Zavialovo.ru

Юридическая консультация
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Чем грозит банкротство застройщика

Юридическая помощь дольщикам. Взыскание неустоек, штрафов и убытков.

Судебной коллегией по гражданским делам 11.09.2018 вынесено определение, из которого следует, что в рамках одного дела можно взыскать с застройщика не только неустойку существующую на момент вынесения решения судом, но и на весь будущий период. Данный подход существенно облегчает положения дольщиков, так как позволяет в случаях длительных просрочек со стороны застройщиков взыскивать всю неустойку в рамках одного дела.

Арбитражным судом Санкт-Петербурга и Ленинградской области введена процедура наблюдения в отношении ООО ИПС-3 и назначено рассмотрение дела о признании должника банкротом.

В чем особенности процедур банкротства застройщика? Что делать дольщику, если суд признал застройщика банкротом? Есть ли шанс у дольщика получить обратно деньги, уплаченные по ДДУ, в случае банкротства застройщика?

Многие дольщики ООО ИПС 3 получили исполнительные листы о взыскании с ООО ИПС 3 неустоек, компенсации морального вреда и штрафов за несвоевременную передачу квартир в ЖК Ленинградское Трио. Получить решение о взыскании неустойки и штрафа легко, а вот его исполнение может стать реальной проблемой, особенно когда застройщику грозит банкротство.

Расторжение ДДУ или односторонний отказ от исполнения договора долевого участия является одним из способов защиты прав дольщика при нарушении срока передачи квартиры. Многие дольщики даже не подозревают, что при расторжении ДДУ, кроме суммы долга и процентов, с застройщика можно взыскать еще и убытки, причиненные расторжением договора долевого участия.

Можно ли взыскать неустойку с застройщика самостоятельно, не прибегая к помощи юристов или адвокатов? Дела по взысканию дольщиками неустойки с застройщиков не являются столь сложными, чтобы Вы сами не смогли взыскать неустойку. Я, обобщив свой опыт взыскания неустойки с застройщиков Санкт-Петербурга и Ленинградской области, создал практическое пособие по самостоятельному взысканию неустойки с застройщиков.

Когда дольщик отказывается в одностороннем порядке от исполнения договора долевого участия в строительстве или, иначе говоря, расторгает ДДУ, то у него возникает право на взыскание с застройщика убытков, причиненных расторжением ДДУ. Могут ли в качестве убытков рассматриваться проценты, уплаченные дольщиком банку по кредиту, предоставленному для приобретения квартиры? Анализируем Определение Верховного Суда РФ от 27.02.2018 N 78-КГ17-99.

Некоторые дольщики, расторгая договор долевого участия с застройщиками, даже не подозревают, что кроме процентов с застройщиков можно взыскать еще и убытки. Как исчислять убытки при расторжении ДДУ?

Как расторгнуть договор долевого участия в строительстве? При каких условиях можно расторгнуть ДДУ и получить на сумму внесенных денежных средств проценты? Какие риски существуют при расторжении ДДУ? Как получить проценты в полном объеме? Расторжение договора долевого участия с ООО «СТД Девелопмент проект», ООО «Норманн» ООО «Пушкин» ООО «СПб Реновация», ООО «СК «Дальпитерстрой», ООО «Карелия Девелопмент», ООО «О2 Девелопмент», ООО «Титан», ООО «Петрострой», ЗАО «ЮИТ Санкт-Петербург», ООО «Рубеж» и т.д.

Периодически ко мне обращаются члены жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) с вопросом о том, могут ли они взыскать с жилищно-строительного кооператива неустойку, штраф и компенсацию морального вреда. На такой вопрос я отвечаю отрицательно. А что может взыскать член ЖСК с кооператива?

Число застройщиков-банкротов за год выросло в 1,8 раза

Тот факт, что темпы роста числа находящихся в сложной ситуации застройщиков существенно превосходят динамику увеличения общего объема возводимого жилья, в РАСК связывают с изменением характера банкротств.

С проблемами все чаще сталкиваются небольшие игроки. Средний объем строительства застройщика-банкрота в 2019 году составил 22,6 тыс. кв. м против 30 тыс. кв. м в 2018 году. Более чем у половины девелоперов размер портфеля меньше 10 тыс. кв. м.

Эксперты считают, что проблемы начались, в частности, из-за реформы законодательства о долевом строительстве, запретившей привлекать деньги дольщиков напрямую. Но по мнению главы РАСК Николая Алексеенко, говорить о прямом влиянии этого фактора пока преждевременно: с проблемами пока сталкиваются не те проекты, которые уже начали работать через эскроу-счета: «Но из-за реформы у малых застройщиков резко сменились планы по новым проектам, и из-за отсутствия финансовой подушки многие из них не смогли с этим справиться».

Руководитель рабочей группы «Единой России» по защите прав дольщиков Александр Якубовский связывает рост числа банкротств и с политикой местных властей: «Когда объем федерального фонда защиты дольщиков достиг 32 млрд руб., многие регионы поняли, что прийти с просьбой инициировать банкротство проблемного застройщика — это реальный шанс очистить историю долгостроев».

В «Дом.РФ» (в его периметре находится фонд защиты прав дольщиков) соглашаются, что процедура банкротства девелопера сегодня — это способ восстановления прав дольщиков. Но, по расчетам РАСК, на долю фонда в 2019 году пришлось только 18% банкротств застройщиков. В 30% случаев инициаторами процедуры выступали сами дольщики, а в 19% заявление подавали контрагенты девелопера. Самостоятельно решение уйти с рынка приняли только 5% игроков.

Алексеенко ждет, что в этом году число банкротств застройщиков сохранится на уровне прошлого года или снизится. Между тем некоторые эксперты не видят перспектив улучшения ситуации в регионах.

Чем грозит банкротство застройщика

Банкротство застройщика – страшные слова, которые больше всего боится услышать любой человек, доверивший свои деньги строительной фирме. К сожалению, такое сегодня случается нередко, с завидной регулярностью разоряются большие и малые компании, оставляя за собой целый шлейф невыполненных обязательств и долгов. Но бывает и по-другому – предприятие преднамеренно объявляет себя несостоятельным и ликвидируется, чтобы уйти от ответственности. На что может рассчитывать дольщик, если произошло банкротство застройщика при долевом строительстве, что делать в этом случае, и как выйти из положения с наименьшими потерями?

Банкротство – сложная судебная процедура, проводимая арбитражным судом, которая не происходит одномоментно. Она может длиться до полутора лет и включает в себя несколько этапов, подробно расписанных в 127 ФЗ. Впервые он был введен еще в 2002 году и первоначально касался всех юридических лиц. Но в связи с многочисленными случаями несостоятельности застройщиков, и специфичностью данной сферы, в 2011 году появился новый раздел, регулирующий только банкротство застройщика при долевом строительстве.

Несмотря на то, что всего существует пять отдельных процедур, в юридической практике чаще всего проводятся лишь две из них: наблюдение и конкурсное производство. Первая из них – подготовительная стадия, которая, по сути, еще не является банкротством. В компанию направляется временный управляющий, наблюдающий за ее деятельностью и анализирующий ее финансовую устойчивость. Длится данный этап порядка семи месяцев и по его результатам наступает либо оздоровление предприятия, либо полная его ликвидация. Конкурсное производство означает банкротство застройщика, арбитраж вводит на предприятии конкурсное управление, отстраняя прежнее руководство компании.

Информация о начале процедуры наблюдения или конкурсного производства в отношении строительной компании общедоступна. Сведения о том, что застройщик банкротится, публикуются в официальном издании «Коммерсантъ». Что делать дольщику, если застройщик банкрот? Получив такую информацию, необходимо включать свои требования в специальный реестр, который ведется назначенным управляющим, и куда он заносит сведения обо всех кредиторах должника. После начала процедур и открытия реестра, управляющий направляет всем известным ему дольщикам письма о том, что они могут предъявить требования к застройщику.

Реестр в делах о банкротстве застройщиков отличается от документа, ведущего учет кредиторов всех юр. лиц. По общему правилу реестр включает в себя только денежные требования. При ликвидации компаний-застройщиков, реестр состоит из двух частей, в основную часть включаются все денежные требования, также формируется отдельный список, в который заносятся требования о передаче жилья. Но для этого необходимо, чтобы арбитраж при рассмотрении дела в отношении строительной компании, применил параграф 7 ФЗ 127, где речь идет о банкротстве застройщика.

Сведения о том, что банкротится застройщик, должны быть переданы в арбитраж либо самим должником, либо назначенным управляющим. Однако не всегда они поступают, и дело рассматривается в общем порядке, что не выгодно участникам долевого проекта. Поэтому первые действия дольщика при банкротстве застройщика – выяснить, применяется ли в данном деле особый порядок. Как узнать это участнику? Для этого нужно в картотеку арбитражных дел ввести необходимые данные.

Дольщики – отдельная категория кредиторов, которым закон предоставляет больший объем защиты, нежели другим кредиторам. Участники долевого строительства, пострадавшие от обанкротившегося застройщика, имеют определенные преимущества по сравнению с другими лицами.

  1. В данном случае реестр состоит не из трех, как обычно, а четырех очередей. Требования участников включаются в третью очередь, в то время как все остальные кредиторы попадают в четвертую, и могут рассчитывать на истребование долгов только после того, как свои выплаты получат дольщики.
  2. Дольщики могут по своему усмотрению выбирать, в какой форме выражать свои требования (в виде денег или жилого помещения). При этом при определенных обстоятельствах можно изменить первоначальную форму требований.
  3. Преимуществом является также возможность покрытия убытка, который понес участник долевого проекта в результате невыполнения своих обязательств застройщиком.
Читать еще:  Списать долги до 500 тысяч рублей можно будет бесплатно и без суда

Права дольщиков при банкротстве значительно шире, чем у других кредиторов, которые могут рассчитывать только на денежные выплаты. Дольщикам закон дает возможность выбора: потребовать с застройщика возврата вложенных в строительство денег или само жилье. И это очень большой плюс, поскольку исходя из сложившейся практики дел о банкротстве, денежной массы должника, как правило, не хватает на всех кредиторов. Большая доля средств уходит на погашение текущих расходов, и существует очень маленькая вероятность, что черед дойдет до третьей очереди кредиторов, к которой принадлежат участники долевого проекта.

Кроме того, сама процедура банкротства длится очень долго, после ее завершения имущество должника выставляется на торги, что также является небыстрым процессом, поэтому рассчитывать на скорые выплаты (если они вообще в принципе осуществятся) не приходится.

По закону существует несколько способов получения жилья дольщиком при ликвидации застройщика:

  • дольщик может предъявить требование о признании права собственности на жилое помещение;
  • участник может потребовать передать ему жилой объект;
  • недостроенный дом может быть передан дольщикам для самостоятельной достройки;
  • объект передается новому застройщику, который принимает на себя все обязательства прежней компании перед дольщиками.

Разумеется, самым идеальным является первый вариант, при котором дольщик получает квартиру и оформляет на нее свои права. Однако он возможен только тогда, когда квартира фактически построена, и объект уже введен в эксплуатацию, а также стороны успели подписать приемо-передаточный акт до начала процедуры банкротства. Нужно сказать, что такое происходит в единичных случаях, обычно застройщик банкротится в то время, когда объект находится на более ранних стадиях строительства. И здесь также существует несколько вариантов.

Если дом принят комиссией, но акт еще не подписан, передача помещения дольщику возможна при соблюдении дополнительных условий. Необходимо, чтобы:

  • на это согласилось более половины кредиторов четвертой очереди;
  • оставшегося после передачи квартир дольщикам имущества, хватило для оплаты обязательных расходов;
  • объект не находился в залоге у других лиц, не являющихся дольщиками;
  • жилых помещений было достаточно для удовлетворения требований всех участников проекта.

Одним из способов передачи жилья является предоставление возможности дольщикам самостоятельно достроить дом путем создания жилищного кооператива. Для этого созывается общее собрание участников, наделенное полномочиями принимать решение. Здесь также существует ряд дополнительных условий, которые подробно расписаны в статье 201.10 названного закона. Стоит отметить, что этот вариант наиболее затратный, поскольку дольщикам придется самостоятельно финансировать завершение строительства, поэтому реализация данного проекта остается под большим вопросом.

Последний способ, а именно передача объекта другому застройщику, довольно неплохой вариант для дольщиков. Он впервые введен только в конце 2015 года, и на сегодняшний день правоприменительной практики данного пункта еще недостаточно, что не позволяет объективно оценить его влияние на общую массу дел о банкротстве застройщиков.

Банкротное дело рассматривается в арбитражном суде, куда и нужно, прежде всего, обратиться дольщику, написав заявление, представив договор ДДУ и документы, подтверждающие оплату. Копия заявления и документов также направляются в адрес должника и назначенного арбитражем управляющего.

Что сделать дольщику, если он не заключал ДДУ, а его отношения с застройщиком регулируются другим документом? В случае с банкротством это не имеет значения, поскольку суд признает право граждан на выставление своих требований должнику, если между ними заключен договор:

  • купли-продажи жилья в строящемся объекте;
  • предварительный договор ДДУ или купли-продажи;
  • договор займа, условием которого является передача жилья;
  • договор простого товарищества, целью которого является возведение объекта и получения в нем квартиры.

Суд также посчитает обоснованными требования граждан, которые:

  • вложили деньги в другие виды товариществ (коммандитного, ЖСК) с целью строительства жилья;
  • имеют вексель, обязательством по которому является передача жилья.
  • заключили другие виды сделок с целью строительства многоквартирного дома.

Помимо арбитража дольщик может обратиться в страховую компанию, в которой застрахована ответственность строительной фирмы, или к поручителю, с которым у застройщика имеется договор поручительства, и потребовать от них выплаты денежных средств. Если все или часть требований дольщика будут удовлетворены, то размер требований, включенных в реестр, соразмерно уменьшается. С 2017 года застройщики обязаны производить отчисления в специально созданный компенсационный фонд, средства которого будут также направляться на выплату возмещения дольщикам в случае разорения строительной компании.

Участники долевого проекта, чей застройщик обанкротился, могут также встать на учет в реестр обманутых дольщиков, которым оказывают помощь органы местного самоуправления.

Если в вашей жизни прозвучали страшные слова «банкротство застройщика», нельзя опускать руки, нужно использовать все возможные способы своей защиты. Юридическую помощь и моральную поддержку вам окажет Общество защиты прав дольщиков, куда вы можете обратиться по координатам, размещенным на странице «Контакты».

Явные признаки банкротства вашего застройщика

Знаете ли вы, что, согласно данным Министерства строительства, в нашей стране более 38 000 людей являются обманутыми дольщиками? Когда-то они тоже решили купить квартиру, но проглядели первые признаки банкротства своих застройщиков, и теперь им совершенно не ясно когда наступит их новоселье в новые квартиры.

Давайте разберем вместе, какие признаки подают нам сигналы о приближающемся банкротстве застройщика.

1. Тишина на стройке

Это самый критичный фактор, указывающий на нездоровое финансовое положение девелоперов. Срок сдачи вот-вот наступит, а строители бросили площадку, грузовики не подвозят новых материалов, да и само возведение зданий находится будто в «заморозке»? Будьте уверенны, почти со 100%-ной гарантией вашему застройщику в ближайшем времени грозит банкротство.

Кстати, популярная на сегодняшний день функция трансляции процесса строительства через веб-ресурсы не сильно может упростить слежку за постройкой вашего дома. На сайте застройщик легко может подменить трансляцию камеры в режимы реального времени на обычную видеозапись, и вы ничего не будете подозревать.

2. Цены ниже

Заметили, что застройщик начал раздавать квартиры по невероятно выгодным ценам, которые ниже рыночных? Будьте начеку! Специалисты утверждают, что это плохой признак. Поведение строительной компании объясняется следующим образом: у застройщика кончились финансовые ресурсы, а чтобы их срочно как-то восполнить – распродается имущество компании.

3. Стабильность – признак мастерства

Обычно генподрядчик меняется по ходу строительства пару раз – так застройщик выбирает лучших специалистов для качественного и своевременного выполнения плана. Но когда замена подрядчика происходит слишком часто, то, возможно, строительная компания просто не выполняет условия договора по оплате работ, следовательно, у застройщика нет на это денег.

За изменениями в проектной декларации лучше следите сами. По закону о ДДУ ряд изменений вносится в проектную декларацию один раз в квартал, то есть 4 раза за год. Если вы заметили среди поправок частые переносы сроков сдачи – это повод насторожиться.

4. Абонент не абонент

Яркий факт, указывающий на проблемы со строительством – игнорирование компанией своих заемщиков. Вам перестанут отвечать на звонки, поставлять обновления о ходе работ, исключат доступ к отчетным документам. Не откладывайте на потом – наведайтесь в офис застройщика для выяснения обстоятельств.

5. Проведите расследование

Все вышеперечисленные признаки отсутствуют, но на сердце у вас все равно не спокойно? Проверяйте положение застройщика в открытых базах. Юристы советуют пробить название компании на сайтах контролирующих ведомств – возможно, ваш застройщик получил статус «проблемной» компании. Вся информация о смене руководства, переименованиях компании и прочем – содержится в интернете на соответствующих ресурсах.

Полистайте Картотеку сайта Федеральных арбитражных судов на предмет количества судебных исков в компанию застройщика. На неблагоприятное финансовое положение компании указывают внушительные суммы исков, заявленные от дольщиков или налоговых служб.

Отсутствие банковских выплат тоже является фактором о неблагоприятном положении дел.

Важно помнить и о сроках действия разрешения на строительство — дата окончания стройке не должна превышать дату разрешения проведения строительных работ на земельном участке. Однако, такие моменты следует выяснять перед заключением договора о покупке квартиры.

Читать еще:  Информация о банкротстве юридических лиц

О том, на что еще важно обратить внимание перед покупкой, чтобы не стать обманутым дольщиком, читайте здесь.

Застройщику элитного ЖК в Белгороде грозит банкротство

Суть претензий не озвучивается. Издание «Абирег» отмечает, что банк потребовал признать застройщика банкротом из-за долга в 872,8 млн рублей. До этого их отношения ещё не переходили в судебную плоскость.

«Строитель Белогорья» возводит элитный комплекс на Свято-Троицком бульваре в областном центре. По данным сервиса Kartoteka.ru, движимое имущество застройщика — башенный кран и Skoda Octavia — в залоге у банка с конца 2017 года.

При этом стройкомпания раньше фигурировала в числе фирм, которые не соблюдают сроки сдачи зданий. К примеру, ввод в эксплуатацию одного из комплексов «Строитель Белогорья» затянул почти на четыре года.

Компания с уставным капиталом в 10,01 млн рублей зарегистрирована в 2012-м. С июня ею руководит Денис Бояркин, а владельцем является Дмитрий Мальцев. В 2018 году выручка фирмы достигла 135,3 млн рублей при чистом убытке в 138,85 млн.

ИА «Бел.Ру» © 1999-2019. Все права защищены.

Сетевое издание Информационное агентство «Бел.Ру»

Средство массовой информации зарегистрировано Федеральной службой по надзору в сфере связи, информационных технологий и массовых коммуникаций 23.11.2018 г. регистрационный номер серия ЭЛ № ФС 77-74127.

Дата регистрации: 23.11.2018

Учредитель: Общество с ограниченной ответственностью «ПремьерМедиаИнвест»

Телефон: +7 (47-22) 24-97-77

Главный редактор: Артемова О.А., [email protected]

Реклама на сайте: +7 (47-22) 24-97-78, [email protected], [email protected]

Все права на материалы и новости, опубликованные на сайте www.bel.ru, охраняются в соответствии с законодательством РФ. Допускается цитирование без согласования с редакцией не более 50% от объёма оригинального материала, с обязательной прямой гиперссылкой на страницу, с которой материал заимствован. Гиперссылка должна размещаться непосредственно в тексте, воспроизводящем оригинальный материал www.bel.ru, до или после цитируемого блока.

Материалы в сюжетах «Новости компаний» и «Партнёрский материал» публикуются на правах рекламы.

Дольщики и банки: управляющий застройщиков рассказал о своей работе

О том, кому выгодно банкротство

Процедура банкротства сейчас точно не выгодна должнику. В 2001 году, когда я начинал как арбитражный управляющий, основная масса процедур была «заточена» на списание обязательств должника перед кредиторами. Но законодательство с тех времен сильно изменилось. Закон, который был принят в 2002 году, кардинально отличается от закона в текущей редакции. Кроме того, судебная практика, обзоры, постановления пленумов, информационные письма серьезно влияют на правовое регулирование. Одно из основных новшеств – это субсидиарная ответственность. Если раньше случаи привлечения к ней были единичны, то теперь маятник качнулся в другую сторону. Суды стали привлекать на порядок чаще, но далеко не всегда делают это обоснованно. Полагаю, что со временем практика найдет золотую середину в этом вопросе.

О ситуации в банкротстве застройщиков

В банкротстве застройщиков ситуация намного сложнее. Редакция закона о банкротстве, которая действовала до 2018 года, не обеспечивала должной защиты интересов дольщиков, которые часто отдавали недобросовестному застройщику все накопления. Действующие положения закона позволяют использовать механизмы защиты дольщиков с участием Фонда защиты прав граждан – участников долевого строительства. Это помогает выйти из патовой ситуации – достроить дома или выплатить компенсации. Требования других кредиторов удовлетворяются за счет конкурсной массы должника, но чаще всего удается получить или чуть-чуть, или совсем ничего. Банкротство застройщиков в последние несколько лет постоянно реформируется. За последние три года оно претерпело такие изменения, которые кажутся кардинальными даже на фоне меняющегося закона о банкротстве в целом.

Банкротство застройщиков вообще очень сложное. Сейчас я являюсь управляющим семи застройщиков, у которых общее количество дольщиков более 8000. Эти семь процедур занимают 100% моего времени, хотя с тем же объемом трудозатрат я мог бы вести 50–60 простых банкротств компаний. Кроме того, в банкротстве застройщиков приходится решать много неюридических вопросов, таких как продолжение строительства, организация охраны стройплощадки. Денег на это обычно не хватает, поэтому нужно просить у подрядчиков большие отсрочки. Много обманутых дольщиков – это социальный аспект и дополнительный контроль со стороны администрации области, по многим процедурам ежемесячно проходят по несколько совещаний у губернатора.

О счетах эскроу, которые обязательны с 2019 года

Счета эскроу – это больше экономическая история, чем банкротная (на счета эскроу дольщики перечисляют оплату за жилье, и застройщик получает деньги, только когда дом построен). Такой способ оплаты улучшает общий климат в отрасли, но и сказывается на стоимости квадратного метра. Ведь застройщики вынуждены кредитоваться в банках, а затраты на это в итоге перекладываются на конечного потребителя. В двойном выигрыше или даже в тройном остаются банки, которые кредитуют застройщика, кредитуют дольщика (ипотека) и долго держат деньги на счетах. Это хороший заработок при минимальных рисках. В то же время переход на эскроу-счета в значительной степени расчистит рынок и уменьшит число недобросовестных застройщиков и обманутых дольщиков.

О причинах банкротства застройщиков

Я думаю, что риски те же самые, что с эскроу-счетами или без. Из моего опыта выделяю такие причины: неэффективная бизнес-стратегия застройщика, намеренное хищение средств, резкое изменение конъюнктуры рынка (скачки курса валюты, резкое падение продаж и другие причины). Высокие компенсации дольщикам в случае задержки строительства – тоже риск. Особенно если дольщиков много, а простой длительный. Это дополнительная финансовая нагрузка на застройщика в виде штрафов и неустоек.

О банках в процедуре банкротства застройщиков

Банки заинтересованы вернуть средства за счет залога, но объекты незавершенного строительства, находящиеся в залоге у банка, по закону переходят новому девелоперу, который заканчивает строительство. И здесь возникает конфликт интересов кредиторов. Дело в том, что объект передает конкурсный управляющий на основании определения суда застройщику, который учрежден региональными властями. Согласия залогодержателя, то есть банка, не спрашивают. Получается риск потери залога, а значит, и невозможности удовлетворения требований банка. Сейчас судебная практика по этому вопросу только формируется. Точку, скорее всего, поставит Верховный суд, но когда это будет, непонятно.

О том, что нравится и не нравится в работе

Быть управляющим у застройщиков – это тяжелый труд. Большой объем работы, сотрудничество с государственными органами, дольщики, которые попали в сложную жизненную ситуацию. Мне нравится работа, которая выходит за рамки юриспруденции и требует решения сложных задач в короткие сроки. Ведь в банкротстве застройщиков нужно не только учесть интересы всех кредиторов, но и как можно быстрее обеспечить погашение требований дольщиков (как самых пострадавших кредиторов). Это бывает непросто, потому что закон реформируется, а судебной практики нет. Поэтому приходится работать в постоянном контакте с администрацией города, фондом «Дом.РФ», чтобы находить нетривиальные выходы из сложных ситуаций, решать административные вопросы.

Не нравится мне правовая неопределенность по ряду важных вопросов. Я понимаю , что это временно, ведь изменения в закон внесены недавно. Рассчитываю, что судебная практика все расставит на свои места.

Как дольщику получить жилье, когда застройщик – банкрот

За год (к июню 2018 г.) число застройщиков-банкротов в России увеличилось в 2,4 раза, достигнув в сумме 320 компаний, что составляет 10% от общего количества девелоперов (данные Единого реестра застройщиков). Пока банкротами чаще всего становятся небольшие компании. Но в связи с законодательными ужесточениями правил работы на рынке дамоклов меч банкротства может нависнуть и над рядом крупных игроков отрасли.

На что может рассчитывать дольщик в ситуации, когда компания, которой он отдал свои деньги за квартиру, вдруг оказалась банкротом? Какой стратегии поведения следует придерживаться в такой ситуации?

«С рынка уйдет дешевое жилье»

Сила – в единстве

Первый шаг покупателей после объявления банкротства – это самоорганизация. Как правило, дольщики проектов находятся в очень тесной коммуникации еще тогда, когда ничто не предвещает беды. Поэтому сначала необходимо поискать дополнительную информацию о ситуации на официальных сайтах застройщика и его проектов, официальных и неформальных форумах дольщиков, а также в группах в социальных сетях. Обычно еще до банкротства на таких ресурсах выделяются наиболее активные участники, которые следят за ситуацией и делятся полезной информацией.

После предварительной разведки необходимо обратиться к юристам. Они разъяснят формальную сторону дела и помогут включить дальнейшие процессы, в том числе и судебный процесс.

Читать еще:  Банкротство гражданина и его гражданско правовые последствия

Как появляется банкрот в строительстве

С 2011 г. для застройщиков предусмотрена особая процедура банкротства. Признак банкротства появляется, если компания, привлекающая средства граждан на строительство жилого дома, перестает исполнять обязательства перед контрагентами в течение трех месяцев и более.

Застройщик становится банкротом по решению суда после обращения кредиторов, наемных работников, участников долевого строительства и других лиц. Обычно процедуру банкротства инициируют банки, выдавшие кредит на строительство.

Новые правила продажи жилья. Что изменится для покупателей, строителей и банков

Но иногда следует проявлять инициативу и дольщикам. Во-первых, обращение по поводу возможного банкротства подается в арбитражный суд по месту нахождения застройщика. Соответственно, если дольщики живут далеко от места регистрации фирмы (скажем, в другом регионе), то участвовать в процессе им будет неудобно. Поэтому к обращению прикладывается ходатайство о переносе рассмотрения дела в другой суд. Во-вторых, поскольку чаще всего строительство ведется на арендованной земле, дольщики могут просить суд запретить арендодателю участка распоряжаться им до улаживания спора.

Рассмотрев обращение, суд либо отказывает заявителям, либо назначает процедуру конкурсного производства. Застройщики-банкроты не проходят типичные для других юридических лиц этапы процедуры (к примеру, наблюдение). Главная задача конкурсного управляющего в этот период прозаична – сформировать очередь (реестр) из всех претендующих на имущество компании (конкурсную массу), после чего разделить его между ними. На этом этапе дольщики формулируют и заявляют требования.

Какие требования может заявить дольщик?

В ходе банкротства дольщик может рассчитывать на несколько вариантов удовлетворения своих требований: передачу квартиры, возврат денежных средств, оформление собственности на незавершенный объект. Рассмотрим их в отдельности.

1. Требуем готовую квартиру

Застройщики жилья с 1 июля поднимут цены на квартиры

Наиболее распространенное требование дольщиков – это квартира. Перспективность такого дела зависит от того, на какой стадии строительства находится дом.

Идеальная для дольщика ситуация: дом построен, принят комиссией, а передаточный акт между ним и застройщиком уже подписан. По сути, покупателю остается только получить ключи и оформить право собственности.

Менее удачный вариант: дом построен, комиссия разрешила ввод в эксплуатацию, но дольщики не успели подписать акты о передаче квартир. В этом случае дольщик получает квартиру только при следующих условиях.

Во-первых, больше половины кредиторов четвертой очереди согласны на передачу квартир.

Во-вторых, оставшегося после передачи квартир имущества банкрота хватает на оплату требований первой и второй очередей, предшествующих дольщикам (это третья очередь).

«Гранель» построит жилой квартал на 200 000 кв. м рядом со «Сколково»

В-третьих, объект не заложен у других лиц. Наконец, жилых помещений, имеющихся или построенных в будущем, достаточно, чтобы удовлетворить требования всех желающих получить квартиры.

2. Требуем в собственность недостренный дом

Если возведение дома не завершено, дольщики могут потребовать признать его своей собственностью. Для этого клиенты обращаются в суд и в случае успешного исхода дела регистрируют совместное долевое право на объект незавершенного строительства.

Эта тактика оптимальна в нескольких ситуациях. К примеру, если дом находится на завершающем этапе строительства и для достройки требуются относительно небольшие вложения. В этом случае дольщики образуют жилищно-строительный кооператив (ЖСК), который заканчивает строительство или продает объект. Кроме того, признание права собственности – это необходимый шаг, если местные власти готовы достроить здание за счет бюджета или с помощью нового девелопера.

Дольщики продолжают активно покупать в Москве квартиры на стадии котлована

Вместе с тем дольщики превращаются в совладельцев долгостроя. Поэтому распоряжаться его непростой судьбой придется сообща: выбирать новых застройщиков или добиваться внимания властей. При этом среди покупателей всегда будут те, кто хочет «побыстрее», и те, кто хочет «подешевле» решить общую проблему.

Закрепляя право на недостроенный дом, дольщики добиваются еще одного преимущества – объект незавершенного строительства выводится из конкурсной массы. Это значит, что его не выставят на торги для удовлетворения требований других кредиторов.

3. Требуем деньги

Возврат средств дольщику предполагает прекращение выполнения его обязательств по ДДУ. Однако шансы на удовлетворение денежных требований, как правило, минимальны. Надежды дольщиков, требующих возврата средств, связаны только с активами застройщика, товарно-материальными ценностями компании, недвижимостью и т. п., продажа которых покроет расходы. На практике такое происходит крайне редко.

Помимо этого денежные требования дольщиков удовлетворяются только в третью очередь. Вырученные на торгах средства сначала идут на покрытие долгов перед гражданами, которым банкрот обязан компенсировать вред здоровью, а затем – наемным работникам, не получившим зарплату. Оставшиеся после этого средства также идут на оплату обязательных расходов (к примеру, коммунальных платежей, а также на зарплату арбитражного управляющего).

Сбербанк будет по-новому кредитовать строительство жилья

Помимо возврата средств компенсируются неустойки. То же происходит и в случае, если часть дольщиков оформили собственность на завершенные или незавершенные объекты строительства, которые после этого не подлежат продаже. После этих маневров до дольщиков доходят незначительные денежные суммы.

Как формируется реестр кредиторов?

Определившись с требованиями, дольщики подают заявку на включение в соответствующий реестр. Все желающие участвовать в разделе имущества банкрота делятся на три очереди. В первой очереди находятся граждане, которым требуется компенсировать нанесенный застройщиком вред здоровью. На практике такое встречается крайне редко.

Вторую очередь составляют работники застройщика. Как правило, у банкротов большие долги по заработной плате, поэтому данная группа «очередников» обычно забирает львиную долю свободных средств.

Третью очередь составляют кредиторы. Сюда же включаются и дольщики, которые с точки зрения законодательства о банкротстве также кредитуют застройщика посредством собственных денег. Однако дольщики имеют приоритет по сравнению с другими кредиторами. Их требования удовлетворяются в первую очередь, а потом уже получают компенсацию другие инвесторы (банки, например). Поэтому фактически на активы застройщика претендует четыре очереди граждан.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Дольщики получают еще одну преференцию – они формируют сразу две очереди. В первой участвуют те покупатели, которые претендуют на передачу квартир, а в другой – желающие вернуть вложенные деньги. Впрочем, закон не запрещает дольщикам числиться в обеих очередях, но получить можно либо жилье, либо деньги.

Как встать в очередь?

После решения суда о начале процедуры банкротства застройщика информация об этом официально публикуется (газета «Коммерсантъ»). Кроме того, сам управляющий обязан в течение 30 дней уведомить дольщиков об открытии конкурсного производства. С этого момента у дольщиков есть 30 дней, чтобы заявить требования.

В заявлении указывается Ф.И.О. и контакт конкурсного управляющего, наименование арбитражного суда, название застройщика-должника, сведения о заявителе, дата и номер ДДУ, идентификационные данные дома и квартиры, стоимость квартиры по ДДУ, реквизиты документов, подтверждающих оплату.

После получения заявления конкурсный управляющий в течение 30 дней включает требования дольщика в реестр или отказывает в этом. В течение еще 30 дней управляющий уведомляет дольщика о решении.

Государство отказалось увеличить отчисления застройщиков для защиты дольщиков

Если у застройщика есть незавершенные объекты строительства, конкурсный управляющий созывает собрание дольщиков. На обсуждение участников долевого строительства выносится вопрос о коллективной подаче иска в арбитражный суд с целью передачи в собственность готового или незавершенного дома. Кроме того, конкурсный управляющий предлагает участникам дольщикам обратиться за компенсацией в Фонд защиты прав, к поручителям застройщика или страховой компании.

Как получить деньги от страховщиков?

Каждый договор долевого участия страхуется. Как правило, этим занимаются частные компании, которые получают по 1-1,5% от каждого зарегистрированного ДДУ. Признание застройщика банкротом и введение конкурсного управления уже дает основание требовать причитающиеся средства у страховщиков. Обоснованием служит решение арбитражного суда, а также выписка из реестра требований кредиторов. Это справедливо и в тех случаях, когда застройщика страхует поручитель. Дальнейший порядок рассмотрения обращения и выплат регулируется соответственно договорами страхования и поручительства.

В то же время практика показывает, что эти методы обеспечения обязательств застройщиков оказались неэффективными при банкротстве. С недавних пор у дольщиков появился более реальный шанс получить вложенные деньги назад. С 2017 г. начал работать Фонд защиты прав участников долевого строительства, который удовлетворяет денежные требования дольщиков от застройщиков-банкротов. Однако такую возможность получили участники только тех проектов, где первый договор долевого участия был зарегистрирован после 20 октября 2017 г.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector