Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Порядок реализации залогового имущества банками

Декабрь

Вторая жизнь залога

Купить залоговое имущество просто, а делать это выгодно — цена на него может быть привлекательной. Разбираемся, как заключаются такие сделки в банке «Санкт-Петербург».

С залогом многие из нас сталкивались, когда совершали крупные покупки с помощью заемных средств. При оформлении кредитного договора квартира, загородный дом или машина становятся предметом залога, то есть выступают обеспечением по кредиту и гарантируют исполнение заемщиком своих обязательств перед банком. Имуществом владеете вы, а снятие банком обременений происходит только после полного погашения задолженности по кредитному договору. Но в жизни случается всякое: с изменением финансовой ситуации люди больше не могут вносить ежемесячные платежи по кредиту и в этом случае банк и заемщик вместе ищут выход из сложившейся ситуации.

Самым простым способом решения вопроса становится продажа предмета залога, с последующим закрытием обязательства перед банком. Так залоговое имущество появляется в реализации. Есть несколько стандартных способов реализации залога, вся процедура четко прописана и неукоснительно соблюдается. За этим следят как банковские специалисты, так и государственные органы.

Способ первый, самый быстрый и простой для заемщика — в рамках добровольной реализации, с согласия и при поддержке банка, Должник старается продать свое заложенное имущество по максимально выгодной цене. Банк контролирует процесс поиска и реализации залога, оказывает клиенту необходимое содействие, и, если все стороны приходят к согласованным условиям – проводится сделка. Имущество продано, кредит погашен — проблема решена.

В том случае, если предмет залога в ходе добровольной реализации не продан, а установленный на данную процедуру срок истек, банк обращается в суд и реализация имущества происходит уже в судебном порядке – в рамках процедур исполнительного производства или банкротства должника. Они различаются лишь в деталях, поэтому рассмотрим их вместе. И в том, и в другом случае для реализации залога проводится аукцион, который регламентируется соответствующими законами. В исполнительном производстве продажей занимается Росимущество; в рамках процедуры банкротства — арбитражный управляющий. Торги в исполнительном производстве проходят в два этапа с понижением стоимости на 15% от начальной цены торгов. В рамках процедуры банкротства предусмотрено три вида торгов – первые торги, цена на которых устанавливается на основании отчета о рыночной стоимости, повторные торги, на которых предусмотрен дисконт в размере 10% от начальной цены и торги, проводимые посредством публичного предложения (голландский аукцион, предусматривающий постепенное снижение цены продажи).

Большая часть залогового имущества, вышедшего на торги, продается. Но если имущество не удалось реализовать в ходе аукциона, оно переходит в собственность банка и реализуется уже с его баланса по прямому договору купли-продажи.

С залоговым имущество мы имеем дело не каждый день. Вот главные сомнения, которыми делятся со специалистами банка «Санкт-Петербург» потенциальные покупатели.

Директор дирекции банка «Санкт-Петербург» по работе с проблемной задолженностью Виктория Яшкина:

«Нас часто спрашивают, насколько безопасно приобретать активы в рамках процедур несостоятельности (банкротстве). Принимая во внимание четко отрегулированный законодателем механизм проведения торгов, опубликование информации о торгах и их итогах в СМИ, риск «угодить в руки» мошенников минимален».

Совсем наоборот. Предмет залога тщательно проверяют несколько раз — до подписания кредитного договора с заемщиком (договора залога), при обращении в суд, при выставлении на торги, перед принятием объекта на баланс банка. Такое имущество легко пройдет любые юридические проверки.

— Нужно будет подписывать кучу бумаг.

Нет, если мы говорим о добровольной продаже от должника или реализации с баланса банка. При добровольной реализации или реализации с баланса банка заключается стандартный договор купли-продажи. Все проблемы, связанные с документами и переоформлением решены банком при приеме имущества на баланс.

Если же вы – приобретатель имущества в торгах, то здесь чуть сложнее – у вас кроме договора купли-продажи появится еще договор о задатке. Кроме того, необходимо иметь ЭЦП и получить регистрацию на электронной площадке, на которой проходят торги.

— Непонятно, как формируется цена.

Собственник определяет цену только на первом этапе, во время добровольной реализации, и при этом она согласовывается с банком. В исполнительном производстве или банкротстве стоимость определяется судом. Назначается начальная цена продажи. При продаже с баланса банка цена определяется из совокупности ряда факторов: цены объекта на балансе, рыночной стоимости, специфики и общего состояния объекта, расходов, понесенных банком на его содержание.

Об этом имуществе мало кто знает.

Перечень имущества всегда представлен на самых популярных торговых площадках и всегда находится в актуальном состоянии. Мы создали тематическую группу «ВКонтакте», где можно посмотреть продаваемые объекты и задать вопросы специалисту банка, отвечающему за реализацию конкретного объекта.

Все предложения по реализации залогового имущества можно найти на сайте банка «Санкт-Петербург» — https://www.bspb.ru/retail/lien/. Для удобства объекты разделены на шесть больших блоков: жилая, коммерческая и загородная недвижимость, земельные участки, автомобили и оборудование.

Вопросы по условиям приобретения можно задать начальнику отдела реализации непрофильных активов Наталье Фалевой (812) 329-5000 (доб. 5784).

Залоговое имущество банков: порядок реализации

Дата публикации 22 октября 2019 22:19

Залоговое имущество привлекает низкой ценой. Однако многих смущают риски, которые сопряжены с покупкой. Чтобы оценить сложности, с которыми можно столкнуться в процессе реализации имущества должников, важно разобраться в правовых аспектах процедуры

Залоговое имущество появляется у банков, когда клиенты, оформившие кредит, не справились с принятыми обязательствами. Покупка оказалась неподъёмно дорогой или изменились жизненные обстоятельства. В результате собственность заемщика, на которую было оформлено обременение, по решению суда переходит в распоряжение банка.

Перед заключением кредитного договора банк оценивает ликвидность предоставленного залога. Часто им становится автотранспорт, недвижимость, то есть объекты, на которые всегда есть спрос. На аукционах можно найти жилье, коммерческие сооружения, автотранспорт также представлен широким разнообразием, начиная от простой легковушки, заканчивая мощной спецтехникой, поэтому реализация имущества банков вызывает живой интерес у разных категорий пользователей. Стоимость лотов самая разная. Каждый объект имеет начальную цену, которая повышается в процессе торгов.

Особенности проведения аукциона

Торги могут проводиться в реальных условиях или с использованием электронных площадок. Процедура считается законной, когда в ней принимало участие не менее трёх потенциальных покупателей. Когда первый аукцион не завершается продажей собственности, банк назначает следующие торги, но стоимость лота снижается до 20%.

Участвовать в аукционах могут представители юридических лиц, индивидуальные предприниматели, частные лица. При подаче заявки важно знать, что потенциальный покупатель обязан не просто пройти регистрацию, но и внести первоначальный взнос. Сумма залога назначается банком, составляет 10% -15% от общей стоимости реализуемого имущества.

Плюсы, минусы приобретения залога

Несомненным преимуществом приобретения залогового имущества является возможность купить ценные объекты по сниженной стоимости. Чем большее количество аукционов проходит с начала продажи собственности должников, тем дешевле можно приобрести выбранный лот.

Перед заключением кредитного соглашения банк тщательно проверяет объект, который будет выступать в качестве залога. Поэтому при совершении дорогостоящей покупки можно быть уверенным, что вы не станете жертвой мошенников.

К минусам покупки относится то, что нельзя оценить состояние объекта перед проведением аукциона. Максимум, на что может рассчитывать потенциальный покупатель, это ознакомление с технической документацией.

Реализация залогового имущества банками

Существует три варианта продажи залогового имущества.

Первый вариант. Залоговое имущество заемщика реализуется с его согласия до образования задолженности по кредиту. В такой ситуации кредитная организация с согласия должника размещает информацию о выставленном на продажу объекте на своем сайте или обращается к услугам специализированного агентства. Право окончательного выбора агентства остается за заемщиком. Банк в любом случае будет контролировать сроки реализации и текущую цену. Рассчитывать на скидку будущему покупателю залогового имущества в данном случае не приходится. Заинтересованные стороны хотят продать имущество подороже, так что выставляется оно по рыночной стоимости или выше (по некоторым оценкам, на 10—15%).

Второй вариант – судебный. Он осуществляется через процедуру публичных торгов в рамках исполнительного производства. Здесь банк не является собственником объекта и не имеет права публиковать информацию о нем без согласия заемщика. Организатором продажи выступает судебный пристав-исполнитель, действия которого четко регламентированы действующим законодательством (№ 229-ФЗ «Об исполнительном производстве», № 118-ФЗ «О судебных приставах»).

Чтобы принять участие в торгах, нужно подать заявку в компанию, которая их организует, и внести аванс. Информация о торгующих компаниях, лотах, датах торгов и ценах публикуется в различных региональных СМИ, а также на сайтах Росимущества и Федеральной службы судебных приставов.

Первые торги начинаются с цены, установленной в судебном порядке. Основанием для нее служит предоставленный банком отчет об оценке недвижимости или итоги судебной экспертизы (в случае спора). Как правило, на первых торгах цена объекта соответствует рыночной. Если имущество не продается сразу, то на вторые торги оно будет выставлено уже со скидкой в 15%.

Следует отметить, что покупка залогового имущества, реализуемого в судебном порядке, не всегда безопасна. К примеру, в продаваемой квартире могут быть прописаны заемщик и иные лица, включая несовершеннолетних детей. Таким образом, риски выселения данных лиц принимает на себя покупатель. Приобретать залоговое жилье безопаснее, когда оно реализовывается в досудебном порядке или уже после того, как недвижимость перейдет в собственность банка.

Третий вариант. Если имущество на торгах не продается, оно переходит банку в счет погашения долга. Для кредитных организаций такой вариант не очень предпочтителен, поскольку им приходится принимать имущество на баланс, создавать под него резервы и опять возвращаться к его продаже.

Многие банки предоставляют кредиты на покупку залогового жилья. Такие специальные программы отличаются от стандартных более выгодной процентной ставкой.

Читать еще:  Снятие обременения по военной ипотеке

Порядок реализации залогового имущества банками

В этой публикации мы подробно разберем, во-первых, что представляет собой и каков порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге банка; а во-вторых выясним, в каких случаях должник по закону имеет право не выполнять обязательства, взятые на себя ранее при подписании кредитного договора.

Когда производится обращение взыскания на имущество должника?

В кредитной практике возникает множество ситуаций, когда должник ненадлежащим образом исполняет взятые на себя обязательства, поэтому на законодательном уровне в целях защиты прав кредитора и защиты его интересов была предусмотрена возможность обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге (Статья 237 ГК РФ).

Однако, в соответствии со ст. 348 Гражданского кодекса предусматривается, что обращение взыскания на имущество должника нельзя применить в том случае, если нарушение должником обязательств было незначительным, а размер требований держателя кредита по факту не сопоставим со стоимостью имущества. Данная статья защищает заемщика невзирая на тот факт, что, по сути, он является виновным в невыполнении возложенных на него обязательств, при этом ряд условий должен быть соблюден:

— Должник просрочил выплату по обязательству на срок, не превышающий три месяца;

— Сумма задолженности меньше 5 процентов от стоимости находящегося в залоге имущества, например, залоговая квартира стоит 1 000 000 рублей, а задолженность должника составляет всего 49 000 рублей, что меньше 5% (50000 рублей).

Как происходит оценка заложенного имущества должника?

Порядок обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге, подразумевает три этапа оценки стоимости залогового имущества, которые начинаются еще с момента подписания кредитного договора:

— Определение среднерыночной стоимости имущества (движимого или недвижимого) при подписании договор кредитования.

— Определение залоговой стоимости имущества должника (оценка производится по внутренним банковским инструкциям, так как на законодательном уровне методика расчета залоговой стоимости не предусмотрена).

— Определение цены, которую можно получить после реализации имущества должника на торгах. В данном случае при определении залоговой стоимости имущества будет учитываться еще и уровень инфляции и динамика цен.

В каждом конкретном случае, вне зависимости от типа имущества, находящегося в залоге, держатель кредита прибегает к помощи либо сторонних оценщиков, либо собственных специалистов.

Обращение взыскания на заложенное имущество по кредитному договору

Многие российские граждане пользовались кредитные средствами банка под залог имущества, и порой это вызывало некоторые проблемы. Чаще всего залогом выступает автомобиль или недвижимое имущество в виде квартиры или загородного дома. Предлагаем подробно ознакомиться с действиями банковских сотрудников в случае непогашения кредита должником.

Если заемщик (или его поручитель) не вносит очередной платеж три месяца подряд, либо более трех раз за год допускает просрочки, то банк имеет право обратить взыскание на заложенное имущество, независимо от того, что сумма просрочки может быть несущественной. Есть два пути выхода из сложившейся ситуации:

— Внесудебный, когда стороны встречаются и оговаривают порядок погашения задолженности. Это может быть рассрочка, продление срока выполнения обязательства, реструктуризация долга, рефинансирование и тд;

— Подача банком искового заявления в суд. Запускается процедура обращения взыскания на заложенное имущество заемщика.

Ситуации бывают разные, но основные условия сделки прописаны в кредитном договоре, который перед подписанием следует для начала внимательно изучить. Если в документе участниками сделки оговорено условие о том, что стороны будут решать возникшие разногласия без обращения в суд, то сотрудники банка первоначально будут использовать именно этот путь выхода из проблемной ситуации.

Заостряем ваше внимание, что на законодательном уровне были зафиксированы определенные ограничения по обращению взыскания на имущество должника, так в случае, когда находящаяся в залоге недвижимость является единственным жильем должника, принадлежащим ему на правах собственности, то решение вопроса об обращении взыскания на заложенное имущество возможно лишь через суд.

При этом обе стороны кредитной сделки после образования просрочки имеют право подписать дополнительное соглашение о том, что все спорные вопросы они будут решаться без привлечения судебных органов, такое решение закон не запрещает.

Давайте разберемся, какой последовательности придерживается банк при использовании внесудебного порядка обращения взыскания на имущество должника, находящееся в залоге.

Первоначально ведется работа с должником. Его ставят в известность о сумме задолженности и сроках погашения. Далее ему направляется письмо о том, что процедура обращения взыскания на заложенное имущество запущена.

Должник обязан передать банку по акту приема передачи предмет залога. Сотрудник банка уведомляет должника о времени и месте проведения торгов по реализации заложенного имущества. Если торги признаются состоявшимися, то задолженность перед банком удерживается с вырученной суммы. Также полученные от продажи залогового имущества должника деньги расходуются на выплату вознаграждения организатору торгов. Если после этих выплат остаются какие-либо средства, то они будет возвращены должнику.

В случае если торги признаны несостоявшимися, то банк имеет право в десятидневный срок приобрести данное залоговое имущество и зачесть свои требования в сумму покупки (здесь стоит обратить внимание на стоимость, по которой банк зачтет имущество в счет долга).

Когда банк не желает выкупать объект, находящийся в залоге, после первых несостоявшихся торгов, то через месяц по закону должны быть проведены повторные торги. Если же и вторые торги не увенчались успехом, банк в течение 30 дней имеет право купить заложенное имущество, но его стоимость будет на 25% ниже его стоимости на первых торгах. Если же банк отказывается от покупки и на этот раз, тогда залог прекращается.

Перед тем, как выбрать судебный порядок обращения взыскания на заложенное имущество, банк первоначально направляет должнику претензию, где указано, что в случае неисполнения должником своих обязательств, дело будет направлено в суд. После этого исковое заявление от кредитора передается в суд, который должен вынести решение об обращении взыскания задолженности на имущество должника, находящееся в залоге.

Каков порядок обращения взыскания на заложенное имущество

Когда суд вынес решение об обращении взыскания на заложенное имущество должника, держатель кредита направляет судебным приставам по своей инициативе документы. Теперь будет возбуждено исполнительное производство и дело примет следующий оборот: судебный пристав, являющийся исполнителем судебного решения, должен будет взять у должника документы, требующиеся для обращения взыскания на заложенное имущество или изъять у него предмет залога (если речь идет о движимом имуществе). Заложенное имущество должника будет реализовано на торгах по решению суда.

На этапе реализации залогового имущества на торгах события могут развиваться следующим образом: если имущество было благополучно реализовано на торгах, полученная сумма идет на погашение задолженности перед кредитором и оплату услуг устроителей аукциона. Если деньги после этого остались, они будут возвращены должнику. В случае, когда денег после реализации имущества на покрытие вышеперечисленных пунктов не хватило, то оставшийся долг будет погашен из другого имущества должника.

Торги признаются несостоявшимися, и поэтому кредитору в течение десятидневного срока будет предложено выкупить залоговое имущество должника, включив в него имеющийся долг.

Если кредитор отказывается от выкупа, то будут проводиться повторные торги, спустя 30 дней.

Если повторные торги признаны несостоявшимися, кредитор получает еще одно предложение о выкупе заложенного имущество, но цена его будет на ¼ меньше суммы, заявленной на первых торгах.

Если кредитор от покупки имущества со скидкой отказывается, то залог прекращает свое действие.

Если разобраться детально, процедура реализации имущества почти не отличается от внесудебного порядка обращения взыскания на заложенное имущество. Разница есть только одна: если используется внесудебный порядок, то вопросами реализации имущества занимается банк, а если дело рассматривалось судом, то исполнитель – судебный пристав.

Какие могут возникнуть проблемы при обращении взыскания на залоговое имущество?

Кредиторы и заемщики должны понимать, что при обращении взыскания на залоговое имущество они могут столкнуться с рядом проблем, поэтому о них надо знать заранее, чтобы вовремя предупреждать их.

Первоначальная задача – оценка имущества должника перед реализацией. Оценку рекомендуется делать заблаговременно (перед тем, как имущество пойдет на торги), так как на данном этапе могут возникнуть конфликтные разногласия с должником из-за того, что специалисты при вычислении стоимости имущества используют различные показатели.

Работа организаторов торгов должна быть оплачена – стоимость их услуг составляет 3% от суммы, которая будет выручена от продажи заложенного имущества. Учитывайте, что, если вырученной суммы будет недостаточно на оплату услуг организаторов торгов, то придется за это платить держателю залога.

Суд имеет право предоставить отсрочку продажи принадлежащего должнику имущества – срок составляет 12 месяцев. Но здесь есть немаловажный для должника момент – несмотря на отсрочку, он обязан выплачивать штрафы, неустойки и проценты по кредиту, возникшие из-за его недобросовестности в период погашения кредита. Конечно же, со стороны законодателя, не совсем гуманная мера, и сложно ответить, в чью пользу можно трактовать данное положение. Остается лишь надеяться, что за этот период должник изыщет резервы для уплаты долга, чтобы его имущество впоследствии не ушло «с молотка».

Если кредитор пошел на внесудебное разрешение сложившейся ситуации, и для оценки имущества привлекался профессиональный оценщик, то стоимость объекта залога на первых торгах должна быть не менее 80% суммы, которая зафиксирована в акте оценки.

В случае если решение о реализации заложенного имущество принято, то должника должны уведомить об этом не позднее, чем за 10 дней до начала первоначальных торгов. Если это правило было нарушено, то торги можно будет признать несостоявшимися.

Многих волнует такой исход событий: торги признали несостоявшимися, кредитор не желает выкупать имущество заемщика, и в итоге договор залога прекращает действовать. Что же тогда происходит с долгом? Вот именно этим положением права кредитора косвенно нарушаются.

Читать еще:  Все ради детей: когда имущество при разводе делят не поровну

В любом случае должника должны уведомить при обращении взыскания на заложенное имущество. В противном случае, каким образом он сумеет передать держателю кредита документы для реализации имущества на торгах?

На основании потенциальных проблем, приведенных выше, рекомендуется внимательно изучить текст договора залога и прочитать нормы действующего законодательства, чтобы в дальнейшем не пришлось сталкиваться с подобными сложностями.

Порядок обращения взыскания на имущество в залоге

В заключение можно отметить, что обращение взыскания на заложенное имущество является процедурой, в которой есть масса противоречий в российском законодательстве. Хотя в нормативных правовых документах предоставлено пошаговое и детальное описание процедуры, в реальной практике кредиторам и должникам приходится сталкиваться с проблемами, которые довольно часто приходится разрешать с помощью суда.

Банки и залог: порядок реализации залогового имущества банками

    • Ипотечное законодательство
    • Что такое рецессия экономики?
    • Какие нужны документы для оформления кредита в Сбербанке

Залоговое обеспечение кредита служит «подушкой безопасности» для кредитной организации, гарантом возврата ссудной задолженности. Банк не заинтересован в доведении состояния дел заемщика по кредиту до необходимости реализовывать залоговое имущество. Кроме того, банк не наделен правами торговой организации согласно законодательству РФ. Поэтому банковские организации прилагают все возможные усилия, для обеспечения качества кредитного портфеля и недопущения возникновения просроченной задолженности, тем более вынужденной реализации залогового имущества.

Основная задача кредитного инспектора при обращении заемщика за кредитом суметь психологически правильно выбрать предмет залога (залоговое имущество может иметь не только материальную стоимость, но и личную значимость для залогодателя — особенно это касается физических лиц и представителей малого бизнеса). Далее нужна достоверная оценка рыночной стоимости залога, адекватная оценка кредитоспособности заемщика. Сумма кредита должна быть посильна для заемщика и сопоставима со стоимостью залога. И, при условии тщательного проведения кредитным работником банка регулярного мониторинга финансового состояния заемщика, положения отрасли, в которой работает заемщик, факта наличия залогового имущества (проводятся регулярные проверки залога), выполнения прогнозных показателей заемщиком (по объемам выручки, величине прибыли предприятия или ИП), отсутствия форс-мажорных обстоятельств, проблем в обслуживании кредита заемщиков возникнуть не должно.

Но… на любом из указанных этапов может быть допущена ошибка, просчет, форс-мажор, случаются, также и случаи мошенничества. Ссудная задолженность становится просроченной, а банк вынужден предпринимать меры по ее возврату. Одна из таких мер, но не самая популярная и первоочередная к применению, – реализация залогового имущества.

В последнее время осуществляются попытки ввести в практику заключение соглашений о внесудебной реализации залога. Соглашение позволяет выставить залоговое имущество, в случае возникновения просроченной задолженности по кредиту через указанное в соглашении количество дней на торги, без обращения в суд, по обоюдному согласию сторон*. Торги проводятся специальной торговой организацией. Вырученная от продажи имущества сумма идет в погашение издержек по реализации предмета залога и в погашение задолженности заемщика перед банком, оставшаяся сумма зачисляется залогодателю.

Внесудебные соглашения имеют как своих сторонников, так и противников. Нотариусы говорят о противоречии подобных предварительно заключаемых соглашений основному закону страны – Конституции РФ, поскольку соглашения, по мнению нотариусов, лишают заемщика/залогодателя права на судебную защиту. Но для добросовестных, попавших в затруднительное положение заемщиков, внесудебная реализация залога порой оказывается неплохим выходом из положения. Соглашение (или нотариальное согласие**) может быть составлено и после возникновения просроченной задолженности.

В свою очередь для уверенных в своем намерении своевременно обслуживать ссудную задолженность заемщиков, заключение подобного соглашения, как правило, не является препоной в оформлении банковского кредита. Тем не менее, порой банк теряет часть предвзято относящихся к подобным соглашениям заемщиков, если выдвигает заключение внесудебных соглашений как обязательное условие кредитования.

При возникновении просроченной задолженности последовательность действий примерно такая: если по итогам проведенного мониторинга финансовое состояние заемщика не вызывает опасений, первая просрочка до пяти дней (юридические лица и ИП) не влечет за собой особых активных действий со стороны банка. С заемщиком проводят переговоры, уточняют причины возникновения просроченной задолженности, источник погашения, пояснения могут понадобиться банку в письменном виде с подтверждающими документами. Осуществляется внеплановая проверка залогового имущества. Технической считается просрочка до пяти дней по юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, до тридцати дней — по физическим лицам.

По превысившей «технический» срок просроченной задолженности, в случае отсутствия подписанного соглашения о внесудебном порядке реализации залогового имущества, банк начинает подготовку обращения в судебные органы по поводу взыскания долга с должника. В адрес заемщика, залогодателя, поручителя направляется требование о погашении в указанный срок задолженности перед банком. Требование содержит предупреждение об обращении банка в судебные органы. Если в указанный срок заемщиком не предприняты меры по погашению просроченной задолженности, юридическая служба банка направляет заявление в суд и занимается арестом залогового имущества совместно со службой судебных приставов по предварительному решению суда.

Имущество может быть реализовано заемщиком/залогодателем в добровольном порядке (если нет других источников погашения кредита) до наложения ареста. В этом случае в обязательном порядке денежные средства от покупателя поступают на счет, открытый в банке-кредиторе, и направляются в погашение задолженности, обеспеченной реализуемым залогом, и, только после получения заемщиком/залогодателем согласия банка на высвобождение залога, к покупателю переходит право собственности. На данном этапе сохраняется возможность реализовать предмет залога по рыночной цене, продавцом (повторюсь) не будет выступать банк, а только сам заемщик либо залогодатель, то есть обладатель права собственности на предмет залога. Согласие банка на реализацию обязательно, в противном случае, нарушение договора залога грозит не только административным, но и уголовным преследованием.

После наложения ареста и вынесения решения суда о взыскании задолженности с должника, обязанности по реализации арестованного залогового имущества переходят к службе судебных приставов. Реализация осуществляется в форме торгов через специально назначенные торговые организации. В случае отсутствия покупателей на залоговое имущество на первых торгах, вторые назначаются через определенный срок уже со скидкой от первоначальной цены (согласно действующим законодательным актам). Издержки в данном случае выше, выше и риск банка недополучить необходимую сумму для полного погашения просроченной задолженности. Имущество, возможно, будет реализовано по залоговой стоимости либо ниже ее.

Как вариант, банк может принять залоговое имущество на баланс в зачет задолженности заемщика, что происходит достаточно редко и как правило с нереализованным приставами имуществом. Залоговое имущество является для банка так называемым непрофильным активом. Такое имущество может быть продано по достаточно низкой цене.

Если уже возникла просроченная задолженность и выясняется, что заемщик не в состоянии по определенным причинам погасить кредит в данный момент, но ожидает получение необходимой для погашения суммы, например, через месяц-два, то есть заемщику фактически необходима пролонгация кредита, а он при этом своевременно (за две недели либо в срок, оговоренный в кредитной документации) не обратился в банк, банк пролонгировать такой кредит уже не сможет. Подобная ситуация может возникнуть, например, в сельскохозяйственной отрасли, когда производители порой намеренно «придерживают» урожай, поскольку еще не сложилась приемлемая цена. Результат подобных действий может быть не лучшим, поскольку придется вынуждено реализовывать товар (имущество) по невыгодной, низкой цене с целью погашения просроченной задолженности по кредиту. Избежать подобной ситуации возможно своевременно обратившись в банк с ходатайством о пролонгации кредита и с четким обоснованием причин ходатайства.

Вывод может быть только один: не только банк заинтересован в мониторинге (отслеживании состояния) ссудной задолженности заемщика, но и сам заемщик должен заблаговременно оценивать свои перспективы своевременного погашения кредита и предпринимать соответствующие меры, тогда будут и овцы целы, и волки сыты.

* также, в соответствии с законом «О залоге», возможна продажа заложенного движимого имущества по договору комиссии, заключенному между залогодержателем и комиссионером (прим. редакции, 29.08.2011)

** в соответствии с Гражданским Кодексом РФ, нотариально удостоверенное согласие залогодателя на внесудебный порядок обращения взыскания на заложенное движимое имущество требуется, если залогодателем является физическое лицо (прим. редакции, 29.08.2011)

Ипотечников хотят наделить правом самостоятельно продавать заложенную в банке недвижимость

25 февраля на рассмотрение депутатов Госдумы поступил законопроект № 907072-7 о внесении изменений в Закон об ипотеке (залоге недвижимости), которые позволят залогодателям – физическим лицам самостоятельно реализовывать заложенное имущество, если обеспеченный ипотекой кредитный договор заключен в целях, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, а размер кредита не превышает 15 млн руб.

Для этого Закон об ипотеке предложено дополнить ст. 59.2, предусматривающей порядок такой реализации. Согласно предложенной норме залогодатель – физическое лицо вправе направить залогодержателю заявление о самостоятельной реализации заложенного имущества. После получения такого извещения залогодержатель уведомляет залогодателя об общей сумме своих требований по кредитному договору (договору займа), рассчитанной на день окончания максимального срока самостоятельной реализации заложенного имущества, а также о размере неустойки, рассчитанной на дату направления уведомления. При этом с момента получения залогодержателем заявления залогодателя не допускается обращение взыскания на заложенное имущество в судебном порядке.

Предполагается, что реализация имущества будет происходить на основании договора купли-продажи, сторонами по которому являются залогодатель, залогодержатель и покупатель. Не допускается реализация заложенного имущества по цене ниже его минимальной продажной цены. Залогодержатель вправе содействовать в поиске покупателя, а залогодатель может в любой момент отказаться от самостоятельной реализации заложенного имущества. Срок реализации заложенного имущества залогодателем – физическим лицом не может составлять более 6 месяцев со дня получения залогодержателем соответствующего уведомления, но он может быть продлен по соглашению сторон.

Вырученная от реализации сумма будет зачисляться на банковский счет, указанный в кредитном договоре (договоре займа), впоследствии она распределяется между залогодержателем и залогодателем в строго определенном порядке. Так, разница между суммой требований залогодержателя и ценой, за которую имущество было реализовано, возвращается залогодателю в течение 5 дней.

Читать еще:  Акт о порче имущества (образец)

Не допускается самостоятельная реализация имущества залогодателем – физическим лицом, если оно, в частности, заложено нескольким созалогодержателям или является предметом предшествующей и последующей ипотек. В случае самостоятельной реализации имущества регистрационная запись об ипотеке погашается одновременно с регистрацией права собственности приобретателя или залогодержателя, оставляющего предмет ипотеки за собой.

Из текста пояснительной записки к проекту следует, что поправки разработаны в целях обеспечения гарантий граждан и баланса интересов кредитных организаций и заемщиков. «Стимулирование кредитования должно содержать механизмы защиты заемщиков от необоснованных потерь при процедуре добровольного или вынужденного отказа от обязательства и реализации заложенного имущества в счет обеспечения исполнения долгового обязательства. В соответствии с действующим законодательством проценты по договору займа выплачиваются вплоть до возврата займа. То есть даже во время судебного рассмотрения, исполнительного производства кредитные организации продолжают начислять проценты, и долг заемщика постоянно растет», – отметили авторы.

По их мнению, механизмы по реализации заложенного имущества, предусмотренные действующим законодательством, носят длительный характер и предполагают рост долга. Так, реализация заложенного имущества в настоящее время возможна путем публичных торгов в ходе исполнительного производства или посредством аукциона. «В любом случае должник вынужден дополнительно оплачивать услуги организатора торгов (до 3% стоимости имущества), а в ряде случаев еще и исполнительный сбор (7% от стоимости имущества), и работу оценщика. Исполнение долговых обязательств в такой ситуации для лица, и без того испытывающего финансовые сложности, неизбежно влечет увеличение затрат и суммы прямых расходов. Существующие в настоящее время процедуры фактически полностью лишают гражданина возможности самостоятельного поиска покупателя для быстрой реализации имущества и осуществления расчета по долгу, что обеспечивало бы наряду с исполнением долгового обязательства перед банком также защиту прав должника», – указано в пояснительной записке.

Комментируя поправки, партнер АБ «Юрлов и партнеры», адвокат Александр Кадетов согласился, что самостоятельная реализация заложенного имущества должником является гарантией продажи имущества по максимально выгодной цене. «В таком случае у залогодателя появляется возможность получения суммы сверх той, которую он должен банку. Гражданин, в отличие от финансовой организации, заинтересован сократить срок реализации имущества, тем самым быстрее расплатиться с долгом и уменьшить возможный размер процента по кредитному договору», – отметил он.

Адвокат добавил, что законодательная инициатива также направлена на сокращение расходов должника по оплате услуг организатора торгов, исполнительного сбора, услуг оценщика. Тем не менее для того чтобы реализовать имущество на условиях, приемлемых для банка, должник будет вынужден привлекать независимых оценщиков и риэлторов, что опять же связано с дополнительными издержками.

«В законопроекте предлагается установить оптимальный механизм определения начальной продажной цены, которая рассчитывается из общей суммы требований на день максимального срока реализации заложенного имущества и размера неустойки на дату направления банком уведомления залогодателю. Такой порядок направлен на предотвращение продажи заложенного имущества по заниженной цене и установление максимально прозрачного механизма для всех сторон сделки. Тем не менее в настоящий момент при продаже квартиры на публичных торгах должник также может влиять на ход проведения торгов и начальную стоимость квартиры. Это стандартная процедура, и, если гражданин желает продать квартиру конкретному покупателю, ему достаточно сообщить данные о конкретной торговой площадке. Острая необходимость в принятии законопроекта отсутствует, тем не менее внесение изменений может ускорить процедуру реализации заложенного имущества», – подытожил Александр Кадетов.

Адвокат, партнер АБ «КРП» Виктор Глушаков отметил, что такое предложение обсуждалось давно и является оправданным. «Реализация заложенного имущества через механизм исполнительного производства либо путем торгов силами залогодержателя сейчас происходит практически всегда с большим дисконтом. В такой ситуации интересы залогодателя всегда будут ущемлены: рыночные инструменты заменяются императивными нормами закона или положением о продаже, которые определяют сроки, стоимость и порядок реализации. Потенциальные покупатели ожидают снижения цены и готовы конкурировать лишь на определенном этапе», – пояснил он.

По мнению эксперта, право самостоятельной реализации предмета залога позволит залогодателю более эффективно распоряжаться им и избежать негативных последствий неисполнения кредитного договора. «Кроме того, как верно указывается в пояснительной записке, оперативная продажа предмета залога позволит избежать начисления штрафных санкций и процентов по кредитному обязательству», – подчеркнул Виктор Глушаков.

Руководитель практики недвижимости и ГЧП «Дювернуа Лигал» Ольга Батура полагает, что законопроект фактически лишает залогодержателя права на получение в преимущественном порядке перед другими кредиторами удовлетворения из стоимости заложенного имущества, если эта стоимость не превышает 15 млн руб.

«Предложенный порядок также лишает залогодержателя (кредитора) осуществлять взыскание на заложенное имущество в судебном порядке с момента получения уведомления залогодателя (собственника заложенного имущества) о намерении самостоятельно реализовать указанное имущество. При этом законопроект не устанавливает обязательную процедуру торгов реализации такого имущества, а предполагает заключение тройного соглашения купли-продажи заложенного имущества, сторонами которого выступают залогодержатель, залогодатель и покупатель имущества. Причем реализация предмета залога осуществляется в таком случае по цене не ниже минимальной продажной цены, механизм определения которой законопроектом не раскрывается», – отметила она.

По словам юриста, хотя законопроект подробно описывает, каким образом кредитор получает удовлетворение из стоимости заложенного имущества в случае его самостоятельной реализации залогодателем, остается открытым вопрос о гарантиях прав кредиторов по обязательствам, обеспеченным ипотекой. «Самостоятельная реализация не позволяет установить истинную рыночную стоимость реализуемого имущества. Такое нововведение рискует снизить интерес банков к использованию ипотеки в самом востребованном сегменте недвижимости, т.е. в отношении имущества стоимостью ниже 15 млн руб.», – предостерегла Ольга Батура.

Все, что движется и не движется

С этого года банки получили возможность продавать заложенное имущество — движимое и недвижимое — без соответствующего вердикта суда. Однако это не означает, что сейчас банки при задержке платежей по автокредитам и ипотеке в массовом порядке начнут реализовывать заложенные по ним машины и квартиры. Во-первых, продавать заложенное имущество нельзя при незначительном долге: если сумма неисполненного обязательства менее пяти процентов суммы оценки, период просрочки меньше трех месяцев и нет систематических нарушений сроков внесения платежей (более трех раз за 12 месяцев). Во-вторых, чтобы реализовать это имущество во внесудебном порядке, банк обязан подписать с заемщиком соответствующее соглашение. И подпись заемщика на этом документе должна быть нотариально заверена. То есть принятый закон, вероятно, коснется будущих договоров, поскольку теперь в пакет документов автокредита и ипотеки банки, скорее всего, будут включать соответствующее соглашение о внесудебном реализации залога.

Итак, теперь, чтобы реализовать без суда и следствия заложенную по автокредиту машину, банк должен иметь на руках нотариально заверенное соглашение о внесудебной реализации этого самого автомобиля. Подписывать такое соглашение закон разрешает не только по новым, но и по уже заключенным договорам в любое время. Имея на руках такую бумагу и заемщика с просроченными платежами, банк имеет право продать заложенный автомобиль с торгов или по договору комиссии (то есть любому лицу или организации). О возможной продаже банк обязан уведомить нерадивого заемщика. В уведомлении указывается название имущества, сумма, подлежащая к уплате, способ реализации и начальная продажная цена. Если машина продается с торгов, должнику сообщают о дате, времени и месте их проведения. Через 10 дней после получения уведомления (или через 45 дней после его отправки) залог может быть продан. Но надо знать, что в законе существует оговорка: если существует угроза значительного снижения цены или порчи имущества, то автомобиль может быть продан раньше.

Для определения начальной продажной цены можно привлекать независимого оценщика. Если сумма залога превышает 500 тысяч рублей, то проведение оценки обязательно. Тогда начальная продажная цена определяется как 80% рыночной стоимости машины. Это если авто продается с торгов. Если автомобиль реализуется по договору комиссии, то цена продажи должна быть равна указанной в договоре оценке стоимости машины. Оценка и продажа проходит за счет заемщика, при этом вознаграждение организаторов торгов и оценщика не может превышать три процента от суммы реализации залога.

Если вырученная от продажи сумма недостаточна для покрытия требований по кредиту, то банк имеет право получить недостающую сумму из другого имущества должника. Правда, тогда ему уже придется обращаться в суд. Если же вырученная сумма превышает размер требований, то разница в течение 10 дней возвращается заемщику.

Банк может продать залог во внесудебном порядке и без участия задолжавшего заемщика. Если тот не выполняет подписанное соглашение о внесудебной реализации залога, банк идет в нотариальную контору. Подает документы, доказывающие его право на реализацию залога по кредитному договору, и получает исполнительную надпись нотариуса. После чего может самостоятельно продавать автомобиль, заключая и подписывая все необходимые бумаги и договора.

Заложенное по ипотечным договорам жилье теперь также можно продать во внесудебном порядке. Но опять же — если у банка есть подписанное и нотариально заверенное соответствующее соглашение с заемщиком, сумма долга и срок просрочки незначительны и нет систематических нарушений сроков платежей. При этом закон разрешает банкам реализовать не только реальную недвижимость, но и права участника долевого строительства.

Порядок и правила реализации недвижимого имущества такие же, как и движимого. С одной лишь разницей: заложенное недвижимое имущество можно продавать только с торгов. В остальном все совпадает. И процедура уведомления заемщика о торгах, и порядок проведения торгов, и предельные суммы вознаграждения организаторов торгов и оценщика (не более 3% от суммы реализации), и правила оценки, и возможность реализации имущества по исполнительной надписи нотариуса. То есть заложенную квартиру также можно теперь реализовать с торгов без участия хозяина. Однако весь этот процесс можно в любой момент остановить, погасив долги.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector