Zavialovo.ru

Юридическая консультация
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Передача в доверительное управление недвижимого имущества

Передача имущества в доверительное управление

Каковы особенности налогообложения у учредителя управления, применяющего общую систему налогообложения, при передаче имущества (земельных участков и нежилых помещений) в доверительное управление?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Налоговая база по налогу на прибыль формируется у учредителя управления (выгодоприобретателя) на основании сведений (отчета) о полученных доходах и расходах от использования имущества в рамках договора доверительного управления, предоставляемых доверительным управляющим.

Учредитель управления в отношении операций, связанных с договором доверительного управления, не является плательщиком НДС. Обязанность по уплате налога на имущество в отношении имущества, переданного в доверительное управление, остается за учредителем управления.

Плательщиком земельного налога в отношении принадлежащих учредителю управления на праве собственности земельных участков также является учредитель управления.

Обоснование вывода:

При ведении деятельности на основе договора доверительного управления одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя или указанного им лица (выгодоприобретателя) (п. 1 ст. 1012 ГК РФ).

Учредителем доверительного управления является собственник имущества (ст. 1014 ГК РФ), а передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество (п. 1 ст. 1013 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 1012 ГК РФ доверительный управляющий вправе в соответствии с договором доверительного управления совершать в отношении имущества, находящегося в доверительном управлении, любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. При этом сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего (в частности, в письменных документах необходима пометка «Д.У.» после имени или наименования доверительного управляющего) (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

При этом доверительному управляющему предполагается выплата вознаграждения, определяемая договором, а также возмещение необходимых расходов, произведенных им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества (п. 1 ст. 1016, ст. 1023 ГК РФ).

В соответствии со ст. 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. У доверительного управляющего это имущество отражается на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет.*(1)

Налог на прибыль

Особенности определения налоговой базы по налогу на прибыль участников договора доверительного управления имуществом определены в ст. 276 НК РФ. При этом порядок налогообложения зависит от того, является ли учредитель управления выгодоприобретателем по условиям договора доверительного управления или нет.

Если учредитель управления является выгодоприобретателем, то его доходы в рамках договора доверительного управления имуществом включаются в состав его выручки или внереализационных доходов в зависимости от полученного вида дохода (п. 3 ст. 276 НК РФ). Расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом (включая амортизацию имущества, а также вознаграждение доверительного управляющего), признаются расходами, связанными с производством или внереализационными расходами учредителя управления в зависимости от вида осуществленных расходов.

Исходя из п. 2 ст. 276 НК РФ обязанность определять ежемесячно нарастающим итогом доходы и расходы по доверительному управлению имуществом возложена на доверительного управляющего, который должен представлять учредителю управления сведения о полученных доходах и расходах для их учета учредителем управления при определении налоговой базы по налогу на прибыль.

При этом перечень таких сведений, а также ответственность доверительного управляющего за их ненадлежащее представление могут быть определены в рамках гражданско-правовых отношений (письма Минфина России от 13.01.2010 N 03-03-06/1/7, УФНС России по г. Москве от 23.06.2010 N 16-15/065569@). Так, доверительный управляющий представляет учредителю управления отчет о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 1020 ГК РФ).

В случае если учредитель управления не является выгодоприобретателем, расходы, связанные с осуществлением договора доверительного управления имуществом, учитываются для целей налогообложения в составе расходов у выгодоприобретателя, а не учредителя управления (п. 47 ст. 270, п. 4 ст. 276 НК РФ). Исключение предусмотрено для расходов в виде вознаграждения доверительного управляющего. Указанное вознаграждение в любом случае является расходом учредителя управления, если договором доверительного управления предусмотрена выплата вознаграждения не за счет уменьшения доходов, полученных в рамках исполнения этого договора.

То есть доходы и расходы по деятельности, осуществляемой в рамках договора доверительного управления имуществом, учитывает при налогообложении прибыли учредитель управления (выгодоприобретатель) в своем учете на основании отчета доверительного управляющего. Доходом доверительного управляющего является лишь вознаграждение, полученное им при осуществлении управления имуществом.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (п. 3 ст. 1024 ГК РФ). При возврате имущества у учредителя управления не образуется ни дохода, ни убытка независимо от возникновения положительной или отрицательной разницы между стоимостью переданного в доверительное управление имущества на момент вступления в силу и на момент прекращения договора доверительного управления имуществом (п. 5 ст. 276 НК РФ).

НДС

В соответствии с п. 1 ст. 174.1 НК РФ при совершении операции в соответствии с договором доверительного управления имуществом, обязанности налогоплательщика по НДС возлагаются на доверительного управляющего. При реализации товаров (работ, услуг), передаче имущественных прав в соответствии с договором доверительного управления имуществом доверительный управляющий обязан выставить соответствующие счета-фактуры в порядке, установленном НК РФ (п. 2 ст. 174.1 НК РФ).

При этом и налоговый вычет по товарам (работам, услугам), в том числе основным средствам и нематериальным активам, и по имущественным правам, приобретаемым для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), признаваемых объектом налогообложения, предоставляется только доверительному управляющему при наличии счетов-фактур, выставленных ему продавцами в установленном главой 21 НК РФ порядке.

Следовательно, и регистрировать соответствующие счета-фактуры в книге продаж и книге покупок должен доверительный управляющий (п. 3 ст. 169 НК РФ) (письма Минфина России от 31.12.2008 N 03-07-05/53, УФНС России по г. Москве от 29.03.2008 N 19-11/19233).

Кроме того, согласно п. 5 ст. 174.1 НК РФ доверительный управляющий ведет учет операций, совершенных в процессе выполнения договора доверительного управления имуществом, а также в срок не позднее 20-го числа месяца, следующего за истекшим налоговым периодом, представляют в налоговый орган по месту своего учета налоговую декларацию по каждому указанному договору отдельно.

Поскольку налогоплательщиком по НДС в рамках договора доверительного управления имуществом является именно доверительный управляющий, который обязан вести учет операций отдельно по каждому объекту недвижимости с предоставлением по ним самостоятельной налоговой декларации, у учредителя управления такой обязанности нет. То есть в отношении операций в соответствии с договором доверительного управления учредитель управления не определяет налоговую базу по НДС, не выставляет счета-фактуры, не регистрирует их в книге продаж, следовательно, не включает соответствующие операции в налоговую декларацию.

Налог на имущество

В соответствии с п. 1 ст. 374 НК РФ объектами налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (в том числе имущество, переданное в доверительное управление), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета. При этом п. 1 ст. 378 НК РФ прямо определено, что имущество, переданное в доверительное управление, а также имущество, приобретенное в рамках договора доверительного управления, подлежит налогообложению у учредителя доверительного управления.

Земельный налог

Плательщиками земельного налога признаются организации, обладающие земельными участками, признаваемыми объектами налогообложения, на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (п. 1 ст. 388 НК РФ). Исключение составляет лишь имущество (земельные участки) паевого инвестиционного фонда, налогоплательщиком по которому признается управляющая компания.

Таким образом, в отношении земельных участков — объектов доверительного управления, принадлежащих на праве собственности организации — учредителю доверительного управления, плательщиком земельного налога будет являться учредитель управления.

Рекомендуем ознакомиться со следующими материалами:

— Энциклопедия решений. Отличия агентского договора от иных гражданско-правовых договоров и трудового договора;

— Энциклопедия решений. Отличия между агентированием, поручением и комиссией.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

Ответ прошел контроль качества

6 февраля 2013 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

*(1) Правила отражения в бухгалтерском учете хозяйственных операций и составления бухгалтерской отчетности при осуществлении договора доверительного управления имуществом для юридических лиц установлены приказом Минфина России от 28.11.2001 N 97н «Об утверждении Указаний об отражении в бухгалтерском учете организаций операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом» (далее — Указания). При этом порядок бухгалтерского учета четко регламентирован в отношении каждого участника договора доверительного управления имуществом.

При отражении в бухгалтерском учете операций по передаче учредителем управления имущества в доверительное управление и других операций, связанных с осуществлением договора доверительного управления имуществом, используется счет 79 «Внутрихозяйственные расчеты», субсчет «Расчеты по договору доверительного управления имуществом» (п. 2 Указаний).

Передача в доверительное управление недвижимого имущества

Доверительное управление имуществом на основании заключенного между сторонами договора регулируется главой 53 ГК РФ, а также рядом иных специализированных нормативных актов (например, доверительное управление инвестиционными фондами регулируется также ФЗ «Об инвестиционных фондах»).

Согласно п. 3 ст. 1013 ГК РФ сделки с переданным в доверительное управление имуществом совершает от своего имени доверительный управляющий (но в пределах, предусмотренных законом и договором доверительного управления имуществом (п. 1. ст. 1020 ГК РФ)), указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего, несмотря на то, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

В связи с этим, в случае если согласно договору доверительного управления полномочия по распоряжению имуществом переданы доверительному управляющему, договор залога имущества, переданного в доверительное управление, должен заключаться не с собственником имущества (учредителем управления), а с доверительным управляющим. В противном случае договор залога может быть признан судом недействительным по иску заинтересованной стороны на основании ст. 168 ГК РФ в силу того, что не были соблюдены требования п. 3 ст. 1013 ГК РФ, что повлечет утрату обеспечения.

Таким образом, при проведении юридической экспертизы залоговой сделки необходимо проверить правоспособность и полномочия органов управления доверительного управляющего, так как именно доверительный управляющий будет заключать договор залога в качестве залогодателя, если полномочия по распоряжению заложенным имуществом переданы ему по договору доверительного управления.

Необходимо также иметь ввиду, что согласно п. 2 ст. 1018 ГК РФ не допускается обращение взыскания по долгам учредителя управления (собственника) на имущество, переданное в доверительное управление, за исключением несостоятельности (банкротства) собственника.

Следовательно, требования Банка по обеспеченному залогом обязательству к собственнику заложенного имущества, переданного в доверительное управление, не могут быть удовлетворены из стоимости заложенного имущества, в том числе и в случае, если указанное имущество будет передано в залог доверительным управляющим в обеспечение обязательств собственника.

Читать еще:  Федеральная нотариальная палата залог движимого имущества

С целью проверки полномочий доверительного управляющего на заключение договора залога необходимо проанализировать договор доверительного управления имуществом, для чего должна быть представлена копия этого договора, заверенная надлежащим образом.

В соответствии со статьей 1016 ГК РФ в договоре доверительного управления имуществом должны быть указаны:

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;

— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);

— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;

— срок действия договора.

В случае если хотя бы одно из вышеуказанных условий в договоре доверительного управления отсутствует, он будет являться незаключенным и, следовательно, у доверительного управляющего не будет необходимых полномочий для заключения договора залога.

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки, на которые может быть заключен договор.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

В соответствии со статьей 1017 ГК РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме.

Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Согласно ст. 1027 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему.

Осуществляя доверительное управление имуществом, доверительный управляющий вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя.

Законом или договором могут быть предусмотрены ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом.

Сделки с переданным в доверительное управление имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.».

При отсутствии указания о действии доверительного управляющего в этом качестве доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом.

В соответствии со статьей 1013 ГК РФ объектами доверительного управления могут быть предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление. Передача в доверительное управление имущества, находившегося в хозяйственном ведении или оперативном управлении, возможна только после ликвидации юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого имущество находилось, либо прекращения права хозяйственного ведения или оперативного управления имуществом и поступления его во владение собственника по иным предусмотренным законом основаниям.

В соответствии со статьей 1014 ГК РФ учредителем доверительного управления является собственник имущества, а в случаях, предусмотренных статьей 1026 ГК РФ, другое лицо.

В соответствии со статьей 1015 ГК РФ доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, доверительным управляющим может быть гражданин, не являющийся предпринимателем, или некоммерческая организация, за исключением учреждения.

Имущество не подлежит передаче в доверительное управление государственному органу или органу местного самоуправления.

Доверительный управляющий не может быть выгодоприобретателем по договору доверительного управления имуществом.

В соответствии со статьей 1018 ГК РФ имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Обращение взыскания по долгам учредителя управления на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением несостоятельности (банкротства) этого лица. При банкротстве учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно включается в конкурсную массу.

Согласно статье 1019 ГК РФ передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество.

Доверительный управляющий должен быть предупрежден о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом. Если доверительный управляющий не знал и не должен был знать об обременении залогом имущества, переданного ему в доверительное управление, он вправе потребовать в суде расторжения договора доверительного управления имуществом и уплаты причитающегося ему по договору вознаграждения за один год.

Согласно статье 1021 ГК РФ доверительный управляющий осуществляет доверительное управление имуществом лично, кроме случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Доверительный управляющий может поручить другому лицу совершать от имени доверительного управляющего действия, необходимые для управления имуществом, если он уполномочен на это договором доверительного управления имуществом, либо получил на это согласие учредителя в письменной форме, либо вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные.

В соответствии со статьей 1024 ГК РФ договор доверительного управления имуществом прекращается вследствие:

смерти гражданина, являющегося выгодоприобретателем, или ликвидации юридического лица — выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;

отказа выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;

смерти гражданина, являющегося доверительным управляющим, признания его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);

отказа доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;

отказа учредителя управления от договора по иным причинам, чем та, которая указана в абзаце пятом настоящего пункта, при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения;

признания несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления.

При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок уведомления.

При прекращении договора доверительного управления имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное.

Наш сервис оказывает автоматизированные юридические консультации и готовит документы для частных лиц и бизнеса.

Передача недвижимого имущества в доверительном управлении

Передача недвижимого имущества в доверительное управление (за исключением случаев, предусмотренных п.1 ст. 1026 Гражданского кодекса РФ)

1. Заявления учредителя управления, доверительного управляющего о государственной регистрации обременения (п.1 ст.16 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации)).
2. Документ об уплате государственной пошлины за государственную регистрацию обременения (п.1 ст.11, п.4 ст.16 Закона о регистрации, ст.333.33 Налогового кодекса РФ).
3. Документ, удостоверяющий личность заявителя — физического лица или представителя юридического лица; при обращении представителя учредителя управления (доверительного управляющего) – нотариально удостоверенная доверенность – подлинник и копия (п.4 ст.16 Закона о регистрации).
4. Документы, подтверждающие правоспособность юридического лица (п.4 ст.16 Закона о регистрации).*
5. Правоустанавливающий документ на объект недвижимости, передаваемый в доверительное управление (п.2 ст.6, п.2 ст.13 Закона о регистрации).**
6. Договор доверительного управления (п.1 ст.17 Закона о регистрации, ст.1017 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ)).***
7. Передаточный акт или иной документ, подтверждающий передачу недвижимости в доверительное управление, если иное не предусмотрено законом или договором (п.1 ст.223 ГК РФ).
8. Баланс доверительного управляющего, подтверждающий обособление недвижимого имущества (п.1 ст.1018 ГК РФ).
9. Кадастровый паспорт земельного участка, удостоверенный органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра, и (или) кадастровый паспорт иного объекта недвижимого имущества, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (п.1 ст.17, п.4 ст.18 Закона о регистрации).****
10. Иные документы в случаях, предусмотренных законодательством РФ, в том числе:
10.1. в случае передачи в доверительное управление имущества, обремененного залогом:
— согласие залогодержателя на передачу имущества в доверительное управление, если иное не предусмотрено договором о залоге (п.2 ст.346 ГК РФ);
— письменное доказательство предупреждения доверительного управляющего о том, что передаваемое ему в доверительное управление имущество обременено залогом (ст.1019 ГК РФ).
10.2. если объектом доверительного управления является недвижимое имущество, находящееся в совместной собственности супругов:
нотариально удостоверенное согласие супруга (супруги) на совершение сделки по передаче имущества в доверительное управление (п.3 ст.35 Семейного кодекса РФ).
10.3. если собственником имущества является хозяйственное общество:
справка о стоимости объекта доверительного управления (в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью за последний отчетный период, предшествующий дню подписания договора доверительного управления) (ст.46 ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее — Закон об ООО), ст.78 ФЗ «Об акционерных обществах» (далее — Закон об АО);
справка об отсутствии (наличии) заинтересованности в совершении сделки (со ссылкой на нормы закона) (ст.45 Закона об ООО, ст.81 Закона об АО);
решение компетентного органа управления юридического лица на совершение сделки по передаче имущества в доверительное управление (в случае совершения крупной сделки либо сделки, в совершении которой имеется заинтересованность) (ст.ст.45, 46 Закона об ООО, ст.ст.79, 83 Закона об АО).

* При наличии в Управлении Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике указанных документов возможно предоставление выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, свидетельствующей об отсутствии изменений и дополнений учредительных документов юридического лица.

** Не требуется, если право зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

*** В том числе представляются документы, являющиеся неотъемлемой частью договора доверительного управления (указанные в договоре в качестве приложений). Договор доверительного управления должен содержать все существенные условия, предусмотренные ст.1016 ГК РФ.

****Не требуется, если план объекта недвижимости ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

Читать еще:  Московская городская нотариальная палата

Нотариус. Доверительное управление недвижимым имуществом

Нотариус. Доверительное управление недвижимым имуществом

Согласно недавно принятому и вступившему в силу ФЗ 391 от 29 декабря 2015 сделки по распоряжению недвижимостью, которая находится на условиях доверительного управления имуществом нотариус должен удостоверять.

Доверительное управление имуществом регулируется специальной главой 53 ГК РФ, в ст. 1012 которой указано, что по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности.

На практике доверительное управление недвижимым имуществом чаще всего реализуется при инвестировании в недвижимость, когда компания или фонд приобретает перспективную коммерческую или жилую недвижимость с целью заработка на последующей сдаче ее в аренду. В подобных ситуациях доверительный управляющий организует эксплуатацию недвижимости, подбирает арендаторов, взимает арендную плату и решает другие вопросы в интересах владельца. На сегодняшний день по статистике около 90 % территорий бизнес-центров находится в доверительном управлении.

Какие же сделки в отношении недвижимого имущества находящегося в доверительном управлении теперь обязательно удостоверяются нотариусом?

Все сделки связанные с распоряжением этим имуществом. Следует сразу же отметить, что категория «распоряжение» значительно шире категории «отчуждение», хотя на практике многие путают эти понятия. Если отчуждение предполагает переход права собственности, то распоряжение в гражданском праве обозначает правомочие собственника, позволяющее ему совершать любые законные действия в отношении имущества. К ним относятся как действия, связанные с переходом права собственности, так и его передача без утраты права собственности (например в залог, в аренду и др.).

Таким образом, на настоящий момент подлежат нотариальному удостоверению следующие сделки с недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении:

По нашей нотариальной практике наиболее распространены и чаще всего удостоверяются договоры аренды недвижимого имущества в доверительном управлении. Ведь именно ради получения арендной прибыли чаще всего и заключаются договоры доверительного управления недвижимостью.

Наша нотариальная контора имеет опыт удостоверения договоров распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в доверительном управлении и активно сотрудничает с крупнейшими управляющими компаниями.

Мы ждем вас

Нотариус Москва Сити

Понедельник — четверг: 10:00 — 18:00
Пятница: 10:00 — 17:00
Суббота, воскресенье — выходные дни

Порядок заключения и форма договора доверительного управления недвижимым имуществом

Рубрика: 9. Гражданское право и процесс

Опубликовано в

Дата публикации: 12.09.2017

Статья просмотрена: 1725 раз

Библиографическое описание:

Раздымахо, К. А. Порядок заключения и форма договора доверительного управления недвижимым имуществом / К. А. Раздымахо. — Текст : непосредственный // Юридические науки: проблемы и перспективы : материалы VI Междунар. науч. конф. (г. Казань, октябрь 2017 г.). — Казань : Бук, 2017. — С. 43-45. — URL: https://moluch.ru/conf/law/archive/281/12898/ (дата обращения: 25.12.2020).

В данной статье представлен обзор правовых норм, регулирующих порядок заключения договора доверительного управления недвижимым имуществом. Даны рекомендации по совершенствованию законодательства, регулирующего положения о доверительном управлении недвижимым имуществом, с учетом особенностей данного договора и запросов практики.

Ключевые слова: доверительное управление, договор доверительного управления недвижимым имуществом, доверительный управляющий, договор аренды, государственная регистрация, Единый государственный реестр недвижимости

Возможность заключения договора доверительного управления имуществом предусмотрена в части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК).

В соответствии с п. 1 ст. 1012 ГК РФ по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) [2].

ГК РФ предусматривает особый порядок заключения договора доверительного управления имуществом. Согласно ст. 1017 ГК РФ договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. В силу п.2 ст. 433 ГК РФ и п. 3 ст. 1012 ГК РФ договор доверительного управления недвижимым имуществом считается заключенным не со дня его подписания сторонами, а после передачи имущества доверительному управляющему (подписания акта приема-передачи объекта). Следовательно, договор доверительного управления является реальным, так как для его заключения необходим факт передачи имущества. Отсутствие же факта реального исполнения данной сделки может рассматриваться как основание для признания ее недействительной [5, 6].

В этой связи, целесообразно дополнить гл. 53 ГК РФ положениями, устанавливающими, что передача недвижимого имущества от собственника к доверительному управляющему осуществляется по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Пунктом 2 ст. 1017 ГК РФ установлено, что передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации. Следует отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор доверительно управления недвижимостью, а именно передача имущества в доверительное управление. Что касается процедуры государственной регистрации передачи имущества в доверительное управление, то она аналогична процедуре государственной регистрации перехода права собственности на данное имущество. Процедура государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество регулируется ст. 551 ГК РФ [1]. В связи с этим мнение Е. А. Суханова о том, что государственной регистрации подлежит сам договор доверительно управления недвижимостью, следует считать ошибочным [9, 283–284].

Согласно ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права [3].

В соответствии с п. 2 ст. 1012 ГК РФ, доверительный управляющий, осуществляя доверительное управление имуществом, вправе совершать в отношении этого имущества в соответствии с договором доверительного управления любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя. В силу ст. 608 ГК РФ доверительный управляющий является лицом, управомоченным собственником сдавать имущество в аренду. В настоящее время в судебной практике спорным является вопрос о возможности заключения доверительным управляющим договоров аренды на срок, превышающий период времени, отведенный на доверительное управление имуществом. В соответствии с п. 2 ст. 1016 ГК РФ срок действия договора доверительного управления имуществом не может превышать пяти лет, если нет иных установленных законом предельных сроков.

Анализ судебной практики по данному вопросу показал, что большинство судов различных инстанций придерживаются позиции, согласно которой заключение договора аренды на срок, превышающий период времени, отведенный на доверительное управление, не является незаконным распоряжением имуществом, поскольку осуществлено в период действия договора доверительного управления и не связано с отчуждением данного имущества [7, 8].

Однако при рассмотрении данной категории споров суды учитывают следующее: во-первых, содержится ли в договоре доверительного управления имуществом условие, запрещающее доверительному управляющему заключать договоры аренды на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления. Во-вторых, указано ли в договоре условие о необходимости получения согласия учредителя управления на передачу имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам на более длительный срок.

Аналогичная позиция была отражена в Определении Высшего Арбитражного Суда РФ от 22 апреля 2009 г. № 4379/09 по делу № А28–3145/2008–115/17. По данному делу доверительный управляющий, уполномоченный на заключение договоров аренды имущества, находящегося в доверительном управлении, заключил спорный договор аренды в период срока действия договора доверительного управления. В договоре содержались условия, предусматривающие возможность передачи имущества во владение и (или) пользование третьим лицам только на срок, не превышающий срок действия договора доверительного управления, а также условия о том, что передача имущества на более длительный срок возможна лишь с согласия учредителя управления. Однако учредитель управления посредством принятия платежей по договору аренды одобрил данную сделку. В связи с чем у суда на основании ст. 174 ГК РФ отсутствовало основание для признания договора аренды недействительным [4].

С нашей точки зрения, если регистрация передачи недвижимого имущества в доверительное управление была зарегистрирована в установленном законом порядке, то доверительный управляющий, в силу положений ст. 1012, 1020 ГК РФ имеет право распоряжения имуществом, в том числе, путем передачи его в аренду. Однако, возможность заключения договора аренды имущества на срок, превышающий срок действия договора доверительного управления может представлять для учредителя управления неудобства. Поэтому в договоре доверительного управления недвижимым имуществом необходимо предусмотерть условие, согласно которому передача имущества во временное владение и (или) пользование третьим лицам без письменного согласия учредителя допустима только на срок, дата окончания которого совпадает с днем истечения срока. Передача же имущества на более длительный срок возможна лишь с согласия учредителя управления.

Доверительный управляющий совершает сделки с переданным в доверительное управление имуществом от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Для этого в договоре аренды после имени или наименования доверительного управляющего должна быть поставлена отметка «Д.У». (п. 3 ст. 1012 ГК РФ).

Отсутствие в тексте оформляемой сделки указания о действии доверительного управляющего в названном качестве может повлечь приостановку либо отказ в государственной регистрации. При этом при отсутствии в тексте документов отметки «Д.У»., доверительный управляющий обязывается перед третьими лицами лично и отвечает перед ними принадлежащим ему имуществом.

Доверительный управляющий может распорядиться имуществом только в случаях прямо предусмотренных в договоре. Следовательно, если в договоре доверительного управления имуществом не предусмотрена возможность сдать в аренду, продать, передать в залог недвижимое имущество учредителя, в государственной регистрации сделки может быть отказано. Поэтому в договоре доверительного управления должны быть определены все пункты, касающееся управления имуществом, по которым стороны пришли к соглашению.

Что касается прекращения отношений по доверительному управлению, то перечень оснований для такого прекращения установлен статьей 1024 ГК РФ. Кроме того прекращение данных отношений возможно и по соглашению сторон. В случае отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок, какие были предусмотрены договором.

  1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 05.12.1994, N 32, Cт. 3301.
  2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. 29.01.1996, N 5, Ст. 410.
  3. Федеральный закон от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости // Собрание законодательства Российской Федерации. 20.07.2015, N 29 (часть I), ст. 4344.
  4. Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 22 апреля 2009 г. по делу № 4379/09.
  5. Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 24 января 2008 г. по делу NА49–2407/06–84/24.
  6. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 11 апреля 2008 г. по делу № А43–7040/07–21–163.
  7. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 14 мая 2008 г. № Ф09–2829/08-С6.
  8. Постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 31 декабря 2008 г. по делу № А28–5391/2008–200/31.
  9. Гражданское право: В 4 т. Обязательственное право: Учебник (том 4) / Под ред. Е. А. Суханова. М: Волтерс Клувер, 2008. — 816 с.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление

Передача недвижимого имущества в доверительное управление

Процедура передачи недвижимого имущества в доверительное управление регламентируется главой 53 Гражданского Кодекса РФ. В соответствии с договором доверительного управления учредитель управления (собственник) передает управляющему на определенный срок часть своего имущества, которое используется последним в интересах либо учредителя, либо указанного им третьего лица (п. 1 ст. 1012 ГК РФ). Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в письменной форме с оформлением передаточного акта, передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в Федеральной регистрационной службе (ст. 1017 ГК РФ). В договоре доверительного управления имуществом обязательно должны быть указаны:

Читать еще:  Справка, содержащая сведения о наличии (отсутствии) права собственности на объекты недвижимости

— состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
— наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
— размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
— срок действия договора (не более пяти лет).

В рамках доверительного управления управляющий совершает «любые юридические и фактические действия в интересах выгодоприобретателя» (п. 2 ст. 1012 ГК), если только какие-то из них прямо не исключены законом или договором (например, действия по безвозмездному отчуждению находящегося в управлении имущества). Таким образом, права управляющего договором доверительного управления могут быть ограничены.

Имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления (собственника), а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (ст. 1018 ГК РФ).

Также необходимо учитывать, что в соответствии со ст. 8 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в случае передачи в доверительное управление недвижимого имущества, принадлежащего полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, обязательным является проведение оценки передаваемого имущества.

Доверительное управление имуществом

В соответствии с п. I ст. 1012 ГК по договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя).

Договор доверительного управления имуществом является новым для российского гражданского законодательства. Он оформляет отношения по управлению чужим имуществом в интересах его собственника (или иного управомоченного лица – кредитора в обязательстве, субъекта исключительного права) либо иного указанного им (третьего) лица. Такое управление может осуществляться по воле собственника или управомоченного лица, обусловленной, например, его неопытностью или невозможностью самому использовать некоторые виды своего имущества. В некоторых случаях управляющий должен заменить собственника (или иное управомоченное лицо) по прямому указанию закона в связи с особыми обстоятельствами: установлением опеки, попечительства или патронажа (ст. 38, 41 ГК), признанием гражданина безвестно отсутствующим (ст. 43 ГК) либо его смертью (когда исполнитель завещания – душеприказчик распоряжается наследственным имуществом до момента принятия наследниками наследства).

В отличие от англо-американского права, придерживающегося концепции «доверительной собственности», в российском законодательстве прямо указано, что передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему (п. 4 ст. 209, абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК). Возникающие в результате заключения рассматриваемого договора отношения являются обязательственными, а не вещными.

По своей юридической природе договор доверительного управления имуществом представляет собой договор об оказании услуг. Его особенность заключается в том, что в силу этого договора управляющий совершает в интересах контрагента или выгодоприобретателя комплекс как юридических, так и фактических действий, составляющих единое целое, в связи с чем его предмет, в отличие от некоторых других договоров, не может рассматриваться как простая сумма юридических и фактических услуг.

Данный договор является реальным. Он вступает в силу с момента передачи управляющему имущества в доверительное управление, а при передаче в управление недвижимого имущества – с момента его государственной регистрации. Он бывает как возмездным, так и безвозмездным, и носит двусторонний характер.

Учредителем доверительного управления по общему правилу должен быть собственник имущества – гражданин, юридическое лицо, публично-правовое образование, а также субъекты некоторых обязательственных и исключительных прав, в частности вкладчики банков и других кредитных организаций, управомоченные по «бездокументарным ценным бумагам», авторы и патентообладатели.

В случаях, прямо предусмотренных законом (п. 1 ст. 1026 ГК), учредителем доверительного управления может стать не собственник (правообладатель), а иное лицо, например орган опеки и попечительства (п. 1 ст. 38, п. I ст. 43 ГК).

В качестве доверительного управляющего может выступать только профессиональный участник имущественного оборота – индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, поскольку речь идет об использовании чужого имущества с целью получения доходов для его собственника или указанного им выгодоприобретателя, т.е. по существу о предпринимательской деятельности.

В случаях, когда доверительное управление имуществом осуществляется по основаниям, предусмотренным законом, в роли доверительного управляющего может выступить и гражданин, не являющийся индивидуальным предпринимателем (опекун малолетнего или душеприказчик, назначенный наследодателем, и др.), либо некоммерческая организация (фонд и др.), за исключением учреждения.

В отношениях доверительного управления во многих случаях участвует выгодоприобретатель (бенефициар), который не является стороной договора. Применительно к таким ситуациям договор доверительного управления представляет собой договор, заключаемый в пользу третьего лица (п. 1 ст. 430 ГК). В роли бенефициара может выступать и сам учредитель, устанавливая доверительное управление в свою пользу. Однако доверительный управляющий не может стать выгодоприобретателем (п. 3 ст. 1015 ГК), поскольку это противоречит существу данного вида договора.

В доверительное управление может быть передано как все имущество учредителя, так и его определенная часть (отдельные вещи или права). Согласно п. 1 ст. 1013 ГК объектами такого управления являются:

  • • недвижимое имущество, включая предприятия и иные имущественные комплексы, а также отдельные объекты недвижимости;
  • • ценные бумаги;
  • • права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами;
  • • исключительные права;
  • • другое имущество (движимые веши и права требования или пользования чужим имуществом).

Не могут быть самостоятельным объектом доверительного управления деньги, за исключением случаев, предусмотренных законом (п. 2 ст. 1013 ГК).

Под страхом ничтожности договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме (п. 1,3 ст. 1017 ГК). Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации в том же порядке, что и переход права собственности на это имущество (п. 2 ст. 1017 ГК).

Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пять лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, устанавливаются иные предельные сроки.

Предметом договора доверительного управления служит совершение управляющим любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст. 1012 ГК), поскольку полностью круг этих действий обычно невозможно определить в момент учреждения управления. Вместе с тем законом или договором предусматриваются ограничения в отношении отдельных действий по доверительному управлению имуществом, например в отношении сделок по отчуждению переданного в управление имущества.

По общему правилу доверительный управляющий обязан осуществлять управление имуществом учредителя лично (п. I ст. 1021 ГК). Управляющий вправе поручить другому лицу совершение от своего имени действий, необходимых для управления имуществом, если он уполномочен на это договором либо получил согласие учредителя в письменной форме, либо он вынужден сделать это в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя, не имея возможности получить указания учредителя в разумный срок. В случае передачи доверительного управления имуществом управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 2 ст. 1021 ГК).

В число основных обязанностей доверительного управляющего входит также представление учредителю и выгодоприобретателю отчетов о своей деятельности в сроки и в порядке, установленные договором (п. 4 ст. 1020 ГК).

Доверительный управляющий имеет право на вознаграждение, если оно предусмотрено договором, а также на возмещение необходимых расходов, произведенных им при управлении имуществом. Особенность рассматриваемого договора состоит в том, что выплата вознаграждения, как и возмещение необходимых расходов, должны производиться за счет доходов от использования имущества, переданного в управление (ст. 1023 ГК).

Распоряжение недвижимым имуществом управляющий осуществляет только в случаях, предусмотренных договором (п. 1 ст. 1020 ГК).

Юридические и фактические действия всегда совершаются доверительным управляющим от своего имени, который в связи с этим не нуждается в доверенности. Вместе с тем он обязан сообщить всем третьим лицам, что действует именно в качестве такого управляющего. При совершении действий, не требующих письменного оформления, указанное сообщение осуществляется путем информирования другой стороны тем или иным способом, а в письменных сделках и других документах после имени или наименования управляющего должна быть сделана пометка «Д.У.» («Доверительный управляющий»). При невыполнении этого требования управляющий становится обязанным перед третьими лицами лично и отвечает перед ними только принадлежащим ему имуществом (абз. 2 п. 3 ст. 1012 ГК).

При соблюдении вышеприведенных условий долги по обязательствам, возникшим в связи с доверительным управлением имуществом, погашаются за счет этого имущества. В случае недостаточности последнего взыскание может быть обращено на имущество доверительного управляющего, а при недостаточности и его имущества – на имущество учредителя, не переданное в доверительное управление (п. 3 ст. 1022 ГК). Таким образом, установлена двухступенчатая система субсидиарной ответственности управляющего и учредителя.

По сделке, совершенной доверительным управляющим с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений, обязательства несет управляющий лично. Однако если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать об указанных нарушениях, возникшие обязательства подлежат исполнению в общем порядке, предусмотренном п. 3 ст. 1022 ГК. При этом учредитель может потребовать от управляющего возмещения понесенных им убытков (п. 2 ст. 1022 ГК).

Согласно п. 2 ст. 1018 ГК обращение взыскания по долгам учредителя на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается, за исключением случаев признания его несостоятельным (банкротом). При банкротстве учредителя доверительное управление этим имуществом прекращается, и оно включается в конкурсную массу.

Доверительный управляющий несет имущественную ответственность за результаты своей деятельности. Доверительный управляющий, которым, как правило, является профессиональный предприниматель, несет ответственность за причиненные убытки, если он не докажет, что эти убытки возникли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления (п. 1 ст. 1022 ГК).

Являясь срочной сделкой, договор доверительного управления прекращается с истечением срока, на который он заключен (либо предельного срока, установленного законом). При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, которые были предусмотрены договором (абз. 2 п. 2 ст. 1016 ГК). При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если в договоре не указан иной срок уведомления. При прекращении договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю, если договором не предусмотрено иное (ст. 1024 ГК).

Определенными особенностями обладает доверительное управление ценными бумагами (ст. 1025 ГК).

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector