Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Пользование общим имуществом в коммунальной квартире

Порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Порядок пользования нанимателями комнаты в коммунальной квартире общим имуществом должен быть согласован с другими собственниками жилых помещений в этой квартире.

Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. N 5-КГ13-101

(Извлечение)

Г. обратилась в суд с иском к Ф. о защите гражданских прав, компенсации морального вреда. В обоснование иска Г. указала, что проживает в коммунальной трехкомнатной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты жилой площадью 24,6 кв. м и 14,5 кв. м. Собственником третьей комнаты по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф., которая без согласия истца сдает комнату гражданам по договору найма жилого помещения. Проживающие в квартире граждане пользуются местами общего пользования (кухня, ванная, туалет, коридор), что, по мнению истца, нарушает ее права.

Г. просила запретить Ф. предоставлять во владение, пользование гражданам общее имущество в коммунальной квартире (ванная, туалет, кухня, коридор), принадлежащее на праве общей долевой собственности двум собственникам комнат Г. и Ф., без письменного согласия Г.; обязать Ф. при предоставлении своей комнаты во владение, пользование гражданам включать в договор пункт о запрещении гражданам пользоваться общим имуществом в коммунальной квартире; взыскать с ответчика компенсацию морального вреда, расходы на юридические услуги и госпошлину.

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября 2012 г. в удовлетворении иска Г. отказано. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Г. просила об отмене вынесенных судебных постановлений. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ 24 сентября 2013 г. жалобу удовлетворила, поскольку имелись основания для отмены вынесенных судебных постановлений в кассационном порядке, предусмотренные ст. 387 ГПК РФ.

Как установлено судом, Г. зарегистрирована и постоянно проживает в трехкомнатной коммунальной квартире, где ей на праве собственности принадлежат две комнаты (площадью 24,6 кв. м и 14,5 кв. м). Собственником третьей комнаты площадью 17,7 кв. м в указанной квартире по договору купли-продажи от 3 апреля 2010 г. является Ф. Порядок пользования местами общего пользования (кухня, коридор, ванная, туалет) между собственниками комнат не определен. С момента приобретения в собственность названной выше комнаты Ф., не вселяясь в нее, по договорам найма и договорам безвозмездного пользования сдавала ее в наем различным гражданам. На момент рассмотрения спора в суде в комнате ответчика никто из посторонних лиц не проживает, комната для проживания не сдается.

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении заявленных Г. требований, суд исходил из того, что действующим законодательством не предусмотрено такое ограничение права собственника жилого помещения, как необходимость получения согласия собственников всех жилых комнат в коммунальной квартире на вселение собственником в принадлежащую ему комнату членов своей семьи или иных лиц на основании договора.

При этом суд указал на то, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, поскольку комната в коммунальной квартире является самостоятельным объектом права собственности, в отношении которого истец вещными или обязательственными правами не обладает, а общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может.

Суд апелляционной инстанции согласился с данными выводами суда первой инстанции и их правовым обоснованием.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ признала, что данные выводы судов первой и апелляционной инстанций основаны на неправильном толковании и применении норм материального права.

Собственник жилого помещения, как установлено ч. 1 ст. 30 ЖК РФ, осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Кодексом.

Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, указанным Кодексом.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (чч. 2 и 3 ст. 30 ЖК РФ).

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире). В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса РФ об общей долевой собственности, в частности нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм Гражданского кодекса РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Судом установлено, что какого-либо соглашения между собственниками комнат в коммунальной квартире Г. и Ф. о порядке пользования общим имуществом квартиры (кухней, коридором, туалетом и ванной) не заключалось, в том числе не был определен собственниками комнат порядок пользования общими помещениями в квартире на случай передачи собственниками принадлежащих им комнат в пользование другим лицам по гражданско-правовым договорам.

На эти обстоятельства Г. указывала и в исковом заявлении. Согласно ч. 2 ст. 56 ГПК РФ суд определяет, какие обстоятельства имеют значение для дела, какой стороне надлежит их доказывать, выносит обстоятельства на обсуждение, даже если стороны на какие-либо из них не ссылались. Г. заявленные исковые требования обосновывались ссылкой на нормы ст. 41 ЖК РФ, ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Однако судебными инстанциями названные нормы Гражданского кодекса РФ о владении и пользовании общим имуществом, находящимся в долевой собственности, применены не были, юридически значимые обстоятельства, касающиеся порядка использования общего имущества в коммунальной квартире лицами, занимающими комнату по договору найма жилого помещения, при рассмотрении дела не устанавливались.

Следовательно, вывод суда о том, что распоряжение ответчиком своими правами собственника комнаты в коммунальной квартире (как самостоятельным объектом права) и передача права пользования общим имуществом в коммунальной квартире другим лицам без согласия собственника других комнат не нарушает имущественные права истца, сделан судом без установления и правовой оценки всех обстоятельств, имеющих значение для правильного разрешения спора.

В мотивировочной части решения суда должны быть указаны обстоятельства дела, установленные судом, доказательства, на которых основаны выводы суда об этих обстоятельствах, доводы, по которым суд отвергает те или иные доказательства, законы, которыми руководствовался суд (ч. 4 ст. 198 ГПК РФ).

Судом требования Гражданского процессуального кодекса РФ к содержанию решения не были выполнены. В мотивировочной части решения по делу по иску Г. к Ф. о защите гражданских прав, компенсации морального вреда нет ссылки на конкретные обстоятельства дела, установленные судом, а также доказательства, позволившие суду признать заявленные Г. исковые требования необоснованными и прийти к выводу об отсутствии нарушения прав и интересов истца.

По изложенным основаниям Судебная коллегия пришла к выводу, что нарушение судом норм процессуального права об исследовании и оценке доказательств привело к тому, что исковые требования Г. фактически оказались нерассмотренными. Ссылку суда в обоснование отказа в иске Г. на то, что общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире следует судьбе права собственности на комнату и объектом самостоятельного права, по смыслу ст.ст. 41, 42 ЖК РФ, являться не может,

Судебная коллегия признала несостоятельной, поскольку к отношениям по использованию общего имущества в коммунальной квартире подлежат применению нормы ст.ст. 246 и 247 ГК РФ.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ решение Останкинского районного суда г. Москвы от 11 октября 2012 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Московского городского суда от 28 ноября 2012 г. отменила, дело направила на новое рассмотрение в суд первой инстанции — Останкинский районный суд г. Москвы.

Читать еще:  Нужно ли платить налог при вступлении в наследство

Консультации, разъяснение судебной практики и представление интересов в суде по тел. 8(926)860-62-79

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами.

Совместное проживание на территории коммунальной квартиры может быть сопряжено с многочисленными конфликтами. В первую очередь обуславливают жилищные споры ситуации, когда несколько собственников не могут найти точки соприкосновения в вопросах, касающихся пользования общим имуществом.

В юридической практике участились случаи, когда владельцы комнат в коммунальных квартирах обращаются за помощью к адвокатам, так как не могут самостоятельно урегулировать спорные ситуации. Неоднократно такие дела доводились до суда, где по решению инстанции принимался определенный перечень условий совместного житья и пользования общим имуществом.

При рассмотрении подобных дел судья опирается на законодательную базу РФ, а в первую очередь – на ЖК РФ. Статья 41 представленного кодекса регламентирует право собственности на общее имущество в «коммуналке».

Понятие «коммунальная квартира»

На сегодняшний день в обиходе распространена такая дефиниция как «коммуналка». Но если проанализировать современное законодательство, то данное понятие не имеет юридической силы. Поэтому при раскрытии данного жилищного вопроса следует применять термин «коммунальная квартира».

Что собой представляет коммунальная квартира? Одним из явных недостатков современного ЖК РФ считается то, что он не дает ясного определения понятию коммунальная квартира. Это обуславливает собой возникновение многочисленных неясностей и противоречий в законодательстве, в частности, кодексах и законах, действующих на территории отдельных субъектов РФ.

Попытку трактовки понятия коммунальная квартира предпринимали множество юристов и ученых, но дать точное определение этой категории жилья не решится даже самый опытный адвокат. Если проанализировать весь накопленный теоретический опыт, то можно вывести обобщенную дефиницию.

Коммунальная квартира – это квартира, которая состоит из нескольких комнат, принадлежащих либо по договору соцнайма, либо на праве собственности. При этом ключевым фактором коммунального проживания является наличие двух и более собственников.

Безусловно, подобная трактовка носит формальный характер, но, несмотря на это, не противоречит ЖК РФ. Кроме того, подтверждает данную точку зрения и классификация коммунальных квартир, которая зафиксирована в Жилищном кодексе:

  • квартиры, жилые комнаты которые используют наниматели для проживания после официального заключения договора соцнайма с государством;
  • квартиры, подразделенные на комнаты, которые принадлежат владельцам на праве собственности;
  • квартиры смешанного типа, которые подразумевают проживание под одной крышей как нанимателей по договору найма, так и хозяев комнат.

Понятие «общее имущество коммунальной квартиры»

Коммунальная квартира – это не только жилые комнаты, но и дополнительное имущество, которое имеет общий характер. Пользоваться данной полезной площадью могут все без исключения жильцы квартиры коммунального характера, так как имущество коллективного пользования принадлежит им на праве долевой собственности.

Общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире подразумевает собой наложение на участников правоотношений определенных прав и обязанностей. А именно статья 43 ЖК РФ на владельцев комнат накладывает бремя расходов, требуемое на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Расчет финансовых издержек каждого из собственников происходит по достаточно простой формуле. Доля расходов, которые имеют обязательный характер, рассчитывается с учетом доли общего имущества, которой наделяется собственник в соответствии с законодательством РФ. Соответственно, чем больше доля общеполезного имущества, тем большими будут издержки у владельца на содержание общего имущества в коммунальной квартире.

Общее имущество состоит из нескольких категорий хозяйственно-бытовых помещений:

  • кухонное пространство, где установлены коллективные плиты, сантехника;
  • коридоры, в которых собственники имеют право устанавливать мебель и другое имущество, но без ущемления интересов соседей в полном соответствии со своей долей;
  • ванная комната или душевая кабина;
  • туалет;
  • бытовка и любое другое подсобное помещение.

Никто из жильцов не имеет права препятствовать эксплуатации другими жителями квартиры, в том числе и нанимателями, имущества общего пользования, что закрепляется правом общей долевой собственности. При подобных запретах гражданин имеет право обратиться в судебную инстанцию, которая выявит правомерность подобного поведения.

Право собственности на общее имущество в коммунальной квартире

Наиболее подробно данный аспект совместного жительства рассмотрен в ст. 41 ЖК РФ. Именно поэтому все практикующие юристы обращаются к данному НПА, чтобы правильно трактовать все возникающие спорные моменты.

Согласно представленной статье, жилые комнаты в «коммуналке», имеющие статус изолированных, признаются законодательными нормами самостоятельными объектами права собственности. Иными словами, НПА обязывают осуществлять постановку на государственный учет всех жилых помещений при осуществлении правовых сделок с указанным типом имущества и в других случаях, регламентируемых федеральным законодательством РФ.

Что касается вопроса об общем имуществе, то в указанном случае помещения наделяются статусом общей долевой собственности. Из обозначенного правила следует закономерный вывод о том, что госрегистрация права общего имущества в подобных ситуациях не предусматривается законом.

Право собственности, распространяемое на имущество общего пользования в коммунальной квартире, возникает из-за того, что у владельца появляется право собственности на изолированные жилые комнаты.

Кроме того, интересен момент, что сама по себе коммунальная квартира не признается отдельным объектом права собственности. Это правило было выведено из того, что объектом права собственности в подобных квартирах признаются только жилые комнаты. Остальное полезное имущество общественного пользования находится в долевой собственности.

Здесь возникает другой вопрос – как осуществляется переход доли общего имущества новоиспеченному собственнику? Ответ прост. Право на долю в квартире коммунального типа возникает именно в тот момент, когда новый владелец наделяется законодательством правом собственности на приобретенные жилые комнаты в процессе купли-продажи, дарения, наследования. При этом размер доли новоиспеченного хозяина должен полностью соответствовать размеру доли общего имущества старого владельца.

Ограничения, накладываемые на собственников комнат в коммунальных квартирах

Законодательством РФ устанавливается принцип того, что судьба доли в коммунальной квартире на общее имущество полностью копирует право собственности жилого помещения. Иными словами, невозможно провести отчуждение доли вне зависимости от комнаты в квартире коммунального вида. Подобное правило подтверждается и тем, что общее имущество не может фигурировать в гражданском обороте как самостоятельный объект права собственности.

Невозможно провести отчуждение и отдельных частей полезной площади общего имущества, которое законодательством регламентируется как долевое. Единственное, что могут осуществить собственники жилых комнат – прирастить общее имущество к своей собственности. Подобные модификации происходят за счет перепланировки, переоборудования и реконструкции помещений.

Действия, направленные на изменение имущества коллективной эксплуатации посредством перепланировки, могут стать причиной того, что площадь совместного пользования сокращается в размерах.

Чтобы не нарушить законные интересы и права других граждан, проживающих в коммунальной квартире, собственник должен получить письменное согласие ото всех собственников жилья. Только в подобном случае кодификационные действия в общей долевой собственности будут признаны законными.

Кроме того, перепланировка и переоборудование общего имущества в коммунальных квартирах с целью улучшения условий для проживания могут происходить по решению всех собственников. В качестве примера выступает случай, когда собственники хотят расширить кухню за счет присоединения некоторой площади коридора. Однако подобные трансформации будут признаны законными лишь в том случае, если удастся получить разрешение на подобные капитальные действия от органов МСУ. Для этого по месту требования необходимо предоставить пакет документации, закрепленный ЖК РФ.

Если органы МСУ не выдадут разрешение на реконструкцию или перепланировку, то любые изменения будут считаться несогласованными. Это повлечет наложение ответственности на собственников, в частности, судебная инстанция может обязать владельцев восстановить прежний вид общего имущества до произведенных монтажных действий. При этом срок восстановительных работ устанавливается по усмотрению органов МСУ, так как законодательные акты не предусматривают какого-либо ясного пояснения на этот счет.

Правила пользования местами общего пользования

Статья 244 ГК РФ предусматривает, что имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).
Общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество.
Общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо не подлежит разделу в силу закона.

Согласно ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.
Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.
В соответствии со ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире).
Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки.
Ст. 42 ЖК РФ предусматривает, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.
Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату.
При переходе права собственности на комнату в коммунальной квартире доля в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире нового собственника такой комнаты равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такой комнаты.
Собственник комнаты в коммунальной квартире не вправе:
1) осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире;
2) отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанную комнату.
При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Согласно ч. 3 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.
Статья 43 ЖК РФ предусматривает порядок содержания общего имущества в коммунальной квартире.
Так, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире указанного собственника.

Читать еще:  Регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом

ВЫВОДЫ
У Вас с новой соседкой в долевой собственности находятся места общего пользования данной квартиры (общее имущество). При этом, если отдельные вещи принадлежат конкретно соседке (например, газовая плита), то пользоваться ими Вы можете согласовав это с собственником.
Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире.
Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение. Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.
В соответствии с пунктом 12 постановления Правительства России от 30 июля 2004 г. N 392 «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений.
Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными постановлением Совета Министров РСФСР от 25 сентября 1985 г. N 415. В соответствии с пунктами 12-14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению. В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом:
а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике — пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя;
б) плата за телефон коллективного пользования — по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров. Междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры;
в) плата за отопление — пропорционально площади отапливаемых помещений;
г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры — по числу жильцов.
Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования местами общего пользования рассматриваются судом. Если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке.
В договоре о распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.

Пользование общим имуществом в коммунальной квартире

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.

ПРАВА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ

Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.

Согласно ст. 43 ЖК РФ, собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире. Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно своей доле участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках на его содержание и сохранение (ст. 249 ГК РФ). Собственник комнат в коммунальной квартире несет расходы на содержание общего имущества пропорционально размеру общей площади принадлежащей ему на праве собственности комнаты.

В соответствии с п. 12 постановления Правительства России № 392 от 30 июля 2004 г. «О порядке и условиях оплаты гражданами жилья и коммунальных услуг» размеры платы за содержание и ремонт жилья определяются как произведение цены на общую площадь жилого помещения. При проживании граждан в коммунальных квартирах и отдельных комнатах в общежитиях размер платы определяется как произведение цены на жилую площадь занимаемых жилых помещений. Порядок осуществления прав собственниками комнат в коммунальной квартире и бремя несения расходов нормативными правовыми актами подробно не регламентируются, в отличие от прав нанимателя комнаты в коммунальной квартире, в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, содержания жилого дома и придомовой территории в РСФСР, утвержденными еще постановлением Совета Министров РСФСР № 415 от 25 сентября 1985 г.

В соответствии с пп. 12–14 Правил в квартирах, где проживают несколько нанимателей, кухня, ванная и туалетная комнаты, коридоры, подсобные помещения являются местами общего пользования. Все граждане, проживающие в таких квартирах, имеют равные права и обязанности по пользованию указанными помещениями и оборудованием, установленным в них. Порядок пользования местами общего пользования в квартире, где проживают несколько нанимателей, а также очередность уборки этих помещений устанавливаются по взаимному соглашению.

В квартире, где проживают несколько нанимателей, распределение общих расходов на освещение, телефон коллективного пользования, отопление, газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), а также на ремонт мест общего пользования производится по соглашению между нанимателями жилых помещений. При отсутствии соглашения указанные расходы распределяются следующим образом: а) плата за электроэнергию в жилых комнатах при общем счетчике – пропорционально мощности световых точек и бытовых электроприборов каждого нанимателя; б) плата за телефон коллективного пользования – по числу проживающих в квартире, пользующихся телефоном, независимо от количества переговоров, междугородные телефонные разговоры оплачиваются лицом, ведшим разговоры; в) плата за отопление – пропорционально площади отапливаемых помещений; г) плата за газ (в квартирах, где расчеты за газ производятся по счетчику), освещение и ремонт мест общего пользования квартиры – по числу жильцов (включая детей, независимо от возраста, поднанимателей, временных жильцов и других лиц, проживающих в квартире дольше месяца). Споры между жильцами в квартире, где проживают несколько нанимателей, связанные с распределением общих расходов на оплату коммунальных услуг, о порядке пользования местами общего пользования рассматриваются судом.

В этом случае, если собственники не могут договориться о несении бремени расходов, их спор разрешается в судебном порядке. В договоре о распределении бремени расходов между собственниками может быть определен порядок пользования общим имуществом в коммунальной квартире. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в коммунальной квартире, бремя которых несет собственник комнаты в данной квартире, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире этого собственника. Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (ст. 41 ЖК РФ). Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире путем ее переустройства или перепланировки возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире.

Эксперты рассказали, можно ли сдавать комнату в коммуналке без согласия соседей

Можно ли сдавать в аренду комнату в коммунальной квартире без согласия собственников других комнат, рассказывают эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Павлычев и Лариса Амирова.

Читать еще:  Раздел имущества в судебном порядке

Согласно ч.ч. 1, 2 ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Жилищным кодексом РФ; он вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским и жилищным законодательством.

При этом на собственника жилого помещения возлагается обязанность поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 30 ЖК РФ).

Из приведенных норм следует, что законодатель, предусмотрев право собственника жилого помещения по передаче его в наем гражданам по договору найма, обусловил возможность осуществления этого права как необходимостью соблюдения интересов соседей, так и необходимостью соблюдения требований гражданского и жилищного законодательства.

В соответствии с ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ).

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование ее другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире.

Порядок использования общего имущества в коммунальной квартире Жилищным кодексом РФ не урегулирован, поэтому к этим отношениям по аналогии (ст. 7 ЖК РФ) применяются нормы гражданского законодательства об общей долевой собственности, в частности ст.ст. 246 и 247 ГК РФ, на основании которых распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Таким образом, при предоставлении комнаты, расположенной в коммунальной квартире, во владение и пользование другим лицам необходимо получение согласия собственников других жилых помещений. В противном случае иные собственники вправе обратиться за защитой своих нарушенных прав в суд, в том числе с требованиями о выселении лиц, вселенных с нарушением предусмотренного вышеприведенными положениями порядка.

Раздел мест общего пользования

Добрый день. Я проживаю в коммунальной квартире. Комната составляет 18кв.м. Комната приватизирована. Еще 2комнаты площадью 11 и 14 кв.м в соц найме у соседей. Хотел узнать как делятся места общего пользования на кухне,в коридоре и тд. Соседи утверждают, что у них 2комнаты — значит и занимают больше места. Хотя ст. 42 говорит о делении в долевой части. Т.е грубо говоря права на эти помещения у нас находятся в соотношении 40/60. Просьба внести ясность в данном вопросе.

    права соседей, коммунальная квартира, ст 17 жк рф, общее имущество
  • Поделиться

Ответы юристов ( 1 )

  • 1505 ответов
  • 551 отзыв эксперт

Выдел в натуре мест общего пользования не правомерен.

В соответствии с ч. 4 ст. 17 Жилищного кодекса
Российской Федерации пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в
коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (общее имущество в коммунальной квартире). Частью 1 ст. 42 Кодекса
предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

В соответствии с п. 1 ч. 5 ст. 42 собственник комнаты
в коммунальной квартире не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в данной квартире.

По смыслу ч. 1 ст. 62 ЖК РФ, предусматривающей, что
предметом договора социального найма жилого помещения должно быть жилое помещение, в том числе в виде части квартиры, в ее взаимосвязи с нормами ч.1 и 4 ст. 16 Кодекса, относящей к жилым помещениям комнату как часть жилого дома или квартиры, предназначенную для использования в качестве места непосредственного проживания граждан, и с приведенной выше нормой ч. 1 ст.41, по смыслу которой под общим имуществом в коммунальной квартире понимаются помещения, предназначенные для обслуживания комнат коммунальной квартиры, нанимателю такой комнаты по договору социального найма принадлежит также равное с другими проживающими право пользования общим имуществом квартиры.

Таким образом, общее имущество в коммунальной квартире, как правило, находится в совместном пользовании собственников и нанимателей расположенных в этой квартире комнат, а также, исходя из положений ч. 2 ст.31 и ч. 2 ст. 69 ЖК РФ, членов их семей, а порядок пользования такими помещениями должен обеспечивать всем проживающим возможность пользования общим имуществом в одинаковом объеме.

Пользование общим имуществом в коммунальной квартире

УПОЛНОМОЧЕННЫЙ ПО ПРАВАМ ЧЕЛОВЕКА

  • Уполномоченный
    • Уполномоченный по правам человека
    • Становление института Уполномоченного
    • Нормативно-правовые акты
    • Компетенция
    • Структура аппарата Уполномоченного
    • Госслужба
      • Нормативно-правовые акты
    • Общественный экспертный совет
      • Состав Совета
      • Деятельность Совета
      • Правоустанавливающие документы
    • Молодежный общественный экспертный совет
      • Состав совета
      • Деятельность совета
      • Правоустанавливающие документы
    • Вестник Московский омбудсмен
  • ПРАВА ЧЕЛОВЕКА
    • Конвенция
    • Основные права человека
    • Право на обращение
  • ПРАВА РЕБЕНКА
    • Об уполномоченном по правам ребенка
    • Нормативно-правовые акты
    • Детский общественный совет
      • Состав совета
      • Деятельность совета
      • Правоустанавливающие документы
    • Совет отцов
      • Состав совета отцов
      • Деятельность совета
      • Правоустанавливающие документы
    • Детский телефон доверия
    • Адреса помощи
  • +7 (495) 957-05-85
    • Контактная информация
    • Электронная приемная
    • Карта помощи

Я занимаю комнату в 2-х комнатной коммунальной квартире, которая принадлежит мне на праве собственности. Собственником второй комнаты является моя соседка, которая сдает ее третьим лицам без моего согласия. Жильцы соседки хулиганят, превратили квартиру в притон. Могу ли я их выселить?

Согласно ч.ч. 2, 4 ст. 30 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты (далее — общее имущество в коммунальной квартире).

В силу ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты.

Поскольку порядок использования общего имущества в коммунальной квартире не урегулирован жилищным законодательством, то в соответствии со ст. 7 ЖК РФ к этим отношениям применяются нормы Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) об общей долевой собственности.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия — в порядке, устанавливаемом судом.

Исходя из содержания приведенных норм ГК РФ собственники комнат в коммунальной квартире правомочия владения и пользования общим имуществом в коммунальной квартире должны осуществлять по соглашению.

Предоставление собственником комнаты в коммунальной квартире по гражданско-правовым договорам во владение и пользование комнаты другим лицам (например, нанимателям) предполагает, что эти лица будут пользоваться и общим имуществом в коммунальной квартире, а поскольку данное имущество находится в общей долевой собственности, то для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности вопрос о пользовании общим имуществом нанимателями комнаты необходимо согласовать с другими собственниками жилых помещений в коммунальной квартире. Если такое согласие не достигнуто, то порядок пользования общим имуществом устанавливается судом.

Таким образом, волеизъявление Вашей соседки предоставить комнату, принадлежащую ей на праве собственности, в занимаемой коммунальной квартире третьим лицам является формой распоряжения не только принадлежащим ей имуществом в виде своей комнаты, но и местами общего пользования, в связи с чем, в силу положений ст. ст. 246 и 247 ГК РФ является безусловным основанием для согласования волеизъявления в данной части с иными участниками долевой собственности, т.е. с Вами.

В связи с этим, Вы вправе обратиться в суд с иском о выселении третьих лиц из занимаемой Вами квартиры коммунального заселения.

Советник Отдела по содействию защите прав и свобод граждан Аппарата Уполномоченного по правам человека в городе Москве Ганиева Диляра Рашидовна

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector