Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Как УО и собственникам получить дополнительные деньги на нужды МКД

Пока законодатели обсуждают подход к определению состава общего имущества собственников МКД и порядок недискриминационного доступа к нему третьих лиц, рассказываем, как УО/ТСЖ и собственникам заработать на таком имуществе.

Передать часть общего имущества в возмездное пользование собственнику или стороннему лицу

На онлайн-семинаре, который в конце июля 2020 года провёл Минстрой РФ по готовящимся нововведениям в правила управления МКД, эксперты говорили о том, что в проекте постановления Правительства РФ будет прописан порядок недискриминационного доступа третьих лиц к общему имуществу МКД. То есть законодатели зафиксирует в новом НПА, как предприниматели, операторы связи, поставщики электроэнергии будут получать доступ в дом для установки своего оборудования и оказания услуг жителям.

При этом собственники на ОСС смогут устанавливать фиксированную сумму за аренду и за установку и эксплуатацию оборудования в их доме: одинаковую для одних и тех же услуг. И это может стать для УО, МКД и его жителей дополнительным пассивным доходом.

Общее имущество можно возмездно предоставить для размещения на нём, например:

  • рекламы на фасаде, на дверях подъездов, в лифтах, на информационных досках;
  • торговых автоматов, платёжных терминалов;
  • оборудования операторов связи и гарантирующих поставщиков электроэнергии.

Утвердить на ОСС стоимость аренды части общего имущества и сроки внесения средств арендаторами

Решение о том, что часть общего имущества будет предоставляться под частное использование даже одному из собственников помещений в МКД, должно приниматься на ОСС в соответствии со ст. ст. 44–48 ЖК РФ.

Его можно провести как в очной, так и в очно-заочной, заочной форме, в том числе с использованием информационной системы для онлайн-голосования. Если собственники захотят проголосовать через ГИС ЖКХ, то им не нужно предварительно утверждать этот вопрос на собрании в традиционном формате.

Чтобы решение ОСС было легитимным, необходимо собрать кворум голосов на собрании: более чем 50% от общего числа голосов в МКД (ч. 3 ст. 45 ЖК РФ). При этом решение о передаче части общего имущества в пользование принимается не менее, чем ⅔ от всех голосов в доме (п. 3 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Инициатором такого собрания могут выступить УО или ТСЖ, к которым с предложением об аренде общего имущества дома обратилось стороннее лицо, собственник или группа собственников, обладающих не менее 10% от всех голосов в МКД. Тогда инициативная группа просит УО/ТСЖ организовать собрание.

При подготовке такого собрания важно правильно сформулировать текст повестки дня. Помимо обязательных пунктов о выборе председателя, секретаря и счётной комиссии, следует включить в повестку вопросы о:

  1. Передаче части ОИ в аренду: что именно и кому, для чего, на каких условиях и на какой срок.
  2. Размере арендной платы и сроках, когда она должна вноситься.
  3. Лице, которое от имени собственников заключит договор с арендатором. Например, это может быть председатель Совета МКД или управляющая организация.
  4. Целях, на которые будут направлены деньги за аренду.

Доходы от передачи в пользование части общего имущества могут направляться, в частности:

  • в фонд капремонта;
  • в счёт ежемесячной платы жителей дома за отдельные ЖКУ;
  • на формирование фондов аварийного или текущего ремонтов;
  • на благоустройство придомовой территории.

После того, как вопросы повестки дня утверждены, голоса подсчитаны, составлен протокол, уполномоченное ОСС лицо подписывает договор с арендатором. Если по договору в аренду сдаётся часть нежилого помещения или придомовой территории на срок более 12 месяцев, то такой договор следует зарегистрировать в Росреестре. Когда арендатору предоставлен доступ к общему имуществу в доме, между ним и уполномоченным лицом составляется акт приёма-передачи.

Пресекать незаконное использование общего имущества третьими лицами и собственниками

Не всегда общедомовое имущество используется собственниками или третьими лицами с разрешения общего собрания. В таком случае УО/ТСЖ могут помочь жителям дома отстоять их права: требовать заключения договора и оплаты аренды либо же ухода из дома, освобождения незаконно занятой части общего имущества.

Для этого собственники и/или представители УО/ТСЖ должны составить акт в двух экземплярах и сделать фотографии, которые будут подтверждать незаконное использование общедомового имущества. Затем нарушителю прав собственников по почте с уведомлением направляется претензия с требованием освободить общее имущество либо же заключить договор и оплачивать аренду в конкретный разумный для исполнения срок. К претензии следует приложить один экземпляр акта.

Если в установленный период лицо, использующее общее имущество без разрешения, не выполнило требования, то собственникам следует обратиться в суд. Представлять их интересы может УО, ТСЖ или, например, председатель Совета МКД, получив на это доверенность. В суде можно требовать не только обязать ответчика прекратить незаконное использование части ОИ, но и возместить сумму необоснованного обогащения. Такие примеры есть в судебной практике, например, дело № А73-19207/2017.

На заметку

Чтобы получать доход, передавая часть общего имущества дома в пользование, собственникам и управляющим организациям необходимо действовать сообща. В случае, если потенциальный арендатор обращается в УО, то ей нужно приготовить подробную информацию для жителей дома, чтобы они понимали, в чём их выгода, и согласовали заключение договора на ОСС. Для этого УО нужно:

  1. Предварительно ознакомить собственников с предложением и указать на возмездность предоставления части общего имущества в пользование.
  2. Прописать подробно сумму доходов и цели, на которые можно эти деньги направить.
  3. Передать предложение председателю Совета МКД.
  4. Инициировать общее собрание собственников.

Если жители дома на ОСС утвердили решение о предоставлении в пользование части общедомового имущества, то управляющей организации нужно быть готовой к тому, что именно она должна следить за соблюдением арендатором норм эксплуатации конструкций в доме, санитарных и технический требований, а также за своевременностью оплаты аренды.

Состав общего имущества многоквартирного дома

Многоквартирный дом — недвижимость, которая состоит из двух и более квартир, имеющих индивидуальные выходы на один или разный земельный участок. Исходя и этого, подобная недвижимость содержит общие помещения для пользования. Иными словами, это сложный технический объект. Необходимы правила и нормы для управления. Качество контроля играет роль в различных ситуациях:

  • Комфортность проживания в многоквартирном доме:
  • Потребительская цена для отдельного жилого и нежилого помещения.
  • 1 Общее имущество в многоквартирном доме ЖК РФ
    • 1.1 Кто несет ответственность за общедомовое имущество?
  • 2 Правила содержания общедомового имущества
    • 2.1 Порча общедомового имущества
  • 3 Исковое заявление об обеспечении доступа к общедомовому имуществу
    • 3.1 Судебная практика по общедомовому имуществу в многоквартирном доме
    • 3.2 Похожие

Общее имущество в многоквартирном доме ЖК РФ

Участок многоквартирного дома также формируется исходя из статьи Федерального закона под номером 189. Собственник квартиры в многоквартирном здании может воспользоваться общими для пользования помещениями. Таковыми являются:

  • Технические помещения для обслуживания и пользования: коридоры, люки, лифтовой механизм, стандартные лестницы, технические помещения, подземные комнаты, пространство под крышей, а также иные помещения, которые присутствуют в этом доме;
  • Иные общедомовые помещения. Могут удовлетворять социальные нужды пользователей. Таковыми являются: комнаты досуга, детского творчества, культурного вдохновения, спортзалы и иные.

Кто несет ответственность за общедомовое имущество?

Ответственность за общедомовую недвижимость несет управляющая компания. В соответствии со статьей пункта 13 Жилищного кодекса Российской Федерации, именно они должны контролировать состояние каждого помещения и иного общественного оборудования. Они должны сделать все возможное для того, чтобы граждан миновала угроза опасности взаимодействия с этими объектами.

Правила содержания общедомового имущества

Измеряется содержание общедомового имущества эквивалентно денежным средствам. Для этого рассчитывается текущая площадь и выделяются деньги из государственного бюджета или управляющей компании, в зависимости от того, кому принадлежит это жилье и какого типа является: муниципальное или частное. Если речь идет о частном жилье, в таком случае собственники самостоятельно должны собрать денежные средства для содержания общедомовой недвижимости, нанять бригаду работников или провести восстановительные работы самостоятельно.

Порча общедомового имущества

Правила использования общедомового имущества прописаны в Жилищном кодексе Российской Федерации. Некоторые пункты присутствуют в Федеральном законодательстве. Была причинена умышленная порча? Управляющая компания может обратиться в полицию или в суд, если обвиняемое лицо известно и свидетели могут подтвердить. Также руководство компании собственноручно может поставить штраф об административной ответственности за порчу общедомового имущества.

Исковое заявление об обеспечении доступа к общедомовому имуществу

Некоторые управляющие компании отказывают в пользовании общедомовым имуществом. В таком случае составляется исковое заявление об обеспечении доступа к нему. В некоторых ситуациях можно разделить его на несколько собственников. Однако тогда права и обязанности по устранению поломки и сохранении в надлежащем состоянии, например, стояков, переходят на них. Особенно если речь идет о трубах холодной и горячей воды, которые проходят через квартиры владельцев.

Судебная практика по общедомовому имуществу в многоквартирном доме

Судебная практика показывает, что таких заведенных дел сегодня много. Нужно доказать свои права и обязанности, а также правила управляющей компании. Сюда входят и спорные помещения и иные процессуальные мероприятия. Все они предусматриваются Административно-процессуальным кодексом. Благодаря сетевым рекомендациям и советам можно добиться положительного решения. Суд может отказать в удовлетворении ваших требований. В таком случае вам предстоит продолжить путь, дойдя вплоть до ВАС РФ.

Прежде всего необходимо определиться с выбором управляющей компании. Должен быть заключен соответствующий договор о соглашении. Иногда возникает вопрос о формировании этой бумаги. А именно, с кем необходимо ее подписать. Ведь в качестве собственников выбрано товарищество, после чего заключается договор контроля с управляющей организацией.

Похожие

Если гражданин недобросовестно платит кредит, алименты, или имеет другие задолженности, для взыскания долга, законом предусматривается…

На любой стадии брака, а также после его прекращения, супруги имеют право заключить между собой…

Закон указывает на права супругов еще в период брака решить вопрос о том, кому и…

Акт общего сбора жильцов МКД отражает решения, принятые на собрании собственников. Если не все согласны с…

В современных условиях проживания каждый хочет знать, что относится к придомовой земле вашего многоквартирного здания. Этот…

Читать еще:  Налог при продаже имущества

Как гласит сегодняшнее законодательство, аварийным зданием признается тот дом, который несет опасность обрушения (стены и фундамент…

Что ЖКХ или УК должны ремонтировать в квартире и доме бесплатно?

Как правило люди которые проживают в многоквартирных домах заключают договоры с организациями, которые за определенную плату должны производить обслуживание общедомового имущества, то есть его ремонт и своевременное обслуживание, для обеспечения его надлежащей работоспособности. Но есть личное имущество относящееся к инженерным коммуникациям, по которым подаются коммунальные услуги и есть общедомовое имущество и ЖКХ (Управляющая организация) обязан производить за свой счет ремонт и обслуживание общедомового имущества и в статье я хочу рассказать, какое же имущество ЖКХ должны ремонтировать и обслуживать бесплатно.

Какое имущество многоквартирного дома ЖКХ ремонтирует бесплатно?

Под понятием ЖКХ подразумевается организация которую выбрали собственники многоквартирного дома для управления домом и содержания общедомового имущества в исправном и рабочем состоянии. ЖКХ как правило это и есть Управляющая Компания (далее УК).

Между УК и жильцами дома заключается договор, согласно которому управляющая организация обязуется выполнять свои обязанности согласно закону и договору. Управляющая компания выбирается жильцами дома из нескольких подобных организаций.

Конечно же жильцы дома исправно вносят плату за оказываемые УК услуги, такие как вода, уборка придомовой территории, вывоз мусора, газ, вода, уборка общих помещений в доме и другие услуги которые УК должна выполнять согласно договору и закону.

Так же УК обязана производить ремонт общедомового имущества, а общедомовое имущество, этот как правило помещения общего пользования (подъезды), помещения для обслуживания коммуникаций дома (чердаки, подвалы, бойлерные, щитовые), придомовая территория, крыша и другие вспомогательные помещения. Так же к общедомовому имуществу относятся все инженерные системы для подачи коммунальных услуг, а это газопровод, водопровод, электропроводка, стояки канализации и отопления.

Но скажу сразу, что ответственность за содержание и обслуживание общедомового имущества разграничена и если по закону УК несет ответственность за надлежащее содержание общедомового имущества, это не значит, что она ремонтирует его полностью, ведь как я уже говорил, ответственность разграничена и тому есть подтверждение, а именно имеется постановление Правительства от 13 августа 2006 года № 491, которое разграничивает ответственность управляющих организаций и собственников жилья, то есть дает четкое понимание, что ремонтирует и обслуживает за свой счет собственник жилого помещения, а за что отвечает управляющая организация.

Да в квартиру входят инженерные коммуникации, которые между прочим относятся к общедомовому имуществу, но на любом стояке есть граница до которой ответственность несет УК и граница после которой ответственность несет собственник жилого помещения. Все что находится в пределах границы обслуживания управляющей организации должно ремонтироваться и обслуживаться УК, а все что выходит за границы обслуживания УК, ремонтируется за счет собственника жилого помещения и его силами.

Ниже я привел перечень общедомового имущества, которое обязана бесплатно ремонтировать и обслуживать управляющая компания:

  • Стояки по которым подается отопление, до первого резьбового соединения отводящих труб с радиатором отопления;
  • Стояки для отведения воды, а так же ответвления от них, до точки в которой производится стыковое соединение с отводящими трубами, то есть если взять трубу от раковины которая отводит воду, граница ответственности собственника заканчивается где труба присоединяется к стояку;
  • Стояки для подачи горячей и холодной воды, до точки резьбового соединения с отводящими трубами, все что находится после резьбового соединения, граница ответственности жильца. То есть от стояка может отходить труба для подачи воды. На трубе установлен счетчик и имеется резьбовое соединение, значить граница ответственности УК до резьбового соединения где установлен счетчик;
  • Трубы для подачи газа и отводов от него, до первого запорного элемента, после которого производится подключение к плите.

Все вышеперечисленные инженерные системы должны ремонтировать УК за свой счет. То есть если у вас прорвало стояк с горячей или холодной водой, то это в ответственности управляющей организации и она обязана устранить данную проблему за свой счет, а так же возместить причиненный данной неисправностью ущерб.

Все же считаю важным определить перечень имущества которое обязан обслуживать собственник жилого помещения, а так же определить где заканчиваются границы ответственности УК и где начинается граница ответственности собственника жилья.

За свой счет собственник жилого помещения ремонтирует:

  • Электроплиты и газовые плиты;
  • Сантехника, а именно смесители, краны, ванна, унитаз, раковина и другие элементы сантехники;
  • Счетчики учета газа, воды, электричества;
  • Проводка находящаяся внутри квартиры;
  • Домофон;
  • Батареи и радиаторы отопления.

Помните, что управляющая компания должна следить за общедомовым имуществом и содержать его в надлежащем виде, ведь в случае если по причине ненадлежащего содержания общедомового имущества произошла авария, в результате которой был причинен ущерб имуществу собственников жилых помещений, то ущерб возмещает УК, ведь она не надлежащим образом выполняла обязанности по содержания общедомового имущества, в результате чего произошла авария и был причинен ущерб.

За содержание общедомового имуществе управляющая компания не должна требовать дополнительную плату, все уже входит в оплату коммунальных услуг и если с вас требуют дополнительной оплаты за ремонт общего имущества, то это незаконно и вы можете жаловаться в Жилищную Инспекцию, или Прокуратуру.

Если у вас остались вопросы, то вы можете задать их на сайте нашему юристу и получить консультацию.

Граница ответственности между УК и собственником?

Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас.

Граница ответственности между УК и собственником?

Если вы до сих пор не знаете о том, где именно проходит граница ответственности управляющей компании и собственника жилья, то эта информация как раз для вас. Уже достаточно времени прошло с тех пор, когда жильцы многоквартирных домов начали приватизировать свои квартиры, то есть, стали собственниками этих квартир, а содержание в надлежащемсостоянии общедомового имущества многоквартирного дома, в котором находится их собственность, доверили управляющим организациям.

Разберемся с понятием «общедомовое имущество».

Всем ясно, что за содержание и ремонт собственной квартиры ответственность несет собственник, а вот за содержание и ремонт этого самого «общедомового имущества» несет ответственность уже управляющая организация. При этом дополнительных денежных средств с собственника на проведение необходимых мероприятий по устранению оплошностей УК и ТСЖ уже не берет, потому как собственник и без того выплачивает денежные средства для расходов по этой статье ежемесячно по квитанции.

Состав общедомового имущества четко определен п.2, п.п 5-9 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных постановлением Правительства РФ № 491 от 13 августа 2006 г.В состав общего имущества входит внутридомовая инженерная система водоотведения, которая состоит из канализационных выпусков, фасонных частей (включая отводы, переходы, патрубки, ревизии, крестовины и тройники), стояков, заглушек, вытяжных труб, водосточных воронок, прочисток, ответвлений от стояков до первых стыковых соединений и иного оборудования, которое располагается в данной системе,
включаются внутридомовые инженерные системы холодного и горячего водоснабжения, состоящие из стояков, ответвлений от стояков до первогоотключающего устройства, расположенного на ответвлениях от стояков, указанных отключающих устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета холодной и горячей воды, первых запорно-регулировочных кранов на отводах внутриквартирной разводки от стояков, а также механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, расположенного на этих сетях.Кроме того, общее имущество также включает в себя систему электросбережения (до электросчетчика внутри квартиры) и внутридомовую систему отопления (стояки, регулирующая и запорная арматура, обогревающие элементы, коллективные приборы учета тепловой энергии и др).

Собственник при заключении договора должен внимательно ознакомиться с перечнем общедомового имущества, который устанавливается в целях урегулирования вопроса о границе ответственности.Подписывая договор управления, собственник принимает условия управляющей организации, ауправляющая организация обязана соблюдать установленные законом требования.

Несмотря на то, что в правилах подробно описано, что именно относится к общедомовому имуществу, конфликтные ситуации в отношении тех или иных вопросов возникают регулярно. Если обратиться к статистике, более половины споров о границе ответственностирождаются на почве отопительной системы– а именно, на ком лежит ответственность по замене и ремонту радиаторов,которые расположены внутри квартиры собственника.Часто люди не знают, кому принадлежит система отопления: хозяину квартиры или является частью общедомовой системы. В правилах Жилищного кодекса указано, что все элементы отопления внутри квартиры (и стояки, и радиаторы), относятся к общей собственности, потому и ремонтом их должна заниматься управляющая организация, если иное не указано в договоре.Такие ситуации в очередной раз подчеркивают необходимость обращения к перечню, утвержденному договором управления между конкретным собственником жилья и управляющей компанией.

Но, большинство граждан меняет батареи отопления в своих квартирах самостоятельно, никого не спрашивая и не уведомляя, и соответственно не получая на это каких-либо разрешений. Отчасти это происходит потому, что на этот счет среди граждан распространено заблуждение, что в своей квартире собственник вправе делать все, что ему заблагорассудиться. При этом играет свою роль и элементарное нежелание обслуживающих многоквартирные дома организаций проводить периодические осмотры жилых помещений в многоквартирных домах. Все вместе это и приводит к сложившейся в общем ситуации. Однако разрешение на замену батарей отопления получать все-таки надо.

В некоторых случаях, замена батарей отопления вообще может оказаться переустройством жилого помещения, со всеми вытекающими отсюда проблемами. В противном случае, самовольно заменившие отопительные приборы граждане, несут риск ответственности за свои действия. Единственным виновным в затоплении соседей можете оказаться только вы, и последствия легкомысленного отношения к проблеме в виде самовольной замены батарей отопления может обойтись вам весьма дорого.

Если же собственник квартиры решил сам установить новые радиаторы – необходимо провести ряд согласовательных мероприятий. Мероприятия по установке нового прибора отопления в квартире начинаются с оформления разрешительной документации. Для начала следует написать заявление в свободной форме о желании заменить батарею в квартире. Затем управляющая организация составляет техническое условие (ТУ) – первичный документ, дающий разрешение на замену радиаторов отопления. Время получения ТУ может варьироваться от недели до месяца. В нем должны быть прописаны требования, предъявляемые к новой батарее отопления: тепловой режим работы системы, давление в трубах центрального отопления, способ подключения к трубопроводу.Запомните, приборы отопления можно менять только в летний период.

Читать еще:  Порядок наследования имущества без завещания

Таким образом, следует помнить, что в сферу ответственности обслуживающей организации входит все техническое и санитарное содержание, текущий ремонт общедомового имущества. Но состояние общедомового имущества, внешний вид двора и подъезда в доме во многом зависит и от нашего личного отношения, нашего старания и желания сделать пространство вокруг нас лучше, не только в своей квартире.

Ведущий специалист- муниципальный жилищный инспектор Е.И. Нейланд

Как заставить работать управляющую компанию:
права и ответственность по содержанию и ремонту дома

Для создания комфортных условий проживания в многоквартирном доме (МКД) жильцы могут осуществлять управление самостоятельно либо привлекать для этого сторонние организации. Как мы уже писали в предыдущей статье, одним из вариантов является выбор управляющей компании (УК).

К сожалению, собственники дома не всегда знают обязанности по управлению домом, которые возложены на УК действующим законодательством. По этой причине возникает непонимание специфики распределения бюджета и бесконтрольность работы управляющей компании.

Качественное предоставление коммунальных и жилищных услуг является ключевой обязанностью УК (подробнее о коммунальных услугах и методах их расчета — здесь). Таким образом, у организации возникают договорные отношения с ресурсоснабжающими компаниями. С одной стороны управляющая компания приобретает коммунальные ресурсы, а с другой — предоставляет их потребителям.

Права и обязанности управляющей компании

Все права и обязанности относятся либо к сфере обеспечения жилищно-коммунальных услуг для потребителей, либо к контролю качества предоставляемых услуг.

Права и обязанности в сфере обеспечения потребителей:

  1. Управление домом с учетом требований законодательства и соответствующего договора.
  2. Начисление и сбор платы за жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ) с предоставлением квитанций и расчет с поставщиками (функция может быть передана).
  3. Заключение договоров с собственниками помещений на предоставление жилищно-коммунальных услуг.
  4. Деятельность по снижению задолженности жильцов по установленным платежам.
  5. Предоставление собственникам сведений согласно стандарту раскрытия информации (подробнее).
  6. общего имущества дома.

Для более эффективной работы по расчету услуг и собираемости платежей управляющая компания может использовать программные продукты 1C и сайт с личными кабинетами жильцов. Программы позволяют решать широкий спектр задач от управления объектами инфраструктуры и лицевыми счетами до автоматизации бухучета и приема платежей онлайн (подробнее о возможностях 1С).

Права и обязанности в сфере контроля качества ЖКУ и услуг по управлению домом:

  1. Организация аварийно-диспетчерского обслуживания.
  2. Оформление актов недопоставки при отсутствии или предоставлении услуг ненадлежащего качества.
  3. Перерасчет платежей жильцов в случаях некачественного предоставления услуг.
  4. Реализация услуг и работ согласно требованиям закона и договора управления.
  5. Предоставление отчетности о ходе выполнения работ и оказания услуг по управлению домом.
  6. Ведение судебно-исковой работы с поставщиками/подрядчиками в случаях прекращения или снижения качества услуг.

Ответственность управляющей компании

Несоблюдение прав и обязанностей может привести к административной, а в некоторых случаях и к уголовной ответственности. К ним могут относится: длительные или многократные нарушения правил содержания общего имущества и его технической эксплуатации; неисполнение норм предоставления жилищно-коммунальных услуг; сокрытие общедоступной информации; несоблюдение требований по предоставлению технической документации и правил пожарной безопасности; и другие.

Общедомовое имущество

Если управляющая компания допустит ненадлежащее состояние общего имущества дома (лестничных площадок, лифтов, кровли и т.д.), то организация может быть оштрафована в размере от 40 до 50 тысяч рублей (ст. 7.22 КоАП РФ).

Также сюда относятся нарушения правил эксплуатации дома и выявление технических неисправностей.

Неисполнение обязанностей

Недостаточное обеспечение коммунальных услуг также влечет за собой ответственность управляющих компаний по статье 7.23 КоАП РФ. Причиной может стать несоответствие качества нормам, установленным: правилами предоставления услуг ЖКХ; СанПин; государственными стандартами (ГОСТ).

В этом случае финансовые санкции налагаются в размере от пяти до десяти тысяч рублей.

Непредоставление информации

Стандарт раскрытия информации четко определяет сведения, которые должна размещать о себе и управляемых домах каждая УК. Это является одним из требований при получении лицензии.

Нарушение любого регламентированного условия является административным правонарушением (ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ) и влечет наложение штрафа на юрлиц от 250 до 300 тыс. рублей.

При систематическом неисполнении орган жилищного надзора обращается в суд для аннулирования лицензии. Существуют разные способы приведения деятельности по управлению многоквартирным домом в соответствие с Постановлением 731. Одним из удобных способов размещения информации является использование собственного сайта (подробнее).

Куда жаловаться в случае претензий по качеству получаемых услуг

Прежде чем подавать претензию в контролирующие или судебные органы, попробуйте написать жалобу непосредственно в офис управляющей компании. Как правило, большинство вопросов разрешается на этом этапе. Если результата не последует, или он вас не устраивает – обратитесь в надзорные органы, не забыв приложить свое заявление в УК и ее ответ: ГЖН (Государственная жилищная инспекция); Роспотребнадзор; Прокуратура.

ВАЖНО: подготовьте все заявления в двух экземплярах – для органа, куда подаете жалобу и для себя с отметкой о принятии.

В обращении подробно опишите нарушение и приложите документальные доказательства (фотографии, результаты экспертизы, акты и т.п.). Обратите внимание, что при подаче письменного заявления вы должны получить ответ в течение 30 дней.

Если в ходе проверки надзорными органами факты нарушения подтвердятся, то управляющая компания будет оштрафована и обязана устранить выявленные несоответствия. Примерные сроки для выполнения такого предписания составляют один месяц.

Однако если цель жалобы ㅡ компенсация причиненного вам ущерба (например, плохо закрепленный столб упал на автомобиль), то обращаться за помощью необходимо в суд.

Выстроенная коммуникация жильцов с управляющей компанией снижает риски обращения потребителей с жалобами в вышестоящие инстанции. Для поддержания контактов с потребителями есть удобный инструмент — мобильное приложение ЖКХ: Личный кабинет. Подробнее о возможностях приложения вы можете прочитать здесь.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Что такое внутридомовые системы и входят ли они в общее имущество

Внутридомовые системы входят в состав общего имущества многоквартирного дома и представляют собой всевозможные коммуникации в части инженерии, оборудование электрического и технического назначения, а также различные агрегаты, призванные подавать ресурсы от центральных источников коммуникационного обеспечения к внутриквартирным источникам (газ, вода, электричество и т. д.). Для того чтобы разобраться с тем, какая все-таки часть внутридомовых систем отнесена к общему имуществу жильцов, а какая является личной, следует разграничить территориальность.

Так, все, что находится внутри квартиры, принадлежит непосредственно собственнику жилого помещения и содержится за счет владельца помещений. Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ и соответствующего пункта Правил содержания общей долевой собственности № 491, датированных 13.08.2006, в состав общего имущества входят:

  • установки и агрегаты, отвечающие за отопление;
  • газовые счетчики и агрегаты;
  • электрические приборы и оборудование;
  • иное оборудование, которое находится внутри дома, но вне пределов квартир, и призвано обслуживать не менее двух жилых объектов.

Отопительная система имеет некоторое исключение из общих правил. Так, часть расположенного внутри конкретной квартиры оборудования, которое обслуживает только ее и имеет перекрывающее устройство, позволяющее вывести батарею из общего состава системы без каких-либо последствий для остальных, будет считаться личным имуществом владельца помещений МКД, а не общим имуществом дома. Если учет использования тепла либо другого вида коммунальных благ производится не индивидуально, а на весь объект, то вся система относиться к общей домовой собственности и ее границы будут определяться наружными стенами здания.

Что в перечне?

Согласно ЖК в его перечень включаются:

  1. Помещения, выходящие за границы квартиры: лестничные марши, площадки, коридоры, подвальные помещения, технические этажи, чердачные помещения, оборудование лифтов. Достаточно часто технические этажи и подвалы продаются в виде офисных нежилых помещений. Тем не менее в пункте 1.1 статьи 36 указано, что в перечень входят подвальные помещения и технические этажи, имеющие общие инженерные коммуникации, вследствие чего часть подобных помещений в любом случае относится к общедомовому имуществу.
  2. Прочие помещения, не принадлежащие собственнику. В частности, если Вы с соседями обустроили у себя в подвальном этаже спортивный зал, то на праве общедомовой собственности он принадлежит всем собственникам.
  3. Кровля, несущие элементы здания, дымоходы, иное оснащение, находящееся в здании или за его границами, используемое для обслуживания 2 и более квартир или помещений.
  4. Участок земли, на котором расположен многоквартирный дом вкупе с элементами благоустройства: парковками, озеленением, площадками для детей и прочим, относящимся к этому зданию в пределах, установленных соответствующими кодексами.

Соответственно, и постановление правительства № 491 к общей собственности причисляет то же имущество. Итак, разберём более детально официальные термины.

Балкон

А вот с крышей балкона на последнем этаже всё сложнее. Если она была заложена в проекте дома, тогда это общедомовое имущество. Если же собственник сделал крышу балкона самостоятельно, то это частная собственность.

Стояк отопления

В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 6, выходит, что стояк системы отопления — тоже общедомовое имущество.

Полотенцесушитель

Полотенцесушитель — это неотъемлемая часть системы снабжения дома горячей водой. В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 5, абзац 1:

Стояк канализации

Во втором абзаце того же пункта 5 постановления сказано, что частная собственность кончается там, где находится первое стыковое соединение, ответвляющееся от канализационного стояка.

Что представляет собой управляющая компания

Компании, организующие эксплуатацию многоквартирных домов, – это юридические лица, которые выступают в качестве посредников между владельцами жилья и поставщиками коммунальных услуг.

УК заключают договоры с жильцами, а также с энергетическими, транспортными, ремонтными и другими компаниями для обеспечения сохранности вверенных им объектов жилищного фонда, а также их модернизации и реконструкции.

Заключая договор с владельцами квартир, управляющая организация за определённую плату берёт на себя ответственность во многих областях жизнедеятельности МКД.

Соглашение содержит сведения о том, кто отвечает за противопожарную безопасность в многоквартирных домах, обслуживание и ремонт общедомового имущества, заключение договоров с подрядчиками на вывоз мусора, поставку воды, теплоносителя, электричества и других ресурсов.

Кроме того, эти фирмы аккумулируют денежные средства владельцев жилплощади на специальных счетах, чтобы впоследствии использовать их для благоустройства коммунальной собственности.

Подробнее об особенностях работы УК можно узнать из публикации «Управляющая компания ЖКХ».

Какая ответственность управляющей компании за общедомовое имущество?

Вся зона ответственности управляющей компании за общедомовое имущество должна быть прописана в коллективном договоре между управляющей компании и собственниками. Поэтому сходите в Вашу управляющую организацию и потребуйте у них копию договора на руки. Это Ваше законное право. Поэтому в первую очередь УК будет нести обязательства по договору. Однако в договоре должны быть соблюдены ряд условий по ответственности управляющей компании перед собственниками за содержание общедомового имущества. По закону, УК освобождается от ответственности за ремонт общедомового имущества, если:

  • причинен вред общему имуществу по вине собственников помещений или же наоборот — в случае их бездействия;
  • произошла авария, возникшая не по вине управляющей организации: поджог, акт вандализма и пр.;
  • собственники использовали общее имущество не по назначению;
  • произошел конструктивный износ элементов или инженерных коммуникаций, в случае, когда собственники не выполнили своевременный капитальный ремонт.
Читать еще:  СОСТАВ ОБЩЕГО ИМУЩЕСТВА В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

Также управляющая компания обязана доказать, что вина произошла по вине собственников помещения, только тогда, она имеет право снять с себя ответственность. Также не следует забывать, что перечень услуг, оказываемых управляющей организации, не должен быть меньше, чем минимальный перечень услуг, перечисленный в постановлении правительства № 290. Поэтому ответственность за ремонт и содержание общедомового имущества должна происходить за счет управляющей организации.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Согласно статье 161 Жилищного кодекса РФ (далее — ЖК РФ) управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать: Постановлением Правительства РФ от 13.

Cлужба государственного жилищного надзора Иркутской области

  • События
    • Независимая антикоррупционная экспертиза
    • НПА службы
    • Перечень нормативных правовых актов или их отдельных частей, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом регионального государственного жилищного надзора
    • Перечень нормативных правовых актов или их отдельных частей, содержащих обязательные требования, оценка соблюдения которых является предметом регионального государственного лицензионного контроля
    • Политика обработки персональных данных
    • Ежегодные планы проверок
    • Отчеты о работе
    • Сведения о результатах плановых и внеплановых проверок
    • Результаты проверок органов местного самоуправления
    • Результаты работы
    • Нормативные правовые акты Российской Федерации
    • Нормативные правовые акты Иркутской области
    • Порядок поступления граждан на государственную гражданскую службу Иркутской области
    • Контакты
    • Порядок обжалования решения конкурсной комиссии
    • Квалификационные требования для замещения должностей государственной гражданской службы
    • Документы, необходимые для участия в конкурсе
    • Результаты
    • Сведения о вакантных должностях
    • Конкурсы
    • Образцы заявлений в службу
    • График приема граждан
    • Справочная информация
    • Проекты межевания территорий
    • Профстандарты в сфере ЖКХ
    • Статьи КОАП в сфере ЖКХ
    • Видеоматериалы по вопросам ЖКХ
    • Положение о порядке рассмотрения обращений граждан
    • г. Братск, Братский район
    • г. Нижнеудинск, Нижнеудинский район
    • г. Тулун, Тулунский район
    • Куйтунский район
    • г. Железногорск-Илимский, Нижнеилимский район
    • Усть-Кутский район
    • Иркутск
    • Документы
  • Новости региона

    Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

    Обязанность управляющей организации по осуществлению содержания общего имущества многоквартирного дома

    В соответствии с пунктом 3 части 5 статьи 20 Жилищного кодекса РФ должностные лица имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений.

    В соответствии с ч. 1 ст. 17 Федерального закона от 26.12.2008 № 294-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при осуществлении государственного контроля (надзора) и муниципального контроля» (далее – ФЗ-294) в случае выявления при проведении проверки нарушений юридическим лицом, индивидуальным предпринимателем обязательных требований или требований, установленных муниципальными правовыми актами, должностные лица органа государственного контроля (надзора), в пределах полномочий, предусмотренных законодательством Российской Федерации, обязаны: выдать предписание юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю об устранении выявленных нарушений с указанием сроков их устранения.

    В соответствии со статьей 39 Жилищного Кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме.

    Собственники помещений вправе как самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, так и привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по с одержанию и ремонту общего имущества с учетом выбранного способа управления многоквартирным домом.

    Согласно подпункта «а» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее — Правила № 491) общее имущество многоквартирного дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности.

    В соответствии с пунктом 42 Правил № 491 управляющие организации и лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

    Пункт 2.1. части 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ при осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме.

    Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 161 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, которым может являться управление управляющей организацией на основании заключенного с нею в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса РФ договора управления многоквартирным домом.

    Управляющая организация по заданию другой стороны собственников помещений в многоквартирном доме в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (пункт 2 статьи 162 Жилищного кодекса РФ).

    На основании статьи 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

    Содержание, упомянутое в указанной статье, включает в себя расходы на текущий и капитальный ремонт, поддержание имущества в работоспособном состоянии. В ряде случаев законодатель предусматривает переход бремя содержания имущества от собственника к другим лицам.

    В силу статьи 39 Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в таком доме. Правила содержания общего имущества устанавливаются Правительством Российской Федерации.

    Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме. Указанные Правила регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме.

    Конкретные требования, предъявляемые к содержанию жилищного фонда определены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170.

    Кроме того, пунктом 10 Правил № 491 предусмотрено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц.

    Пунктами 16 и 17 этих же Правил установлено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора обслуживания домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования.

    На основании пункта 42 Правил № 491 управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором.

    В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены Правилами № 170, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями.

    Кроме того, в Правилах № 170 перечислено, что именно должно включаться в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

    На основании приведенных норм действующего законодательства заявитель, как управляющая организация, обязан обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту такого имущества.

    К тому же, из постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10 следует, что все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.

    Работы которые необходимо проводить для устранения выявленных нарушений, являются обязательными для организаций, осуществляющих управление многоквартирными домами.

    Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и данная деятельность является для них основной и они несут риск ответственности.

  • Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector