Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой

Общее имущество собственников многоквартирного дома

Что такое общее имущество многоквартирного дома?

При приобретении квартиры в многоквартирном жилом доме новый собственник, как правило, не задумывается о том, что кроме квартиры он приобретает долю в общем имуществе многоквартирного дома.

Доля в общем имуществе фактически не выделяется – это не конкретный сантиметр, метр или иная единица, а представляет собой право на все общее имущество, которое в свою очередь порождает обязанность и ответственность за судьбу такого имущества. Давайте определим, что же собственник квартиры своеобразным бонусом получает к своей квартире, то есть определимся, что входит в состав общего имущества.

Предметы, относящиеся к общему имуществу, определяет ряд нормативных актов, к ним относится ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее – Постановление № 491).

Согласно указанным актам в состав общего имущества входят:

  • помещения в доме, которые не являются частью квартир и используются для обслуживания жильцов, включая лестничные пролеты и площадки, лестницы, лифты, лифтовые и прочие шахты, коридоры, технические этажи, подвалы и чердаки с инженерными коммуникациями;

  • другие помещения в многоквартирном доме, которые не принадлежат жильцам и используются для удовлетворения социально-бытовых потребностей и организации досуга собственников помещений, включая зоны отдыха, спортивные площадки, места для культурного времяпровождения и детского развития;

  • крыши, ограждающие несущие и не несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

  • земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Закрытого и исчерпывающего перечня определяющего состав общего имущества нет по причине того, что все дома уникальные и разные, даже если относятся к «типовой серии». Разница между домами может быть не только во внешнем виде, материале конструкций, но и в оборудовании. Оборудование отличается функциональностью, сроком службы, маркой производителя, страной изготовителем и многими другими признаками.

Таким образом, все, что находится в доме и не является квартирой или нежилым помещением частной собственности, принадлежит Вам.

В данном случае, обратной стороной права собственности является обязанность по несению расходов на его содержание и наличие рисков, связанных с повреждением и/или утратой такого имущества. Кроме материальной ответственности за имущество, поскольку оно общее, возникает вопрос:

«Как всем собственником этого общего имущества совместно распоряжаться им и отвечать за него?».

Для того чтобы дом жил нормальной жизнью, его необходимо надлежащим образом эксплуатировать. Для надлежащей эксплуатации и управления общим имуществом законодатель предложил несколько способов. В Вашем доме реализован способ управления, который является наиболее эффективным и распространённым – управление многоквартирным домом управляющей организацией.

Перечень работ и услуг который должен осуществляться в многоквартирном доме определен Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения» вместе с «Правилами оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме». Из самого названия данного Постановления, такой перечень является минимальным и не предусматривает неординарных случаев, связанных с преждевременным выходом из строя общего имущества собственников — поломки посторонним лицом, хищение и т.д. Поэтому стоит различать «содержание и ремонт жилого/нежилого помещения», и «восстановительную эксплуатацию».

За «содержание и ремонт жилого/нежилого помещения» полностью отвечает управляющая организация в рамках перечня и размера платы, которую оплачивает собственник. У Вас может возникнуть вопрос:

«Разве управляющая организация не должна восстанавливать имущество, которое было украдено либо повреждено за счет денежных средств, которые собственники платят каждый месяц по единому платежному документу за содержание и ремонт жилого помещения?» — ответ на такой вопрос: – «нет».

Мы постараемся объяснить, почему.

Правовое положение управляющей организации и собственников помещений (общего имущества) определено законодателем. Для того чтобы консолидировать нормы, которые разбросаны по разным нормативным актам, между управляющей организацией и собственниками заключается договор управления, который по своей сути является «выжимкой из законов».

Таким образом, между собственником и управляющей организацией существуют договорные правоотношения, возникающие на базе закона.

Договор управления. Согласно п.2 ст.162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) должна оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме.

Надлежащее содержание и ремонт общего имущества. На основании пп. «б» п.10 Правил Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» управляющая организация должна обеспечивать его сохранность, при этом обязательства управляющей организации ограничиваются естественным износом общего имущества, т.е. обязанности управляющей организации не могут превышать обязательств собственников помещений.

Это все теория, давайте рассмотрим пример – задачу и попробуем решить:

Условия задачи.

· Многоквартирный дом без охраны мест общего пользования, пропускного режима, без камер наблюдения на каждом этаже и в лифтах, т.е. обычный дом.

· Управляющая организация, у которой имеются только денежные средства, которые вносят собственники за услугу «содержание жилого/нежилого помещения» согласно минимальному перечню работ и услуг.

· 100 рублей на обслуживание стен подъезда в месяц (осмотреть, при необходимости подкрасить небольшой участок стены, которую по случайности слегка кто-то поцарапал до проведения косметического ремонта подъезда) из платы за услугу «содержание жилого/нежилого помещения».

· Неустановленные лица (каждый уже сам представит себе либо маргинальных лиц, либо подростков, граждан в состоянии различного рода опьянениях, приезжих лиц и т.д.).

· Баллончик краски в руках неустановленных лиц.

· Отсутствие свидетелей (в ночное время).

Итог действий таких лиц понятен – ущерб будет причинен не на предусмотренных договором 100 рублей, а в десятки раз больше.

В реальности, правоохранительным органам поймать виновных крайне сложно. Управляющая организация по каждому такому факту обращается в полицию.

Получаем ситуацию, когда из-за действия посторонних лиц, при отсутствии вины собственников и управляющей организации, финансовая нагрузка выросла. Поскольку увеличение нагрузки не входит в плату за «содержание жилого/нежилого помещения», то не может быть отнесена на управляющую организацию. Для наглядного примера мы подготовили для Вас памятку:

Поскольку на управляющую организацию возложена обязанность по содержанию общего имущества, то управляющая организация принимает меры по оперативному устранению нанесенного ущерба. После устранения ущерба за счет средств управляющей организации (в том числе за счет заемных), управляющая организация получает право на возмещения понесенных затрат.

Отметим, что современные многоквартирные дома оснащены сложным и дорогостоящим оборудованием (как космические корабли, только в космос не летают), в связи с чем являются «лакомым кусочком» для различного рода мошенников и воров. Разрисованные стены или разбитые окна являются, пожалуй, наименьшем из зол, ужаснее последствия, когда происходит хищение или повреждение оборудования ИТП (дом без горячей воды и тепла), лифта (мало удовольствия на 17 или 25 этаж идти пешком), систем пожаротушения. Управляющая организация, ввиду того, что под управлением находится не один дом, имеет возможность оперативно реагировать на чрезвычайные обстоятельства и изыскивать средства для их устранения, чтобы собственники не почувствовали неудобства.

Ссылки на законодательство:

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Согласно ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

В соответствии с ч. 1. ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Согласно ст. 211 ГК РФ риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором. Законом и договором управления на управляющую организацию не возложены обязанности по несению рисков, связанных с хищением, случайной гибелью, либо иных обстоятельств повреждения, либо утраты общего имущества.

На этом все, рекомендуем Вам также ознакомиться с видео на эту тему по ссылке

Управляющая компания ЗАПАД

Текущий ремонт жилого дома включает комплекс строительных и организационно-технических мероприятий для устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем дома для поддержания эксплуатационных показателей (разд. 2 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Принятие решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме, а также принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте общего имущества проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме (п. п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; п. 18 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491).

Читать еще:  Может ли договор аренды с юрлицом быть безвозмездным

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

Обеспечение проведения текущего ремонта

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом (п. 12 Правил N 491).

Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается (пп. “з” п. 11, п. 16 Правил N 491): а) собственниками помещений:

— путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией; Если был заключен договор с управляющей организацией, то в договоре управления в том числе должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

Оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ). При этом собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества (в том числе на текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ; п. 28 Правил N 491):

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

Справка. Примерный перечень работ по текущему ремонту

Устранение местных деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостков и входов в подвалы.

2. Стены и фасады

Герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

Частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

Усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

5. Оконные и дверные заполнения

Смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

6. Межквартирные перегородки

Усиление, смена, заделка отдельных участков.

7. Лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

Восстановление или замена отдельных участков и элементов.

Замена, восстановление отдельных участков.

Работы по устранению неисправностей.

10. Внутренняя отделка

Восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

11. Центральное отопление

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные.

12. Водопровод и канализация, горячее водоснабжение

Установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях.

13. Электроснабжение и электротехнические устройства

Установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

Замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

Восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств (Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, утв.

Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170).

Какие работы относятся к текущему ремонту?

– Какие работы относятся к текущему ремонту? С какой регулярностью и в каком объеме их должна выполнять УК?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

По данному вопросу необходимо обратиться в саму управляющую компанию, которая предоставит регламент по проведению текущих работ. В соответствии с данным ответом, вы можете за проверкой обратиться в государственную жилищную инспекцию.

Отвечает генеральный директор УК «РАДЭКС» Евгений Беляев:

Российское законодательство предъявляет достаточно жесткие требования к состоянию общего имущества многоквартирного дома. Тут и санитарно-эпидемиологические нормы, и нормы технического регулирования, и закон о защите прав потребителей. Главные критерии – проживание в доме для жителей должно быть надежным и безопасным для жизни и здоровья. Эти требования прописаны в ПП РФ от 13 августа 2006 г. N 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме». Задача управляющей компании (если в доме выбрана форма управления посредством управляющей компании) – следить за состоянием общего имущества многоквартирного дома и заботиться о том, чтобы оно соответствовало требованию законов РФ.

Можно сказать, что в многоквартирном доме постоянно что-то ремонтируется, восстанавливается, ведь многоквартирный дом – это большой единый механизм; в нем в любой момент что-то может выйти из строя: отвалилась плитка на полу переходного балкона, кто-то (случайно) повредил откос на входной двери в подъезд, кто-то испачкал стену, не говоря уже о целенаправленных случаях вредительства. Поэтому восстановительные работы в МКД идут перманентно.

Что касается текущего ремонта, то решение о нем принимается на основе осмотров общего имущества дома. Осмотры бывают текущие, сезонные (весной, по окончании отопительного сезона, и осенью, в рамках подготовки к новому отопительному периоду) и внеочередные (как правило, после аварий, ЧП). Проводя осмотры, сотрудники УК оценивают состояние общего имущества дома. Все замечания они вносят в специальный акт. И уже на основании этого акта принимается решение – нужен текущий ремонт или нет, то есть соответствует ли состояние общего имущества требованиям безопасности или нет.

Что касается перечня работ по текущему ремонту, то он прописан в нормативном акте Госстроя, который называется «Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда. МДК 2-04.2004», приложение 2. Перечень достаточно большой, в нем 15 пунктов, в каждом из которых еще до десятка подпунктов.

Отвечает юрист юридической службы «Единый центр защиты» (edin.center) Елена Кривоносова:

Прежде всего, что такое вообще «ремонт дома»? Это некий набор действий, цель которых – нормальное функционирование дома. И к таким действиям в рамках текущего ремонта относятся, например, поддержание или улучшение состояния фундамента, фасадов, стен; работы по поддержанию состояния крыши, ее покрытия; ремонт или замена сливных труб, покрытия дома; в том числе, благоустройство придомовой территории и двора. Это, конечно, не все виды работ, относящиеся к текущему ремонту, но основные. А весь перечень, согласованный с собственниками дома, должен быть указан в договоре с вашей управляющей компанией (соответственно, по нему и можно контролировать выполнение УК своих обязательств).

С планом текущего ремонта, который УК обязана составлять ежегодно, вправе ознакомиться абсолютно каждый собственник квартиры в многоквартирном доме. По общему правилу и с точки зрения здравого смысла, текущий ремонт должен производиться как минимум раз в 3-5 лет, если не возникло дополнительной необходимости, например, не прохудилась крыша или трубы.

Отвечает юрист технологичного агентства Homeapp Нино Гулбани:

Перечень работ, относящихся к текущему ремонту, достаточно объемный. Он приведен в постановлении Правительства РФ от 13 августа 2006 г. № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме…» в статье 10, а также в приложении №4 постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда».

Основная часть мероприятий включает в себя проведение осмотра конкретного объекта (помещения), определение технических характеристик самого здания. Итогом осмотра является составление плана текущего ремонта, в котором определяется перечень и виды мероприятий, а также объем работ. О составлении такого плана все жильцы жилого дома должны быть проинформированы. Срок составления плана – 1 месяц.

Существуют исключения в виде внепланового ремонта, который возникает при аварийных ситуациях или по индивидуальным запросам жильцов. Срок устранения неисправностей и их различные виды содержатся в приложении №2 постановления Госстроя РФ от 27.09.2003 №170.

Отвечает юрисконсульт офиса «Переделкино» департамента вторичного рынка ИНКОМ-Недвижимость Юлия Калганова:

Какие работы относятся к текущему ремонту?

  • устранение местных деформаций фундаментов, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, входов в подвалы;
  • герметизация стыков стен и фасадов, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов;
  • частичная смена отдельных элементов перекрытий; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;
  • усиление элементов деревянной стропильной системы крыш, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;
  • смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнение окон и дверей;
  • усиление, смена, заделка отдельных участков межквартирных перегородок;
  • восстановление или замена отдельных участков и элементов лестниц, балконов, крылец;
  • замена, восстановление отдельных участков полов;
  • работы по устранению неисправностей печей и очагов;
  • восстановление внутренней отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещениях, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах;
  • установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;
  • установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;
  • установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;
  • замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции, включая собственно вентиляторы и их электроприводы;
  • восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств;
  • замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованным государственными надзорными органами;
  • ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток, ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

С какой регулярностью и в каком объеме их должна выполнять УК?

В соответствии с постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», периодичность текущего ремонта следует принимать в пределах трех-пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Читать еще:  СПб ГБУ; КАДАСТРОВАЯ ОЦЕНКА

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования.

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом. Надлежащее содержание общего имущества, в том числе осуществление текущего ремонта, в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается, как правило, собственниками помещений путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией.

Нормативы продолжительности текущего ремонта жилых домов:

  • плановый – 22 дня на 1000 кв. м общей площади.
  • подготовка к эксплуатации в весенне-летний период – 5 дней на 1000 кв. м общей площади.
  • подготовка к эксплуатации в зимний период – 8 дней на 1000 кв. м общей площади.

Ремонт общего имущества многоквартирного дома представляет собой

Общее имущество в многоквартирном доме

Многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Многоквартирный дом – это сложный технический объект, которым необходимо умело управлять и содержать его. От качества управления зависит комфортность проживания в доме, потребительская стоимость каждой отдельной квартиры и нежилого помещения.

К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;

1.1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта;

1.1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета, заключении договора банковского вклада (депозита) в целях размещения временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете (далее — специальный депозит), совершении операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете, специальном депозите в российской кредитной организации, в которой должен быть открыт специальный счет, специальный депозит, размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, специальном депозите в российских кредитных организациях;

1.2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

3.2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования;

3.3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования (далее — администратор общего собрания);

3.4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, а также о продолжительности голосования по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного голосования с использованием системы;

3.5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

4) выбор способа управления многоквартирным домом;

4.1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

4.3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Управление многоквартирным домом – это деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания; надлежащему содержанию дома и земельного участка, на котором расположен дом и связанные с ним объекты недвижимости; своевременному ремонту общего имущества многоквартирного дома и расположенных на земельном участке объектов; решению вопросов владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения указанным имуществом; предоставлению коммунальных услуг.

К общему имуществу в многоквартирном доме в соответствии со ст.36 ЖК РФ относятся:

Общее имущество в многоквартирном доме принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади его помещения. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.

Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника.

Собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

Уполномоченный по правам человека
в Тверской области

Как правильно оформить дополнительные сборы с собственников в многоквартирном доме?

Вопрос:

Собственниками многоквартирного дома было принято решение о дополнительном сборе средств на текущий ремонт системы водоснабжения в доме, о чем они уведомили управляющую компанию, применяющую основную систему налогообложения. В счете-квитанции плата за данную работу будет выставляться отдельной строкой и не будет входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Средства на капитальный ремонт аккумулируются на счете регионального оператора. Правильно ли делают собственники?

Ответ:

Вопрос: Собственниками многоквартирного дома было принято решение о дополнительном сборе средств на текущий ремонт системы водоснабжения в доме, о чем они уведомили управляющую компанию, применяющую основную систему налогообложения. В счете-квитанции плата за данную работу будет выставляться отдельной строкой и не будет входить в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения. Средства на капитальный ремонт аккумулируются на счете регионального оператора. Правильно ли делают собственники?

Ответ: Дополнительный взнос на проведение незапланированных работ по текущему ремонту общедомового имущества должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, поскольку эти средства имеют целевой характер и не должны означать увеличение утвержденного общим собранием тарифа на содержание общего имущества многоквартирного дома.
Согласно ч. 1 ст. 39, ч. 1 ст. 158 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения, взносов на капитальный ремонт. Плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства (ч. 1 ст. 156 ЖК РФ).
В силу ч. 7 ст. 156 ЖК РФ размер платы за содержание общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст.ст. 45-48 ЖК РФ. При этом размер такой платы определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год и должен быть одинаковым для всех собственников помещений.
Помимо этого на общем собрании собственники утверждают перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общедомового имущества исходя из требований, установленных Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, и минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 (смотрите письмо Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ от 17.03.2016 № 7513-ОЛ/04).
Таким образом, размер платы за содержание общего имущества должен определяться индивидуально для каждого многоквартирного дома на основании утвержденного собственниками помещений такого дома перечня и периодичности проведения работ и (или) оказания услуг.
Если возникает необходимость проведения каких-либо незапланированных работ по текущему или капитальному ремонту общедомового имущества, то собственники вправе на общем собрании принять решение о сборе дополнительных средств для финансирования предстоящих работ. В соответствии с положениями статей 246, 247 Гражданского кодекса РФ, части 2 статьи 36 Жилищного кодекса РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данные нормы законодательства в силу своей диспозитивности не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права установить дополнительные условия несения бремени расходов к имеющимся правилам, закрепленным в статье 158 Жилищного кодекса РФ (смотрите, например, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.05.2018 по делу № А44-6780/2017, решение Арбитражного суда Курской области от 27.07.2015 по делу № А35-837/2015). Однако подобный целевой сбор не может рассматриваться как увеличение тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества, утвержденного общим собранием собственников на текущий год, а потому, полагаем, что он должен учитываться в платежном документе отдельной строкой, чтобы не вводить в заблуждение плательщиков жилищно-коммунальных услуг. Аргументом в подтверждение именно такого подхода может являться и то обстоятельство, что дополнительные целевые средства, собранные собственниками помещений многоквартирного дома для финансирования работ по ремонту общего имущества, не поименованы в структуре платы за жилое помещение (статья 154 Жилищного кодекса РФ).
Следовательно, плата за выполнение дополнительных работ относится к прочим целевым сборам и должна включаться в платежном документе в перечень услуг отдельной строкой. Схожий вывод содержится, например, в решении Арбитражного суда Удмуртской Республики от 29.06.2016 по делу № А71-5443/2016).

Читать еще:  Арбитражный суд Карачаево-Черкесской Республики

Текущий ремонт

Текущий ремонт – это перечень работ, нацеленных на поддержание жилого дома в надлежащем состоянии ( п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ). Сюда входит устранение различных дефектов и неполадок, которые могут препятствовать нормальному проживанию граждан. Помимо этого, управляющая организация, ТСЖ, ЖК и ЖСК, которые ответственны за проведение своевременного текущего ремонта, должны регулярно проверять состояние имущества общего пользования и своевременно проводить восстановительные работы (МДК 2-04.2004).

Цель текущего ремонта – устранение вновь появившихся недостатков.
В зданиях, в которых запланирован капитальный ремонт или которые подлежат сносу, текущий ремонт должен обеспечить нормативные условия проживания: подготовка к весенне-летней и зимней эксплуатации, наладка инженерного оборудования.
Текущий ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений в МКД ( п. 18 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ).

Выполнять работы может сама УО или специализированные организации, с которыми заключается договор ( пп. «д» п. 4 ПП РФ от 15.05.2013 № 416 ).
Согласно методическому пособию по содержанию и ремонту жилищного фонда (МДК 2-04.2004) в состав работ по текущему ремонту входят:

  • устранение частичных деформаций, укрепление части фундамента или фасада, продухов вентиляции и подвальных помещений;
  • обновление архитектурных элементов здания, герметизация стыков;
  • покраска фасада, стен и потолка внутри помещения;
  • восстановление элементов окон (замена стекол, рам, ручек, петель и т.д.);
  • ремонт подъезда;
  • усиление или устранение межквартирных перегородок;
  • замена или восстановление оборудования, обеспечивающего подачу коммунальных услуг (замена насоса, устранение протечек, засоров и т.д.);
  • устранение неисправностей электрических сетей, в том числе и квартирных (исключение – электрические плиты);
  • обеспечение нормальной работы вентиляционной вытяжки;
  • восстановление покрытия пола;
  • замена или приведение в порядок почтовых ящиков;
  • покраска труб;
  • мелкий ремонт перил;
  • замена осветительных приборов;
  • ремонт электрических щитков и их замена на этажах;
  • замена козырьков зданий, не являющихся капитальными сооружениями;
  • ремонт мусоропровода.

В состав работ по текущему ремонту не входят ( п. 19 ПП РФ от 13.08.2006 № 491 ):

  • ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, которое не является местом общего пользования;
  • двери и окна, расположенные внутри жилого или нежилого помещения.

Такие работы осуществляют сами собственники этих помещений.

Имеют ли право собственники в МКД, в случае несогласия со сметой на текущий ремонт, найти организацию сами и выставить счет УК для оплаты?

Плата за текущий ремонт включается в состав платы за содержание жилого помещения (ст. 154 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1, 2, 3 ст. 39 ЖК РФ и п. 28 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491), собственники помещений несут расходы на содержание общего имущества, в том числе на текущий ремонт, соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения:

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме — в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, жилищного, жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. При этом собственники помещений, не являющиеся членами указанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с договорами, заключенными с указанными организациями (ч. 5, 6 ст. 155 ЖК РФ).

Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденным постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, в перечень работ, относящихся к текущему ремонту жилых домов, входят:

— фундаменты: устранение мелких деформаций, усиление, восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входы в подвалы;

— стены и фасады: герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; ремонт и окраска фасадов;

— перекрытия: частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска;

— крыши: устранение неисправностей стальных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции;

— лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей: восстановление или замена отдельных участков и элементов;

— центральное отопление: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем центрального отопления, включая домовые котельные;

— водопровод и канализация, горячее водоснабжение: установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения, включая насосные установки в жилых зданиях;

— электроснабжение и электротехнические устройства: установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит;

— внешнее благоустройство: ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном жилом доме проводится на основании решения общего собрания собственников помещений, принимаемого большинством голосов от общего числа голосов, участвующих в собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Решение о наделении совета многоквартирного дома полномочиями принимать решения о текущем ремонте принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений (п. 4.1, 4.2 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18 Правил № 491).

В силу ч. 5 ст. 46 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном Жилищным кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании должны не только принять решение о проведении текущего ремонта, но и определить стоимость этого ремонта, а также согласовать смету.

В п. 33 Правил № 491 указано, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами товарищества собственников жилья, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяется органами управления товарищества собственников жилья на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год.

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил № 491).

Таким образом, если на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома было принято решение о проведении текущего ремонта, согласованы вопросы финансирования этих работ, утверждена смета, то такое решение нужно исполнять или оспаривать в установленном законом порядке. Самостоятельно проведенный текущий ремонт, так же как и ремонт, проведенный с помощью подрядной организации, которые не были согласованы общим собранием собственников, не будут компенсироваться за счет взносов, и управляющая компания эти расходы возмещать также не должна.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector