Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Напомним, что из себя представляет договор доверительного управления имуществом. Одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление. Другая же сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. При этом передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК РФ).

В то же время в порядке исполнения договора продажи недвижимости существует одна особенность. Его исполнение до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551 ГК РФ). Таким образом, стороны договора доверительного управления могут предусмотреть в нем, например, что договор вступит в силу со дня его подписания. Они могут даже сразу передать имущество. Однако для третьих лиц – арендаторов или организаций, оказывающих коммунальные услуги, – дело обстоит немного иначе. Для них договор вступит в силу только с даты государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление. Это положение обязательно необходимо учитывать. До регистрации передачи имущества все права и обязанности перед третьими лицами несет сам собственник, а не доверительный управляющий.

Несоблюдение требований о регистрации передачи имущества влечет за собой недействительность самого договора доверительного управления.

Как не обидеть управляющего

Принимая недвижимое имущество в доверительного управления, многие доверительные управляющие ставят перед собственником следующий вопрос. Они просят выделить им под офис часть помещений в передаваемом здании для реализации функций по договору доверительного управления. Здесь необходимо учитывать, что управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом (п. 3 ст. 1015 ГК РФ). В связи с этим очень важно правильно оформить такие отношения. Можно предложить несколько способов решения этой проблемы. Наиболее простой – это исключить из состава передаваемого в доверительное управление имущества помещения, которые управляющий собирается использовать под офис. Вместо этого следует сдать их ему в аренду по отдельному договору. Например, в доверительное управление может быть передано здание за исключением комнат № 1-15 на первом его этаже.

Согласно статье 1023 Гражданского кодекса, доверительное управление управляющий имеет право на вознаграждение, предусмотренное договором доверительного управления. Также ему необходимо возместить обоснованные расходы, произведенные при доверительное управление имуществом. Делать это следует за счет доходов от использования этого имущества. В связи с этим, в договоре доверительного управления можно предусмотреть следующее. Право пользования помещением в здании, переданном в доверительное управление можно рассматривать как одну из составных частей такого вознаграждения. Также в договоре можно установить, что право пользования частью помещения в здании, переданном в доверительное управление, является компенсацией расходов управляющего. При этом такая часть помещения должна учитываться доверительным управляющим отдельно от имущества, переданного ему в доверительное управление.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Комментарий к Ст. 1017 ГК РФ

1. Комментируемая статья предусматривает обязательную письменную форму договора доверительного управления имуществом независимо от субъектного состава и объектов, передаваемых в доверительное управление. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность договора. В том случае, если объектом доверительного управления является движимое имущество, требование о составлении договора в виде единого документа законодательством не предусмотрено.

Если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, как недвижимость, прочно связанная с землей, так и другие объекты, перечисленные в ст. 130 ГК РФ, в соответствии со ст. 550 ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК). Государственной регистрации подлежат и передача недвижимого имущества, и переход права собственности. Таким образом, регистрируется не договор доверительного управления, а передача имущества доверительному управляющему. Причем отсутствие регистрации передачи имущества влечет недействительность договора доверительного управления, что является определенным несоответствием между п. п. 2 и 3 комментируемой статьи.

2. В соответствии со ст. 30 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления, также должны регистрироваться, причем только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда.

К заявлению о государственной регистрации договора должны быть приложены подписанные оригинал договора и акт приемки-передачи имущества, а также оригиналы правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности учредителя управления на передаваемое в управление имущество.

Прекращение доверительного управления в форме расторжения договора либо прекращения его как обременения права собственности самостоятельной государственной регистрации не требует (см., например, Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 16 марта 2005 г. по делу N А10-6381/04-15-Ф02-1057/05-С2).

Читать еще:  Реестр нотариата по движимому имуществу

При передаче в доверительное управление предприятия к акту должны быть приложены следующие документы: акт инвентаризации, бухгалтерский баланс, заключение независимого аудитора о составе и стоимости предприятия, а также перечень всех долгов (обязательств), включаемых в состав предприятия, с указанием кредиторов, характера, размера и срока их требований (ст. ст. 132, 561, 563 ГК).

3. Регистрация договора доверительного управления может иметь в качестве основания решение суда, например, при доверительном управлении вследствие необходимости постоянного управления недвижимым имуществом подопечного (ст. 38 ГК).

При доверительном управлении имуществом гражданина, признанного безвестно отсутствующим в соответствии со ст. 43 ГК РФ, для регистрации необходимо представить следующие документы:

— решение суда о признании гражданина безвестно отсутствующим (ст. 42 ГК);

— постановление (решение) органа опеки и попечительства о назначении конкретного гражданина доверительным управляющим недвижимого имущества безвестно отсутствующего;

— договор доверительного управления недвижимым имуществом безвестно отсутствующего, заключенный между органом опеки и попечительства и управляющим, и акт приемки-передачи такого имущества, подписанный обеими сторонами.

Значение государственной регистрации передачи имущества по договору доверительного управления состоит в возможности доверительного управляющего осуществлять действия по доверительному управлению, а в случаях, предусмотренных договором, — и распоряжаться этим имуществом.

Обязательна ли регистрация доверительного управления?

Мне необходимо передать квартиру, собственником которой являюсь я, в доверительное управление специализированной компании. Ч.2, ст. 1017 ГК РФ устанавливает что Договор доверительного управления недвижимостью обязательно должен быть зарегистрирован в органе Госреестра.

Однако, мой адвокат утверждает, что при условии, если договор доверительного управления заключается на срок менее одного года то его регистрация в органе Госреестра необязательна.

Пожалуйста! Сообщите мне, каков порядок этих действий. Прав ли мой адвокат?

Вопрос относится к городу Калининград

Ответы:

Вы серьезно хотите получить компетентный ответ от незнакомых людей в интернете?

Смотрите, заходите сюда, оформляете бесплатный доступ на 2 дня ко всей базе знаний Консультант + и за это время находите и ответ на свой вопрос, и судебную практику, и все формы документов с примерами заполнения, какие вам только понадобятся.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Статья 550. Форма договора продажи недвижимости

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Статья 551. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость

1. Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

2. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

3. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

Статья 1017 ГК РФ. Форма договора доверительного управления имуществом

Новая редакция Ст. 1017 ГК РФ

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Комментарий к Статье 1017 ГК РФ

Комментарий дорабатывается и временно отсутствует.

Другой комментарий к Ст. 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации

1. Данный договор должен быть заключен в письменной форме. Отсюда следует, что он может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами или уполномоченными ими лицами. Требования к письменной форме данного договора будут соблюдены и в том случае, если он будет заключен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, телефонной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п. 2 ст. 434 ГК РФ). Письменная форма договора считается соблюденной и в том случае, если лицо, получившее письменное предложение заключить договор, содержащее все существенные условия договора, в срок, установленный для ответа, совершает действия по выполнению указанных в оферте условий договора, которые в соответствии с п. 3 ст. 438 ГК считаются акцептом.

2. Специальные правила установлены для договора доверительного управления недвижимым имуществом, который должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи указанного имущества, т.е. договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какое недвижимое имущество подлежит передаче в доверительное управление, в том числе данные о расположении недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление должна оформляться передаточным актом или иным документом о фактической передаче имущества в доверительное управление (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Читать еще:  Уголовная ответственность за умышленные уничтожение или повреждение чужого имущества

Если в доверительное управление передается предприятие как имущественный комплекс, то к форме договора доверительного управления имуществом должны применяться нормы о форме договора продажи предприятия.

3. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество. Государственная регистрация осуществляется в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Регистрация морских судов в соответствии с п. 2 ст. 131 ГК является специальной регистрацией, осуществляемой по правилам Кодекса торгового мореплавания. Доверительное управление подлежит государственной регистрации в Государственном судовом реестре или судовой книге наряду с правом собственности и иными вещными правами на судно, а также ограничениями (обременениями) прав на него (ст. 14 КТМ).

Несоблюдение письменной формы договора доверительного управления имуществом или требований государственной регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора (ст. 551, 556, 1017 ГК РФ).

Договор доверительного управления недвижимым имуществом в Беларуси

Представим ситуацию, когда коммерческая организация, участником (собственником) которой Вы являетесь, приобрела или уже является собственником недвижимого имущества (здания, сооружения, земельного участка, предприятия в целом как имущественного комплекса), которое не задействовано или задействовано в неполной мере для получения прибыли от его использования. Считаю, что многие согласятся, что для профессионального управления недвижимым имуществом нужны квалифицированные кадры (управленцы, юристы, бухгалтеры), а также большое количество времени (для сбора актуальной информации, поиска и выбора арендаторов, контроля за надлежащим состоянием недвижимого имущества, его инженерно-коммуникационных систем и т.п.). Но не всегда собственник имеет необходимые ресурсы для выгодного управления недвижимым имуществом либо всего его силы и ресурсы направлены на реализацию иных проектов, а прибыль, получаемая от использования и распоряжения недвижимостью является второстепенной. А иногда эта недвижимость в виду указанных причин вообще не используется и не приносит никакой прибыли собственнику. Можно, конечно, попытаться эту недвижимость реализовать, однако ввиду развития экономического кризиса 2011 года сделать это с выгодой будет не совсем просто.

Одним из вариантов эффективного использования недвижимого имущества в указанной ситуации может оказаться доверительное управление (в международной практике — траст).

Для сведения: По договору доверительного управления имуществом одна сторона (вверитель) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а доверительный управляющий обязуется за вознаграждение осуществлять управление этим имуществом в интересах вверителя или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Важным элементом доверительного управления недвижимым имуществом является грамотно составленный договор доверительного управления.

Перечислю некоторые особенности договора доверительного управления недвижимым имуществом, на которые в первую очередь следует обратить внимание:

  • Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.
  • Недвижимое имущество, находящееся в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или в оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законодательством основаниям.
  • Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, и подлежит государственной регистрации.
  • Договор доверительного управления недвижимым имуществом может обладать признаками крупной сделки хозяйственного общества (в зависимости от конкретного содержания самого договора доверительного управления недвижимым имуществом), что предполагает заключение такой сделки после принятия решения собранием участников хозяйственного общества об этом.
  • Обращение взыскания по долгам вверителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением экономической несостоятельности (банкротства) этого лица .
  • Целями доверительного управления недвижимым имуществом, кроме получения высокой доходности от его использования, могут также быть обеспечение сохранности имущества, приобретение имуществом конкретного правового статуса, перепрофилирование и т.п.

Кроме того отношения в области доверительного управления недвижимого имущества имеют ряд других важных моментов прямо и косвенно связанных с предметом настоящей публикации, которые мною здесь не рассмотрены.

В Гомеле и других городах Беларуси уже в ближайшее время будут появляться компании, специализирующиеся на услугах доверительного управления недвижимым имуществом.

Если Вам потребуется разработать договор доверительного управления недвижимым имуществом, а также сопроводить процесс его государственной регистрации в Гомеле обращаетесь по телефону в Гомеле 8 (029) 839-52-45.

Совет автора данной публикации: никогда не используйте при заключении сделки типовой договор доверительного управления недвижимым имуществом. Данный договор должен быть разработан индивидуально под объект недвижимости и точно определять права и обязанности как доверительного управляющего, так и вверителя.

Статья 1017. Форма договора доверительного управления имуществом

1. Договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

2. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Читать еще:  Покупка арестованного имущества на электронных торгах: налоговому кредиту не бывать

3. Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Комментарий к ст. 1017 ГК РФ

1. Императивное требование, сформулированное в п. 1 коммент. ст., требует, чтобы договор доверительного управления имуществом был заключен в письменной форме. Несоблюдение этого требования (т.е. заключение договора в устной форме) влечет недействительность (ничтожность) договора.

2. Более строгие правила установлены для договора доверительного управления недвижимым имуществом, который должен быть заключен в соответствии с теми требованиями, которые предъявляются к договорам продажи недвижимости. Это означает, что такой договор должен быть заключен в письменной форме путем составления единого документа, подписанного сторонами. Помимо этого, стороны должны составить передаточный акт или иной документ о том, что передача недвижимости в доверительное управление состоялась фактически. Завершается процедура передачи недвижимости в доверительное управление актом государственной регистрации. Следует отметить, что в данном случае регистрации подлежит не договор доверительного управления имуществом, а акт его исполнения — передача имущества.

3. Указанные правила должны быть соблюдены под страхом недействительности (ничтожности) договора доверительного управления.

Судебная практика по статье 1017 ГК РФ

Суды первой и апелляционной инстанций, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, учитывая обстоятельства, установленные вступившими в законную силу судебными актами по другим арбитражным делам, руководствуясь статьями 11, 12, 166, 168, 1012, 1016, 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, приведенными в пунктах 71, 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.

Удовлетворяя заявление конкурсного управляющего, суды первой и апелляционной инстанций руководствовались статьями 168, 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходили из того, что сторонами спорных договоров не соблюдено обязательное требование о государственной регистрации передачи недвижимого имущества должника в доверительное управление, что влечет недействительность договоров доверительного управления в силу закона.

Отменяя принятые по делу судебные акты, суд кассационной инстанции, руководствуясь положениями статей 198, 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации, статей 1017 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», исходил из того, что регистрация как права общей долевой собственности владельцев инвестиционных паев на приобретенное управляющей компанией недвижимое имущество, входящее в состав паевого инвестиционного фонда, так и ограничения (обременения) такого права в виде доверительного управления в пользу управляющей компании являются самостоятельными регистрационными действиями и, следовательно, совершение каждого из этих регистрационных действий облагается государственной пошлиной.

3. Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии — общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). Так, при несоблюдении требования о письменной форме договора доверительного управления движимым имуществом такой договор является недействительным (пункты 1 и 3 статьи 1017 ГК РФ). В то же время согласно пункту 1 статьи 609 ГК РФ договор аренды движимого имущества на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме, при несоблюдении которой стороны не вправе ссылаться на свидетельские показания в подтверждение договора и его условий (пункт 1 статьи 162 ГК РФ).

Особенности доверительного управления недвижимостью

Обсуждение

Другие материалы

Строительство хозяйственным способом для создания собственной недвижимости

С необходимостью осуществления строительства с целью создания необходимых объектов недвижимости (складов, производственных помещений, офисных зданий и так далее) сталкиваются очень многие организации. Обладая достаточной правоспособностью и мощностями, хозяйствующий субъект вправе самостоятельно произвести строительные работы, не привлекая для этих целей подрядные организации.

Участие в долевом строительстве

Участие в долевом строительстве получило широкое распространение в нашей стране. Инвестиционные и строительные компания привлекают средства инвесторов (дольщиков) и на эти средства строят дом, после чего квартиры в этом доме переходят в собственность дольщиков.

Самовольная постройка

На сегодняшний день вопросы, касающиеся самовольных построек и процедуры их узаконивания, остаются достаточно актуальными для отдельных категорий граждан.

Инвестирование для создания собственной недвижимости работ через застройщика

Порядок осуществления инвестиций в объекты капитального строительства регулируется законодательством об инвестиционной деятельности, которое допускает инвестиции не только в виде денежных средств, но и в виде любого имущества, имущественных прав. В соответствии с положениями гражданского законодательства Российской Федерации под имуществом следует понимать виды объектов гражданских прав, в том числе работы и услуги, из чего следует, что в качестве инвестиционного взноса законодательство не запрещает вносить результаты выполненных работ. О том, как это сделать, читайте в настоящей статье.

Кого чаще всего обманывают на рынке недвижимости

Мошенники и сомнительные застройщики ловят в капканы на рынке недвижимости сотни людей. Но есть у них и любимчики, говорит адвокат Олег Сухов. Особенно доверчивыми оказываются четыре категории.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector