Zavialovo.ru

Юридическая консультация
2 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

10 июня 2020 г. Арбитражным судом Чувашии ООО «Фирма «Старко» признано банкротом. Было открыто конкурсное производство на один год — до 10 июня 2021 года.

Требования кредиторов, дольщиков в том числе, будут удовлетворяться за счет всех денежных средств и имущества строительной компании, которые у нее остались на момент признания банкротом. Прежнее руководство отстранено от управления. Теперь полномочия руководителя исполняет конкурсный управляющий, которого назначил суд. По «Старко» таким человеком стал Владимир Яковлевич Митюнин – член Ассоциации «Региональная саморегулируемая организация профессиональных арбитражных управляющих». Именно он будет описывать и реализовывать имущество, погашать долги.

Последним объектом, который возводил «Старко», был жилой комплекс «Ривьера» на берегу Волги в Речном порту.

Управление Росреестра по Чувашии подготовило небольшие рекомендации о том, что должен предпринять участник долевого строительства, если застройщик объявлен банкротом.

Первое и самое важное, что должен сделать дольщик, это заявить свои требования о включении в реестр требований кредиторов. В настоящий момент денежные требования и требования о передаче жилого помещения, машино-места, нежилого помещения подлежат предъявлению конкурсному управляющему, а не в суд, как было ранее.

Законом установлен новый срок для включения в реестр требований кредиторов — три месяца с даты получения уведомления от конкурсного управляющего о введении процедуры банкротства. Это значит, что сообщения об открытии процедуры банкротства, которое было опубликовано в газете «Коммерсантъ» 20 июня 2020 года и объявления в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве недостаточно. Теперь у конкурсного управляющего есть обязанность лично уведомить каждого участника строительства и предложить ему в течение трех месяцев включиться в реестр кредиторов. При этом трехмесячный срок начинает отсчитываться с момента получения на руки этого уведомления, а не с даты опубликования сообщения в «Коммерсантъе». Если по уважительной причине вы не успеете подать заявление о включении ваших требований в реестр кредиторов в обозначенный период, то обратившись в суд, можно будет восстановить этот срок.

Росреестр акцентирует, что дольщики могут не дожидаться извещения от конкурсного управляющего и самостоятельно направить ему документы для включения в реестр по адресу: 428020, Чувашская Республика, г. Чебоксары, ул. Петрова, д.6. офис 403. Имейте ввиду, что корреспонденцию лучше направлять заказным письмом с уведомлением. К требованию о включении в реестр необходимо приложить подлинники или надлежаще заверенные копии правоустанавливающих документов (договор долевого участия или переуступки права требования), квитанцию, подтверждающую полную или частичную оплату.

Конкурсный управляющий в течение 30 рабочих дней рассматривает данные требования и, в случае обоснованности, включает в реестр, о чем в обязательном порядке направляет уведомление дольщику.

Если дольщик не согласен с решением конкурсного управляющего (отказом во включении или включением неполных требований), то он вправе в течение 15 дней с момента получения уведомления подать возражения в суд. Дольщик вправе обжаловать действия конкурсного управляющего в судебном порядке и в случае отсутствия ответа.

Требования участников строительства, возражения по которым не заявлены в срок, считаются установленными в размере, составе и порядке, которые определены конкурсным управляющим.

Для сведения, дольщик может отказаться от получения жилого помещения в пользу денежной выплаты.

Участники строительства, требования которых включены в реестр, вправе участвовать в собраниях кредиторов с правом голоса.

Действия дольщика при банкротстве застройщика

Воспользуйтесь поиском и найдите то, что вы искали

Общество с ограниченной ответственностью «ДОМ.РФ Управление активами». Лицензия на осуществление деятельности по управлению инвестиционными фондами, паевыми инвестиционными фондами и негосударственными пенсионными фондами от 10 октября 2016 г. № 21-000-1-00998 выдана Банком России, бессрочно.

Закрытый паевой инвестиционный фонд недвижимости «ДОМ.РФ», Правила доверительного управления зарегистрированы Банком России 03.06.2016 за № 3164 (Фонд).

До приобретения инвестиционных паев получить подробную информацию о Фонде и ознакомиться с правилами доверительного управления Фондом, а также с иными документами, предусмотренными законодательством Российской Федерации, можно по адресу: 125009, г. Москва, ул. Воздвиженка, д. 10, пом. XI, ком. 177 и (или) по тел.: (499) 681-06-62 доб. 58729, 58604 и на сайте: www.domrf-am.ru.

Источники информации, в которых в соответствии с правилами доверительного управления Фондом должна быть раскрыта соответствующая информация: сайт Управляющей компании в сети Интернет: www.domrf-am.ru и «Приложение к Вестнику Федеральной службы по финансовым рынкам» (раскрывается информация, подлежащая опубликованию в печатном издании).

Обращаем внимание, что стоимость инвестиционных паев Фонда может увеличиваться и уменьшаться, результаты инвестирования в прошлом не определяют доходы в будущем, государство не гарантирует доходность инвестиций в паевые инвестиционные фонды, и прежде чем приобрести инвестиционный пай, внимательно ознакомьтесь с правилами доверительного паевым инвестиционным Фондом. Информируем о том, что инвестирование в активы, предусмотренные в инвестиционной декларации Фонда, связано с определенной степенью рисков и не подразумевает гарантий, как по возврату основной инвестированной суммы, так и по получению доходов.

ООО «ДОМ.РФ Управление активами» уведомляет клиентов и иных заинтересованных лиц о существовании риска возникновения конфликта интересов при осуществлении деятельности по доверительному управлению паевыми инвестиционными фондами. При этом под конфликтом интересов ООО «ДОМ.РФ Управление активами» понимается наличие у ООО «ДОМ.РФ Управление активами», и (или) иных лиц, если они действуют от имени ООО «ДОМ.РФ Управление активами» или от своего имени, но за его счет, и (или) его работников интереса, отличного от интересов стороны по договору доверительного управления (клиента ООО «ДОМ.РФ Управление активами»), при совершении либо не совершении юридических и (или) фактических действий, влияющих на связанные с оказанием услуг ООО «ДОМ.РФ Управление активами» интересы стороны по договору доверительного управления (клиента ООО «ДОМ.РФ Управление активами»).

На Сайте могут присутствовать гиперссылки на сайты компаний, которые являются нашими партнёрами. Однако ООО «ДОМ.РФ Управление активами» не несёт ответственности за содержание таких сайтов и за имеющиеся там ссылки.

Действия дольщиков при банкротстве застройщика

Мы уже рассказывали о том, какие гарантии предоставляет дольщикам закон в случае банкротства застройщика. Но даже при наличии описанных гарантий дольщикам ни в коем случае нельзя бездействовать и ждать, пока кто-то за них решит их судьбу. Необходимо активно участвовать в разрешении возникших проблем, чтобы добиться соблюдения всех предусмотренных законом прав и гарантий.

Пока застройщик не признан банкротом

Если у дольщиков появляются сомнения в финансовой стабильности застройщика проверить обоснованность этих сомнений проще всего по сайту арбитражного суда. Введя название компании застройщика в окне поиска в поле «ответчик», вы узнаете обо всех исках, которые к нему предъявлены. Там же вы получите доступ к судебным решениям, вынесенным по этим искам. Большое количество отрицательных решений само по себе ещё не означает близость банкротства – не поленитесь ввести название застройщика и в поле «истец», вполне возможно, что застройщику должны больше, чем должен он сам. Но в любом случае наличие значительного числа судебных дел очень неприятный симптом.

Определить, что у застройщика начались проблемы, можно также по тому, как у него идут продажи. Позвоните в офис продаж застройщика и спросите, сколько осталось свободных квартир. И не только в вашем доме, а во всех объектах – часто застройщик достраивает одни объекты за счёт других. Перезвоните через пару недель, через месяц и задайте тот же вопрос. Если количество квартир не изменилось, значит продажи стоят, деньги не поступают, и у застройщика могут начаться проблемы. Иногда застройщику удаётся искусственно реанимировать спрос, но это получается крайне редко.

В отсутствие продаж застройщик может попытаться решить финансовые проблемы за счёт заёмных денежных средств, но они тоже не бесконечны. Предоставляя кредит, банк требует залог, а свободного имущества, пригодного для передачи в залог, у застройщика, как правило, немного.

Когда до дольщиков доходит информация о том, что строительная компания, с которой у них заключены договоры долевого участия, находится на грани банкротства, они обычно делятся на две группы. Первые терпеливо ждут окончания строительства и надеются, что ситуация у застройщика улучшится, а дом, если и не будет введён в эксплуатацию, то хотя бы физически достроен. Другие решают немедленно расторгать договор с застройщиком и требовать возврата внесённых денежных средств. Но это возможно только в случаях, специально предусмотренных в законе, о чём мы уже писали ранее. И здесь важно понимать – чем больше договоров будет расторгнуто, темы выше вероятность банкротства застройщика. Специалисты юридической фирмы «Красников и партнёры» в своё время возглавляли юридические отделы крупных строительных компаний, и мы по опыту можем сказать, что у таких компаний свободных денег нет. Если даже 3-5 дольщиков взыщут вложенные по договорам долевого участия денежные средства, это может стать серьёзным ударом для застройщика. Очень часто такие дольщики и являются инициаторами банкротства, чего недобросовестный застройщик часто только и ждёт.
Есть, правда, и третья категория дольщиков, которые, заблаговременно узнав о проблемах застройщика, пытаются заключить договор уступки права требования по своему договору долевого участия и избавиться от потенциально опасной квартиры.

Что делать, если в отношении застройщика уже введена процедура банкротства

Если процедура банкротства в отношении застройщика уже введена, то дольщикам придётся включаться в эту процедуру наравне с другими кредиторами. В этом случае получить назад вложенные деньги и, тем более, уступить свои права по договору долевого участия будет крайне проблематично.

Если застройщик находится в стадии банкротства, но дом, который он строил, введён в эксплуатацию или достроен и фактически готов к вводу, право собственности на квартиру дольщик может признать в судебном порядке. Однако в такой ситуации заявление о признании права собственности будет необходимо подавать не в суд общей юрисдикции, а в арбитражный суд, который рассматривает дело о банкротстве. Это заявление будет называться заявлением о включении требований в реестр. Если дом в эксплуатацию не введён, признать право собственности на квартиру будет гораздо сложнее, хотя и такие прецеденты бывали.

Ещё сложнее обстоит ситуация с признанием права собственности на нежилые помещения, которые также строились по договорам долевого участия. Закон ничего не говорит о порядке удовлетворения требований по нежилым помещениям, поэтому суды занимают различные позиции – одни признают права на нежилые помещения по аналогии с квартирами, другие в таком признании отказывают.

Если дом в эксплуатацию не введён, то, как мы и писали ранее, у дольщиков есть два варианта. Либо для достройки будет привлечён новый застройщик, либо дольщикам необходимо будет объединиться в ЖСК, и достраивать дом самостоятельно. По мнению наших специалистов, второй путь является более предпочтительным, особенно в случае, когда дом находится в высокой степени готовности. Если будет привлечён новый застройщик, он потребует за достройку доплату. В случае с ЖСК доплачивать тоже придётся, но в этом случае дольщики, ставшие пайщиками ЖСК, будут сами контролировать расходование денежных средств. Кроме того, новый привлечённый застройщик в любом случае ставит своей главной целью извлечение прибыли, и долю этой прибыли будет также включать в себя доплата.

Читать еще:  Проверить банкротство физических лиц

Как видим, вариантов развития событий довольно много. Поэтому рекомендуем в каждом случае, когда возникает вероятность банкротства застройщика и, тем более, когда процедура банкротства уже введена, незамедлительно обращаться за профессиональной юридической помощью в юридическую фирму, специализирующуюся в вопросах недвижимости и долевого участия в строительстве.

Для получения дополнительной информации позвоните нам или задайте вопрос онлайн.

Все права на данную публикацию принадлежат ООО «Красников и партнёры»

Банкротство застройщика – помощь дольщикам в решении споров

Что делать при банкротстве застройщика в долевом строительстве – актуальный вопрос для лиц, попавших в сложную ситуацию. При покупке квартиры в строящемся доме стороны подписывают договор или соглашение о долевом участии (ДДУ).

Не исключено, что застройщик в процессе реализации своих обязательств не сможет рассчитать свои силы, и будет признан банкротом. Тогда на плечи дольщика ложится необходимость отстаивания своих законных интересов в судебном порядке.

На практике, выделяют два варианта защиты прав дольщиков: подача заявления о возврате своих вложенных денег или постановка вопроса перед судом о передаче прав собственности на квартиру. Главное – соблюсти срок подачи документов (заявления), он строго ограничен, и, как правило, указан в определении о признании застройщика несостоятельным (банкротом).

Выделяют также другие способы защиты прав дольщиков:

  1. Обращение в страховую компанию (возможно лишь, когда объект был застрахован).
  2. Подача документов в специально организованный Фонд по защите прав дольщиков.
  3. Включения в реестр обманутых дольщиков при Комитете города Москвы по обеспечению инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства.
  4. Обращения в правоохранительные органы в случае наличия в действиях застройщика или подконтрольных лиц признаков составов преступлений по ст. ст. 159, 160 УК РФ.

Не исключено, что передача квартиры или машиноместа произойдет раньше банкротства застройщика, в этом случае следует обратиться в районный суд с требованием о признании права собственности на приобретенный объект недвижимости.

Что делать дольщику?

При банкротстве строительного объекта, права дольщика шире, чем у других кредиторов. Гражданам предоставляются варианты действий: требование о выплате денежных средств или же само жилое помещение. Второй вариант наиболее приемлем, так как не всегда застройщик может найти деньги, чтобы вернуть их дольщикам.

Поэтому наиболее удачным решением со стороны дольщика – заявить требование об оформлении жилого помещения в собственность в ходе процедуры банкротства. В этом случае квартира исключается из сформированной управляющим конкурсной массы и не может быть продана в ходе торгов.

Обращение к юристам компании «Простые решения», правильное действие и залог успеха

Процедура банкротства застройщика – неприятная в эмоциональном плане и юридически сложная процедура. Для возмещения понесенного ущерба гражданам рекомендуется обратиться к специалисту. В ходе первой консультации юристы компании «Простые решения» не только разъяснят права и обязанности сторон, но и посоветуют оптимальный вариант решения именно вашей ситуации.

Предлагаем следующие услуги:

  • Устная консультация.
  • Отслеживание процедуры банкротства.
  • Составление претензий к застройщику.
  • Составление заявления и подача его в реестр кредиторов.
  • Оформление и отправление искового заявления о признании права собственности на объект недвижимости.
  • Представление интересов клиента в суде, а также в ходе собрания кредиторов.
  • Помощь по истребованию денежных средств, компенсации морального вреда.

При банкротстве строителя, обращение к юристу – логичное и целесообразное решение. Законодательная база стремительно изменяется, поэтому любому человеку сложно самостоятельно справиться со всеми юридическими процедурами.

Можно ли получить квартиру, если застройщик банкрот?

После введения процедуры банкротства застройщика предполагается два способа компенсации понесенного ущерба: требование о возмещении денежных средств или о получении жилого помещения. Последнее, в свою очередь, возможно следующими способами:

  1. Предъявление требования прав собственности на жилой объект недвижимости и как следствие передача готовой квартиры или объекта незавершенного строительства.
  2. Передача объекта недвижимости (многоквартирного дома) новому руководителю проекта – застройщику для реализации неоконченного строительства.

Оптимальным вариантом признается передача готового объекта недвижимости, который введен в эксплуатацию, на него получены разрешения на строительство. В любой случае порядок действий таков: сбор документов и дальнейшая подача вместе с заявлением в Арбитражный суд с требованием о включении в реестр.

Следует помнить, что существуют различные реестры кредиторов, которые отличаются друг от друга по характеру требования дольщиков:

Реестр по денежным требованиям

Лицо, желающее получить денежные средства вправе обратиться с требованием имущественного характера. Удовлетворения требований дольщика станет возможным в случае реализации имущества застройщика на торгах в рамках введённой судом процедуры.

Реестр требования о получении жилого помещения

Данный реестр формируется в случае предъявления дольщиком требования о передаче ему в собственность жилого объекта.

Вместе с требованием в реестр, как правило, подается ряд документов:

  1. Копия паспорта дольщика.
  2. ДДУ (договор долевого участия), который заверен надлежащим образом (нотариально либо получен дубликат в МФЦ).
  3. Квитанция или выписка из банка, из которой следует, что дольщик исполнил обязательства перед застройщиком.
  4. Договор переуступки прав требований в случае покупки квартиры по указанному договору.

Следует знать, что заявление о банкротстве застройщика составляется в произвольной форме. Единый образец не регламентирован на законодательном уровне. Главное указать информацию о заявителе, спорном объекте, документально подтвердить факт оплаты объекта недвижимости.

Как вернуть деньги, если застройщик банкрот?

Альтернативой передачи жилого помещения покупателю признается подача искового заявления о возмещении денежных средств. При этом рекомендуется учитывать следующее:

  1. Исходя из практики у юридического лица – банкрота, денег, как правило, не остается для удовлетворения требований дольщиков.
  2. Имеющиеся денежные средства банкрот направляет в приоритетном порядке на текущие платежи, судебные издержки, заработную плату, налоговые платежи, а уже потом дольщикам.

Другими словами, в ходе судебного разбирательства, как правило, не получается вернуть всю сумму израсходованных денежных средств на приобретение жилого помещения. Речь идет также о возмещении морального вреда, компенсировании понесенных убытков, а также неустойки. Дольщики, пострадавшие от банкротства застройщика после 2017 года, находятся в более выгодном положении. Согласно ФЗ-214 «О защите прав дольщиков», денежные средства возмещаются из специально организованного компенсационного фонда.

Лица, пострадавшие до 2017 года, могут постараться вернуть вложенные деньги по страховке. Ведь по тому же ФЗ-214, застройщик обязан страховать недвижимость от невыполнения обязательств по передаче жилого помещения. При долгом строительстве многоквартирного жилого помещения, застройщик или дольщик не могут предугадать его возможное банкротство.

Поэтому перед покупкой квартиры следует обратиться к юристу с целью выявления признаков банкротства застройщика. Подобного рода услуги, помимо защиты интересов прав дольщиков в банкротстве, мы оказываем нашим клиентам.

Что делать покупателям апартаментов при банкротстве застройщика

  • Каков правовой статус апартаментов?
  • Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
  • Могу ли я требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился?
  • Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?
  • Каков будет размер денежной компенсации?
  • Как действовать, если я купил в строящемся доме кладовую или машино-место?

Апартаменты — привлекательный вариант для многих, кто покупает недвижимость: внешне они ничем не отличаются от квартир, а стоят существенно дешевле. Однако в правовом статусе квартир и апартаментов есть большая разница: апартаменты относятся к нежилым помещениям. Поэтому в случае банкротства застройщика при покупке апартаментов получить объект недвижимости или денежную компенсацию будет сложнее, а процедура защиты прав будет отличаться от той, которая применяется к обманутым дольщикам, купившим квартиры. Разбираемся, как действовать покупателю апартаментов и других нежилых помещений (гаражей, машино-мест) в случае банкротства строительной компании.

Из этой инструкции вы узнаете:

  • Каков правовой статус апартаментов;
  • Как закон защищает покупателей нежилых помещений в случае банкротства застройщика;
  • Можно ли требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился;
  • Куда обращаться, если застройщик, у которого вы купили апартаменты, обанкротился;
  • Удастся ли получить полную денежную компенсацию;
  • Что делать покупателям кладовых или машино-мест в строящихся домах при банкротстве застройщика.

Каков правовой статус апартаментов?

Согласно российскому законодательству, апартаменты не обладают отдельным правовым статусом. Хотя эти помещения по характеристикам и удобствам практически не уступают квартирам и часто используются для постоянного проживания, формально они считаются нежилыми помещениями. Как правило, по документам эти здания — гостиницы или офисы, даже если они выглядят как обычные многоквартирные дома.

Ключевое отличие апартаментов от квартир в том, что из-за статуса нежилой недвижимости в них нельзя получить постоянную регистрацию — только регистрацию по месту пребывания, при условии, что апартаменты оформлены как гостиница. Кроме того, возникает существенная разница при процедуре защиты прав дольщиков, приобретающих апартаменты на этапе строительства.

Часто недобросовестные застройщики продают апартаменты под видом квартир (в рекламных объявлениях они иногда фигурируют как «апартаменты в жилых комплексах»). Поэтому если вы планируете купить именно квартиру, внимательно следите за тем, чтобы в договоре купли-продажи (или долевого участия в строительстве) употреблялись термины «квартира» или «жилое помещение». Если их нет, вы покупаете нежилое помещение, то есть апартаменты.

Квартира или апартаменты: как выбрать? Читайте на спроси.дом.рф

Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?

В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.

Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее — закон 127-ФЗ, или Закон о банкротстве). При этом банкротство застройщика может проводиться и в общем порядке — это решает арбитражный суд, в котором проходит процедура.

Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только машино-места и нежилые помещения площадью не более 7 кв. м. (пп. 3.1 ст. 201.1 Закона о банкротстве). То есть покупатели машино-мест и, например, кладовых, по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) могут рассчитывать также на передачу им готовых помещений в случае банкротства застройщика.

Читать еще:  Банкротство физического лица || Закон, порядок, условия

А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (4-ю) очередь реестра требований кредиторов и требовать возврата денег по договору (пп. 4 п. 1 ст. 201.9 Закона о банкротстве).

Могу ли я требовать получения апартаментов, если застройщик обанкротился?

Нет, такая возможность не предусмотрена в российском законодательстве. Хотя дела о банкротстве застройщика рассматриваются в арбитражных судах, ранее многие юристы использовали схему, при которой дольщик-приобретатель нежилого помещения обращался в суд общей юрисдикции, чтобы признать право собственности на долю в недострое, а потом, в случае положительного решения суда, предъявлял требования на это помещение в реестр кредиторов. Однако, практика рассмотрения подобных споров судами неоднозначна.

При банкротстве застройщика покупатели апартаментов не смогут сохранить за собой право на нежилое помещение, а смогут только требовать возврата денег по договору.

Как купить квартиру в строящемся доме и не стать обманутым дольщиком, читайте на спроси.дом.рф

Что делать покупателям апартаментов в строящихся домах при банкротстве застройщика?

Ваши дальнейшие действия зависят от многих факторов, в числе которых — степень готовности дома, стадия банкротства застройщика (стадия наблюдения или стадия конкурсного производства), тип договора (договор долевого участия, предварительный договор долевого участия или предварительный договор купли-продажи), и др. В каждом конкретном случае свои нюансы. Если вы попали в такую ситуацию, необходимо проконсультироваться с юристом, чтобы составить план дальнейших действий. Мы приводим общие рекомендации.

После признания застройщика банкротом (неважно, по какой процедуре, — с применением параграфа 7 главы 9 Закона о банкротстве или на общих основаниях) дольщику необходимо обратиться в арбитражный суд с требованием о включении в реестр требований кредиторов.

Далее многое зависит от стадии строительства дома, на которой застройщик обанкротился. Если здание уже построено и введено в эксплуатацию или будет достроено после банкротства застройщика, нежилое помещение все равно не может быть передано вам. Как и все имущество должника, оно включается в конкурсную массу, то есть в число активов должника, — а эти активы будут продаваться с торгов для расчета с остальными кредиторами.

Если же многоквартирный дом так и не будет достроен, в конкурсную массу включается объект незавершенного строительства (по закону он — неделимый) — и реализуется согласно закону о банкротстве.

Каков будет размер денежной компенсации?

Это зависит от каждой конкретной ситуации. Стоит помнить, что дольщики, купившие квартиры, являются кредиторами третьей очереди, а дольщики-приобретатели нежилых помещений — четвертой. Это значит, что кредиторы четвертой очереди могут получить денежные средства (при их наличии в конкурсной массе) после удовлетворения всех иных очередей.

Когда активы обанкротившейся компании будут распродавать с торгов, первыми получат выплаты граждане, чьей жизни и здоровью должник причинил ущерб (такое бывает редко); вторыми — сотрудники компании-застройщика, перед которыми возникли долги по зарплате (такое бывает довольно часто); в третью очередь будут погашены долги перед покупателями жилых помещений и только потом начнутся выплаты кредиторам четвертой очереди. Обычно активов застройщика не хватает, чтобы погасить все денежные требования кредиторов, поэтому часть дольщиков может рассчитывать в лучшем случае на частичную компенсацию.

Как действовать, если я купил в строящемся доме кладовую или машино-место?

Если речь идет о нежилых помещениях площадью менее 7 кв. м (например кладовых) и машино-местах, вы находитесь в более выигрышном положении, чем покупатели апартаментов. Ваши требования о передаче этих нежилых помещений и машино-мест могут быть включены в реестр требований участников строительства — как и денежные требования по ним. То есть вы имеете права требовать передачи вам этих помещений или денежной компенсации.

Чтобы ваши требования на нежилые помещения и машино-места включили в реестр, нужно подать конкурсному управляющему пакет документов о включении в реестр (п. 3 ст. 201.4 закона № 127-ФЗ). Вам потребуются:

  • заявление о включении в реестр требований участников строительства (в свободной форме с указанием ситуации и данных о судебном решении, если таковое имеется);
  • заверенные копии паспортов дольщиков;
  • оригинал и копия договора долевого участия (ДДУ) со всеми приложениями;
  • оригинал и копии платежных документов, подтверждающих факт оплаты по договору;
  • оригиналы и копии прочих документов по долевому строительству (если имеются);
  • доверенность или подтверждение статуса законного представителя (если требуется).

В течение 30 дней после получения вашего требования конкурсный управляющий рассматривает требование, если находит его обоснованным, включает в реестр — и уведомляет вас об этом.

В дальнейшем процедура развивается по той же схеме, что и в случае с банкротством застройщика при покупке жилых помещений. Подробнее об этом читайте на спроси.дом.рф

Что делать, если застройщик объявлен банкротом?

Хотя предъявляемые к строительным компаниям требования стараются уберечь покупателей недвижимости от подобного сценария, эта ситуация, к сожалению, остается возможной – особенно для граждан, заключивших со строительной компанией договор долевого участия (ДДУ). Поэтому стоит учитывать все варианты развития событий и знать, что в таком случае можно сделать.

Процедура признания застройщика банкротом

Строительная компания может обанкротиться в силу различных причин: роста цен на работы и стройматериалы, затраты на выплаты по судебным решениям, форс-мажорные обстоятельства и т.д. Инициировать процедуру признания в этом также могут различные стороны: сам застройщик, дольщик или иные организации. Однако окончательно признать и утвердить такой статус может только арбитражный суд. Начать процедуру можно в том случае, если застройщик просрочил выплаты на три месяца или больше, а также накопил долгов на сумму более трехсот тысяч рублей.

Юридическое лицо признается банкротом в строгом соответствии с ФЗ-127 «О несостоятельности (банкротстве)». Застройщикам посвящена отдельная одноименная глава закона. Процедура может включать 5 этапов, но обычно все обходится наблюдением (длится до 7 месяцев) и конкурсным производством (от полугода до нескольких лет). На этапе наблюдения суд направляет в компанию временного управляющего: он подсчитывает баланс активов и пассивов, анализируя финансовое состояние. Во время конкурсного производства застройщик признается банкротом уже официально, и присланный судом управляющий начинает распоряжаться его делами, имущество распродается, деньги идут на выплату кредиторам, а сама организация прекращает свое существование. Если же по итогам проверки выясняется, что застройщик способен рассчитаться с долгами, то ему разрешают продолжить работу, хотя и с некоторыми ограничениями. Т.н. «финансовое оздоровление», когда привлекаются дополнительные инвестиции и источники дохода, а также реструктурируются имеющиеся кредиты, для компаний-застройщиков невозможно: суд может только назначить внешнего управляющего, чтобы строительство дома все же завершилось.

За ходом процедуры можно следить по газете «Коммерсантъ»: это официальный источник, размещающий информацию о банкротствах. Даже если дело в суде только начато, на страницах или на сайте газеты появится соответствующее объявление.

Из каких источников можно узнать о банкротстве?

Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.

Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.

Что лучше выбрать?

И то, и другое будет фиксироваться в «Реестре требований кредиторов», состоящем из «Реестра требований участников строительства» и «Реестра требований о передаче помещений». Первая часть нужна тем, кто хочет получить обратно вложенные деньги, вторая – тем, кого интересует получение квартиры.

Если решено получить деньги, то дольщику нужно отказаться от своего ДДУ: в этом случае он уже не сможет претендовать на квартиру. Его вносят в вышеуказанный реестр и смотрят на сроки получения квартиры, указанные в договоре. Если они прошли, то к требуемой сумме можно добавить еще и неустойку за просрочку конца строительства дома. Рассчитать ее можно с помощью одного из многочисленных калькуляторов в интернете. Нужно иметь в виду, что вернуть всю вложенную сумму не выйдет: с учетом всех предъявленных к нему требований застройщик в лучшем случае сможет вернуть около половины всех средств, как часто и происходит. Требуемая выплата неустойки также не всегда бывает погашена.

Если же дольщик намерен получить квартиру, его вносят в соответствующий реестр. Далее его действия зависят от степени достроенности дома. Если он уже введен в эксплуатацию, то все упрощается: дольщик может претендовать на квартиру, которая полагается ему по договору с застройщиком. Если же дом еще нужно достраивать, то можно либо привлечь к этому нового застройщика, либо самим создать ЖСК и закончить строительство собственными силами и средствами. Однако в этом случае стоит учитывать, что достройка дома затянется – возможно, даже на несколько лет, и все это время придется жить в другом месте.

Выбирать, что вы хотите получить – квартиру или деньги, стоит с учетом этих факторов. В достроенном доме имеет смысл требовать квартиру; если же он еще долго не войдет в эксплуатацию, а достраивать его самостоятельно с другими дольщиками не хватит возможностей, разумно будет выбрать деньги. Определяться стоит по ситуации. В любом случае у дольщика есть на это три месяца (начиная со дня получения почтового уведомления от управляющего). Пропустить этот срок можно только по уважительной причине: тяжелой болезни, долгой командировки, службы в армии и т.д. (все это надо будет документально подтвердить в суде). Однако лучше все же не затягивать с включением своих требований в реестр: те, кто не успевает это сделать, могут претендовать на имущество банкрота только по остаточному принципу. Можно, конечно, в любой момент внести свои требования в реестр обманутых дольщиков (они есть во всех регионах), однако это никаких гарантий уже не даст.

Читать еще:  Заявление о банкротстве физ

Если объект, где куплена квартира, был застрахован, то банкротство застройщика считается страховым случаем, и покупатель имеет право на выплату. Но для этого должны быть соблюдены следующие условия:

  • застройщик признан банкротом;
  • начата фаза конкурсного производства;
  • требования дольщика включены в соответствующий реестр.

Однако здесь стоит иметь в виду, что страховые компании нечасто платят деньги добровольно: обычно дольщик получает свою компенсацию от них уже по решению суда.

«Реестр требований кредиторов»: как туда попасть и что делать после отказа

Необходимо написать заявление о включении в реестр. Оно пишется в свободной форме: главное – описать возникшую ситуацию и приложить документы. Требования по отправке и срокам принятия заявления всегда указываются в газете «Коммерсант», когда там появляется объявление о банкротстве строительной компании.

Вот документы, которые нужно приложить к заявлению:

  • Договор с застройщиком, прошедший государственную регистрацию. Он обязателен для включения требований дольщика в любой реестр.
  • Паспорт РФ.
  • Документы о передаче имущества или об оплате (это могут быть расписки или квитанции из банка).
  • Решения суда, если они имеются.

Все документы должны быть в трех экземплярах: один для управляющего, второй – для застройщика, третий – для арбитражного суда. Если ДДУ подписывали несколько дольщиков, то и в заявлении должны стоять все их подписи. Если же квартира приобреталась для несовершеннолетнего гражданина РФ, также понадобится свидетельство о рождении в знак подтверждения статуса его законного представителя.

Заявление рассматривается в течение тридцати рабочих дней: подробно проверяются все документы и обоснованность требований. Затем дольщика уведомляют о результате проверки: либо его требования включают в реестр (хотя это могут сделать в частичном объеме), либо он получает отказ. Последний можно в течение 15 рабочих дней оспорить в арбитражном суде.

Если же случилось так, что сроки пропущены, и дольщик не успел включить свои требования в реестр, но рассмотрение дела в суде еще идет (на стадии наблюдения или уже конкурсного производства), то суд может рассмотреть его требования, но уже после других, включенных в документ (соответственно, шансы получить компенсацию при этом заметно уменьшаются). Поэтому лучше оперативно реагировать на события и все же успеть включиться в процесс.

Вот, пожалуй, и все, что можно сказать о процедуре банкротства строительной компании. Будьте осмотрительны в выборе компании, следите за выкладываемой на ее сайте отчетностью – и вам наверняка не придется со всем этим столкнуться! Агентство недвижимости «Трансферт» гарантирует надежность своих строительных партнеров: обращайтесь к нам и не беспокойтесь о будущем!

Оставлять комментарии могут только зарегистрированнные пользователи

Что делать, если ваш застройщик банкрот. Инструкция

Проблема обманутых дольщиков является очень актуальной в России. Каким образом обезопасить себя от сделок с недобросовестными застройщиками и какие действия нужно предпринять, если ваш застройщик уже находится в процедуре банкротства, рассказывают специалисты юридической фирмы «Юсконсалт».

Застройщик-банкрот. Что делать?

В России проблема обманутых дольщиков стоит весьма остро. По данным на 1 января 2019 года, в России насчитывается 68 субъектов, в которых расположено 898 проблемных новостроек. В реестр обманутых дольщиков включены 38,7 тыс. граждан, и эта цифра растет. Причем Новосибирская область входит в число лидеров по количеству обманутых дольщиков (1467 человек по состоянию на май 2019 г.).

К примеру, «ПТК-30». Для большинства людей это название ничего не значит. Но для тысячи семей новосибирцев оно ассоциируются с переживаниями, с бесконечными судебными заседаниями и давлением банков.

«ПТК-30» — группа компаний застройщиков, которые находятся в процедуре банкротства. Дольщики этих застройщиков остались в ожидании квартир без каких-либо гарантий их получения.

Что делать для того, чтобы не оказаться в такой ситуации?

Всегда нужно держать в голове несколько основных принципов:

— чем ниже цена за квадратный метр, тем выше вероятность попасть на тёмные схемы;

— в идеале вы должны заключить договор долевого участия в строительстве (далее — ДДУ), который обязательно должен быть зарегистрирован в Росреестре (без соответствующей регистрации ДДУ считается незаключенным).

— после ввода объекта в эксплуатацию необходимо потребовать передать квартиру по акту приема-передачи. Акт подписывается дольщиком и застройщиком.

Что делать, если вы все-таки решили пойти на риск (то есть цена за квадратный метр весьма привлекательная, а заключить вам предлагают ряд сделок: например, предварительный ДДУ, договор займа и соглашение об уступке прав требования по ДДУ). В таком случае необходимо тщательно все взвесить и обратиться за консультацией к юристу. Главное не к юристу застройщика и не к риэлтору. Консультирующий юрист не должен быть заинтересован в заключении сделки и его мнение должно быть независимым.

С 1 июля 2019 года все зарегистрированные ДДУ должны сопровождаться заключением договора счета эскроу. Это означает, что если вы заключаете ДДУ, то в обязательном порядке должны перечислить денежные средства за квартиру на специальный счет в банк. Застройщик получит их только после ввода объекта в эксплуатацию. В случае расторжения ДДУ вы получаете деньги обратно (проценты выплаченные банку по ипотеке не возвращаются).

С такой схемой все выглядит надежнее, но как такое решение законодателя будет работать на практике, не совсем ясно ни застройщикам, ни дольщикам, ни даже банкам. В любом случае следует руководствоваться принципами, указанными выше.

Что делать если вы уже оказались в ситуации, когда застройщик находится в процедуре банкротства?

Вам необходимо срочно совершить следующие действия:

Обратиться в течение трёх месяцев с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства с заявлением о включении в реестр требований;

— в ДДУ необходимо указывать свои актуальные контактные данные в полном объеме: почтовый адрес, адрес электронной почты и телефонный номер. Поскольку публикации о банкротстве застройщика вы можете пропустить, законодатель обязал арбитражного управляющего уведомлять дольщиков о банкротстве застройщика. Соблюдение этих рекомендаций позволит избежать пропуска срока на обращение с требованиями;

— мы рекомендуем обращаться с требованиями как можно быстрее. Если юридическое лицо не имело официального статуса застройщика, то до признания его таковым применяется общий срок для подачи — 2 месяца;

— требования необходимо направлять назначенному на ведение процедуры банкротства застройщика арбитражному управляющему;

— мы рекомендуем применять комплексный подход: обращаться с требованиями о включении в реестр должника одновременно к арбитражному управляющему и в арбитражный суд. Сразу просить суд признать должника застройщиком и применить параграф 7 «Банкротство застройщиков» 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Арбитражного управляющего просить ходатайствовать в суд о применении параграфа 7 к банкротству должника.

— в случаях, когда денежные средства от дольщиков аккумулируют несколько юридических лиц (и они оба находятся в банкротстве) или одно аккумулирует денежные средства, а второе имеет официальный статус застройщика, мы рекомендуем обращаться с указанными выше требованиями к обоим юридическим лицам, с учетом правил, изложенных ниже.

Что делать, когда юридическое лицо формально не подпадает под понятия застройщика, но фактически им является:

— в таких случаях необходимо отдельно доказывать, что юридическое лицо собирало денежные средства граждан для целей строительства. Демонстрировать суду цепочку взаимосвязанных сделок и взаимосвязанность лиц участвующих в сделке. Порядок обращения в таком случае мы рекомендуем сохранять тот же, что и в случае, когда статус застройщика очевиден;

— до применения судом специальных норм процедуры банкротства застройщика, срок для обращения с требованиями о включении в реестр составляет два месяца (общее правило) с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства.

Что делать, когда объект строительства находится в залоге у банка:

В таком случае необходимо собирать доказательную базу с целью подтверждения добросовестности дольщика и недобросовестности действий застройщика. Отстаивать позицию, что негативные последствия ненадлежащего исполнения обязательств должником не могут быть возложены на гражданина.

Если придерживаться правильной тактики доказывания (при наличии необходимых документов), возможно признать залог отсутствующим.

Об этом свидетельствуют положительные примеры из нашей практики — июньские и июльские определения Арбитражного суда Новосибирской области 2019 года по делу А45−2125/2018 о признании права собственности за дольщиками и признании обременения в виде залога отсутствующим, в частности Определение от 20.06.2019.

Особенности избрания требований подлежащих включению в реестр кредиторов/жилых помещений:

Важно определиться с природой требований, которые дольщик собирается просить включить в реестр требований: вернуть денежные средства или требовать передачи жилых помещений.

Мы рекомендуем до последнего сохранять требование о передаче жилых помещений, поскольку есть вероятность, что:

— квартиры будут переданы (если объект достроен);

— объект будет достроен за счет специализированного фонда или за счет средств целевого финансирования, полученного арбитражным управляющим или новым застройщиком, который приобретет права и обязанности застройщика.

В случае невозможности передать объект строительства или достроить объект незавершенного строительства требования автоматически будут изменены на денежные.

Преждевременный переход в денежные требования может повлечь ряд сложностей.

Некоторые суды ссылаются на то, что возможность изменения денежных требований участников строительства на требования о передаче жилых помещений прямо законом не предусмотрена. Поскольку реестр требований о передаче жилых помещений является частью реестра требований кредиторов, то, включив свои требования в один из них, заявитель уже реализовал свою возможность потребовать от застройщика восстановления нарушенных прав

В случае если суд все-таки удовлетворит заявления об изменении требований из реестра в реестр, суд может сделать вывод, что поскольку срок на включение в реестр жилых помещений истек. В таком случае требования дольщика остаются за реестром и их требования будут удовлетворяться после удовлетворения реестровых требований.

Существует и другая позиция: заявления об исключении из одного реестра удовлетворяются и одновременно признаются обоснованными требования о включении в другой реестр.

Мы рекомендуем взвешенно принимать решение и обращаться за дополнительной консультацией. Однако каждый случай индивидуален и вполне возможно, что остаётся только один выход: пытаться взыскать денежные средства.

Будем рассчитывать, что изменение законодательства заложили основу позитивным изменениям в сфере строительства многоквартирных домов. Однако держим руку на пульсе и не расслабляемся. Поскольку для многих приобретение жилья играет весьма немаловажную роль в жизни и всё ещё остаются те, кто не прочь на этой потребности нажиться.

Юрист ООО «Юcконсалт» Геннадий Лепехин

Управляющий партнер Евгения Бондаренко

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector