Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Как продать квартиру по доверенности пошаговая инструкция

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция. С чего начать

Не знаете как продать квартиру? Пошаговая инструкция продажи самому без риэлтора, с помощью агентства недвижимости или нотариуса, по доверенности, в ипотеке. Какие риски продажи без посредников. Наш обзор поможет Вам сделать правильный выбор.

Как продать квартиру Пошаговая инструкция

Как продать квартиру. Пошаговая инструкция продажи квартиры в Москве

Совершить успешную продажу квартиры в Москве поможет пошаговая инструкция:

  • проанализировать рынок недвижимости и определить объективную стоимость вашего объекта;
  • обойти официальные учреждения и получить необходимые справки;
  • оформить нотариальное согласие супруга/супруги на отчуждение имущества;
  • составить простой письменный договор и получить задаток;
  • подготовить полный пакет документов, необходимый для продажи объекта недвижимости;
  • передать документы на регистрацию перехода права собственности и произвести окончательный расчёт.

В общем, ничего сложного, если не принимать во внимание, что Москва входит в десятку самых больших городов мира по численности населения и рынок недвижимости довольно насыщен.

ВНИМАНИЕ!
Покупаете или продаете квартиру? НЕ РИСКУЙТЕ! Доверьте это профессионалам!
Полное сопровождение сделки под ключ! Подготовка договора для сделки купли-продажи квартиры от 5000 рублей. Оставьте заявку или позвоните на горячую линию +7(495)978-56-56

Посмотрите видеоролик, как продать квартиру в Москве от эксперта рынка недвижимости Драняева Романа

Здесь подробно указано, как продать квартиру быстро, дорого, без рисков

Можно попытаться продать квартиру без посредников: пошаговая инструкция

1. Инструкция по подготовке квартиры к продаже

На данном этапе необходимо проанализировать базу недвижимости в вашем регионе и определить рыночную стоимость квартиры. Разместить объявление о продаже объекта на нескольких торговых площадках, ежедневно отслеживать заявки, пришедшие на электронную почту, и отвечать на звонки, договариваясь о встречах в удобное для обеих сторон время. Будьте готовы к тому, что покупатель не всегда приходит в назначенный час и часто не отвечает на звонки.

Главная опасность на этом этапе самостоятельной продажи квартиры – потеря времени и денег. Не имея должного опыта, сориентироваться на предмет правильной оценки объекта недвижимости, довольно сложно, а выделить достаточное количество времени на показ вашего имущества, не каждому по силам.

Одновременно необходимо оплатить коммунальные услуги, выписать всех жильцов из жилого помещения и получить соответствующую выписку в паспортном столе. Если в долевой собственности объекта находятся дети, то нужно получить разрешение на продажу от органов опеки и попечительства, убедив сотрудников в том, что вы не ухудшаете положение несовершеннолетних.

2. Инструкция по формированию пакета документов

Перечень документов отличается исходя из характера сделки. Например, если покупатель привлекает ипотечные средства банка, то понадобится гораздо больший перечень документов. Связано это с тем, что банк дополнительно проверяет права на квартиру и ее соответствие технической документации.

Оставить заявку на услуги риэлтора

Оставить заявку на услуги риэлтора

Оставить заявку на услуги риэлтора

Оставить заявку на услуги риэлтора

Оставить заявку на услуги риэлтора

Агентство недвижимости Авангард. ЦАО на Садово-Спасской | Красные Ворота

Мы рядом! Приходите на консультацию! +7(495)978-56-56

Кроме обычной ипотеки может быть военная ипотека, могут быть различные субсидии, дотации и так далее. Причем каждый такой случай может потребовать уникальной процедуры, которая зависит от организации, выдающей субсидию или дотацию.

Рассмотрим два общих случая: простая продажа без привлечения стороннего финансирования, а также обычная ипотека.

Документы, необходимые для сделки без привлечения ипотеки:

  • документ, удостоверяющий личность продавца
  • свидетельство о регистрации права собственности
  • выписка из домовой или поквартирной книги (форма № 9), где отражены сведения об отсутствии зарегистрированных граждан в квартире
  • нотариально заверенное согласие второго супруга на сделку либо нотариально заверенное заявление об отсутствие супруга/супруги
  • разрешение на отчуждение имущества от органов опеки и попечительства, если собственником является несовершеннолетний

В случае ипотеки к вышеперечисленным документам добавляются нижеследующие:

  • кадастровый паспорт и технический паспорт помещения (включая поэтажный план и экспликацию);
  • выписка из Единого государственного реестра прав;
  • справка об отсутствии задолженности или копия финансово-лицевого счета из ЖКХ;
  • документ-основание сделки: инвестиционный договор, договор купли-продажи или дарения и тому подобное;
  • справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Помимо перечисленного обе стороны сделки готовят и подписывают договор купли-продажи квартиры и передаточный акт. Все экземпляры договора купли-продажи в обязательном порядке подаются в отделение Росреестра вместе с прочими документами.

В этой части, проблем для самостоятельной продажи квартиры обычно не возникает. Нужно только запастись терпением, выделить время и обойти все инстанции с целью получения необходимых материалов. Справедливости ради отметим, что терпения понадобится много, так как любая сделка может иметь нюансы, которые сильно затянут процедуру, если этим будет заниматься неподготовленный человек.

Здесь приведен стандартный пакет документов для «идеальной сделки» и при условии, что отсутствует третья/четвертая сторона в виде бюджетных организации, отвечающих за выделение субсидий, материнского капитала или дотаций. Случаев может быть очень много и слету разобраться в них под силу только специалисту.

3. Заключение предварительного договора купли-продажи с получением задатка

Оговоримся, что перед подписанием основного договора купли-продажи практикуется множество форм документарного подтверждения намерений сторон. Это может быть не предварительный договор, а договор о намерениях, или договор о задатке, а иногда стороны вообще ограничиваются распиской, если сумма задатка незначительна.

Если же покупатель готов подписывать договор и закладывать деньги в ячейку «хоть завтра», то можно вообще обойтись без задатка, а сразу же выйти на сделку.

В случае, когда подготовка сделки требует времени, обе стороны нуждаются в подтверждении серьёзности намерений второй стороны. Тогда и подписывается какой-либо из приведенных выше договоров.

Важно зафиксировать такие моменты:

  • точный адрес продаваемого объекта недвижимости;
  • технические характеристики квартиры;
  • цена и сумма задатка;
  • срок продажи помещения и фактическое его освобождение;
  • состояние квартиры;
  • дату передачи ключей и их количество.
Здесь может стать неприятной неожиданностью отказ от дальнейшего совершения сделки одной из сторон. В случае отказа покупателя от дальнейших отношений, он теряет задаток. Если сделка срывается по вине продавца, то лицу, вносившему задаток, выплачивается сумма в двойном размере.

Обращаем внимание на то, что подготовка любых договоров в процессе сделки по продаже квартиры – это ответственный процесс, не допускающий халатности. Лучше, если эта процедура пройдет под контролем профессионального риэлтора, действующего в Ваших интересах.

4. Заключение договора, подача документов на регистрацию перехода права собственности и окончательный расчёт

Это самый ответственный и сложный этап в продаже объекта недвижимости. Необходимо перепроверить весь пакет документов, удостовериться в юридических полномочиях сторон и подписать основной договор.

Также нужно определить, когда и как произвести расчёт, чтобы обе стороны сделки чувствовали себя спокойно.

Есть всего два варианта безопасных расчётов:

  • Услуги банка, использование аккредитивного счета;
  • Услуги банка, использование депозитарной ячейки.
Самостоятельная передача денежных средств никогда не относилась к безопасным расчётам по сделке. Поскольку произвести расчёт в помещении регистрационной палаты не представляется возможным, рискует, как покупатель, так и продавец.

Соотношение полученной выгоды с рисками при самостоятельной продаже квартиры

Проблем при самостоятельной продаже квартир достаточно. Прежде, чем решить стоит ли экономить на услугах риэлтора, нужно хорошо подумать: хватит ли у вас знаний, сил и времени для успешной реализации имущества.

Наше агентство поможет продать квартиру в Москве и избежать проблемы при самостоятельной продаже квартиры.

Звоните прямо сейчас по телефону +7(495)978-56-56

Можно ли продать квартиру по доверенности, чему следует уделить внимание

Передать часть своих прав другому лицу можно написав доверенность

Можно ли продать квартиру по доверенности — вопрос, что беспокоит многих людей, особенно тех, кто не имеет возможности или желания заниматься вопросами недвижимости.

Выступать в судах , заключать сделки , вступать в правоотношения с другими лицами можно как самолично , так и привлекая представителей . Если человек по каким — либо причинам не может или не хочет действовать лично , он поручает это своему представителю .

Объем данного поручения и круг разрешенных представителю отражается в таком документе , как доверенность . Как продать квартиру по доверенности, пошаговая инструкция далее.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Если нет возможности лично участвовать в процедуре оформления продажи недвижимости можно воспользоваться услугами доверенного

В гражданском законодательстве содержатся нормы , дозволяющие передавать свои права другим лицам , за исключением личных . Продажа имущества , в том числе , квартиры , не относится к категории личных , поэтому может свободно доверяться другим .

Доверенному может предаваться как весь комплекс полномочий для осуществления продажи от начала и до конца , так и права совершения конкретных действий . Выбор доверенного ограничен только его возрастом и дееспособностью .

Это могут быть родственники , знакомые или профессиональный юрист , специалист в сфере недвижимости . Многие предпочитают заключать договоры на продажу квартиры с риэлтерской фирмой .

В таком случае представление интересов продавца во время сделки будет осуществлять один или несколько ее сотрудников .

Таким образом , на вопрос , а можно ли продать квартиру по доверенности , ответ будет положительным . Запрета на это нет , но существуют определенные риски при передаче другим лицам права продавать свое имущество .

Плюсы и минусы доверенности на продажу

Стоит отметить , что сделки , в которых фигурирует такой документ , вызывают гораздо больше опасений , чем обычные . Причем определенные риски могут возникнуть как у продавцов , так и у покупателей .

С одной стороны такая возможность , несомненно , является плюсом для тех , кто не может в данный момент самостоятельно заниматься продажей . Кто — то не может присутствовать при заключении сделок по состоянию здоровья или в силу проживания в другой стране .

Некоторые просто не хотят тратить свое время на встречи с покупателями , оформление бумаг , регистрацию перехода прав на имущество .

Однако , доверие , оказанное другому лицу , не всегда оправдывается . Иногда по разным хитрым схемам можно попасться в руки мошенников и остаться ни с чем .

С другой стороны , в отельных случаях могут возникнуть разногласия между самим доверителем и его представителем . Это может послужить основанием для оспаривания сделки .

Кроме того , с момента выдачи документа до заключения сделки может пройти значительное время .

За этот период могут произойти изменения , препятствующие совершению продажи . К таким случаям , например , относится смерть доверителя , его невменяемость , отзыв документа .

Об оформлении доверенностей

В документе следует четко прописать, какие именно действия может совершать доверенное лицо от вашего имени

Решив доверить продажу своей квартиры иному лицу в любом случае необходимо оформить надлежащим образом передачу ему полномочий . Делается это при помощи письменного документа — доверенности .

В данном документе необходимо четко прописывать , какие именно действия имеет право производить поверенное лицо . Это поможет избежать недоразумений и лишних проблем .

Выдается она при сделках с недвижимостью нотариусами .

Хотя законодательством предусмотрены особые случаи , когда эту функцию могут выполнять другие лица , например :

  • начальники мест лишения свободы ;
  • командование частей , военных соединений , учреждений
  • руководители органов соцзащиты .
Читать еще:  Доверенность в ФМС от организации образец

При оформлении доверенностей в нотариальной конторе нотариусы сами следят за тем , чтобы в документах были указаны все необходимые сведения .

В иных случаях нужно внимательно составлять документ , указывая данные представителя , его полномочия , срок , дату ее совершения .

Доверенности могут быть специальными , то есть на совершение установленного перечня действий . А может выдаваться разово для осуществления конкретного действия .

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Одна из самых распространенных ошибок доверителя, когда в доверенности обозначается право продать объект недвижимости за цену и на условиях по своему усмотрению. К фразам подобного смысла нужно относиться весьма осторожно. Возможен факт мошенничества и умышленного занижения продаваемой недвижимости.

В договоре может быть указана сумма, удобная доверенному лицу, а фактически полученный доход от продажи будет значительно отличаться. В целях избежания приведенных случаев рекомендуется указывать цену не ниже какой суммы и на каких условиях должно будет продаваться жилье.

Следующим немаловажным фактом является передача денег от покупателя к продавцу. Если в доверенности указан способ получения средств от покупателя к доверенному лицу, оформляемый актом приема-передачи денег (распиской), то после осуществления сделки передача средств от доверенного лица к бывшему собственнику так же оформляется отдельным актом.

Если в процессе сделки хозяин не получит оговоренную сумму, это может стать поводом для судебных разбирательств и возможной отмены сделки в дальнейшем.

Покупателю при заключении сделок по доверенности следует внимательно ознакомиться с содержанием доверенности продавца.

Еще один вид описанного документа , требующий особого внимания , это генеральная .

Генеральная доверенность

Можно ли по генеральной общей доверенности продать свою квартиру ?

Да , законом запрета на заключение сделок по этому документу не предусматривается .

Однако , она предоставляет доверенным лицам очень широкий круг прав и полномочий , что не всегда хорошо . Содержащиеся в таком документе общие формулировки фактически дозволяют недобросовестным представителям совершать действия , ведущие к их выгоде .

Именно поэтому частнопрактикующие нотариусы и сотрудники нотариальных контор не рекомендуют выдавать генеральные доверенности .

В таких ситуациях нередки случаи мошенничества , введения собственника имущества в заблуждение . Доказывать данный факт и оспаривать совершенные по генеральным доверенностям сделки потом будет непросто .

Хотя в некоторых случаях это может быть оправданно , например , когда дети действуют в интересах своих больных пожилых родителей .

Но в большинстве ситуаций лучше воздержаться от ее оформления . Лучше остановить свой выбор на специальной или разовой разновидностях .

Проявляем осторожность при продаже по доверенности

Решение о продаже квартиры таким образом может быть принято только после тщательного изучения всех рисков, которые могут возникать в процессе оформления документов

Итак , выяснив , что совершение сделок по доверенностям сопряжено с наличием рисков , стоит продумать как их избежать .

Большая часть рисков ложится , конечно , на покупателя . Ведь с таким документов может возникнуть много проблем . Она прекращается со смертью выдавшего ее лица либо в случае аннулирования .

Однако не всегда своевременно представителю об этом удается узнать . Совершенные без надлежащей доверенности сделки будут являться недействительными .

Проблемы могут возникнуть и при установлении того факта , что на момент подписания документа лицо являлось не вполне дееспособным .

Решая вопрос о покупке квартиры при наличии указанного документа от продавца , покупателю стоит внимательно ее изучить .

Нужно проверить данные доверителя и его представителя , перечень полномочий , дату совершения и срок действия . Лучше побеседовать лично с продавцом , чтобы убедиться в чистоте сделки .

Продавец тоже должен определенным образом подстраховаться от возможных рисков . Он должен проявить осторожность и внимательность при оформлении .

Важно очень четко и подробно прописать объем передаваемых полномочий . Законодательством допускается предусматривать в доверенности сразу несколько представителей или возможность передоверия .

Однако использование данных возможностей также несет определенные риски .

Какие документы потребуются для продажи по доверенности

В целом , сделка , совершаемая другим лицом на основании доверенности , не отличается от обычной . Основным документом , конечно , будет выступать договор .

Для купли — продажи главным существенным условием является обязательное отражение в нем предмета . Кроме этого , в договорах обычно указываются данные сторон , их обязанности , порядок оплаты , ответственность и сроки действия .

Необходимы правоустанавливающие документы на сам объект продажи , квартиру , Также стоит располагать сведения обо всех проживающих и прописанных на данной жилплощади лицах .

В случае продажи по доверенности, ко всем прочему, необходимо выдать ее саму . Еще раз отметим , что очень важно внимательно ее оформлять и проверять . Если в документе не указана дата выдачи , то такая доверенность не может считаться действительной .

Она должна содержать четкие понятные формулировки тех действий , которые дозволено совершать представителю . Только внимательно изучая и грамотно составляя все документы , можно обезопасить себя и уменьшить возможные риски при продаже квартиры .

Как оформить доверенность на продажу квартиры

В наше время подписывается множество договоров, и совершаются иные юридически важные действия на основании доверенности. Сделки с недвижимостью в этом отношении не являются исключением. Поэтому возникает вопрос, как же правильно оформить доверенность на продажу квартиры?

Здесь существует несколько особенностей, о которых мы упомянем в данной статье. Помимо этого, читатель сможет ознакомиться с примерной формой такого документа и получить общее представление о его содержании.

Как и где правильно оформить доверенность на продажу квартиры

Прежде всего, следует помнить о том, что доверенность на продажу квартиры делается у нотариуса. Без этого она не будет обладать юридической силой. Составляя доверенность, нотариус проверяет личность и дееспособность как автора доверенности, так и представителя. В этом случае будут определённые гарантии от действий мошенников.

В доверенности могут быть отражены полномочия как в части подписания договора купли-продажи, так и последующей регистрации перехода прав собственности. В каждом конкретном случае круг прав зависит от личности представителя, продаваемой квартиры и т. д. Так, может быть выдана доверенность без права получения денег на квартиру.

Обязательно в доверенности должен быть обозначен срок её действия, а также возможность передоверия. В противном случае возможны различные недоразумения. Стороны могут в присутствии нотариуса дополнить доверенность любой информацией, необходимой для выполнения поручения.

Какими бывают доверенности

Если речь идёт о продаже жилья, то существуют несколько видов доверенностей на продажу квартиры. Они зависят от круга предоставляемых представителю полномочий. Самой полной является генеральная доверенность на продажу квартиры.

Как правило, она оформляется на 3 года, и в ней содержится полный перечень полномочий (ведение переговоров, подписание всех требуемых документов, получение денег в качестве расчёта). Стоит отметить, что юридического определения термина «генеральная доверенность» в законодательстве не существует. Данное понятие применяется в обиходе.

Также распространена разовая доверенность. Она даёт представителю полномочия только на совершение одной сделки по отчуждению жилья. После того, как квартира продана, такой документ теряет свою силу.

Существуют и специальные доверенности. Смысл состоит в том, что представитель наделяется только узким кругом полномочий в рамках предстоящей сделки.

Например, на представителя могут быть возложены полномочия по документальному обеспечению предстоящей сделки. При этом подписывать от себя договор он не имеет права.

У каждого из этих видов доверенностей могут существовать свои риски. Им будет посвящён отдельный материал.

Кто может выступать представителем

Как правило, лицо, которое не хочет заниматься всеми хлопотами самостоятельно, выдаёт доверенность на кого-то из хорошо проверенных близких родственников. Однако существуют на практике и другие схемы, более рискованные.

В их число входит и выдача доверенности специалистам агентства недвижимости. Польза в таком варианте есть, поскольку люди, которые постоянно работают в данной сфере, лучше осведомлены о состоянии дел на рынке недвижимости. А раз так, то они быстрее помогут найти подходящий вариант.

Однако среди риелторов встречаются и мошенники, которые с помощью незаконных схем завладевают жильём. Чтобы свести к минимуму такой риск лучше всего сделать доверенность (специальную) с ограниченным кругом полномочий.

Ещё один вариант, выдать доверенность на юриста. Плюсом является то, что специалист проверит перед сделкой контрагента, документы на квартиру, а также составит грамотный договор. После его подписания со стороны юриста будет проведено сопровождение процесса перерегистрации прав на имущество.

Что же должно быть в доверенности

Итак, чтобы сделать доверенность на продажу квартиры, нужно чётко понимать все её основные пункты. В первую очередь это дата (без неё нельзя) и место оформления. Затем следует подробная информация о доверителе и представителе (указываются их адреса, паспортные данные).

Дальше необходимо подробно расписать характеристики на квартиру (адрес, количество комнат, общая и жилая площадь). Кроме того, стоит указать и реквизиты документов, на основании которых недвижимость принадлежит доверителю.

Основным блоком является перечень полномочий, которыми наделяется представитель. Как мы уже отмечали, он может быть разным в зависимости от вида выдаваемой доверенности. Важно при этом права сформулировать чётко и списком.

Нужно не забыть и обозначить срок действия доверенности. Кроме того, если сделка по продаже квартиры предполагает подписание представителем различных документов, то нелишним будет привести и образец его личного автографа.

Другие проблемные моменты

Часто возникает вопрос, можно ли оформить доверенность на продажу квартиры в другом городе. Сразу скажем, что в этом препятствий нет. Достаточно выдать доверенность знакомому, который проживает в этом населённом пункте или специалисту местного агентства недвижимости.

При этом самому приезжать в другой город нет необходимости. Достаточно оформить доверенность на право продажи квартиры у своего нотариуса, а затем удобным способом передать её представителю (по почте, курьером и т. д.).

Мы рассказали об основных принципах составления доверенности на продажу квартиру. Следование им поможет избежать риска столкнуться с проявлением неправомерных действий.

И ещё хочется дать совет: обязательно определитесь с кругом полномочий, которые планируете передать по доверенности. От этого может зависеть как законность сделки, так и быстрота её совершения.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Ситуация на рынке недвижимости Москвы нестабильна: спрос на жилье колеблется, а в условиях кризиса количество предложений постоянно растет. Покупатели осознают выгодность своей позиции, поэтому требуют снизить цену, пойти на уступки.

Инструкция по продаже недвижимости

Грамотно подготовив жилье к продаже, изучив все тонкости предстоящей процедуры, вы сможете без потерь для бюджета продать квартиру, а инструкция ниже упростит задачу. Даже если вы решите обратиться в агентство недвижимости, ознакомление с этой статьей позволит понимать риэлтора с полуслова, вникнуть во все тонкости предстоящей сделки.

1. Уточнение условий для продажи.

Одного желания продать недвижимость недостаточно. Уточните, имеете ли вы на это право по закону. Соблюдая советы экспертов, как продать квартиру, вы избежите досадных ошибок.

Согласие всех собственников

Если вы являетесь единоличным собственником квартиры, которую купили на собственные деньги, то проблем возникнуть не должно. Главное, упорядочить документы. Как это сделать, подробно описано во 2 пункте. При недостатке времени можно поручить работу специалисту – опытный риэлтор справится гораздо быстрее.

Читать еще:  Доверенность на получение товарно материальных ценностей образец

Важно! Даже если за вас все сделает доверенное лицо, на заключении сделки придется присутствовать лично. Исключения: проживание за границей (представителю потребуется генеральная доверенность). Но покупатели могут на это не согласиться из-за риска быть обманутыми.

Если квартира находится в долевой собственности, получите письменное согласие всех владельцев долей. Обратитесь к нотариусу для оформления договора, в котором поставят подписи все собственники жилья.

В случае совместного владения без разделения на доли идти к нотариусу необязательно – достаточно письменного соглашения сторон.

Когда один или несколько дольщиков квартиры отвечают отказом, продавать квартиру вы не имеете права. Можно попытаться реализовать на рынке долю, предварительно предложив купить ее другим собственникам.

Исключение обременений

Под термином «обременения» понимаются ограничения, препятствующие продаже недвижимости. Обычно они выражаются в виде прав третьих лиц без статуса собственника, но при этом имеют определенные права на квартиру. Это могут быть санкции (аресты, запреты), наложенные судом или правоохранительными органами.

Обременения бывают регистрируемые и нерегистрируемые в Росреестре.

  • Залог жилья (кредит или ипотека);
  • Оформление рассрочки (до окончания выплат недвижимость остается в залоге у продавца);
  • Действующий договор на длительную аренду;
  • Договор пожизненного содержания с иждивением;
  • Запрет следствия на сделки с квартирой;
  • Судебный арест, наложенный за просрочки по кредитам или долги.

Нерегистрируемые обременения – это права третьих лиц:

  • Арендаторы, живущие в квартире по договору;
  • Супруги, брак с которыми был заключен до покупки жилья;
  • Другие наследники;
  • Дольщики (право преимущества покупки доли).

При наличии обременений, даже если сделку удастся провести, всегда останется вероятность, что кто-то из третьих лиц или госорганы обратятся в суд, признают сделку недействительной.

Важно! Уточнить, есть ли на недвижимость зарегистрированные обременения, можно самостоятельно. Поможет онлайн-запрос на официальном сайте Росреестра – форма находится в справочном разделе. Второй способ – заказать выписку ЕГРН, которая пригодится потом при заключении сделки

Устранение недостатков, внушающих сомнения

В конкретных случаях стоит настроиться на длительный процесс поиска покупателя. Речь идет о «сомнительных» квартирах, приобретаемых неохотно по разным причинам:

  • Наличие несогласованной перепланировки (в особенности тех, что нарушают правила СНиП и не могут быть согласованы).

Всегда существует риск, что кто-то из соседей или гостей сообщит в Жилинспекцию, тогда придется возвращать стены на место. Поэтому покупатели требуют предъявить техпаспорт – по нему легко сравнить фактическую планировку с изначальной. Для устранения сомнений узаконьте планировку.

  • Недвижимость в собственности меньше года.

Яркое воображение покупателя может сыграть с вами злую шутку. Если вы унаследовали жилье, сразу пожелали его продать, вам будут задавать вопросы про других наследников. Если квартира подарена бабулей, живущей в доме престарелых, покупатель рискует остаться без квартиры, если ее признают невменяемой. Эти и подобные обстоятельства предугадать и проверить сложно, поэтому знающие люди избегают покупать недвижимость у владельцев, лишь недавно получивших право собственности. Подойдет справка из ПНД, выписка из ЕГРН, другие документы для продажи квартиры, способные развеять сомнения.

  • Среди собственников есть человек, находящийся в тюрьме или признанный пропавшим.

Тут все ясно без длинных объяснений. Он может объявиться на пороге нового собственника, испортить ему жизнь вплоть до выселения после признания сделки незаконной. Доверенность от заключенного поможет устранить сомнения, а вот с пропавшими дело не так просто.

  • Квартира куплена с реализацией материнского капитала.

Проверить, фигурировала ли сумма материнского капитала при оплате квартиры, практически невозможно. Но увидев у вас двоих детей, покупатель может насторожиться, потребовать справку об остатке средств на счету сертификата из Пенсионного Фонда. Продавать квартиру, купленную с использованием материнского капитала сложно, но можно – этому посвящен отдельный пункт статьи.

В любой из перечисленных ситуаций будьте готовы к требованию предоставить документы, подтверждающие, что никаких рисков для покупателя нет.

Как составляется доверенность на продажу квартиры

Для продажи квартиры собственнику необходимо собрать пакет документов, найти покупателя, подписать договор купли-продажи, произвести расчет, зарегистрировать сделку в Росреестре. Процесс может занять длительное время. Если владелец не имеет возможности или желания заниматься этим самостоятельно, он вправе составить доверенность на другого человека, которому передаст все или часть полномочий по продаже.

Доверенность – это документ, по которому доверитель уполномочивает другое лицо представлять свои интересы перед третьими лицами.

Продавец может выдать доверенность любому дееспособному гражданину, например, родственнику, знакомому или сотруднику агентства по недвижимости.

Оформить доверенность на покупателя нельзя, человек не может выступать в сделке с двух сторон.

Где оформить доверенность на продажу квартиры

Доверенность на распоряжение недвижимостью требует нотариального удостоверения. Обратиться можно в любую нотариальную контору.

Военнослужащим в военной части или госпитале, заключенным в местах лишения свободы и дееспособным гражданам, находящимся в учреждениях соцзащиты (например, в доме престарелых), удостоверить доверенности могут руководители соответствующего учреждения. Ст. 185.1 ГК РФ приравнивает такие документы к нотариально удостоверенным.

Виды доверенностей

В зависимости от объема полномочий, которыми наделяется поверенное лицо, нотариальные доверенности можно разделить на 3 вида:

  1. Разовая. Выдается на совершение определенного действия (сбор документов для сделки, оформление наследства, получение конкретного документа и т. д.)
  2. Специальная. Поверенный может совершать однотипные действия в течение определенного периода (управлять транспортным средством, выступать в суде, получать деньги в банке и т. д.).
  3. Генеральная. Это самая широкая по полномочиям доверенность. Доверитель разрешает распоряжаться всем своим имуществом, совершать любые сделки от своего имени, в том числе продажа и покупка любых объектов, сдача в аренду или под залог, распоряжаться счетами в банке, вести дела в суде, принимать или отказываться от наследства.

Доверенность на продажу конкретной квартиры относится к разовым. Ее действие заканчивается с момента регистрации перехода права собственности другому лицу. Собственник вправе передать своему представителю только часть действий: сбор документов или регистрация перехода права собственности.

Иногда доверенность, где указаны абсолютно все полномочия по продаже квартиры, называют генеральной доверенностью. Важно знать, что для нотариуса генеральная доверенность и доверенность на продажу квартиры – разные документы.

Что указывается в доверенности на продажу квартиры

Документ должен содержать следующие сведения:

  1. место и дату удостоверения;
  2. паспортные данные и место жительства доверителя;
  3. паспортные данные и место жительства уполномоченного лица;
  4. адрес продаваемого объекта и доля в праве собственности, если квартира принадлежит продавцу не целиком;
  5. органы и учреждения, в которых дается право представительства;
  6. с правом получения денег или без права получения денег;
  7. с правом передоверия или без права передоверия. Право передоверия означает, что уполномоченный представитель может выдавать доверенность на все или часть полномочий из основной доверенности.
  8. срок действия.

По желанию доверителя в документе прописывается сумма, за которую продается объект.

Частные случаи доверенностей на продажу квартиры

Обычно в доверенности указываются полномочия по представительству в различных органах для представления своих интересов, в том числе подача и прием любых документов. Но есть отдельные ситуации, которые требуют особого указания полномочий:

  1. Перепланировка. Для узаконивания перепланировки требуется представительство в суде.
  2. Собственниками или сособственниками квартиры являются дети до 18 лет. Необходимо представительство в органах опеки и попечительства и в нотариальных конторах.
    С 15 января 2016 года все сделки по распоряжению имуществом несовершеннолетних собственников требуют нотариального удостоверения.
  3. Право собственности не зарегистрировано. Если квартира была получена до 1998 года и не проходила регистрацию, прежде чем ее продавать, необходимо оформить право собственности. Это полномочие необходимо указать в доверенности.

Какие документы нужны для получения доверенности

Доверитель должен явиться в нотариальную контору лично или вызвать нотариуса на дом (в случае болезни или невозможности прийти самому). При себе дееспособный гражданин должен обязательно иметь только паспорт. Остальные сведения вписываются в документ со слов доверителя.

Но для правильного оформления доверенности на продажу квартиры можно представить дополнительно следующие документы (или ксерокопии):

Если квартира или ее доля принадлежит ребенку до 14, то доверенность может выдать законный представитель: родитель, опекун. Присутствия малолетних собственников (до 14 лет) в нотариальной конторе не требуется. С 14 лет ребенок подписывает доверенность сам, действуя с согласия своего законного представителя.

Требуется представить подлинники:

  1. свидетельства о рождении;
  2. паспорта родителя или опекуна/попечителя;
  3. удостоверение опекуна/попечителя, если законный представитель не является родителем;
  4. паспорта ребенка, если он достиг 14-летнего возраста.

Если владельцем недвижимости является недееспособный гражданин, за него действует опекун. Частично недееспособный гражданин действует с согласия попечителя. Требуется представить:

  1. паспорт собственника;
  2. паспорт законного представителя;
  3. удостоверение опекуна/попечителя.

Если квартира принадлежит нескольким собственникам, то они вправе оформить одну общую доверенность. ГК РФ также разрешает выдать одну доверенность на несколько лиц.

При продаже квартиры, приобретенной в период брака на имя одного из супругов, требуется нотариально заверенное согласие супруги/супруга. Исключение составляют случаи приобретения квартиры:

  1. по наследству;
  2. по договору дарения;
  3. если заключен брачный договор, в котором прописано, что квартира принадлежит только одному из супругов.

Регистрирующие органы могут потребовать согласие при продаже квартиры и после развода, так как бывший супруг вправе оспорить сделку с совместно нажитым имуществом через суд.

Сколько стоит доверенность на продажу квартиры

В стоимость услуг нотариуса входит государственная пошлина и стоимость правовой и технической работы.

Государственная пошлина за распоряжение имуществом установлена налоговым кодексом и составляет:

  • 100 рублей, если доверитель является близким родственником своего поверенного (дети и родители, супруги, полнородные братья и сестры). В нотариальную контору необходимо представить подлинники документов, подтверждающих родство.
  • 500 рублей прочим лицам.

Тарифы на правовую и техническую работу различны. Размер варьируется примерно от 500 до 1500 рублей.

Если доверенность выдается только на сбор документов, ее пошлина составит 200 рублей независимо от степени родства.

Прекращение действия доверенности на продажу квартиры

В доверенности должен быть указан срок ее действия. Если он не прописан в документе, то по ст. 186 ГК РФ считается, что ее срок – 1 год со дня подписания. Максимальный срок действия на данный момент отменен.

Доверенность без даты ее совершения считается недействительной.

Доверенность на продажу квартиры утрачивает свою силу в следующих случаях:

  1. Сделка завершена и прошла регистрацию.
  2. Истек срок действия. Если уполномоченный представитель не успел завершить сделку, придется оформлять новый документ.
  3. Доверитель отозвал доверенность. Если владелец решил аннулировать доверенность, необходимо лично явиться с нотариальную контору с паспортом и оформить распоряжение об отмене, желательно знать дату и реестровый номер документа.
  4. Представитель отказался от своих полномочий.
  5. Смерть доверителя или уполномоченного лица.
  6. Доверитель или доверенное лицо подвергнуты определенной процедуре банкротства, при которой они не имеют права выдавать доверенности.
  7. Доверенность, выданная в порядке передоверия, утрачивает силу с окончанием срока основного документа.
Читать еще:  Доверенность от ООО на представление интересов и заключение договоров

При подписании доверенности нужно внимательно ознакомиться с ее содержимым. Из-за несоответствия одной буквы или цифры ее не примут, и придется вносить исправления или выписывать новую, а это время и деньги.

Как не столкнуться с мошенниками, оформляя сделку купли-продажи квартиры по доверенности? Ответ – на видео

Что нужно учесть продавцу, встречая покупателя, действующего по доверенности и как не стать жертвой мошенников? Как проверить актуальность доверенности, ведь, вполне вероятно, что она была отменена до того, как покупатель продемонстрировал ее продавцу? Отвечает Сергей Вишняков.

Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?

30 октября 2020

«Долгое время работаю за границей, но являюсь гражданином РФ и часто бываю в России. У меня есть «трешка» в Москве, которую планирую вскоре продать. Только вот, не знаю, нужно мне приезжать в столицу или можно заключить сделку по доверенности, и какой налог придется заплатить»?

Рассказываем, как продать квартиру в России нерезиденту РФ, если он живет заграницей.

Сделки с недвижимостью, заключенные резидентом и нерезидентом РФ, имеют особенности. Фото: unicreditbank.ru

Кто такой нерезидент

Нерезидент в РФ — человек, который находится на территории страны менее 183 дней в году. Он может иметь российское гражданство, работу в российской компании, семью, проживающую в России. Но при этом будет признан нерезидентом, так как более полугода живет за пределами страны.

Чтобы определить статус нерезидента, подсчитайте общее количество дней нахождения в РФ в расчетный период. В расчет принимается совокупное число. То есть если вы чередовали свое пребывание в России и за рубежом, то нужно сложить дни всех посещений страны.

Это важно! Статус нерезидента может получить как иностранный гражданин, имеющий вид на жительство в России, так и гражданин РФ.

Расчетный период определяется на 31 декабря года совершения сделки. К примеру, вы продали квартиру в ноябре 2020 года и считаете количество дней своего пребывания в РФ не до дня сделки (с ноября 2019 г по ноябрь 2020 г), а за текущий год. То есть с 01.01.2020 по 31.12.2020 год.

Можно оформить сделку по доверенности

Сделки купли-продажи недвижимости нерезидентом РФ оформляются так же, как и резидентом. То есть через письменный договор купли-продажи между продавцом и покупателем.

Если вы не можете находиться в это время на территории России, то вправе продать свое жилье по генеральной доверенности. Документ оформляется нотариусом на вашего поверенного — родственника, знакомого, риэлтора.

Образец и бланк генеральной доверенности на квартиру. Фото: myshared.ru

На что имеет право поверенный:
  • показывать квартиру;
  • проводить переговоры с потенциальными покупателями;
  • обсуждать условия сделки с покупателем;
  • собирать документы для сделки;
  • заключать договор купли-продажи;
  • подавать документы на регистрацию.

Вы можете поручить своему доверенному лицу получение денег за продажу квартиры, но этот момент обязательно нужно отразить в доверенности. Условия получения денег от покупателя прописываются в договоре.

Это важно! По генеральной доверенности поверенный не сможет продать недвижимость себе, подарить или завещать другому человеку.

Доверенность на недвижимость с правом продажи оформляется у нотариуса по месту жительства, даже, если вы в данный момент живете в другой стране. Присутствие поверенного не требуется, вам нужны лишь его паспортные данные.

Как получить деньги за квартиру

Расчет между покупателем и продавцом недвижимости, если один из них нерезидент, считаются валютной операцией. По закону РФ такие валютные операции осуществляются без ограничений («О валютном регулировании и валютном контроле»).

Однако в законе есть и другая статья, в которой говорится, что физические лица вправе совершать расчеты с валютой только в уполномоченных банках через банковские счета. За нарушение этой статьи придется заплатить штраф от 75% суммы валютной операции (ч.1 ст.15.25 КоАП РФ).

То есть фактически расплатиться за покупку дома или квартиры наличными в валюте вы не можете. Но вправе без ограничения перечислять денежные средства со своих счетов в уполномоченных российских банках на свои счета в банки других стран.

Это важно! Российские банки, как агенты валютного контроля, будут проверять законность совершения валютных операций.

Если вы собираетесь переводить деньги от продажи жилья на зарубежный счет, то проследите, чтобы сумма перечисления соответствовала сумме, отраженной в договоре купли-продажи. Иностранные банки проверяют эти сведения для выявления лиц, уклоняющихся от налогов.

Какой налог платить нерезиденту

Все физические лица, получившие доход, в том числе от продажи жилья, обязаны заплатить налог государству. Налоговая ставка для нерезидентов РФ составляет 30%.

С 2019 года нерезиденты могут не платить налог с продажи жилья, находившегося в собственности более 3 и 5 лет. Фото: ligazakon.ru

Для расчета налога в качестве налоговой базы используют кадастровую стоимость недвижимости. К примеру, цена вашей квартиры по кадастру — 12 млн рублей. Сумма налога составит 30% от цены или 3,6 млн рублей.

Это важно! Нерезиденты не могут воспользоваться имущественным налоговым вычетом, который предоставляется резидентам РФ.

В 2019 году нерезидентов освободили от уплаты налогов при продаже недвижимости, которая была в собственности продавца в течение минимального периода. Установленный срок — не менее 3 или 5 лет.

Минимальные сроки, если недвижимость:
  • приобретена до 2016 года — 3 года;
  • куплено после 1 января 2016 года — 5 лет;
  • получена в дар или наследство от родственника — 3 года;
  • получена по договору ренты или после приватизации — 3 года.

К примеру, вы приобрели дом, участок или квартиру в 2016 году. Если сделка купли-продажи совершается в 2020 году, то вам придется платить налог, если продажа планируется на 2021 год, то налог платить не нужно.

Для расчета налога статус нерезидента определяется на момент получения дохода от продажи недвижимости, а не с даты ее регистрации. Если деньги приняты на банковский счет в 2019 году, а регистрацию осуществили только в 2020 году, считать дни нахождения в РФ нужно за 2019 год.

Проверка квартиры перед покупкой — пошаговая инструкция

Проверка квартиры перед покупкой

Покупка квартиры без предварительной проверки может принести проблемы. Чтобы их избежать, необходимо проверить документы, собственников жилья, факт наличия перепланировок и другие аспекты. Нужно узнать, на основании каких документов владелец распоряжается недвижимостью. Это может быть договор купли-продажи, соглашение о разделе имущества, дарственная или наследство.

Не стоит приобретать жилье, продающееся по доверенности. Документ с истекшим сроком действия не дает права совершать сделку. Владелец может самостоятельно отозвать доверенность, тогда продавать недвижимость сможет только хозяин.

Узнать это поможет информация из выписки ЕГРН – здесь указаны характеристики дома, необходимые для регистрации на государственном уровне.

Какие документы нужно проверить

Перед совершением сделки потребуется проверить следующие документы:

выписку из ЕГРН;

наличие свидетельства о браке хозяина (или расторжения брака);

справка, указывающая на отсутствие судимости;

информация о наличии долгов.

Выписка из государственного реестра недвижимости содержит все данные о правах на квартиру. Документ позволит убедиться, что перед вами истинный собственник жилья. В справке будут указаны лица, владевшие недвижимостью ранее. Написано, имеет ли право нынешний хозяин распоряжаться собственностью. Наличие наследников, совладельцев жилья – препятствие для покупки нового дома.

Состоит ли владелец в браке

Владелец жилья, состоящий в браке, не имеет права продавать недвижимость без согласия супруги (супруга). В противном случае сделку отменят на основании судебного заседания.

Чтобы избежать подобных проблем, необходимо проверить свидетельство о заключении или расторжении брака. Даты оформления документов нужно сопоставить с текущим числом. Если брак был расторгнут до начала совершения сделки, проблем не возникнет. Однако второй супруг может быть совладельцем объекта недвижимости. В таком случае потребуется его согласие на совершение продажи, заверенное нотариально.

Возможные проблемы: долги и судимости

Не следует планировать сделку с хозяевами, имеющими судимости. Проверить их наличие или отсутствие можно на сайте Верховного суда. Эта информация находится в открытом доступе, необходимо указать фамилию и инициалы собственника.

Не стоит совершать покупку у владельца жилья, имеющего долги. Это касается банкротства или проблем с бизнесом. При совершении сделки и дальнейшем признании банкротства сделка может быть аннулирована. Информацию о долгах можно проверить на сайте Арбитражного суда. Если у хозяина есть бизнес, переходите на страницы федерального реестра и посмотрите, не обанкротился ли он.

Собственник не сможет заключать сделку при наложении ареста на квартиру либо невыплаченной ипотеке. Для продажи жилья необходимо разрешение банка. Эту информацию можно получить из выписки ЕГРН. Убедитесь в отсутствии долгов по коммунальным услугам. Иначе после приобретения недвижимости придется выплачивать их самостоятельно.

Состояние здоровья хозяина квартиры

Важный этап – проверка состояния здоровья собственника квартиры. Если владелец пенсионного возраста, часто употребляет алкоголь, наркотики, следует проконсультироваться с врачом. Родственники собственника могут оспорить сделку, утверждая, что он не мог самостоятельно принимать решения или был недееспособным на момент продажи жилья.

Наличие документа поможет законно приобрести недвижимость, но следует обратить внимание на наличие наследников, которые могут пытаться вернуть квартиру. Стоит попросить хозяина жилья получить справку из психоневрологического диспансера. Она позволит убедиться, что человек здоров.

Кто прописан в квартире

Проверьте, кто зарегистрирован в выбранном доме. Такие жильцы имеют право проживания даже после продажи недвижимости. Чтобы этого избежать, необходимо получить выписку, где будет указано количество прописанных человек. Если не выписать их своевременно, придется обращаться в суд и делать это в принудительном порядке.

Несовершеннолетние лица, зарегистрированные в квартире, являются препятствием к совершению сделки. Для выписки необходимо обратиться в органы опеки, которые дадут согласие на это.

Ремонты или перепланировки

Ознакомьтесь с техпаспортом квартиры и подробным планом комнат. Из документа вы сможете узнать, проводилась ли перепланировка, объединялись помещения или сносились стены.

Ремонт, незадокументированный в техпаспорте, приведет к неприятностям на этапе покупки жилья. Незаконные перепланировки неприемлемы, поэтомупридется возвращать квартире тот вид, который указан в документах.

Управляющая компания может запланировать капитальный ремонт или программу реновации. При этом после покупки жилья придется опять переезжать или дожидаться, пока завершатся работы по улучшению квартир. Собственник имеет право получить данные о сроках и объеме работ.

Заключение

Подведем итоги: если вы хотите приобрести недвижимость, вам потребуется провести предварительную проверку. Наличие нужной информации позволит снизить риски при покупке проблемного жилья. Для будущих хозяев, желающих собирать документы самостоятельно, потребуется набор следующих бумаг:

информация о здоровье хозяина квартиры;

документы для заключения сделки;

наличие зарегистрированных лиц;

техническое состояние недвижимости.

Чтобы сэкономить время на выяснении всех деталей и избежать рисков, можно проверить квартиру на юридическую чистоту через аккредитованный онлайн-сервис Доминфо. Отчет, предоставленный профессиональными юристами, поможет безопасно совершить сделку. Вы получите полную информацию об объекте недвижимости и его хозяевах.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector