Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Амортизация неотделимых улучшений арендованного имущества

Неотделимые улучшения арендованного имущества: учет и налогообложение

Организация арендует производственное здание, и по договору аренды имеет право по согласованию с владельцем производить ремонт и реконструкцию. Организацией-арендатором планируется установка системы вентиляции в арендуемом здании. Каков должен быть порядок учёта?

Улучшения, которые невозможно отделить от арендованного имущества, не причинив ему вреда, считаются неотделимыми (ст. 623 ГК РФ). В письме Минфина России от 28.03.2005 № 03-06-01-04/177 разъясняется, что вентиляционные устройства общесанитарного назначения входят в состав здания и неотделимы от него.

Как правило, арендодатель, который дал согласие на неотделимые улучшения переданного в аренду имущества, обязан возместить арендатору их стоимость. Однако стороны могут предусмотреть в договоре аренды, что улучшение арендованного имущества производится за счет арендатора без последующего возмещения со стороны арендодателя (п. 2 ст. 623 ГК РФ).

Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств предписывают учитывать капитальные вложения в арендованные основные средства на балансе арендатора если по договору аренды он является их собственником (абз. 2 п. 3, абз. 8 п. 10, абз. 1 п. 35 Методических указаний, утвержденных Приказом Минфина РФ от 13.10.2003 N 91н). То есть данные положения предполагают, что собственник улучшений арендованного имущества определяется соглашением сторон и, соответственно, он является балансодержателем этих капитальных вложений.

В письме Минфина России от 20.08.2018 № 03-03-07/58751 изложен порядок налогового учета неотделимых улучшений, находящихся на балансе у арендатора:

«капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации. При этом расходы на произведение арендатором с согласия арендодателя неотделимых улучшений арендованного имущества, которые после прекращения договора аренды безвозмездно передаются арендодателю, не учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций в соответствии с пунктом 16 статьи 270 НК РФ».

Согласно п.1 ст.258 НК РФ капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.

Это означает, что амортизировать неотделимые улучшения арендованного имущества можно только пока действует договор аренды. При этом рассчитывать суммы амортизации нужно не исходя из срока аренды, а согласно указанной выше Классификации основных средств. То есть неотделимые улучшения амортизируются исходя из срока, установленного данной Классификацией основных средств (п. 1 ст. 258 НК РФ):

для самих неотделимых улучшений, если капитальные вложения в арендованное имущество представляют собой объекты, включенные в Классификацию основных средств;

для арендованного имущества, если неотделимые улучшения в Классификацию основных средств не включены.

Если срок полезного использования арендованного объекта больше срока договора аренды, то часть стоимости капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет полностью амортизирована (письмо УФНС РФ по г. Москве от 25.08.2010 № 16-15/089245@), а остаток стоимости таких улучшений не будет учтен в расходах при налогообложении прибыли (письмо Минфина России от 20.08.2018 № 03-03-07/58751). На расчет суммы амортизации не влияет тот факт, что срок аренды не установлен договором, но учитывать сумму амортизации неотделимых улучшений при налогообложении прибыли можно только пока действует договор аренды.

  • О компании
  • Услуги
  • Учебный центр
  • Пресс-Центр
  • Отзывы
  • Контакты
  • PDF Презентация

Пресс-центр ЭРКОН

Комментарии налоговых консультантов «ЭРКОН»
по основным изменениям в законодательстве РФ

Услуги компании

  • Аудиторские услуги
  • Налоговые консультации
  • Юридические консультации
  • Оценочные услуги
  • Налоговый консалтинг
  • Бухгалтерский консалтинг
  • Инвестиционный консалтинг собственнику бизнеса
  • Услуги в области МСФО
  • Due Diligence
  • Юридические услуги юридическим лицам
  • Учебный центр

Неотделимые улучшения арендованного имущества: актуальные вопросы

  • размер шрифта уменьшить размер шрифта увеличить размер шрифта
  • Печать

Достаточно распространенным способом получения имущества в пользование при недостатке свободных денежных средств для приобретения в собственность является аренда.
В процессе эксплуатации арендованного имущества, особенно если речь идет о недвижимом имуществе, неизбежно возникает необходимость проведения в нем изменений, которые могут проводиться как по инициативе арендатора (например, осуществление перепланировки помещения), так и по не зависящим от него причинам (например, установка пожарной сигнализации или системы вентиляции по требованию пожарной службы).

Улучшения арендованного имущества могут быть двух видов:

  • отделимые улучшения (могут быть отделены без вреда для арендованного имущества) производятся за счет арендатора и являются его собственностью;
  • неотделимые улучшения (не могут быть отделены без вреда для арендованного имущества) являются собственностью арендодателя, арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных улучшений арендованного имущества.

В договоре аренды необходимо регламентировать порядок проведения неотделимых улучшений и получения документального согласия арендодателя.
Порядок признания расходов на неотделимые улучшения арендованного имущества зависит от того, получено согласие арендодателя на их осуществление или нет.
В соответствии со ст. 623 ГК РФ, в случае когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.
Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений являются для арендатора амортизируемым имуществом в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 256 и п. 1 ст. 258 НК РФ).
Капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества, стоимость которых возмещается арендатору арендодателем, амортизируются арендодателем в порядке, установленном гл. 25 НК РФ.
Стоимость неотделимых улучшений, произведенных арендатором, в случае если она не возмещается арендодателем после прекращения действия договора аренды имущества, может признаваться в составе затрат через амортизационные отчисления.
До 1 января 2010 г. гл. 25 НК РФ не предусматривала право арендатора определить срок полезного использования капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, отличный от периода полезного использования арендованных объектов основных средств. Ранее капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизировались арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств в соответствии с Классификацией основных средств, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
В результате расходы на неотделимые улучшения арендованного имущества амортизировались исходя из срока эксплуатации арендуемого имущества, что значительно увеличивало срок амортизации и не отражало реального экономического эффекта от капитальных вложений.
Федеральным законом от 25.11.2009 N 281-ФЗ внесены изменения в порядок амортизации неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, установленный НК РФ.
Согласно внесенным поправкам суммы амортизации распределяются в соответствии со сроком полезного использования не самого основного средства, а капитального вложения, если этот срок можно будет установить в соответствии с Классификацией основных средств. Если же капитальное вложение в Классификации не упомянуто, применяется прежний порядок и ежемесячные суммы амортизационных платежей рассчитываются исходя из сроков полезного использования самого арендованного основного средства. При этом в Классификацию основных средств не вносились какие-либо изменения, касающиеся сроков полезного использования капитальных вложений в форме неотделимых улучшений, и, кроме того, капитальные вложения могут выражаться в создании различного имущества, не имеющего единого срока полезного использования.
В Письме Минфина России от 21.01.2010 N 03-03-06/2/7 выражено мнение, что на основании абз. 6 п. 1 ст. 258 НК РФ по капитальным вложениям в форме неотделимых улучшений, произведенным в арендованные объекты основных средств после 1 января 2010 г., налогоплательщик вправе устанавливать самостоятельно срок полезного использования, отличный от принятого для объекта аренды (Классификация основных средств, утвержденная Правительством Российской Федерации, Письмо от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75).
Если Классификацией основных средств для конкретных капитальных вложений срок полезного использования не установлен, следует учитывать п. 6 ст. 258 НК РФ, согласно которому для тех видов основных средств, которые не указаны в амортизационных группах, срок полезного использования устанавливается налогоплательщиком в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей.
При этом согласно Письму Минфина России от 01.06.2010 N 03-03-06/1/358 в отношении капитальных вложений в арендованные объекты основных средств, амортизация по которым начала начисляться до вступления в силу изменений, внесенных Законом N 281-ФЗ, перерасчет срока амортизации не производится.
Следует отметить, что в Письме ФНС России от 24.05.2010 N ШС-37-3/2340@ по вопросу определения срока амортизации капитальных вложений в неотделимые улучшения выражено иное мнение. Указано, что НК РФ ограничивает период, в течение которого арендатор вправе учитывать начисленные суммы амортизации по указанному имуществу, сроком действия договора аренды. Если договор аренды заключен на неопределенный срок, то амортизация по неотделимым улучшениям учитывается арендатором в расходах до тех пор, пока одна из сторон не объявит о расторжении договора аренды.
В соответствии с Письмом Минфина России от 02.04.2010 N 03-03-05/74, в случае когда капитальные вложения в неотделимые улучшения арендованного имущества произведены за счет бюджетных ассигнований, они не подлежат амортизации, поскольку произведены за счет средств целевого финансирования, не учитываемых при исчислении налогооблагаемой базы по налогу на прибыль.
Говоря о капитальных вложениях в арендованное имущество, следует иметь в виду, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, т.е. связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением. Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то такие затраты единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно ст. 260 НК РФ.
Суммы НДС, уплаченные подрядным организациям, осуществлявшим выполнение (изготовление) неотделимых улучшений, подлежат возмещению арендатором в общем порядке, если арендуемое имущество используется в деятельности, подлежащей обложению НДС.
При передаче неотделимых улучшений (стоимость которых не возмещается) арендодателю по окончании срока аренды имущества арендатором фактически осуществляется операция безвозмездной реализации, которая подлежит обложению НДС, поскольку в соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации на территории Российской Федерации товаров (работ, услуг) как на возмездной, так и на безвозмездной основе.
Арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС (Письмо ФНС России от 19.04.2010 N ШС-37-3/11).

Читать еще:  ВС защитил добросовестных приобретателей квартир

Источник: «Финансовая газета. Региональный выпуск», 2010, N 39

Об амортизации неотделимых улучшений арендованного имущества

Как арендатору установить срок полезного использования произведенных капитальных вложений в арендованный объект основных средств и как начислять амортизацию, если договор аренды данного имущества заключен на срок менее 12 месяцев, но возможна пролонгация? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Дмитрий Игнатьев и Олег Графкин.

Договор аренды объектов основных средств заключен на 11 месяцев, по окончании которых заключается дополнительное соглашение на продление срока действия договора на последующие 11 месяцев. По данным бухгалтерского и налогового учета, данное имущество полностью самортизировано. Арендатор, с согласия арендодателя, производит капитальные вложения в арендованные объекты основных средств. Вправе ли арендатор самостоятельно определить срок полезного использования на неотделимые улучшения, отличный от срока полезного использования реконструированного объекта, и начислять амортизацию согласно этому сроку?

Бухгалтерский учет

Таким образом, произведенные арендатором капитальные вложения в арендованный объект основных средств (стоимость улучшений арендованного имущества) учитываются арендатором в составе основных средств до их выбытия в рамках договора аренды (письма Минфина России от 24.05.2013 N 03-05-05-01/18569, от 13.03.2012 N 03-05-05-01/15).

Согласно п. 20 ПБУ 6/01 организация самостоятельно устанавливает срок полезного использования объекта основных средств при принятии его к бухгалтерскому учету исходя из:

— ожидаемого срока использования этого объекта в соответствии с ожидаемой производительностью или мощностью;

— ожидаемого физического износа, зависящего от режима эксплуатации (количества смен), естественных условий и влияния агрессивной среды, системы проведения ремонта;

— нормативно-правовых и других ограничений использования этого объекта (например срок аренды).

Напоминаем, что сроком полезного использования является период, в течение которого использование объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации (п. 4 ПБУ 6/01). Сроки полезного использования основных средств являются оценочными значениями (п. 3 ПБУ 21/2008 «Изменения оценочных значений»).

В связи с тем, что организация предполагает пролонгацию договора аренды, считаем, что срок полезного использования капитальных вложений в арендованный объект основных средств следует устанавливать исходя из предполагаемого срока эксплуатации арендованного объекта основных средств с учетом ожидаемого срока продления договора аренды — прямого запрета на это нормы ПБУ 6/01 не содержат.

Неотделимые улучшения арендованного имущества амортизируются в общем порядке, то есть с первого числа месяца, следующего за месяцем принятия этого объекта к бухгалтерскому учету, и до первого числа месяца, следующего за месяцем полного погашения стоимости этого объекта, либо списания этого объекта с бухгалтерского учета одним из способов, предусмотренных п. 18 ПБУ 6/01 (п.п. 21, 22 ПБУ 6/01).

Налог на прибыль организаций

Амортизируемым имуществом признаются и капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.

В силу п. 1 ст. 258 НК РФ амортизируемое имущество распределяется по амортизационным группам в соответствии со сроками его полезного использования. Сроком полезного использования признается период, в течение которого объект основных средств или объект нематериальных активов служит для выполнения целей деятельности налогоплательщика. Срок полезного использования определяется налогоплательщиком самостоятельно на дату ввода в эксплуатацию объекта амортизируемого имущества в соответствии с положениями ст. 258 НК РФ и с учетом Классификации основных средств, утвержденной постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 N 1 (далее — Классификация).

При этом капитальные вложения в арендованные объекты основных средств, отвечающие критериям признания их амортизируемым имуществом, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды исходя из сумм амортизации, рассчитанных с учетом срока полезного использования, определяемого для арендованных объектов основных средств или для капитальных вложений в указанные объекты в соответствии с Классификацией.

Таким образом, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, на период действия договора аренды. При этом в случае, если договор аренды будет пролонгирован, арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке (письма Минфина России от 22.02.2013 N 03-03-06/2/5003, от 04.04.2012 N 03-03-06/1/179, от 03.05.2011 N 03-03-06/2/75).

Отметим, что факт заключения договора аренды на срок менее 12 месяцев не препятствует признанию капитальных вложений в предоставленные в аренду объекты основных средств амортизируемым имуществом (письма Минфина России от 03.08.2012 N 03-03-06/1/384, от 04.04.2012 N 03-03-06/1/179).

Из п. 1 ст. 258 НК РФ также следует, что арендатор вправе определять срок полезного использования капитальных вложений, установленный именно для них Классификацией (дополнительно смотрите письмо Минфина России от 21.01.2010 N 03-03-06/2/7). Если же такой объект Классификацией не предусмотрен, то налогоплательщик должен установить срок полезного использования капитальных вложений самостоятельно в соответствии с техническими условиями или рекомендациями изготовителей (п. 6 ст. 258 НК РФ, дополнительно письма Минфина России от 07.12.2012 N 03-03-06/1/638, от 13.04.2010 N 03-03-06/2/75). Если и данные критерии применить будет невозможно, на наш взгляд, налогоплательщик будет вправе определять срок полезного использования неотделимых улучшений исходя из самостоятельно разработанных критериев. Напоминаем, что все неустранимые сомнения, противоречия и неясности актов законодательства о налогах и сборах толкуются в пользу налогоплательщика (п. 7 ст. 3 НК РФ).

Начисление амортизации по неотделимым улучшениям начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором эти улучшения были введены в эксплуатацию (п. 4 ст. 259, п. 3 ст. 259.1, п. 6 ст. 259.2 НК РФ).

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Банк экспертных заключений

Если у Вас появились вопросы в области бухгалтерского учета, налогообложения, права или кадров и Вам нужен ответ на основании законодательной базы с ссылками на первоисточники, смело обращайтесь к нам. Опытные специалисты практики подготовят ответ с обоснованием и выводами по Вашему вопросу.

  • Иностранные работники: прием на работу, налогообложение и страховые взносы
  • Деятельность ИП
  • Гражданское законодательство
  • Документооборот
  • ЕНВД
  • Закупки
  • Кассовые операции
  • Налог на прибыль
  • Налоговые проверки
  • НДС
  • НДФЛ
  • Общества с ограниченной ответственностью
  • Практические советы по работе с Системой КонсультантПлюс
  • Процессуальные вопросы
  • Регистрация ИП и юридических лиц
  • Реклама
  • Страховые взносы
  • Торговый сбор
  • Трудовое законодательство
  • УСН
Читать еще:  Информация для граждан, которые получили постановления о наложении ареста на имущество

Улучшения арендованной недвижимости: важные вопросы налогообложения

Ответ:

Если срок полезного использования арендованного объекта превышает оставшийся срок действия договора аренды, то по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества.

Обоснование:

В течение срока аренды арендатор может производить улучшения арендованного здания или помещения. Гражданский кодекс РФ различает два вида таких улучшений: отделимые и неотделимые от арендованного объекта (ст. 623 ГК РФ).

Отделимые улучшения арендованного имущества

Улучшение признается отделимым, если оно отделяется от имущества без вреда для его назначения и целостности. Отделимые улучшения по общему правилу являются собственностью арендатора (п. 1 ст. 623 ГК РФ) и остаются у него при возврате арендованного имущества.

В налоговом учете отделимые улучшения арендованного имущества классифицируются как амортизируемое имущество, если затраты на них превышают 100 тыс.руб. При этом норма амортизации по этим объектам определяется исходя из срока их полезного использования в соответствии с Классификатором, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1.

Если стоимость отделимых улучшений не превышает 100 тыс.руб., то арендатор может учесть их стоимость в составе налоговых расходов единовременно в момент ввода в эксплуатацию (пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ).

Стороны могут установить договором аренды, что отделимые улучшения переходят в собственность арендодателя. В этом случае в договоре следует указать, в какой момент передаются улучшения (по окончании срока аренды или сразу при завершении работ по их производству), а также определить порядок возмещения арендодателем их стоимости (денежной суммой, в счет арендной платы или улучшения не возмещаются).

Если арендодатель возмещает арендатору стоимость произведенных улучшений, то операция отражается у обеих сторон соответственно, как приобретение и реализация имущества.

Если стоимость отделимых улучшений, передаваемых арендодателю, им не возмещается, то арендодатель получает имущество безвозмездно. В таком случае:

  • не может учесть расходы на отделимые улучшения для налога на прибыль;
  • начисляет НДС с рыночной стоимости передаваемых улучшений;
  • арендодатель
  • включает рыночную стоимость полученного имущества (но ниже остаточной стоимости по данным передающей стороны) во внереализационные доходы для налога на прибыль;
  • не имеет права на вычет входного НДС.
Неотделимые улучшения арендованного имущества

Неотделимыми считаются улучшения, которые нельзя отделить от арендованного имущества без вреда для него. Такие изменения требуют согласия арендодателя.

Если неотделимые улучшения произведены без согласия арендодателя, их стоимость арендатору не возмещается (п. 3 ст. 623 ГК РФ). Исключение — неотделимые улучшения арендованного предприятия, стоимость которых возмещается арендатору независимо от того, получено согласие арендодателя или нет (ст. 662 ГК РФ).

Арендатор имеет право на возмещение стоимости произведенных неотделимых улучшений после прекращения договора, если они согласованы с арендодателем (п. 2 ст. 623 ГК РФ), и такое возмещение предусмотрено договором аренды. В этом случае расходы арендатора рассматриваются как произведенные в процессе выполнения работ для арендодателя.

Если арендодатель дал согласие на улучшение и компенсирует арендатору понесенные расходы, то на дату передачи арендодателю результатов выполненных работ капитального характера

  1. арендатор:
    • сумму причитающейся ему компенсации признает в налогооблагаемых доходах (ст. 249, п.3 ст. 271 НК РФ);
    • сумму затрат, связанных с выполнением работ, учитывает в составе расходов для налога на прибыль. Конечно, при условии их соответствия требованиям пункта 1 статьи 252 Кодекса: экономическая обоснованность, документальное подтверждение и направленность на получение дохода (письмо Минфина России от 05.04.2017 г. № 03-03-06/1/20242, от 13.12.2012 №03-03-06/1/651);
    • начисляет НДС на стоимость передаваемых арендодателю улучшений и предъявляет эту сумму арендодателю по счету-фактуре;
    • сумму НДС, предъявленную поставщиками по материалам и работам для произведенных улучшений, принимает к вычету;
  2. арендодатель:
    • на стоимость оплаченных арендатору неотделимых улучшений увеличивает первоначальную стоимость объекта аренды с последующим перерасчетом суммы ежемесячной амортизации;
    • НДС, предъявленный арендатором, принимает к вычету при условии использования улучшенного объекта в облагаемых НДС операциях (пп.1 п.2 ст. 171, п.1 ст. 172 НК РФ, п. 26 Постановления Пленума ВАС от 30.05.2014г. № 33). А при невыполнении условий для вычетов, установленных статьей 171 Налогового кодекса, включает сумму предъявленного арендатором НДС в расходы для налога на прибыль.

Между тем в договоре может быть предусмотрено, что арендодатель не возмещает арендатору расходы на реконструкцию или модернизацию арендованного объекта. В этом случае капитальные вложения в арендованное здание или помещение арендатор принимает на налоговый учет в качестве основного средства при одновременном выполнении следующих условий (п. 1 ст. 256):

  1. капитальные вложения произведены с согласия арендодателя;
  2. стоимость произведенных капитальных вложений не возмещается арендодателем;
  3. оставшийся срок действия договора аренды превышает 12 месяцев;
  4. стоимость неотделимых улучшений превышает 100 тыс. руб.

Если произведенные неотделимые улучшения в арендованные объекты не отвечают критериям основных средств, то арендатор может единовременно списать все произведенные затраты в состав прочих расходов.

Следует подчеркнуть, что амортизируются только те неотделимые улучшения в арендованное имущество, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией или модернизаций. Затраты, которые осуществляются для текущего поддержания арендованных основных средств в рабочем состоянии, учитываются в составе прочих расходов единовременно, как расходы на ремонт (статья 260 НК РФ) (письмо Минфина России от 11.08.2017 № 03-03-06/1/51578).

В случае если в Классификаторе основных средств, утвержденном Постановлением Правительства Российской Федерации от 01.01.2002 № 1, присутствует объект, соответствующий результатам произведенных капитальных вложений, то срок полезного использования неотделимых улучшений определяется исходя из классификации такого объекта. Если же объект, являющийся результатом капитальных вложений, в Классификации не упомянут, сумма амортизации рассчитывается арендатором исходя из срока полезного использования самого арендованного здания или помещения. При этом начисление амортизации начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором улучшенный объект был введен в эксплуатацию, и продолжается только в течение срока действия договора аренды.

Если срок полезного использования арендованного объекта превышает оставшийся срок действия договора аренды, то по окончании срока договора аренды арендатор должен прекратить начисление амортизации по произведенным неотделимым улучшениям арендованного имущества. Следовательно, часть капитальных вложений в виде неотделимых улучшений не будет самортизирована в налоговом учете.

На практике весьма распространены договоры аренды, заключенные на 11 месяцев, поскольку такие договоры не требуют государственной регистрации. Когда срок договора истекает, используются следующие варианты продления:

  1. заключается новый договор с тем же сроком;
  2. арендатор с согласия арендодателя продолжает пользоваться имуществом, при этом договор возобновляется на неопределенный срок;
  3. первоначальный договор пролонгируется на тот же срок и на прежних условиях.

Правовые последствия во всех случаях одинаковы: арендные отношения продолжаются после окончания срока действия первоначального договора. А вот налоговые последствия различны:

  • если стороны перезаключают договор аренды, то прежний прекращает свое действие и начинает действовать новый договор. А это значит, что арендатор теряет право амортизировать улучшения, произведенные им в рамках старого договора аренды. Следовательно, он не сможет признать в расходах для налогообложения часть затрат на произведенные неотделимые улучшения;
  • если же договор пролонгирован или возобновлен на неопределенный срок, то арендатор вправе продолжать амортизацию неотделимых улучшений (письма Минфина России от 31.07.2018 № 03-03-06/1/63831, от 15.11.2017 г. №03-03-06/1/75487, от 11.08.2017 №03-03-06/1/51578 и др.).

С арендой связано много других непростых вопросов налогообложения, основанных на юридических отношениях сторон: возможность учесть для налога на прибыль расходы по не зарегистрированному договору аренды, порядок оформления расходов на коммунальные услуги для исключения риска налоговых потерь; формирование налоговой базы по НДС и применение налоговых вычетов в различных ситуациях, связанных с арендой зданий или помещений.

Читать еще:  Как возникает общая совместная собственность супругов

Автор: Сокуренко В.В.
ООО «ИК Ю-Софт» Региональный центр Сети КонсультантПлюс

Если Вы не нашли ответа на свой вопрос, обращайтесь к нам за консультацией. Мы с удовольствием ответим на Ваш вопрос на основании проверенных документов, включенных в Систему Консультант Плюс

Учет неотделимых улучшений арендованного имущества

Улучшение арендуемого помещения предполагает капитальные вложения с целью изменения и модернизации его технических характеристик. Арендатор может сделать отделку, провести реконструкцию и достройку, установить новое или доработать оборудование – и это повысит удобство использования имущества и увеличит его стоимость. В связи с этим возникают вопросы, связанные с налоговым и бухгалтерским учетом арендованного имущества.

Отделимые и неотделимые улучшения: в чем разница

Для правильного налогообложения и учета все произведенные с имуществом изменения нужно правильно классифицировать.

Улучшение отличается от обычного ремонта, который проводится с целью устранения повреждений и следов естественного износа. Ремонтные работы учитываются как текущие расходы и в бухучете, и в налоговой отчетности.

Улучшения бывают отделимые и неотделимые, и различия между ними не всегда четкие. В некоторых спорных случаях для решения этого вопроса судом может быть назначена экспертиза. Так, к отделимым относится все, что съемщик может забрать, не причиняя непоправимого вреда арендованному имуществу. Неотделимыми же считаются те, которые нельзя демонтировать, не повредив помещение или здание (п. 2 ст. 623 ГК РФ). Повреждениями в таком случае являются следы креплений и шурупов, дефекты отделки потолков и стен и т.д. Например, к неотделимым изменениям относят установку систем охранной и пожарной сигнализации, замену окон, дверей и рольставней, установку кондиционеров и т.д. Но в некоторых случаях суд может признать такие усовершенствования отделимыми, если ущерб при демонтаже небольшой и легко поправим.

Отделимые улучшения признаются основными средствами арендатора и подлежат бухгалтерскому и налоговому учету как отдельные объекты ОС. А вот правила учета неотделимых улучшений нередко бывают неоднозначными.

Как арендатору учесть неотделимые улучшения помещения

Если арендодатель дал согласие на проведение неотделимых улучшений, то после окончания срока действия договора он должен возместить их стоимость. Арендатор в этом случае учитывает сумму возмещения в налоговых доходах, начисляет НДС и выставляет арендодателю счет-фактуру. Затраты на модернизацию нужно включить в расходы, входной НДС по которым принять к вычету.

Если расходы на неотделимые улучшения не возмещаются, арендатор учитывает их в налоговом и бухучете как основные средства на счете 01. И они числятся так на протяжении всего срока аренды, до момента возврата собственнику вместе с арендованным имуществом.

Основные средства облагаются налогом на имущество. С 2019 это актуально только для недвижимых объектов, с движимого имущества налог не взимается. В отношении неотделимых изменений правило действует следующим образом:

  • если арендованное и усовершенствованное имущество движимое – неотделимые улучшения также относятся к движимому и не подлежат налогообложению.
  • если же арендуется недвижимость, то с неотделимых улучшений нужно будет уплатить налог.

Невозмещаемые неотделимые улучшения арендатор может учитывать как амортизируемое имущество и начислять по ним амортизацию в целях налогообложения прибыли. Но это возможно только при наличии письменного согласия арендодателя на проведение этих улучшений.

В рамках бухгалтерского учета начисляется амортизация, исходя из срока полезного использования, равного оставшемуся сроку аренды. В налоговом учете – на основе СПИ объекта аренды или классификации ОС, если для улучшений есть подходящая амортизационная группа. Амортизационная премия не применяется.

Если договор аренды заканчивается раньше срока истечения амортизации, недоамортизированную остаточную сумму, учесть в расходах нельзя.

Передача неотделимых улучшений арендодателю определяется как реализация, т.е. возникает вопрос налогообложения по НДС. Если стоимость модернизации арендодатель компенсировал, то это обычная возмездная передача, и с суммы возмещения нужно исчислить налог на добавленную стоимость. Если улучшения невозмещаемые, имеет место безвозмездная передача. В этом случае арендатор должен начислить НДС на их рыночную стоимость и выставить счет-фактуру в одном экземпляре – только себе.

Подробная информация о неотделимых улучшениях имущества в видео-лекции Крутяковой Т.Л . в КонсультантПлюс.

Заполните форму ↓ и получите бесплатную демонстрацию.

Когда улучшения ОС, произведенные арендатором, изменяют налог на прибыль у арендодателя

Минфин разъяснил, когда арендодатель должен учитывать в целях налога на прибыль безвозмездно полученные неотделимые улучшения в объекты ОС, произведенные арендатором (письмо от 29.08.2019 № 03-03-06/1/66443).

Ведомство напоминает, что статья 251 НК РФ разрешает при определении налоговой базы по налогу на прибыль организаций не учитывать доходы в виде капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором.

Таким образом, стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором, не учитывается арендодателем в составе доходов при определении базы по налогу на прибыль.

Вместе с тем капитальные вложения в предоставленные в аренду основные средства в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором, признаются амортизируемым имуществом.

Однако амортизировать такие неотделимые улучшения арендодатель вправе не всегда. Он вправе это делать, только если возместил арендатору стоимость капитальных вложений в форме неотделимых улучшений арендованного имущества.

Если такие капитальные вложения не подлежат возмещению арендодателем, то произведенные арендатором неотделимые улучшения не амортизируются у арендодателя.

Под неотделимыми улучшениями понимаются улучшения, не отделимые без вреда для самого арендованного имущества. По общему правилу неотделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора.

Но улучшения арендованного имущества, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя. Это касается как отделимых, так и неотделимых улучшений. Капитальные вложения в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя, относятся к материальным активам организации.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил. В то же самое время, если в составе возвращаемого имущества имеются неотделимые улучшения, имущество возвращается вместе с ними.

В этом случае арендатор вправе претендовать на компенсацию стоимости этих улучшений. Арендатор вправе требовать возмещения, только если улучшения производились с согласия арендодателя. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, самовольно произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит.

Арендатор может продолжать начислять амортизацию по неотделимым улучшениям при «автоматическом» продлении договора аренды

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора аренды, то при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (п. 2 ст. 621 ГК РФ). Может ли арендатор после «автоматической» пролонгации договора аренды продолжать амортизировать капитальные вложения в виде неотделимых улучшений, произведенные в арендуемое имущество? Да, может, считают в Минфине (письмо от 11.08.17 № 03-03-06/1/51578).

Аргументы у авторов комментируемого письма следующие. В пункте 1 статьи 258 НК РФ установлено, что капитальные вложения, произведенные арендатором с согласия арендодателя, стоимость которых не возмещается арендодателем, амортизируются арендатором в течение срока действия договора аренды. По окончании срока договора аренды арендатор прекращает начисление амортизации. При этом в Минфине обращают внимание на то, что амортизируются лишь те неотделимые улучшения арендованного имущества, которые носят капитальный характер, то есть связаны с реконструкцией, модернизацией, техническим перевооружением имущества (подробнее об этом см. «Зачем бухгалтеру учиться различать разные виды ремонтов и как это сделать»). Если расходы осуществляются с целью текущего поддержания основных средств в рабочем состоянии, то они единовременно учитываются в составе прочих расходов как расходы на ремонт согласно положениям статьи 260 НК РФ.

Как видно из приведенной выше нормы НК РФ, арендатору предоставлено право учитывать расходы в виде амортизации на сумму капитальных вложений, произведенных в форме неотделимых улучшений, в период действия договора аренды. Поэтому, как полагают в Минфине, если договор аренды будет автоматически пролонгирован в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ, то арендатор сможет продолжить начисление амортизации в установленном порядке.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector