесителей, кранов, ванн, раковин, унитазов, водонагревателей и тому подобного оборудования);
  • труб и отводов, расположенных на ответвлениях от стояков после отключающего устройства или запорно-регулировочного крана;
  • домофонов, находящихся в квартире;
  • электрических кабелей, розеток и иных электрических элементов, расположенных внутри квартиры;
  • иного оборудования и имущества, не относящихся к общедомовому имуществу и обслуживающих только одну квартиру.

За чей счет должна производиться замена батарей системы отопления в квартире

Наибольшее количество споров вызывает отнесение к общему имуществу внутриквартирных радиаторов отопления. Это связано с тем, что четко определить внутреннюю границу эксплуатационной ответственности по сетям отопления затруднительно. Поэтому относительно радиаторов позиция является неоднозначной.

Некоторые суды со ссылкой на письмо Минрегиона России от 04.09.2007 N 16273-СК/07 при принятии решений указывали, что квартирные радиаторы отопления относятся к общему имуществу

Вместе с тем есть и противоположная судебная практика, закрепленная в Определении Верховный Суд РФ от 24.11.2009 N КАС09-547, в соответствии с которой в состав общего имущества собственников помещений включаются лишь те обогревающие элементы системы отопления (радиаторы), которые обслуживают более одной квартиры (находятся за пределами квартир на лестничных клетках, в подвалах и т.д.)

Еще одна позиция сводится к тому, что радиаторы не относятся к общему имуществу в том случае, если они имеют отключающие устройства. Отсутствие отключающего устройства на радиаторе свидетельствует о том, что радиатор отопления в квартире является элементом единой общедомовой системы отопления.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector