Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора

Незаконный арест арендодателем имущества за неуплату аренды

Автор: Александр Туранин

Законы РФ предусматривают при заключении договора аренды права и обязанности как арендодателя, так и арендатора, однако довольно часто арендодатель оказывается в более сильной позиции, чем арендатор. Из практики видно, что арендодатель прибегает к различным способам воздействия на арендатора, в том числе и к таким мерам, как удержание имущества арендатора в качестве залога для оплаты просроченной аренды.

Такое развитие событий может представлять серьёзную проблему для бизнеса. Удержание имущества арендатора проявляется в воспрепятствовании использованию имущества арендатором или даже в продаже его третьим лицам. Причём стоимость самого имущества может значительно превышать сумму задолженности перед арендодателем.

В законодательстве РФ об удержании имущества должника говорится лишь в двух статьях Гражданского кодекса (статьи 359, 360), и сама процедура удержания вызывает много вопросов.

В каких же случаях арендодатель имеет право удерживать имущество должника?

При заключении договора аренды обе стороны сразу могут установить правила и способы удержания имущества в случае просрочки оплаты аренды . В договоре определяется, в каких случаях и какое имущество может быть удержано. Такое право предоставлено арендатору статьёй 359 ГК РФ.

Об этом же говорит Высший Арбитражный Суд РФ: Для обеспечения обязательства по внесению арендной платы арендодатель вправе удерживать принадлежащее контрагенту оборудование, оставшееся в помещении после прекращения договора, если эти лица являются предпринимателями : Применимые нормы: п. 1 ст. 359 ГК РФ, п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66.

Также следует принять во внимание постановление ФАС Уральского округа от 10.06.2009 № Ф09-3781/09-С6 по делу № А47-5515/2008-11ГК: « Как установлено судами, спорное имущество передано истцу по договору субаренды, заключенному с общественной организацией, который прекратил свое действие по окончании указанного в нем срока. Доказательств заключения договора аренды между истцом и ответчиками в материалы дела не представлено.

Поскольку из материалов дела усматривается, что между истцом и ответчиками договорные отношения, предметом которых является истребуемое имущество, отсутствуют, вывод судов о неправомерном владении ответчиком данным имуществом следует признать верным.

В удовлетворении требований об обращении взыскания на удерживаемое помещение отказано правомерно, поскольку право на удержание вещи должника возникает у кредитора лишь в том случае, когда спорная вещь оказалась в его владении на законном основании. Возможность удержания вещи не может быть следствием захвата вещи должника помимо его воли».

То есть удержание имущества арендатора признаётся незаконным в случае, когда договор аренды уже прекратил своё действие .

Если договор аренды расторгается по истечении срока договора и арендатор осведомлен о прекращении договора, то не вывезенное вовремя имущество не может рассматриваться как незаконно удерживаемое либо как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить сумму по договорённости с арендодателем. Этот вывод следует из постановления ФАС Московского округа от 06.03.2014 № Ф05-1326/2014 по делу № А40-45424/13: « Исходя из положений ст. 359, 896 Гражданского кодекса Российской Федерации суды пришли к правомерному выводу, что истец вправе удерживать вещь, переданную на хранение, в размере задолженности поклажедателя .

Удержание как способ обеспечения исполнения обязательств направлено не только на удовлетворение требований кредитора за счёт стоимости удерживаемой вещи в случае неисполнения (ст. 360 ГК РФ), но и в первую очередь на стимулирование исполнения соответствующего обязательства самим должником, скорейшее разрешение сложившегося конфликта (ст. 359 ГК РФ).

В силу п. 1 ст. 897 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено договором хранения, расходы хранителя на хранение вещи включаются в вознаграждение за хранение.

По смыслу и содержанию ст. 309, 359, 897 Гражданского кодекса Российской Федерации кредитор, удерживающий вещь должника, имеет право на возмещение расходов по хранению данной вещи».

Но если же договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумные сроки для того, чтобы арендатор мог освободить помещение от своего имущества, в другом случае это может расцениваться как самовольный захват имущества арендатора.

Можно сделать вывод, что целесообразно ещё на стадии заключения договора включить в текст положения о том, как и в какой срок будет вывезено имущество арендатора и освобождено помещение и как арендодатель будет осуществлять хранение имущества за счёт арендатора при превышении этого срока. Тут вступает в силу глава 47 ГК РФ «Хранение», и все дальнейшие действия должны согласовываться с данной главой.

В ряде источников утверждается, что возможно удерживать только имущество должника, принадлежащее ему на законном основании, что будет подтверждено документально. Бывают случаи, когда арендодатель пытается удержать имущество, принадлежащее на праве собственности третьему лицу, такое удержание является незаконным. То есть, если арендатор предъявит документы, что данное имущество принадлежит третьему лицу либо само третье лицо заявит о праве собственности, тогда арендодателю ничего не остаётся, кроме как передать вещь её законному владельцу и прекратить её удерживать.

Однако в судебной практике бывает иначе. Как видно из постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 06.12.2005 № Ф08-5460/2005 по делу № А53-22384/2004-15, суд необоснованно отклонил довод предприятия о правомерности удержания в порядке ст. 359 ГК РФ 21 единицы автотранспорта в связи с наличием задолженности ОАО «ХХХ» перед предприятием по договору хранения. Вывод суда основан на том, что ОАО «ХХХ» не является собственником имущества, поэтому в случае неисполнения им обязательств по договору хранения удержание имущества, принадлежащего третьему лицу, не имеет правовых оснований. Указанный вывод не соответствует законодательству. В силу ст. 359 ГК РФ удержание является односторонней сделкой, совершаемой кредитором с целью исполнения основного обязательства. По смыслу данной статьи названный способ обеспечения обязательства применяется кредитором при условии принадлежности предмета удержания должнику, при этом не имеет правового значения вещный или обязательственный титул владения вещью. В противном случае недопустимость удержания вещи, не принадлежащей должнику на праве собственности, может являться основанием для злоупотребления правом со стороны собственника имущества и должника, поскольку кредитор будет лишён возможности защиты нарушенного права и оперативного понуждения неисправного должника к исполнению обязательства. Отсутствие титула права собственности на удерживаемое имущество у должника не препятствует возможности удовлетворения требований кредитора в порядке, предусмотренном ст. 360 ГК РФ, поскольку право удержания в этом случае не преобразуется в право залога , а лишь является специальным приёмом юридической техники путём применения механизма, установленного для реализации заложенного имущества. Поскольку истцом не оспаривается наличие задолженности по договору хранения, предприятие правомерно удерживало автотранспортные средства в порядке удержания с целью понуждения должника к погашению задолженности.

Также мы должны рассмотреть случаи, когда вещь, находящаяся в залоге у арендодателя, была перепродана арендатором третьему лицу. Тут мы должны обратиться к п. 2 ст. 359 ГК РФ. В нём говорится: «Кредитор может удерживать находящуюся у него вещь, несмотря на то, что после того, как эта вещь поступила во владение кредитора, права на нее приобретены третьим лицом».

Какие действия требуется предпринять для правомерного удержания имущества арендатора в случае задержки или неоплаты им аренды?

Первое, что необходимо сделать, ― это убедиться, что договором аренды не установлены ограничения или запреты на удержание имущества должника. Второе ― удостовериться, что договор аренды является расторгнутым и арендатор уведомлен об этом в установленном законом порядке. Согласно закону и сложившейся судебной практике, п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, право на односторонний отказ от договора (его исполнения) может быть осуществлено путём уведомления другой стороны о соответствующем отказе. Договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами, иными нормативными правовыми актами или договором.

Направление по месту нахождения (месту жительства) арендатора письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства является надлежащим исполнением обязанности арендодателя в рамках ст. 619 ГК РФ.

В судебной практике возникают споры относительно того, считается ли арендатор надлежащим образом уведомленным, если он получил уведомление о рассмотрении спора о расторжении договора аренды, заключённого на неопределённый срок, и какими доказательствами может быть подтверждено получение такого уведомления.

Следует иметь в виду, что Федеральным законом от 28.06.2013 № 134-ФЗ в ст. 51 ГК РФ внесены изменения. Согласно новой редакции п. 2 указанной статьи данные государственной регистрации включаются в ЕГРЮЛ. Лицо, добросовестно полагающееся на эти данные, вправе исходить из того, что они соответствуют действительности. Юридическое лицо в отношениях с указанным лицом не вправе ссылаться на данные, не включённые в реестр, а также на содержащиеся в нём недостоверные сведения. Исключение составляют случаи, когда данные внесены в реестр в результате неправомерных действий третьих лиц или иным путём помимо воли юридического лица.

Об этом также говорится в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 61 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с достоверностью адреса юридического лица».

В некоторых случаях арендатор, получив отказ арендодателя от договора, не освобождает арендованное имущество, полагая, что, пока запись о прекращении договора не внесена в ЕГРП, он вправе пользоваться имуществом. Иногда возникают ситуации, когда арендатор ссылается на недопустимость одностороннего отказа от исполнения обязательств (ст. 310 ГК РФ).

В-третьих, необходимо составить опись подлежащего удержанию имущества или акт удержания имущества арендатора . Наилучшим способом для этого было бы создать комиссию, в которой, по возможности, должны состоять независимые от арендодателя лица. Однако, согласно п. 3 ст. 887 ГК РФ, «несоблюдение простой письменной формы договора хранения не лишает стороны права ссылаться на свидетельские показания в случае спора о тождестве вещи, принятой на хранение, и вещи, возвращенной хранителем».

Следующим шагом будет уведомление арендатора об удержании имущества с предоставлением одного экземпляра составленной описи.

Нужно помнить, что общая стоимость удерживаемого имущества должна быть равна либо немного больше суммы задолженности.

В случае, если цена имущества будет меньше, должник будет не сильно заинтересован в возвращении его. Удержание имущества, цена которого сильно превышает сумму долга, может быть признано незаконным как чрезмерная мера для обеспечения.

Удержание имущества арендатора арендодателем

Здравствуйте! Подскажите пожалуйста, у моей сестры есть ООО которое оказывало полиграфические услуги, у этого ООО накопилось много долгов в том числе и по арендной плате, арендодатель расторг договор и назначил срок до которого должно быть освобождено помещение, но помещение не было покинуто во время, поэтому арендодатель стал удерживать имущество, ООО собирается сестра банкротить, но имущество которое удерживает арендодатель принадлежит другому лицу. Законно ли удерживается имущество? как можно поступить в этой ситуации? Спасибо.

  • Поделиться
Читать еще:  Соглашение о разделе совместно нажитого имущества

Ответы юристов ( 1 )

  • 2822 ответа
  • 658 отзывов

В соответствии со ст. 622 ГК РФ, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, арендатор имеет право потребовать внесения арендной платы за время просрочки выезда, а также возмещение убытков, причиненных этим.

Действия арендодателя по удерживанию имущества неправомерны.


В соответствии со ст. 301 ГК РФ, собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения. Права, предусмотренные данной статьей, принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором.

Таким образом, Вашей сестра имеет право подать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Перед тем как обращаться в суд необходимо направить письменную претензию с предупреждением об обращении в суд.

Смогу оказать помощь в составлении претензии и иска в соответсвии сдействующим законодательством.

Удержание имущества арендатора

Спорные ситуации между арендатором и арендодателем — нередкое явление, которое может возникать, если какая-то сторона не выполняет условия договора. Довольно часто такие вопросы решают в порядке судебного разбирательства, но возможны и случаи, когда стороны могут самостоятельно прийти к согласию.

Существуют основания совершить удержание имущества арендатора арендодателем при задолженности. Однако до этого должны быть проверены еще некоторые моменты, особенно запреты на подобную процедуру. Если же такого нет, то действия арендодателя считаются правомерными.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по арбитражным делам выстроит защиту арендатора при незаконном удержании его имущества, а также поможет арендодателю провести взыскание задолженности по арендной плате, удержание в соответствии с законом: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните!

Незаконное самоуправство арендатора

Может ли арендодатель опечатать помещение? И ответом будет да, но с условием, что это прописано в договоре. В таком случае арендная плата за период ограничения и опечатки не берется. Бывает такое, что уже суд признает факт опечатывания незаконным, тогда арендодатель может заплатить убытки за период простоя.

Когда арендодатель совершает незаконное удержание?

Известны случаи, когда действия, которые совершаются в отношении имущества противоречат законодательству. Иногда арендодателю могут быть выдвинуты обвинения даже в краже имущества, ограблении. Вот так проявляется самоуправство с его стороны, соблазн завладеть чужим всегда остается, особенно если успокаивать себя словами: так он мне все равно должен. Но здесь есть спорный момент — любое удержание имущества со стороны арендодателя применимо только по отношению к вещам, которые принадлежат по праву собственности должнику-арендатору. Таким образом, если будут соответствующие документы, то арендодатель не может удерживать чужые вещи и должен вернуть их по требованию. Но тут тоже возникают нюансы, которые решаются в судебном порядке.

В п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» даны разъяснения, что арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение. Захват имущества помимо воли арендатора, а также препятствование в вывозе имущества в период действия договора аренды будет являться незаконным.

Но что делать, если арендодатель удерживает имущество арендатора, даже если присутствуют спорные моменты, которые явно могут решиться в пользу последнего? В таком случае суд решит все вопросы и разберется.

Рекомендации арендодателю при удержании имущества

Существует порядок удержания имущества арендатора, который связан с договором. Самое первое, что надо сделать арендодателю — это:

  • внимательно прочитать договор, предусмотреть еще на этапе его заключения с арендатором, какое имущество будет возможно удержать в счет залога неоплаченных платежей, удостовериться, что есть разрешение;
  • проверить, чтобы договор был расторгнутым, поскольку неоконченный срок аренды не дает права удерживать имущество;
  • подойдите осторожно к описи особо ценного имущества, ведь удержание должно быть на сумму долга или чуть выше, но не превышать счет по аренде в разы, поскольку есть риск признания в последующем факта чрезмерного удержания, нарушающего права предпринимателя (привлеките оценщика, если есть сложность с определением стоимости описываемых вещей);
  • составить соответствующее уведомление, а также претензию арендатору, подробнее порядок расторжения договора аренды в одностороннем порядке по ссылке на нашем сайте

ПОЛЕЗНО: смотрите видео, как составить уведомление о досрочном расторжении договора аренды и пишите свой вопрос в комментариях ролика на YouTube

Как описать имущество арендатора?

  1. До того, как приступить к удержанию имущества должника-арендатора требуется проверить договор, нет ли в нем особых условий о невозможности производить удержание, не установлены ли какие-либо ограничения данного порядка.
  2. Конечно же, необходимо сообщить второй стороне о сложившейся ситуации. Постараться принять меры по своевременному извещению, чтобы арендатор мог лично участвовать в процедуре. Удостовериться, что не нарушена процедура одностороннего расторжения договора аренды за неуплату арендных платежей.
  3. Далее составляют акт удержания имущества арендатора или описание его вещей. Подробно конкретизируйте по списку каждую вещь в отдельности, применив в описание как можно больше индивидуальных ее особенностей, модели, номеров, артикула и т.п.
  4. Уведомляем арендатора об удержании с одновременным предоставлением ему копий акта или описи имущества, которое попало в хранение арендодателя до погашения долгового обязательства.

ВАЖНО: Все эти процедуры стоит проводить в присутствии свидетелей или комиссии, которая состоит из незаинтересованных лиц. Не лишне сопроводить процедуру видеосъемкой, чтобы обезопасить в последующем себя от необоснованных обвинений в пропаже той или иной вещи, которая вовсе не находилась на арендуемой площади.

Если арендатор хочет только свое принадлежащее по праву, как доказать факт удержания имущества сразу не понятно. Консультация с нашим адвокатом даст ответ на данный вопрос. А также на многие другие, такие как взыскание обеспечительного платежа с арендатора, споры по начисленному долгу по договору аренды и др.

Удержать имущество – значит найти способ влияния на нечестного арендатора. Такое воздействие применяют к тем, кто нарушает условия договора, и все это происходит в соответствии с законодательством, без самоуправства сторон.

Помощь адвоката в споре

Наш адвокат поможет разрешить споры по удержанию арендодателем имущества арендатора как на стороне арендатора, так и арендодателя:

  • признание удержание законным или незаконным в судебном порядке
  • доказывание того, что договор аренды является действующим, а значит может быть заявлен иск об устранении препятствий в пользовании арендуемого имущества
  • доказывание, что имущество принадлежит третьим лицам, что исключает возможность его удержания со стороны арендодателя
  • участие в споре об обращении взыскания на удерживаемое имущество арендатора
  • оспаривание в суде сделки по передаче арендатором третьему лицу имущества, как совершенной в обход закона с противоправной целью

Автор статьи:

© адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры»

Удержание имущества арендатора. Инструкция как законно удержать имущество арендодателем.

Не всегда арендатор может вовремя вносить плату за пользование помещением. В подобных ситуациях многое зависит от хозяина, который может проявить понимание либо, наоборот, требовать возвращения долга любым способом. Во втором случае есть риск, что арендодатель удержит имущество арендатора и очень важно знать, как нужно вести себя в подобной ситуации. В представленной статье мы подробно расскажем, какие причины могут выступать основанием для подобных действий, и каковы особенности процедуры удержания.

○ Что такое удержание имущества.

Удержание вещей – один из методов воздействия кредитора на недобросовестного плательщика.

Нередко к удержанию прибегает и арендодатель с целью получить средства от недобросовестного арендатора, который злостно нарушает сроки оплаты за проживание. При этом необходимо, чтобы подобная мера применялась соответственно законодательным актам и не классифицировалась, как самовольный захват.

○ Условия и основания для законного удержания имущества арендатора.

Возможность удержания имущества арендатора регулируется ст. 359 Гражданского кодекса РФ (далее ГК РФ).

  • «Кредитор, у которого находится вещь, подлежащая передаче должнику либо лицу, указанному должником, вправе в случае неисполнения должником в срок обязательства по оплате этой вещи или возмещению кредитору связанных с нею издержек и других убытков удерживать ее до тех пор, пока соответствующее обязательство не будет исполнено (п. 1 ст. 359 ГК РФ)».

При этом следует учитывать, что данная статья диспозитивная, дающая участникам соглашения возможность изменить условия по обоюдному согласию. Таким образом, в договор может быть включен пункт, накладывающий запрет на удержание, независимо от его оснований.

Также возможность удержания имущества регламентируется информационным письмом Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 №66 (далее Письмо).

  • «Арендодатель вправе удерживать принадлежащее арендатору оборудование, оставшееся в арендовавшемся помещении после прекращения договора аренды, в обеспечение обязательства арендатора по внесению арендной платы за данное помещение (п. 14 Письма)».

Некоторые особенности есть в процедуре удержания, когда сторонами сделки выступают предприниматели.

  • «Удержанием вещи могут обеспечиваться также требования хотя и не связанные с оплатой вещи или возмещением издержек на нее и других убытков, но возникшие из обязательства, стороны которого действуют как предприниматели (ч.2 п.1 ст. 359 ГК РФ)».

В согласии с настоящим законом, удержанию подлежат не только вещи, но и обстоятельства, по которым не произведена своевременная оплата. Таким образом, арендодатель может удерживать имущество арендатора, собственником которого он является. Однако следует учитывать, что стоимость вещи должна быть соразмерна долгу.

Читать еще:  Статья 210

○ Соразмерность при удержании.

Удержание является инструментом стимулирования должника для ускорения внесения оплаты. Если он отказывается выполнять свои платежные обязательства, у арендодателя возникает право реализации удержанного имущества. Именно поэтому крайне важно, чтобы стоимость этих вещей равнялась сумме долга. В противном случае, при реализации арендодатель получит больше финансовых средств, что может классифицироваться как мошенничество.

○ Как правильно произвести удержание.

Чтобы произвести удержание, нужно в первую очередь убедиться, что договор аренды не запрещает подобное действие. Кроме того, чтобы процедура была признана законной, она должно соответствовать следующим условиям:

  • Производится только после окончания срока действия договора.
  • Сопровождаться составлением описи имущества либо акта удержания.
  • Предполагать уведомление арендатора о процедуре.

Удержание вещей производится в присутствии свидетелей (не менее 2), которые подписывают составленный документ (опись либо акт удержания). Этот документ должен быть направлен арендатору заказным письмом не позднее, чем через 3 дня после осуществления акта удержания. После выполнения необходимых действий за арендодателем остается право вывезти вещи на новое место хранения, предварительно уведомив об этом должника.

○ Когда нельзя применять удержание.

Независимо от статуса сторон сделки (юридические или физические лица) ограничения к инициированию процедуры удержания следующие:

  • Отсутствие договорных отношений между сторонами.
  • Не истекший срок действия договора.
  • Не составлен акт удержания.
  • Арендатор не уведомлен о процедуре удержания.

○ Незаконное удержание и самоуправство.

Если арендодатель удерживает имущество контрагента незаконно, речь идет о самоуправстве.

  • «Самоуправство, то есть самовольное, вопреки установленному законом или иным нормативным правовым актом порядку совершение каких-либо действий, правомерность которых оспаривается организацией или гражданином, если такими действиями причинен существенный вред (п. 1 ст. 330 УК РФ)».

В этом случае закон предусматривает следующие виды наказания:

  • Штраф от 80 тыс. руб. либо удержание источника дохода в период до полугода.
  • Обязательные работы (максимальный срок 480 часов).
  • Исправительные работы (до 2 лет).
  • Лишение свободы (до полугода) (ч.2 п. 1 ст. 330 КУ РФ).

Если самоуправство было совершено с участием насильственных мер либо угрозы на их применение, виды наказания:

  • Принудительные работы (до 5 лет).
  • Арест (до полугода).
  • Лишение свободы (до 5 лет).

Чтобы избежать судебных разбирательств и свести риск обвинения в самоуправстве к нулю, крайне важно соблюдать все условия, обеспечивающие законность удержания вещи.

✔ Договор аренды прекращен, передаточный акт подписан.

В данном случае необходимо, чтобы в соглашении отсутствовало условие автоматического продления сделки либо, при его наличии, имеется отказ арендатора о пролонгации. Также участники могут расторгнуть соглашение о обоюдному согласию. В подобных случаях удержание имущества является законным, если подписан передаточный акт, а арендатор покинул помещение, оставив свои вещи. Именно акт приема-передачи делает законным удержание имущества с возможностью его вывоза в иное место хранения.

В данном случае арендодателю нужно составить опись имущества либо акт удержания в присутствии двух свидетелей и отправить заказным письмом арендатору.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор съехал, передаточный акт не подписан.

  • «..основанием поступления оборудования во владение собственника помещения является оставление арендатором этого оборудования в данном помещении после истечения срока аренды, то есть после утраты права на соответствующее помещение (п. 14 Письма)».

Исходя из подобного определения, удержание имущества, оставленного арендатором в данной ситуации, не может быть признано незаконным. В этом случае арендодатель также должен самостоятельно составить опись имущества и отправить его заказным письмом должнику. При соблюдении указанных условий удержание будет признано правомерным.

✔ Договор аренды прекращен, арендатор пользуется помещением.

Ели время действия соглашения истекло, но арендатор продолжать использовать помещение, не нужно производить принудительное удержание его вещей. Такие действия будут признаны незаконными и повлекут за собой ответственность, в согласии с соответствующими законодательными нормами УК РФ. В данном случае следует составить исковое заявление с ходатайством о выселении.

✔ Есть судебное решение о расторжении договора аренды.

При наличии подобного документа необходимо дождаться его вступления в законную силу, после чего осуществлять удержание вещей должника. Если начать действовать раньше – это может быть классифицировано, как самоуправство и повлечь за собой соответствующее наказание. В данном случае также необходимо направить в судебные органы иск о принудительном выселении.

○ Действия с удерживаемым имуществом.

Если арендатор злостно нарушает сроки оплаты, его имущество может быть удержано (при условии, что истек период действия арендного соглашения).

Если должник не торопится реагировать на требования об оплате долга, арендодатель имеет право реализовать имущество.

Делать это нужно на публичных долгах, в порядке, установленном законодательно. Разница между вырученной суммой и долгом должна быть возвращена арендатору.

○ Как арендодателю защититься.

Предусмотреть возможность неуплаты аренды необходимо до заключения сделки. Для защиты своих прав арендодателю необходимо включить в договор пункт о возможности удержания имущества в случае несоблюдения условий оплаты за проживание и ограничения доступа в помещение. Если вопрос взыскания задолженности придется решать в судебном порядке, наличие подобных условий в соглашении станет весомым аргументом в пользу арендодателя.

○ Как арендатору защититься.

Арендатор со своей стороны заинтересован в том, чтобы процедура удержания не была к нему применена. Поэтому он, наоборот, должен прописать в соглашении запрет на удержание имущества в случае неоплаты. Если данный пункт не был включен в текст документа и дело рассматривается в суде, арендатор может защитить свои интересы, представив доказательства финансовых затруднений и документов, подтверждающих регулярность оплаты в прошлом. Арендодателю будет запрещено удерживать имущество контрагента только в том случае, если будет доказано, что он не является злостным неплательщиком.

○ Условия возврата имущества.

Если имущество удержано на законных основаниях, оно может быть возвращено владельцу при условии погашения имеющейся задолженности. Проверка состояния вещей производится по описи, составленной при удержании. Если какая-то часть имущества будет испорчена в период хранения у арендодателя, арендатор вправе предъявить ему претензию на основании составленной описи.

Таким образом, удержание имущества при наличии долгов имеет много нюансов, которые должны быть учтены, чтобы действия были признаны законными.

○ Советы юриста:

✔ Хозяин квартиры в отсутствие квартирантов забрал вещи за неуплату.

Если подобное действие было совершено в период действия арендного договора, оно является незаконным. Арендатор может обратиться в суд с ходатайством о возмещении морального и материального ущерба.

✔ Арендодатель без оснований удерживает имущество за неуплату.

Если удержание было произведено без направления уведомления арендатору о необходимости исполнения своих обязательств, подобное действие будет признано самоуправством. Также незаконным будет удержание, если оно произведено в период действия арендного соглашения.

Адвокат Ольга Некрасова рассказывает о правовых основаниях удержания имущества, задолжавшего арендатора.

Опубликовал : Вадим Калюжный, специалист портала ТопЮрист.РУ

Арендодатель удерживает имущество

Обычно арендные отношения сторон выстраиваются в соответствии с условиями заключенной сделки. Договор аренды предполагает передачу объектов от собственника временному пользователю на коммерческой основе. А вот практика соблюдения договоренностей сторон зачастую далека от самого текста договора. Как результат возникают нестандартные ситуации, требующие отдельного рассмотрения и регулирования.

Понятие

Чтобы выяснить, имеет ли право арендодатель удерживать имущество арендатора, нужно разобраться со смыслом такого действия и определением процедуры.

Удержание — это метод обеспечения, оговоренных ранее обязательств, предполагающий хранение законно полученного предмета до того, как собственник рассчитается с кредитором по своим долгам.

Важно! Гражданский кодекс России устанавливает, что если какие-то моменты прямо не установлены правилами, касательно данной процедуры, то применяются нормы о залоге, что ставит процесс удержания имущества в один ряд с обеспечительными мерами.

Законность

Удержание арендодателем имущества арендатора может носить вполне обоснованный характер. Такое право будет возникать только в том случае, когда собственность будет находиться в пользовании арендодателя на правовых основаниях. Если объект захватывается с нарушением правовых норм, то процедура в целом начинает носить противоправный характер.

Понять, может ли арендодатель удерживать имущество арендатора законно, можно, проанализировав каждый случай индивидуально. Подобное право будет возникать при следующих обстоятельствах:

  1. Заключался арендный договор относительно недвижимости. Арендатор покинул место и не заплатил оговоренную сумму, но при этом оставил на территории недвижимости свою собственность. Это может быть оборудование, техника, мебель, бытовые предметы и так далее. В данном случае удержание используется в качестве обеспечительной меры.
  2. Договор предусматривает возможность ограничительных мер при нарушении сроков оплаты (например, недопуск в помещения), то есть собственник не пускает нанимателя на территорию и не возвращает принадлежащие ему вещи до погашения задолженности.

В подобных ситуациях понять, может ли арендодатель удерживать имущество, довольно просто. При описанных обстоятельствах налицо законный характер удержания, оно используется в качестве обеспечительной меры.

Что делать арендатору

Арендодатель удерживает имущество арендатора, что делать в подобной ситуации? Рекомендуется последовательно выполнить ряд действий:

  • Проанализировать текст договора. Содержится ли в нём пункт, разрешающий или запрещающий такую процедуру.
  • Выяснить законность таких действий. Нужно определить, имеется ли причина для удержания, например, задолженность по арендным платежам или иным обязательствам;
  • Связаться с кредитором и попытаться разрешить ситуацию. Возможно заключение дополнительного соглашения. Всё зависит от воли сторон.

Если удержание носит незаконный характер, то наниматель вправе предъявить претензию, а затем и иск лицу, которое удерживает его собственность. Икс может предполагать расторжение договора, возврат объекта из незаконного владения, возмещение убытков, причинённых неправомерно.

Удержание собственности третьих лиц

На практике часто арендодатель удерживает имущество, не принадлежащее арендатору, а находящееся в собственности других лиц. В результате возникают спорные ситуации, в которых третье лицо считает действия кредитора арендатора незаконными и может попытаться вернуть собственность, в том числе и через иск об истребовании из чужого незаконного владения.

Здесь будет важен один момент — это время приобретения права на эту вещь третьим лицом. Так, статья 359 ГК РФ, в пункте 2 говорит о возможности кредитора на удержание вещи, если третье лицо получило свои права уже после начала ее фактического удержания.

В остальных случаях истребование будет вполне законно. Для начала нужно обратиться непосредственно к кредитору с требованием вернуть чужую вещь, а если результата от такого обращения не будет, то обращаться уже нужно с иском в суд.

Арендатор удерживает собственность арендодателя

Понять, имеет ли право арендодатель удерживать имущество, можно, основываясь на тексте заключенной между сторонами сделки и наличии задолженности. Но на практике бывают и обратные ситуации, когда объект удерживается арендатором.

Читать еще:  Является ли наследство совместно нажитым имуществом

Это возможно, когда нанимателю передаётся объект, на территории которого находятся принадлежащие собственнику вещи. В данном случае всё будет зависеть от текста договора. Предполагал ли он пользование такими вещами или нет.

Распоряжение объектами собственности

С начала удержания, кредитор обязан направить собственнику вещи уведомление об этом и требование о погашении задолженности. Если договором не устанавливается иной порядок. Далее действия кредитора будут следующими:

  • он производит оценку объекта;
  • расценивает стоимость хранения;
  • обращается в суд с требованием о взыскании долга, а также расходов по хранению;
  • если задолженность не погашается, он вправе передать объекты в службу приставов для последующей реализации.

Внимание! После реализации объектов, оставшиеся средства должны быть переданы должнику. Если он не принимает их, то можно оставить их на депозите нотариуса на его имя и направить уведомление.

Порядок распоряжения арендодателем удерживаемым имуществом будет зависеть и от текста договора. В некоторых случаях допускается и внесудебная реализация, но в строго установленном порядке.

Удержание объекта — допускаемая законом процедура. Она используется в качестве дополнительного способа обеспечения обязательства за неисполнение лицом своих обязанностей. Процедура производится в строго установленном порядке, определяемым законом и заключенным соглашением. На практике используется достаточно часто, вызывая практические противоречия, как правило, разрешаемые только в судебном порядке.

В каких случаях является правомерным удержание имущества арендатора

Государственный кодекс РФ предусматривает права и обязанности, как арендатора, так и арендодателя при заключении договора по аренде помещений, но довольно часто арендатор оказывается в более слабой позиции. На практике арендодатели диктуют свои условия и прибегают к различным способам давления на арендатора, в том числе применяют такие меры, как удержание имущества арендатора. Причиной удержания довольно часто бывает не только просрочка арендатором оплаты, но и оспаривание одностороннего увеличения арендной платы арендодателем.

Удержание имущества арендатора

Угроза совершения таких действий представляет серьёзную проблему для любого предпринимателя, который арендует помещение. На практике в подобных случаях удержание имущества арендатора арендодателем проявляется в воспрепятствовании перемещения имущества арендатора или продажи его третьим лицам, а также в захвате и последующем распоряжении данного имущества арендодателем. Стоимость удержанного имущества часто значительно превышает сумму задолженности, и угроза совершения таких действий является для арендатора серьёзной проблемой. Для торговых компаний такие последствия могут быть вообще катастрофическими из-за весьма значительной стоимости товара.

Такие действия со стороны арендодателя часто используются в качестве психологического воздействия на должника, потому что при законном обращении хозяина помещения с целью взыскания задолженностей ждут значительные трудности, связанные с подачей иска в суд, организацией публичных торгов и других действий. В результате арендодатели довольно часто злоупотребляют своими правами и применяют незаконное удержание имущества арендатора. При этом стоимость задержанного имущества бывает значительно больше размера задолженности. В судебной практике до сих пор не существует однозначных критериев по определению законности таких действий со стороны арендодателей. Но в любом случае незаконный самозахват имущества арендатора – нарушение законодательства РФ, потому что для совершения удержания имущества должника нужно проводить все необходимые судебные процедуры с оформлением соответствующих документов.

Основные положения об удержании имущества арендатора в законодательстве РФ

При заключении договора об аренде обе стороны сразу устанавливают правила и требования по удержанию задолженностей в случае неуплаты за аренду или другие убытки в период эксплуатации помещения. В договоре сразу определяется, какое имущество может стать предметом удержания (в соответствии со статьёй №359 ГК РФ). Таким образом, удержание имущества арендатора арендодателем может быть применимо только к задолженностям по арендной плате , но без возмещения других убытков или при соблюдении каких-либо других договорных требований. Если вещь, предназначенная, по договору для удержания за задолженность была продана третьему лицу до вступления арендодателя в законные права на её удержание, то она является уже собственностью покупателя и кредитор не имеет права её удерживать. Также самозахват имущества арендатора помимо его воли и удержание этой собственности является незаконным.

Удержание при расторжении договора аренды

Если договор расторгается по истечении срока аренды, и арендатор осведомлён о прекращении договора, то удержание не вывезенного вовремя имущества не рассматривается как действие, совершённое помимо воли арендатора. В таком случае за дальнейшее хранение имущества арендатор должен заплатить по договорённости. Но если договор расторгнут досрочно, то арендодатель обязан дать разумный срок для вывоза имущества (от месяца до трёх), иначе его действия будут расцениваться как самовольный захват имущества арендатора. Но довольно часто арендодатели злоупотребляют положением и незаконно удерживают имущество должников, создавая им гораздо большие материальные проблемы, чем сумма их долга.

Когда нельзя применять удержание к имуществу арендатора

Согласно статье №359 ГК РФ удерживать имущество арендатора можно только если существуют договорные отношения по предмету удержания, составлен и подписан акт удержания имущества арендатора. Таким образом собственность арендатора, находящуюся в арендуемом помещении, нельзя удерживать, если обе стороны не находятся в договорных отношениях по распоряжению этим имуществом. Поэтому действия арендодателей в таких случаях расцениваются как самовольное удержание имущества арендатора и суд вправе отказать в предоставлении арендодателю защиты за незаконные действия.

Право на удержание имущества арендатора

При исполнении договора аренды нежилого помещения или здания арендодатель часто сталкивается с грубым неисполнением существенных условий договора, связанных в основном с внесением оплаты за пользование имуществом.

Другая ситуация – задолженность по оплате аренды с последующим истечением срока действия договора и отказом арендатора освобождать помещение.

Что делать в этой ситуации арендодателю? Можно ограничить доступ в помещение или отключить коммуникации, как уже обсуждалось в предыдущей публикации , но есть и еще один популярный среди арендодателей способ воздействия – удержание имущества арендатора до исполнения им своих обязательств.

Читайте также — «Субаренда без согласия арендодателя»

Что говорит закон?

Законным основанием для удержания арендодателем принадлежащего арендатору имущества будет являться ст. 359 ГК РФ. ГК удержание имущества арендатора допускает и дает право кредитору, у которого хранится вещь, подлежащая дальнейшему возврату должнику или иному лицу, задержать у себя эту вещь до того момента, пока она не будет оплачена или же должник не выполнит все свои обязательства и не компенсируется связанные с вещью издержки.

В целом перечисленное не сильно подходит под договор аренды, однако в части 2 указанной статьи дополнительно уточняется, что правом на удержание можно воспользоваться и тогда, когда обязательства должника не связаны с оплатой удерживаемого имущества и понесенными на него издержками. Но обязательства вытекают из правоотношений, возникших при осуществлении сторонами предпринимательской деятельности.

Можно ли удерживать имущество арендатора?

Получается, если буквально трактовать положения ст. 359 ГК РФ, арендодатель может закрыть помещение, сдаваемое арендатору на замок, сменить его и не пускать до погашения долгов по аренде? Увы, не все так просто.

При неосмотрительных действиях можно не только совершить незаконные действия и компенсировать арендатору убытки, но и быть привлеченным за самоуправство или даже хищение имущества.

Что нужно соблюсти?

Первым делом нужно тщательно изучить договор. Статьей 359 ГК РФ можно будет руководствоваться в случаях, если в договоре:

  • нет прямого запрета на удержание имущества в случае неисполнения обязательств арендатором;
  • срок договора аренды закончился, но у арендатора остались долги по нему, при этом в договоре отсутствуют условия о его пролонгации на неопределенный срок;
  • нет прописанного порядка уведомления о возможном удержании;
  • указано право арендодателя ограничить доступ арендатора к помещению и при этом не конкретизируются действия по обеспечению сохранности имущества арендатора в снимаемом помещении, его передаче арендатору и т.д.
  • в договоре нет запрета для арендодателя посещать арендуемое помещение самостоятельно (чаще всего прописывается право «посещать помещение в присутствии арендатора»).

Вот при соблюдении всех этих условий можно сослаться на положения ст. 359 ГК РФ и принять меры к удержанию имущества арендатора.

Прежде чем начинать фактические меры по удержанию имущества и сопряженные с ним действия по ограничению арендатору доступа к помещению, лучше заручиться поддержкой двух свидетелей. Это могут быть сотрудники других офисных помещений, ваши работники, люди с улицы с их согласия – они, по аналогии с понятыми, выступят свидетелями всех проводимых мероприятий и если что – подтвердят в суде, что вы не повреждали имущество, не воровали его. Обязательно запишите их данные – ФИО, контактный номер телефона, адрес.

Желательно вести видеосъемку любого из перечисленных ниже действий:

  • вскрытие двери (при наличии на законном основании ключей);
  • осмотр и опись имущества, оборудования;
  • закрытие помещения, опечатывание.

В отношении всего обнаруженного имущества лучше составить акт удержания имущества арендатора в произвольной форме, который подписывается двумя свидетелями, помимо представителя арендодателя.

После завершения мероприятий по удержанию имущества лучше всего направить в адрес арендатора письменное уведомление о произведенных действиях, сообщив ему порядок и сроки возврата имущества после исполнения обязательств по оплате.

Примечание: Перечисленные действия (свидетели, уведомление, акт удержания имущества, видеосъемка) не предусмотрены ни одним нормативным актом, но исходя из практического опыта, рекомендуется воспользоваться этими советами, обезопасив себя от возможных претензий со стороны собственника имущества.

  • Самовольно взламывать двери, срывать замки, выставлять окна – если по договору арендодателю не обеспечено беспрепятственное посещение помещения без ведома арендатора (а такое бывает редко);
  • Отбирать имущество у сотрудников арендатора, находящихся в том помещении, или же применять силу, стараясь помешать вывозу вещей арендатора;
  • Удерживать имущество в случаях, когда договор не заключался, а все расчеты и обязательства были согласованы устно;
  • Повреждать имущество, создавать риск его утраты или хищения

В заключение

Как показывает практика – удержание имущества отнюдь не самый эффективный, но при этом самый проблемный способ воздействия на арендатора. Несколько небольших упущений или ошибок могут доставить вам массу проблем и лишних судебных разбирательств.

Куда эффективнее отключить неплательщику аренды коммуникации или же ограничить доступ в помещение, если это позволяет договор. У вас остались вопросы по исполнению договора аренды? Позвоните прямо сейчас и получите предварительную консультацию!

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector