Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

О чём стоит помнить при улучшении арендованного имущества

16 Декабря 2019

Стоит начать с того, что общие положения об улучшениях имущества содержатся в статье 594 Гражданского кодекса Республики Беларусь. Более подробно данный вопрос регулируется Постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 №1″О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений».

Что же такое улучшения имущества?

Законодатель определяет их как вложения в имущество, которые изменяют нормативные показатели функционирования имущества, улучшают его характеристики.

Производимые улучшения делятся на отделимые и неотделимые:

  • отделимыми являются те улучшения, которые можно отделить от объекта аренды без вреда для самого объекта;
  • неотделимыми являются улучшения, которые прочно связаны с объектом аренды и не могут быть отделены от объекта без причинения ему вреда и, кроме того, влекут за собой изменение стоимости самого имущества, признаются собственностью арендодателя и переходят к последнему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды.

По общему правилу, произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. Такая норма является диспозитивной, что предполагает возможность сторон закрепить иные условия в договоре аренды. Например, что арендатор может производить отделимые улучшения только с согласия арендодателя или, например, что произведённые арендатором отделимые улучшения являются собственностью арендодателя. То есть, положение Гражданского кодекса о том, что произведённые арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, будет действовать только в случае, если иные условия стороны не предусмотрят в договоре.

В части 2 статьи 594 нашла своё закрепление следующая норма:

в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Прочитав её, мы уже знаем, что в договоре аренды можно закрепить иные условия. Такие как: стоимость неотделимых улучшений, произведённых арендатором, не возмещается или подлежит частичному возмещению.

Однако, при условии что в договоре отсутствуют положения, регулирующие порядок произведения улучшений имущества, нужно помнить, что в таком случае будут действовать номы Гражданского кодекса. Тогда арендатору следует обратить внимание на обязательное условие для произведения неотделимых улучшений – согласие арендодателя.

Часть 3 статьи 594 Гражданского кодекса является императивной нормой, и предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законодательством. Это значит, что в договоре стороны не вправе предусмотреть возмещение арендодателем стоимости произведенных арендатором без согласия арендодателя неотделимых улучшений. Следовательно, если арендатор намеревается производить неотделимые улучшения, то ему в обязательном порядке требуется получить согласие арендодателя в письменном виде.

Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

Для ведения деятельности компании требуется помещение. Приобретать его нерентабельно, а потому обычно оно арендуется. В аренду берется не только недвижимость, но и другие объекты. К примеру, оборудование. Объекты имеют свойство изнашиваться, кроме того многие помещения дорабатываются под нужды организации.

Работы по изменению арендованного имущества называются улучшениями. Они подразделяются на отделимые и неотделимые. Первые можно демонтировать и изъять без ущерба для основного объекта. К ним относится приобретенная мебель, установленные осветительные приборы, аудио-система, покрытия, которые можно демонтировать и установить в другом месте. Неотделимые улучшения демонтировать нельзя. Учет их ведется в особом порядке.

Неотделимые улучшения объектов по ГК РФ

Неотделимые улучшения – это изменения имущества с целью его облагораживания и увеличения комфорта, которые нельзя изъять без ущерба. Регламентируются они статьей 623 ГК РФ. В ней прописан порядок возмещения затрат, возникших в связи с произведенными улучшениями. Рассмотрим примеры неотделимых изменений:

  • Пристройки к зданию.
  • Высаженные деревья, кустарники.
  • Установка забора.
  • Покраска авто, устранение царапин и сколов.
  • Ремонтные работы: поклейка обоев, покраска потолка, установка напольного покрытия.
  • Обновление дверных и оконных проемов, вентиляционных конструкций, потолочного покрытия, отопительной системы.
  • Прокладка электропроводки.

Предполагается, что неотделимые изменения перейдут во владение арендодателя после завершения срока договора аренды. В связи с этим возникает множество вопросов по поводу того, кто будет оплачивать проведенные работы.

Возмещаются ли неотделимые улучшения?

Порядок возмещения расходов оговорен в статье 623 ГК РФ. В ней указано, что затраты компенсируются, если арендодатель дал согласие на осуществление улучшений. Если же изменения производились без согласия, порядок возмещения трат отдается на усмотрение арендодателя.

Как доказать получение согласия?

Для того чтобы обязать арендодателя возмещать расходы, нужно доказать получение согласия от него на проведение изменений. Только в этом случае будут действовать положения статьи 623 ГК РФ. Часто арендодатель дает только устное согласие, но доказать его факт будет сложно. Желательно заключить дополнительное соглашение. Что делать, если никаких письменных соглашений получено не было? Доказать факт согласия арендодателя можно следующими способами:

  • Свидетельские показания.
  • Фото и видео.

ВАЖНО! Самое лучшее доказательство – соглашение между арендодателем и арендатором. Если этот документ есть, можно не сомневаться в том, что затраты будут возмещены через суд.

ВНИМАНИЕ! Арендатор должен будет доказать не только получение согласия, но и фактический размер затрат на улучшения. В этом помогут чеки, квитанции, договоры на оказание услуг.

Формы возмещения затрат

Порядок компенсации затрат на НУ обычно определяется совместно с арендодателем. Самыми распространенными являются следующие формы возмещения:

  • Оплата работ в момент их проведения. К примеру, выполняется ремонт. Все материалы закупаются арендодателем. Он же оплачивает услуги рабочих.
  • Включение трат в арендную плату. Размер арендной платы может быть уменьшен с целью возмещения. К примеру, руководитель снимает помещение с помесячной платой в размере 50 000 рублей. Был проведен ремонт стоимостью 30 000 рублей. Заключается дополнительное соглашение, по которому в течение 3 месяцев размер арендной платы будет равен 40 000 рублей. Через рассмотренный срок все траты арендатора таким образом будут компенсированы.
  • Оплата работ после завершения срока аренды. Возмещение выполняется только после того, как объект переходит обратно во владение арендодателя. По факту передачи средств составляется расписка.

ВАЖНО! Компенсация неотделимых улучшений может быть оговорена в самом договоре аренды. В документе указываются сроки погашения и дополнительные условия. Желательно прописать в договоре и форму возмещения.

Улучшения, осуществленные без согласия арендодателя

Если изменения были проведены без согласия арендодателя, траты компенсироваться не будут. Закон в данном случае полностью на стороне собственника объекта. Что делать арендатору? Желательно попробовать решить вопрос мирно, ведь не платить – право собственника, а не его обязанность.

Как выполняется налоговый учет у арендатора?

Ведение учета зависит от того, давал ли собственник разрешение на проведение работ:

  • Согласие было получено. Если стоимость изменений не возмещается, улучшения амортизируются на протяжении срока аренды согласно пункту 1 статьи 258 НК РФ. Часть, которая не была амортизирована, не учитывается при начислении налога согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ. Если стоимость изменений возмещается, сумма, переданная арендодателем, включается в доход арендатора согласно пункту 1 статьи 249 НК РФ. Траты на улучшения фиксируются в составе материальных расходов согласно подпунктам 1 и 6 пункта 1 статьи 254 НК РФ.
  • Согласие не было получено. Изменения не подлежат амортизации. Стоимость работ не учитывается для обложения налогом. Все данные правила оговорены в пункте 1 статьи 256 НК РФ. Если улучшения перейдут в собственность арендодателя на безвозмездной основе, их стоимость не отражается в составе расходов согласно пункту 16 статьи 270 НК РФ.

Рассмотрим некоторые особенности налогового учета:

  • Начисление амортизации происходит с 1 числа месяца по дату завершения договора аренды согласно пунктам 3 и 5 статьи 259.1 НК РФ. К примеру, улучшения были проведены 15 января. Амортизация будет начисляться не с этой даты, а с 1 февраля.
  • Дата введения улучшений должна быть подтверждена актами приема-сдачи работ и прочими документами. Данное правило оговорено в Письме Минфина от 21 августа 2009 года.
  • При начислении используется Классификация ОС. Если объект не присутствует в Классификации, нужно использовать положение пункта 6 статьи 258 НК РФ. В данном положении указано, что СПИ определяется на основании технических характеристик имущества и указаний производителя.
  • После прекращения действия договора арендатор может продолжить использование имущества, если арендодатель не возражает. Начисление амортизации продолжается, если договор аренды был пролонгирован. Если действие договора закончилось, был составлен передаточный акт для возобновления аренды, начисление не производится. Начисление прекращается 1 числа. К примеру, действие договора аренды закончилось 15 февраля. Начисление амортизации прекращается 1 марта.
  • Амортизационная премия в размере 10% и 30% не предоставляется арендатору в связи с тем, что НУ не остаются на его балансе. Принадлежат они арендодателю. Правила разъяснены в письме Минфина от 12 октября 2011 года.

Нормы, касающиеся неотделимых улучшений, содержатся в ГК РФ и НК РФ, а также письмах Минфина. Последние разъясняют вопросы, которые вызывают наибольшие сложности при начислении и отражении трат на изменения.

Банк экспертных заключений

Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.

  • Иностранные работники: прием на работу, налогообложение и страховые взносы
  • Деятельность ИП
  • Гражданское законодательство
  • Документооборот
  • ЕНВД
  • Закупки
  • Кассовые операции
  • Налог на прибыль
  • Налоговые проверки
  • НДС
  • НДФЛ
  • Общества с ограниченной ответственностью
  • Практические советы по работе с Системой КонсультантПлюс
  • Процессуальные вопросы
  • Регистрация ИП и юридических лиц
  • Реклама
  • Страховые взносы
  • Торговый сбор
  • Трудовое законодательство
  • УСН

Улучшения арендованной недвижимости: важные вопросы налогообложения

Ответ:

Если срок полезного использования арендованного объекта превышает оставшийся срок действия договора аренды, то по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Читать еще:  Приложение N 12

Обоснование:

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного здания или помещения. Гражданский кодекс РФ различает два вида таких улучшений: отделимые и неотделимые от арендованного объекта (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения арендованного имущества

Улучшение признается отделимым, если оно отделяется от имущества без вреда для его назначения и целостности. Отделимые улучшения по общему правилу являются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ) и остаются у него при возврате арендованного имущества.

В налоговом учете отделимые улучшения арендованного имущества классифицируются как амортизируемое имущество, если затраты на них превышают 100 тыс.руб. При этом норма амортизации по этим объектам определяется исходя из срока их полезного использования в соответствии с Классификатором, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Если стоимость отделимых улучшений не превышает 100 тыс.руб., то арендатор может учесть их стоимость в составе налоговых расходов единовременно в момент ввода в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Стороны могут установить договором аренды, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателя. В этом случае в договоре следует указать, в какой момент передаются улучшения (по окончании срока аренды или сразу при завершении работ по их производству), а также определить порядок возмещения арендодателем их стоимости (денежной суммой, в счет арендной платы или улучшения не возмещаются).

Если арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений, то операция отражается у обеих сторон соответственно, как приобретение и реализация имущества.

Если стоимость отделимых улучшений, передаваемых арендодателю, им не возмещается, то арендодатель получает имущество безвозмездно. В таком случае:

  • не может учесть расходы на отделимые улучшения для налога на прибыль;
  • начисляет НДС с рыночной стоимости передаваемых улучшений;
  • арендодатель
  • включает рыночную стоимость полученного имущества (но ниже остаточной стоимости по данным передающей стороны) во внереализационные доходы для налога на прибыль;
  • не имеет права на вычет входного НДС.
Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для него. Такие изменения требуют согласия арендодателя.

Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Исключение — неотделимые улучшения арендованного предприятия, стоимость которых возмещается арендатору независимо от того, получено согласие арендодателя или нет (ст. 662 ГК РФ).

Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений после прекращения договора, если они согласованы с арендодателем (п. 2 ст. 623 ГК РФ), и такое возмещение предусмотрено договором аренды. В этом случае расходы арендатора рассматриваются как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя.

Если арендодатель дал согласие на улучшение и компенсирует арендатору понесенные расходы, то на дату передачи арендодателю результатов выполненных работ капитального характера

  1. арендатор:
    • сумму причитающейся ему компенсации признает в налогооблагаемых доходах (ст. 249, п.3 ст. 271 НК РФ);
    • сумму затрат, связанных с выполнением работ, учитывает в составе расходов для налога на прибыль. Конечно, при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 Кодекса: экономическая обоснованность, документальное подтверждение и направленность на получение дохода (письмо Минфина России от 05.04.2017 г. № 03-03-06/1/20242, от 13.12.2012 №03-03-06/1/651);
    • начисляет НДС на стоимость передаваемых арендодателю улучшений и предъявляет эту сумму арендодателю по счету-фактуре;
    • сумму НДС, предъявленную поставщиками по материалам и работам для произведенных улучшений, принимает к вычету;
  2. арендодатель:
    • на стоимость оплаченных арендатору неотделимых улучшений увеличивает первоначальную стоимость объекта аренды с последующим перерасчетом суммы ежемесячной амортизации;
    • НДС, предъявленный арендатором, принимает к вычету при условии использования улучшенного объекта в облагаемых НДС операциях (пп.1 п.2 ст. 171, п.1 ст. 172 НК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014г. № 33). А при невыполнении условий для вычетов, установленных статьей 171 Налогового кодекса, включает сумму предъявленного арендатором НДС в расходы для налога на прибыль.

Между тем в договоре может быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору расходы на реконструкцию или модернизацию арендованного объекта. В этом случае капитальные вложения в арендованное здание или помещение арендатор принимает на налоговый учет в качестве основного средства при одновременном выполнении следующих условий (п. 1 ст. 256):

  1. капитальные вложения произведены с согласия арендодателя;
  2. стоимость произведенных капитальных вложений не возмещается арендодателем;
  3. оставшийся срок действия договора аренды превышает 12 месяцев;
  4. стоимость неотделимых улучшений превышает 100 тыс. руб.

Если произведенные неотделимые улучшения в арендованные объекты не отвечают критериям основных средств, то арендатор может единовременно списать все произведенные затраты в состав прочих расходов.

Следует подчеркнуть, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией или модернизаций. Затраты, которые осуществляются для текущего поддержания арендованных основных средств в рабочем состоянии, учитываются в составе прочих расходов единовременно, как расходы на ремонт (статья 260 НК РФ) (письмо Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578).

В случае если в Классификаторе основных средств, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 № 1, присутствует объект, соответствующий результатам произведенных капитальных вложений, то срок полезного использования неотделимых улучшений определяется исходя из классификации такого объекта. Если же объект, являющийся результатом капитальных вложений, в Классификации не упомянут, сумма амортизации рассчитывается арендатором исходя из срока полезного использования самого арендованного здания или помещения. При этом начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором улучшенный объект был введен в эксплуатацию, и продолжается только в течение срока действия договора аренды.

Если срок полезного использования арендованного объекта превышает оставшийся срок действия договора аренды, то по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Следовательно, часть капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована в налоговом учете.

На практике весьма распространены договоры аренды, заключенные на 11 месяцев, поскольку такие договоры не требуют государственной регистрации. Когда срок договора истекает, используются следующие варианты продления:

  1. заключается новый договор с тем же сроком;
  2. арендатор с согласия арендодателя продолжает пользоваться имуществом, при этом договор возобновляется на неопределенный срок;
  3. первоначальный договор пролонгируется на тот же срок и на прежних условиях.

Правовые последствия во всех случаях одинаковы: арендные отношения продолжаются после окончания срока действия первоначального договора. А вот налоговые последствия различны:

  • если стороны перезаключают договор аренды, то прежний прекращает свое действие и начинает действовать новый договор. А это значит, что арендатор теряет право амортизировать улучшения, произведенные им в рамках старого договора аренды. Следовательно, он не сможет признать в расходах для налогообложения часть затрат на произведенные неотделимые улучшения;
  • если же договор пролонгирован или возобновлен на неопределенный срок, то арендатор вправе продолжать амортизацию неотделимых улучшений (письма Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831, от 15.11.2017 г. №03-03-06/1/75487, от 11.08.2017 №03-03-06/1/51578 и др.).

С арендой связано много других непростых вопросов налогообложения, основанных на юридических отношениях сторон: возможность учесть для налога на прибыль расходы по не зарегистрированному договору аренды, порядок оформления расходов на коммунальные услуги для исключения риска налоговых потерь; формирование налоговой базы по НДС и применение налоговых вычетов в различных ситуациях, связанных с арендой зданий или помещений.

Автор: Сокуренко В.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

Отделимые и неотделимые улучшения арендованного имущества

«Новая бухгалтерия»
N 12, 2009 год

Анастасия Феоктистова, «ЭЖ»,
Илья Макалкин, «ЭЖ»

Как арендатор должен учитывать в бухгалтерском и налоговом учете капвложения в неотделимые улучшения арендованного основного средства, не возмещаемые арендодателем? Кто и в каких случаях должен платить налог на имущество? Может ли арендатор принять к вычету НДС?

Ситуация. Предприятие арендует здание и осуществляет по согласованию с арендодателем реконструкцию, при этом стоимость капитальных вложений согласно договору аренды не возмещается арендатору. Необходимо ли арендатору включить всю сумму капитальных вложений в состав основных средств? Если да, то какие должны быть составлены документы? Принимается ли НДС по ним к вычету? Можно ли амортизировать данные капвложения после ввода здания в эксплуатацию в бухгалтерском и налоговом учете? Учитывается ли в целях налогообложения арендная плата во время реконструкции?

Отсекаем ремонт, оставляем улучшения

Реконструкция здания, производимая арендатором, приводит к улучшениям арендованного имущества. При производстве строительных работ следует выделять работы собственно по реконструкции и работы, относящиеся к капитальному ремонту. Расходы на ремонт не относятся к капитальным вложениям, они учитываются в составе текущих расходов.

Под улучшениями арендованного имущества, по нашему мнению, следует понимать вовсе не результаты ремонта, а исключительно такие действия с объектом, которые приводят к его качественному изменению по сравнению с полностью отремонтированным объектом. Точку зрения, согласно которой результаты капитального ремонта к улучшениям не относятся, поддерживают Минфин России и большинство судей (например, письма Минфина России от 27.07.2006 N 03-03-04/2/183 и от 18.03.2008 N 03-03-09/1/195 и постановление ФАС Дальневосточного округа от 22.02.2005 N Ф03-А51/04-1/4525). Отметим, что некоторые судьи все-таки считали производство капитального ремонта одной из форм неотделимых улучшений (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30.10.2007 N А78-715/07-Ф02-8189/07).

Отношения арендатора и арендодателя по ремонту регулируются ст.616 ГК РФ. При этом капремонт, если иное не предусмотрено договором, производится арендодателем или за его счет.

Вопросы, связанные с улучшением арендованного имущества, регулируются нормами ст.623 ГК РФ. При этом необходимо различать отделимые и неотделимые улучшения.

Читать еще:  Понятие и способы приватизации государственного и муниципального имущества

Правовой статус неотделимых улучшений

Улучшения являются отделимыми, если они могут быть физически отделены от арендуемого имущества без причинения вреда для его целостности. Такие улучшения, произведенные арендатором, являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором (п.1 ст.623 ГК РФ). Во избежание разногласий между сторонами договора и с налоговыми органами лучше заранее четко определять в договоре аренды, какие работы и объекты относятся к отделимым улучшениям, а какие к неотделимым.

Неотделимыми улучшениями признаются такие улучшения, которые нельзя отделить от арендованной вещи, не причинив ей вреда. По нашему мнению, применительно к движимому имуществу речь идет о модернизации или дооборудовании, а применительно к недвижимому имуществу — о реконструкции или достройке.

Если улучшения проводятся с согласия арендодателя, то по окончании срока договора аренды арендатор имеет право на возмещение стоимости таких улучшений, если иное не предусмотрено условиями договора аренды (п.2 ст.623 ГК РФ). Если же улучшения производятся без согласия арендодателя, то последний не только вправе отказаться возмещать их стоимость, но по окончании срока аренды может вообще от них отказаться. Тогда арендатору во исполнение ст.622 ГК РФ придется за свой счет приводить имущество в первоначальное состояние (с учетом нормального износа) и, возможно, возмещать арендодателю упущенную выгоду за время работ по обратной переделке.

Порядок бухгалтерского учета капитальных вложений арендатора в настоящее время недостаточно урегулирован в нормативных документах. Вероятно, это связано с недостаточной четкостью положений ст.623 ГК РФ о правах на неотделимые улучшения.

Очевидно, что поскольку они неотделимы, то по окончании срока аренды остаются вместе с предметом аренды в распоряжении арендодателя. Собственность арендодателя на неотделимые улучшения по завершении срока аренды ни у кого не вызывает сомнений. Исключение составляют случаи, когда арендатор заключает с арендодателем договор инвестиционного типа, согласно которому обязуется что-нибудь достроить с условием получения права собственности на часть достроенного (например, на верхний этаж здания). Мы такие случаи в данной статье не рассматриваем.

Сомнения вызывает период, когда арендатор во время действия договора аренды использует в производственной деятельности законченные им неотделимые улучшения. Существует три основные позиции.

Первая: право собственности на результат выполненных арендатором работ, имеющий характер неотделимых улучшений, сразу по завершении этих работ принадлежит арендодателю независимо от условий договора аренды.

Вторая: по завершении работ право собственности на неотделимые улучшения возникает у арендатора, арендодателю оно передается по акту. Иначе говоря, до момента передачи (который может приходиться, например, только на конец срока аренды) собственником является арендатор. Например, в постановлении ФАС Поволжского округа от 22.03.2007 N А65-25799/2005-СА1-19 говорится: «Неотделимые улучшения объекта аренды (зданий) в силу того, что их невозможно отделить от самого объекта аренды, в конечном счете будут признаны собственностью арендодателя и перейдут к нему вместе с объектом аренды после окончания договора аренды».

Третья позиция заключается в том, что стороны договора аренды вправе самостоятельно разрешить данный вопрос в договоре. Если они предусмотрят условие, согласно которому собственником неотделимых улучшений до окончания аренды является арендатор, то так оно и будет. Такой подход опирается на ст.623 ГК РФ (которая однозначно не определяет, кто является собственником неотделимых улучшений), а также на нормы ст.421 ГК РФ о свободе договора.

Однако мы придерживаемся первой позиции. Представители налоговых органов, Минфин России и большинство арбитражных судов тоже (см. постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 14.08.2008 N Ф08-3813/2008 и Ф08-3813/2008/1, от 03.08.2004 N Ф08-3381/2004, Уральского округа от 26.11.2008 N Ф09-8830/08-С6). В постановлении ФАС Уральского округа от 12.08.2008 N Ф09-5672/08-С6 (определением ВАС РФ от 18.05.2009 N ВАС-15986/08 отказано в пересмотре данного дела) отмечено: «Как следует из содержания норм ст.622 и 623 ГК РФ, неотделимые улучшения арендованного имущества могут находиться только в собственности арендодателя, арендатор при этом вправе требовать только возмещения стоимости произведенных им улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды».

Применительно к рассматриваемой ситуации в пользу первой позиции можно сказать следующее. При реконструкции здания неотделимые улучшения как часть недвижимости в силу ст.134 ГК РФ

Доступ к полной версии этого документа ограничен

Ознакомиться с документом вы можете, заказав бесплатную демонстрацию систем «Кодекс» и «Техэксперт» или купите этот документ прямо сейчас всего за 49 руб.

2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества

2.2. Отделимые улучшения арендованного имущества

Отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не установлено договором аренды (п. 1 ст. 623 ГК РФ).

В бухгалтерском учете капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, являющиеся собственностью арендатора, включаются в состав его основных средств.

Если в соответствии с условиями договора аренды арендатор оставляет отделимые улучшения у себя, то в учете арендодателя они не отражаются.

Договором аренды может быть предусмотрена обязанность арендатора по передаче произведенных им отделимых улучшений арендованного имущества на баланс арендодателя.

Передача отделимых улучшений на баланс арендодателя может производиться как по окончании срока аренды, так и непосредственно после окончания работ по производству этих улучшений.

Отделимые улучшения, полученные на баланс арендодателя, могут быть отнесены им на увеличение балансовой стоимости переданного в аренду имущества либо учтены как отдельный объект основных средств (в зависимости от вида произведенных улучшений).

Порядок возмещения стоимости произведенных улучшений также определяется соглашением сторон. Причем стороны имеют право выбирать различные способы возмещения.

Арендодатель может возмещать арендатору стоимость улучшений путем перечисления денежных средств либо стоимость улучшений может быть зачтена в счет арендной платы.

Возмещая арендатору стоимость отделимых улучшений, арендодатель, по сути, приобретает у него объект основных средств. Соответственно в налоговом учете расходы на приобретение этого объекта учитываются в общем порядке.

При условии соответствия этого объекта критериям, установленным п. 1 ст. 256 НК РФ, арендодатель включает его в состав амортизируемого имущества и начисляет по нему амортизацию в общеустановленном порядке.

Если арендодатель не компенсирует арендатору понесенные им затраты, то это означает, что арендодатель получает имущество на безвозмездной основе. Данное имущество должно быть оценено по рыночной стоимости и учтено в составе внереализационных доходов арендодателя в соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ.

В бухгалтерском учете стоимость отделимого улучшения арендованного имущества погашается посредством начисления амортизации, которое производится ежемесячно в размере 1/12 годовой суммы, исчисленной (при линейном способе амортизации) исходя из первоначальной стоимости отделимого улучшения и оставшегося срока аренды имущества, с месяца, следующего за месяцем принятия отделимого улучшения в состав основных средств.

Начисление амортизации прекращается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости объекта основных средств (отделимого улучшения) либо списания этого объекта с бухгалтерского учета, например, с 1-го числа месяца, следующего за месяцем возврата арендованного имущества (с установленным на нем отделимым улучшением) арендодателю.

Суммы начисленной амортизации в бухгалтерском учете арендатора включаются в расходы по обычным видам деятельности.

Если по окончании срока аренды арендатор по соглашению сторон передаст арендодателю объект аренды вместе с произведенными улучшениями, то в бухгалтерском учете это будет отражено как выбытие объекта основных средств (в общеустановленном порядке с использованием счета 91 «Прочие доходы и расходы»).

Для целей обложения налогом на прибыль арендатор имеет право уменьшить полученные доходы на расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств.

Расходы на установку отделимого улучшения в арендованное имущество принимаются при исчислении налога на прибыль с момента ввода отделимого улучшения в эксплуатацию.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.

Продолжение на Litres.ru

Читайте также

Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества Довольно часто организации, в том числе и применяющие УСН, арендуют помещение для ведения предпринимательской деятельности.Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, которое соответствует

2. Улучшения арендованного имущества

2. Улучшения арендованного имущества 2.1. Общие положения Передача имущества в аренду не влечет перехода права собственности на это имущество, следовательно, в бухгалтерском учете оно продолжает учитываться на балансе арендодателя.Гражданско-правовые аспекты признания

2.3. Неотделимые улучшения арендованного имущества

2.3. Неотделимые улучшения арендованного имущества Неотделимыми улучшениями арендованного имущества признаются те улучшения, которые не могут быть отделены без вреда для имущества.Неотделимые улучшения арендованного имущества, произведенные арендатором, являются

2.4. Налогообложение неотделимых улучшений арендованного имущества

2.4. Налогообложение неотделимых улучшений арендованного имущества 2.4.1. Общие положения В соответствии с нормами НК РФ, действовавшими до 1 января 2006 года, если стоимость неотделимых улучшений не компенсировалась арендатору, арендатор был вправе признать эти расходы при

2.5. Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества

2.5. Особенности учета неотделимых улучшений арендованного имущества В соответствии с п. 1 ст. 256 НК РФ амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 20 000 руб.Законодатель не сделал

8.10. Уплата арендатором государственного и муниципального имущества стоимости ремонта арендованного имущества за арендодателя

8.10. Уплата арендатором государственного и муниципального имущества стоимости ремонта арендованного имущества за арендодателя Пример. В соответствии с договором аренды имущества, находящегося в федеральной собственности, арендатор ежемесячно производит оплату

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества

Статья 616. Обязанности сторон по содержанию арендованного имущества 1. Арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.Капитальный ремонт

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

Статья 623. Улучшения арендованного имущества 1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия

Читать еще:  Регистрация уведомлений о залоге движимого имущества

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

Статья 624. Выкуп арендованного имущества 1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной

Выкуп арендованного имущества у лизингодателя – при двух вариантах балансодержателя

Выкуп арендованного имущества у лизингодателя – при двух вариантах балансодержателя На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в лизинг, а потом выкупается лизингополучателем. В нижеприведенном материале поговорим об

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора

Модернизация и прочие улучшения арендодателем сданного в аренду имущества, в том числе компенсация расходов арендатора В практической деятельности не у каждого хозяйствующего субъекта имеется возможность приобрести недвижимость в собственность. Поэтому в

Выкуп арендованного имущества у арендодателя

Выкуп арендованного имущества у арендодателя На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендодателем арендатору. Такая операция выгодна как продавцу имущества, так и покупателю. Ведь

Выкуп арендованного имущества у арендатора

Выкуп арендованного имущества у арендатора На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в аренду, а потом продается арендодателем арендатору. Такая операция выгодна как продавцу имущества, так и покупателю. Ведь

Капитальные вложения арендатора как отделимые улучшения – передаваемые или не передаваемые арендодателю, новые сроки амортизации для этих целей

Капитальные вложения арендатора как отделимые улучшения – передаваемые или не передаваемые арендодателю, новые сроки амортизации для этих целей В течение срока аренды арендатор может производить определенные работы с арендованным имуществом. Эти изменения

Выкуп арендованного имущества у лизингодателя – при двух вариантах балансодержателя

Выкуп арендованного имущества у лизингодателя – при двух вариантах балансодержателя На практике довольно часто встречается ситуация, когда имущество сначала сдается в лизинг, а потом выкупается лизингополучателем. В нижеприведенном материале поговорим об

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Согласно статье 623 Гражданского кодекса Российской Федерации произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.

Таким образом, неотделимые улучшения, произведенные арендатором за счет его средств являются собственностью арендодателя, поэтому положения названной ст.623 ГК РФ направлены на решение вопроса о компенсации арендатору стоимости произведенных им за счет собственных средств неотделимых улучшений. Возмещение арендатору их стоимости зависит от того, было либо не было получено согласие арендодателя на неотделимые улучшения.

С учетом этого, в предмет доказывания по спору о возмещении стоимости неотделимых улучшений входят обстоятельства выполнения арендатором неотделимых улучшений, их объем, несение арендатором соответствующих расходов на выполнение неотделимых улучшений арендованного имущества, наличие согласия арендодателя.

Арендатор по требованию о взыскании стоимости неотделимых улучшений обязан доказать обстоятельства, подтверждающие выполнение работ, направленных на улучшение арендованного имущества, а также получение согласия арендодателя на выполнение неотделимых улучшение помещений, и действительную стоимость произведенных улучшений.

Нужно учитывать, что право арендатора на возмещение ему арендодателем стоимости неотделимых улучшений, произведенных в период действия договора аренды, должно было быть заявлено сразу после прекращения этого договора аренды. Срок исковой давности по данным требованиям начинает течь после прекращения договора аренды и возврата арендуемых помещений арендодателю — Постановление Арбитражного суда Московского округа от 04.04.2016 N Ф05-2860/2016 по делу N А40-36837/2015.

Правовым основанием для возникновения у арендодателя денежного обязательства по возмещению неотделимых улучшений имущества, произведенных арендатором с его согласия, являются положения статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающей обязанность арендатора доказать совершение им неотделимых улучшений, их объем и фактическое несение расходов на выполнение улучшений имущества, возмещение стоимости которых он требует.

По смыслу положений статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации для возмещения стоимости выполненных арендатором неотделимых улучшений сданного в аренду имущества, которые переходят в собственность арендодателя, одного факта подписания арендодателем дополнительного соглашения к договору аренды, в котором зафиксирована стоимость неотделимых улучшений является недостаточным.

По своему правовому характеру возмещение стоимости неотделимых улучшений носит компенсационный характер, в связи с чем арендатору надлежит доказать объем понесенных затрат и полезный характер произведенных улучшений.

В случае, если из представленных арендатором договоров с подрядчиками не усматривается, что предметом таких договоров являются работы, улучшающие арендованное имущество либо увеличивающие его стоимость. И из характера работ, выполненных по гражданско-правовым договорам истца с третьими лицами, не следует, что все указанные работы производились истцом для качественного улучшения имеющегося имущества, то оснований для возмещения не будет — Постановление Арбитражного суда Московского округа от 15.02.2016 N Ф05-20783/2015 по делу N А40-216613/2014.

Арендодателю должны быть переданы по акту все произведенные в арендуемых помещениях перестройки, переделки, улучшения, составляющие принадлежность помещений и неотделимые без вреда для их конструкции и интерьера с компенсацией затрат арендатору (в случае если они письменно согласованы с арендодателем) с учетом износа.

В договоре аренды может быть установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя за свой счет произвести улучшения арендуемого имущества, а в случае необходимости согласовать их со всеми соответствующими ведомствами и службами. Арендатор имеет право за свой счет произвести реконструкцию арендованного имущества. Для этого арендатор разрабатывает и согласовывает со всеми соответствующими ведомствами, службами и арендодателем исходно-разрешительную документацию и технические условия по проведению реконструкции указанного объекта.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector